Как родственникам оспорить договор ренты

Есть ли правопреемство: как наследникам оспорить договор ренты

Получатель ренты решил расторгнуть свой договор пожизненного иждивения в судебном порядке. Однако до разбирательства по существу он так и не дожил. Тогда дочь умершего попросила суд разрешить ей вступить в это дело на стороне истца. Однако первая инстанция и апелляция отказали в таком правопреемстве. Дело дошло до Верховного суда, который усомнился в правильности такого решения нижестоящих судов.

Вопрос о возможности наследников признать недействительным или расторгнуть договор ренты в судебном порядке является крайне сложным, говорит адвокат, партнер КА “Барщевский и партнеры” Павел Хлюстов. Однако если получатель ренты успел обратиться в суд с требованием разорвать это соглашение еще при жизни, то ситуация упрощается: его родственники могут стать правопреемниками в таком споре, говорит эксперт. Но на практике наследникам все равно непросто добиться подобной возможности.

Сложное правопреемство

С этими проблемами столкнулась и Татьяна Дедова*. Ее отец – Антон Байков* в 2011 году заключил договор пожизненного иждивения с Еленой Горбатиной*. По этому соглашению женщина должна была ухаживать за пенсионером, а он в благодарность передавал ей в собственность квартиру. Спустя пять лет таких отношений, получатель ренты захотел разорвать договор, для чего обратился в суд. Однако Байков умер еще до рассмотрения этого дела.

Тогда его дочь попросила суд о правопреемстве, чтобы выступить в споре истцом вместо своего скончавшегося отца. Однако две инстанции посчитали, что дело необходимо прекратить (дела № 2-1221/2016 ~ М-1450/2016 и № 33-28709/2016). В обоснование такого вывода суды сослались на абз. 7 ст. 220 ГПК (“Основания прекращения производства по делу”). Эта норма предусматривает, что суд прекращает производство по делу, если одна из сторон разбирательства умерла, а спорное правоотношение не допускает правопреемство. Первая инстанция и апелляция решили, что в рассматриваемой ситуации Дедовой нужно предъявляться самостоятельный иск к Горбатиной.

Дочь умершего истца не согласилась с такими выводами нижестоящих судов и оспорила их в Верховный суд. Она уверяла, что законодательство допускает возможность правопреемства в спорной ситуации. ВС жалобу Дедовой удовлетворил. О том, какие доводы легли в основу такого решения Судебной коллегии по гражданским делам ВС станет понятно позднее – после публикации мотивировочной части акта (дело № 18-КГ17-107).

Эксперты “Право.ru”: “У наследников мало шансов оспорить договор ренты”

В спорном случае необходимо смотреть на действия получателя ренты, который уже обратился в суд, поясняет Денис Фролов, партнер BMS Law Firm: “Истец уже совершил юридически значимое действие, поэтому нет оснований отказывать его наследникам в том, чтобы выразить волю заявителя в этом деле”. Елена Мякишева, адвокат Юридической группы “Яковлев и Партнеры”, соглашаясь с коллегой, рассказывает, что еще в 2001 году Президиум Верховного суда рассмотрел похожее дело и пришел к выводу о возможности правопреемства в подобных разбирательствах (постановление от 10 января 2001 года № 237пв-2000пр). ВС тогда указал, что предметом спора о расторжении договора пожизненного иждивения является требование о возврате недвижимости. А в таких правоотношениях по закону допускается правопреемство. Эксперт советует максимально полно прописывать условия содержания получателя ренты и четко фиксировать исполнение договора.

Советы по заключению договора пожизненного иждивения

– надо удостовериться в добросовестности контрагента до заключения соглашения.

– плательщик ренты должен предоставить обеспечение исполнения своих обязательств либо застраховать риск ответственности за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение.

– перечисленные условия необходимо указать в договоре.

Источник: Александра Воскресенская, юрист КА “Юков и партнеры”

Кроме того, если сам получатель ренты при жизни не заявит о расторжении договора, то его наследники вряд ли смогут добиться такого решения по самостоятельному иску, предупреждает Мякишева. Ее слова подтверждаются и судебной практикой. Дети получателя ренты пытались оспорить договор пожизненного иждивения, ссылаясь на то, что плательщик плохо ухаживал за их матерью: не носил продукты и лекарства, отказывался платить коммунальные платежи. Однако ответчик предоставил копии платежек за “коммуналку” и квитанции об оплате похорон получателя ренты. Учитывая такие обстоятельства, Санкт-Петербургский городской суд отказал наследникам в иске (дело № 33-14196/2013). Аналогичное решение принял и Мосгорсудв подобном деле. Однако в этом споре апелляция ограничилась более формальным аргументом для отказа – при жизни получатель ренты не обжаловал договор пожизненного иждивения, значит претензий к противоположной стороне не имел (дело № 11-27508). Следовательно, и у наследников умершего отсутствует право оспаривать такое соглашение, решил суд.

Хлюстов добавляет, что пожизненное содержание с иждивением подразумевает наличие личных доверительных отношений между сторонами договора: “Это подразумевает, что даже при нарушении условий договора рентополучатель не всегда хочет его расторгать”. По этой причине стоит дать возможность наследникам расторгать только договор ренты без иждивения, резюмирует эксперт.

Оспорить договор ренты

Моему мужу путём уступки было передано право на получение постоянной ренты. И тут же компания отказалась выплачивать ренту воспользовавшись правом выкупа ренты. Договор на ренту был заключён отцом мужа, который умер в 2000 году. По наследству право перешло сначала к его жене, а затем путём договора уступки к моему мужу. Можно ли оспорить действие плательщика ренты? Плательщик ренты утверждает, что вправе выкупить ренту без согласия, т.к. получатель ренты умер