Как рассчитывается земельный налог
Уплачивать земельный налог обязаны граждане, которые обладают земельными участками:
- на праве собственности;
- на праве постоянного (бессрочного) пользования;
- на праве пожизненного наследуемого владения.
Не обязаны платить налог лица, земельные участки которых находятся в праве безвозмездного пользования, или переданы им по договору аренды.
2. Как рассчитывается земельный налог?
Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка. Налоговая служба начисляет его, основываясь на сведениях из Росреестра.
Объект налогообложения, налоговая база, сумма налога и срок уплаты указываются в едином налоговом уведомлении, которое налоговая служба направляет налогоплательщику не позднее чем за 30 дней до срока уплаты.
3. Кто имеет право на льготы по земельному налогу?
Для граждан некоторых льготных категорий , а также людей предпенсионного возраста (в течение 5 лет до наступления пенсионного возраста, в том числе досрочно) и пенсионеров, налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 600 кв. м площади земельного участка на одного налогоплательщика в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении.
Кроме федеральной льготы в Москве для некоторых категорий граждан действует дополнительное уменьшение налоговой базы по земельному налогу на одного налогоплательщика на один миллион рублей.
Полностью освобождены от уплаты земельного налога лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока России, а также общины таких народов — в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов.
Обратите внимание! Налоговые льготы не распространяются на земельные участки, сдаваемые в аренду.
Для оформления льготы вам потребуются:
- о предоставлении льготы; о выбранных объектах налогообложения;
- документы, подтверждающие право на льготу.
Предъявить документы можно в удобную вам налоговую инспекцию или любой центр госуслуг «Мои документы». Сделать это нужно до 31 декабря того года, начиная с которого будет предоставляться льгота.
В случае если вы уже оформляли московские льготы по земельному налогу, а также федеральные льготы по другим видам налогов, направлять заявление и документы в налоговую не нужно. Если у вас в собственности несколько земельных участков, и вы не предоставите уведомление о выбранных объектах налогооблажения, льгота будет предоставлена в отношении земельного участка с максимальной исчисленной суммой налога.
4. Нужно ли самостоятельно сообщать в налоговую о своем земельном участке?
Информацию о земельных участках, подлежащих налогообложению, налоговая инспекция получает из Росреестра.
Однако, если вы никогда не получали единого налогового уведомления и при этом не относитесь к льготным категориям, вы обязаны сообщить в налоговую о своем имуществе. Если вы не сделаете этого, с вас могут взыскать штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога в отношении этого земельного участка. Такое правило действует с 1 января 2017 года.
В налоговую нужно представить:
- сообщение об имуществе (можно заполнить как от руки, скачав бланк на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС), так и в электронном виде, использовав специальную программу в личном кабинете налогоплательщика);
- копии правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов (представляются заявителем по собственной инициативе).
Подать документы можно:
- лично или через представителя (требуется нотариально удостоверенная доверенность) в удобную вам налоговую инспекцию или в любой центр госуслуг «Мои документы»;
- по почте с описью вложения;
- онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
5. Как уплатить налог?
Указанную в едином налоговом уведомлении сумму налога нужно уплатить не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (налоговый период представляет собой один календарный год). Уплачивается налог не более чем за три налоговых периода, предшествующих году направления налогового уведомления. Вы также можете оплатить транспортный, земельный налог и налог на имущество физических лиц единым платежом.
Уплатить налог можно:
- лично (в банке);
- онлайн, при помощи специального сервиса на сайте ФНС.
На сайте налоговой службы также можно сформировать квитанцию для уплаты в банковском отделении.
Для формирования платежного поручения пользователю необходимо ввести фамилию, имя, отчество, адрес, ИНН, выбрать налог, адрес местонахождения и сумму.
О земельном налоге участка, на котором расположен МКД
Комментарий к Письму Минфина России от 22.10.2018 № 03-05-05-02/75697.
В недавнем прошлом обязанность застройщика по уплате земельного налога в отношении участка, на котором осуществлялось строительство МКД, прекращалась с момента регистрации права собственности первого дольщика на жилое (нежилое) помещение в доме. С этого момента земельный участок переходил в состав общего имущества МКД, плательщиками налога становились физические лица.
Затем ситуация изменилась. Теперь на основании пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не признаются объектом налогообложения. Данная норма вступила в силу 1 января 2015 года (письма Минфина России от 17.10.2017 № 03‑05‑05‑02/67471, от 20.09.2017 № 03‑05‑05‑02/60592 и др.).
По вопросам применения названной нормы регулирующие органы выпустили несколько писем. На наш взгляд, внимания застройщиков заслуживают следующие разъяснения.
Письмо ФНС России от 25.10.2017 № БС-4-21/21551.
Земельный участок МКД занимаемый, не будет относиться к общему имуществу этого дома до момента регистрации права собственности на любое из помещений в нем, и, следовательно, до этого момента в отношении данного земельного участка не может применяться пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ. Иными словами, застройщик обязан уплачивать земельный налог МКД до момента госрегистрации права на квартиру (иное помещение в МКД) одним из дольщиков.
Письмо Минфина России от 15.04.2016 № 03‑05‑05‑02/21894.
Общее имущество МКД должно находиться в собственности двух или нескольких собственников помещений этого дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 4 ст. 244 ГК РФ). В случае если все квартиры в МКД находятся в собственности одного юридического лица, земельный участок, занимаемый таким домом, не будет относиться к общему имуществу и, следовательно, участок не подпадает под действие пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ. Таким образом, организация – собственник всех помещений в МКД признается плательщиком земельного налога.
Письмо Минфина России от 22.10.2018 № 03‑05‑05‑02/75697.
Подпункт 6 п. 2 ст. 389 НК РФ не применяется, если на земельном участке строятся несколько МКД и участок под каждым домом не сформирован. Данный вывод основан на следующем.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен земельный участок МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Частью 5 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве уста новлено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участников долевого строительства на помещения. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц. (Данная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11.)
В силу пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ не признаются объектом налогообложения земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД.
Вместе с тем согласно разъяснениям Минэкономразвития (Письмо от 05.10.2017 № Д 23и-5777) в случаях, когда земельный участок, на котором расположен МКД, не образован (не сформирован), либо в условиях, когда на одном земельном участке расположено несколько жилых домов, не могут быть применены положения ч. 5 ст. 40 Федерального закона № 218‑ФЗ (об осуществлении одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру или нежилое помещение также и государственной регистрации права собственности на земельный участок, относящийся к общему имуществу в МКД), поскольку отсутствует сам земельный участок, относящийся к общему имуществу в конкретном жилом доме.
Позиция Минфина: на основании пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ обязанность по уплате земельного налога в отношении участка, на котором расположен МКД, прекращается с момента его формирования, проведения государственного кадастрового учета и перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В этом же письме финансовое ведомство напомнило о том, что на основании п. 15 ст. 396 НК РФ исчисление земельного налога в период строительства осуществляется с применением коэффициентов 2 (в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на участок вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости) и 4 (в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости). Означает ли это, что застройщик должен применять коэффициенты, несмотря на завершение строительства первого МКД и регистрацию права собственности первым участником? Ответа на поставленный вопрос письмо не содержит. Данный нюанс можно уточнить, направив запрос в местный налоговый орган.
С учетом позиции Минфина в отношении несформированности участка под конкретным МКД в случае строительства нескольких жилых домов и сохранения у застройщика обязанности уплачивать налог в силу невозможности применения пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ застройщику целесообразно заранее инициировать формирование земельных участков под отдельными МКД и проведение государственного кадастрового учета этих участков.
Должна ли организация уплачивать земельный налог с площади земельного участка, находящегося под встроенно-пристроенным нежилым помещением к многоквартирному дому, приобретенным в собственность?
Если встроенно-пристроенное помещение входит в состав многоквартирного дома, то организация не должна уплачивать земельный налог.
Собственникам помещений в многоквартирном доме (МКД) в том числе принадлежит земельный участок на праве общей долевой собственности, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на данном земельном участке (общее имущество МКД) (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Доля собственника помещения в МКД в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, в том числе на земельный участок под МКД, пропорциональна размеру общей площади данного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Таким образом, если пристройка нежилого помещения является частью МКД, то на его собственника также распространяются нормы ЖК РФ.
Установить, входит ли пристроенное помещение в состав дома, можно при наличии признаков единства здания, приведенных в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37 (далее – Инструкция N 37).
Пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, которая является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену. Пристройки в большинстве своем имеют внутреннее сообщение с основным зданием (Приложение 1 к Инструкции N 37).
Встроенно-пристроенное нежилое помещение – помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м (Приложение Б к СП 31-107-2004 “Свод правил по проектированию и строительству. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий”, одобренному и рекомендованному Письмом Госстроя России от 28.04.2004 N ЛБ-131/9).
Признаками единства здания служат (Приложение 1 к Инструкции N 37):
– фундамент и общая стена с сообщением между частями независимо от назначения последних и их материала;
– общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение (при отсутствии сообщения между частями одного здания).
Наличие у пристройки отдельного входа, отдельных коммуникаций, отдельных точек ввода и врезки труб, а также то, что пристрой расположен на отдельном участке, выделенном для его строительства и эксплуатации, указывают, что пристройка является самостоятельным объектом недвижимости даже при наличии общей стены с МКД (Определение Верховного Суда РФ от 14.03.2019 N 305-ЭС19-1047, Постановление ФАС Московского округа от 24.06.2013 по делу N А40-120000/12-117-1164).
Если пристройка является конструктивной частью жилого дома, имеет общие сети водоснабжения (холодного и горячего) и отопления, подача коммунальных энергоносителей в помещение осуществляется по общедомовым сетям, материалы для строительства пристройки и МКД идентичны, то она не может рассматриваться как отдельный объект недвижимости (Определение Верховного Суда РФ от 12.11.2019 N 305-ЭС19-19906 по делу N А41-10378/2019, Постановление ФАС Уральского округа от 08.07.2014 N Ф09-3787/14).
Таким образом, необходимо индивидуально в каждом случае определять, является ли встроенно-пристроенное помещение частью МКД.
Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено данным пунктом (п. 1 ст. 388 НК РФ).
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”).
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования (муниципалитета) (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”).
Земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения по земельному налогу (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ).
Таким образом, если встроенно-пристроенное помещение, принадлежащее организации на праве собственности, входит в состав МКД, организация не должна уплачивать земельный налог. Для того чтобы определить, входит ли указанная пристройка в состав общего имущества МКД, необходимо индивидуально определить все особенности ее конструкции и сопутствующих коммуникаций.
Как оформить землю под многоквартирным домом в собственность
Вопрос оформления земли в собственность под многоквартирными домами стал острым для части москвичей после запуска программы реновации. Пока это не вылилось в реально оформленные права собственности — в Росреестре сообщили «РБК-Недвижимости», что не наблюдают роста обращений граждан. Редакция узнала у юристов и риелторов, зачем нужна собственность на землю под домом, а в Росресстре рассказали, как ее оформить.
Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) являются одновременно владельцами общего имущества в этом здании: чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования. В список входит земля, на которой расположен дом с прилегающими территориями в рамках кадастрового участка, а также все находящиеся элементы благоустройства и озеленения, говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности.
«Без земли домов не бывает — еще при строительстве новых жилых зданий дольщик уже получает право на землю, на которой будет располагаться дом. Даже если объект не завершен, дольщики имеют право оформить в собственность долгострой и земельный участок под ним», — пояснила Мария Литинецкая.
В настоящее время оформление земельного участка, прилегающего к МКД, в Москве является правом, а не обязанностью собственников. «Пока столичное правительство не понуждает москвичей оформлять права на землю. В том числе это объясняется тем, что городским властям в таком случае удобно распоряжаться своей муниципальной землей, не учитывая интересы собственников помещений в МКД», — рассказал «РБК-Недвижимости» партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.
Зачем нужна собственность на землю у дома
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.
В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.
Земля и реновация пятиэтажек
Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.
При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.
«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.
Напомним, что ранее председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская призвала жителей сносимых пятиэтажек ставить землю под этими домами на кадастровый учет. «Хочу упомянуть решение Верховного суда РФ для случая, когда собственник будет требовать не натуральное возмещение, а денежную компенсацию. Тогда в нее, помимо рыночной стоимости жилого помещения, входит доля в праве на общее имущество и на земельный участок. Я призываю всех москвичей озаботиться постановкой на кадастровый учет земельных участков под своими домами, потому что только в этом случае стоимость земельного участка будет входить в рыночную стоимость квартиры», — сказала Галина Хованская на пресс-конференции по программе реновации в Госдуме 19 мая.
На каком основании земля принадлежит собственникам
Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).
Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.
«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.
Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.
Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.
Если участок не размежеван, то определение его границ может быть произведено при помощи услуг кадастрового инженера, который подготовит межевой план земельного участка. Данные об этом участке также могут быть предоставлены кадастровым инженером в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.
Оформление документов на земельный участок производится органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Россреестр), для чего в этот орган предоставляются соответствующие документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации недвижимости, в частности решение общего собрания собственников помещений о формировании земельного участка и об определении долей, заявление, план земельного участка и прочие, необходимые для государственной регистрации прав.
«Без проведения указанных процедур земельный участок не будет оформлен в общую долевую собственность, следовательно, никаких полномочий собственника в отношении данного земельного участка у жителей многоквартирного дома не будет. Они не смогут распоряжаться этой землей или совершать в отношении нее какие-либо правопритязания», — пояснил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Как оформить землю у дома в собственность
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.
Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.
Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.
Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.
Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.
Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.
После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.
Какие документы нужны
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:
- заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
- документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);
- решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);
Куда подавать документы
Документы на государственную регистрацию можно подать лично через центры предоставления государственных услуг «Мои документы», офисы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» либо отправить почтой (обязательно с описью вложений и объявленной ценностью) или в электронном виде через портал Росреестра. Срок регистрации составит семь рабочих дней, в случае если документы поданы через центр предоставления государственных услуг «Мои документы», срок регистрации составит девять рабочих дней.
Налог на земельный участок под многоквартирным домом
Участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, подлежат обложению земельным налогом. Ставки налога зависят от типа земельной территории и ее месторасположения – Налоговым кодексом устанавливаются только базовые значения ставок, местными органами власти эти показатели могут корректироваться. А должен ли начисляться налог на земельный участок под многоквартирным домом? Ответ на этот вопрос надо искать в нормах Налогового и Жилищного кодексов.
Плательщиками земельного налога, согласно ст. 387 НК РФ, являются физические и юридические лица. Главным ориентиром при идентификации налогоплательщика выступают правоустанавливающие документы – фискальные обязательства могут возникать только у собственников земельных наделов, а также при наличии права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Аналогичны условия и по землям, находящимся в долевой собственности, при этом начисление налога будет осуществляться в привязке к сроку владения в налоговом периоде и размеру принадлежащей доли. Налоговых обязательств у физического лица не возникает, если пользование наделом осуществляется на праве безвозмездного пользования. Арендаторы также не платят налог на землю, но фискальные платежи могут быть включены в состав их ежемесячной арендной платы.
Налог на землю под многоквартирным домом
До 2015 года земли под частными и многоквартирными жилыми строениями облагались земельным налогом. В последнем случае расчет налога предполагал предварительное выделение долей владельцев квартир в земельном наделе под общим домовладением. Доля каждого собственника определялась в пропорции площади квартиры в доме к общей площади здания – чем больше квадратура находящейся в собственности недвижимости, тем больше надо было платить налог на землю. При этом по долям, которые приходятся на неприватизированные квартиры, налогоплательщика не было, так как эти помещения находятся в муниципальной собственности.
С начала 2015 года алгоритм налогообложения земель под жилой недвижимостью изменился – появилась норма, освобождающая от налогообложения земли, являющейся составной частью общего имущества многоквартирного дома (закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ, пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ). Это означает, что налог на общее имущество многоквартирного дома в части земельного участка под домом не начисляется в отношении владельцев комнат, квартир и иных помещений в МКД.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ общее имущество многоквартирного дома включает в себя:
помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания нескольких квартир (речь идет о лестницах, лестничных площадках, чердаках, коридорах, подвалах и помещениях, отведенных под инженерные коммуникации);
помещения, находящиеся в доме, которые не принадлежат никому из собственников квартир и используются для удовлетворения социально-бытовых нужд жильцов;
ограждения, несущие конструкции, оборудование для обеспечения доступа к инфраструктуре здания лиц с инвалидностью, механическое, санитарное и электрооборудование;
земельный участок, на котором возведен многоквартирный дом, включая придомовую территорию, занятую объектами озеленения, стоянками, детскими площадками и другими элементами благоустройства.
Перечисленные объекты принадлежат владельцам квартир на праве общей долевой собственности. При этом земельный налог на общее имущество многоквартирного дома платить не надо.
Причины освобождения участков земли под многоквартирными домами от налогообложения приведены в письме Минфина от 10.12.2014 г. № 03-05-04-02/63602. Владелец квартиры после выделения доли его собственности в земельном участке под МКД не наделяется правом самостоятельного распоряжения таким активом, он не может отчуждать его по собственной инициативе или производить выдел своей части земли в натуре (п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Налоговый орган исчисляет налоговые обязательства по расчетам физических лиц с бюджетом по земельному налогу только на основании данных из государственного кадастра и базы ЕГРН. Но на практике в подавляющем большинстве МКД официально не выделены доли владельцев квартир в земельном наделе под зданием, что препятствовало определению размера земельного налога. При этом законодательно не прописан алгоритм привлечения к ответственности владельцев квартир за отсутствие выделенных земельных долей, как нет и государственного органа, который бы специализировался на работе с собственниками помещений в МКД в отношении земельных территорий, относящихся к конкретному домовладению. Все эти факторы в комплексе и легли в основу решения об отмене земельного налога для владельцев квартир в МКД.
Что касается компаний-застройщиков, то, согласно разъяснениям ФНС в письме от 15.08.2017 № ЗН-4-21/16064@, их обязанность по уплате земельного налога в отношении участка под МКД прекращается с момента перехода этого участка к собственникам помещений дома в общую долевую собственность (с момента регистрации права собственности на любое из помещений первым из собственников).
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
ВС: Собственник помещений должен уплачивать земельный налог на участок под зданием
Оба эксперта отметили, что ВС подтвердил свою ранее высказанную позицию по данному вопросу, а ее закрепление приведет к формированию единообразия практики по данному вопросу. При этом один из них добавил, что примененный Судом подход фактически развивает концепцию «единства судьбы земельного участка и постройки на нем».
ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе решение апелляции в споре об уплате земельного налога между собственником земельного участка и покупателем нежилых помещений в здании на этом участке.
5 декабря 2013 г. ООО «Сэйлникс» приобрело у ООО «Эдванс» нежилые помещения, расположенные в принадлежащем продавцу здании, построенном на земельном участке, также принадлежащем продавцу. Покупатель помещений зарегистрировал право собственности на них 20 декабря 2013 г.
Впоследствии общество «Эдванс» обратилось в арбитражный суд с иском к «Сэйлникс». По мнению истца, после уплаты им земельного налога за период с 28 апреля 2014 г. по 29 июня 2016 г. у ответчика возникло неосновательное обогащение.
Суд первой инстанции отказал в иске, указав, что ответчик не является плательщиком земельного налога и за ним не оформлены права на земельный участок. Также суд исходил из того, что право собственности на земельный участок закреплено за истцом и в платежных поручениях не идентифицирован период, за который вносился налоговый платеж.
Впоследствии апелляция отменила решение суда, удовлетворив требования истца в полном объеме. Вторая инстанция сочла, что отчуждение недвижимого имущества без возникновения того или иного права на земельный участок, занятый этой недвижимостью, в силу закона невозможно. Поэтому приобретение недвижимости в любом случае влечет возникновение у ее покупателя соответствующего права на земельный участок. При этом неважно, оговорено данное право в договоре купли-продажи недвижимости или нет; оформлены ли покупателем правоустанавливающие документы на земельный участок или нет.
Апелляция также признала правомерным расчет неосновательного обогащения ответчика на основе выписок из налоговой декларации истца и его платежных поручений. При этом вторая инстанция опиралась на соответствующие статьи ГК, ЗК РФ и Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и исходила из того, что бремя расходов по содержанию земельного участка неправомерно возложено на истца в связи с продажей помещений.
Окружной суд отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции. Кассация пришла к выводу, что обязанность по уплате земельного налога возникает с момента госрегистрации в ЕГРП за покупателем права собственности на земельный участок. По мнению третьей инстанции, поскольку переход права собственности на спорный земельный участок не зарегистрирован, ответчик (покупатель) не являлся плательщиком земельного налога.
Далее общество «Эдванс» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, ссылаясь на нарушения судом округа норм материального права.
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ своим Определением № 305-ЭС18-5945 по делу № А40-60970/2017 отменила постановление окружного суда, оставив в силе постановление апелляции. Со ссылкой на подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ Верховный Суд напомнил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных законом).
Ссылаясь на редакцию ст. 273 ГК РФ, действовавшую на момент заключения договора купли-продажи, ВС указал, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Аналогичные выводы можно сделать и из ст. 552 ГК РФ.
По мнению Суда, право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений с момента госрегистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.
Также ВС РФ указал, что при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок, при этом он сослался на п. 4 ст. 244, 273, 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64.
Верховный Суд пришел к выводу, что суды первой инстанции и округа неправильно применили к спорным правоотношениям нормы НК РФ и не применили ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244, п. 1 ст. 1101 ГК РФ. В связи с приобретением ответчиком доли в праве на земельный участок он обязан уплачивать земельный налог. Если после возникновения долевой собственности земельный налог был полностью уплачен продавцом, он вправе требовать возмещения его расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).
Юрист ООО «Содружество Земельных Юристов» Павел Лобачев считает, что определение Суда содержит важную правовую позицию. «Если здание и земельный участок под ним принадлежат одному лицу, то при отчуждении здания покупателю также переходит право собственности на земельный участок в силу закона (без отдельного упоминания об участке в договоре и без регистрации перехода права на него)», – отметил эксперт.
По его мнению, это применимо и в случае отчуждения отдельных помещений в здании – покупатель приобретает право собственности на соответствующую долю в праве на земельный участок. Такой подход, считает Павел Лобачев, фактически развивает концепцию «единства судьбы земельного участка и постройки на нем» (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), предлагая рассматривать переход права на землю при продаже помещения в качестве исключения из принципа внесения (права на недвижимое имущество возникают по общему правилу с момента их регистрации в соответствии со ст. 8.1 ГК РФ).
Павел Лобачев полагает, что покупатели зданий (и помещений) должны помнить, что по умолчанию они также приобретают права на земельный участок (долю в праве на него), а значит, должны нести бремя его содержания, в том числе и платить причитающиеся налоги.
Эксперт отметил, что и ранее Верховный Суд РФ формулировал подобные выводы в Определении № 307-ЭС17-5707 от 23 ноября 2017 г., однако и после него судебная практика по данным спорам оставалась неоднозначной. «Таким образом, закрепление изложенной позиции ВС РФ, вероятно, приведет к формированию единообразия практики по данному вопросу», – заключил юрист.
Руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» АБ «Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры» Сергей Попов также отметил, что в рассматриваемом споре истец пошел по пути, ранее указанному ВС РФ в его Определении № 307-ЭС17-5707: «Если после возникновения долевой собственности земельный налог был полностью уплачен продавцом, он вправе требовать возмещения его расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении».
Эксперт отметил, что ответчик – покупатель помещений в здании, на котором расположен земельный участок, в судебном процессе не отрицал, что обязан зарегистрировать свое право на земельный участок и уплачивать земельный налог, однако не сделал этого вплоть до судебного разбирательства по каким-то своим внутренним причинам: «Возможно, у суда и создалось впечатление, что покупателем сознательно затягивался процесс оформления земли в собственность исключительно для собственной выгоды. Ведь чем дольше его право на участок было не оформлено, тем больше платил за него налог кто-то другой».
«Исходя из позиции ответчика, он предпочел бы, чтобы продавец помещений судился не с ним, а с налоговым органом по возврату излишне уплаченного налога. Однако суд решил по-другому и использовал ранее сформированную позицию ВС РФ по взысканию излишне уплаченных продавцом денежных средств непосредственно с покупателя», – заключил Сергей Попов.
Загрузка...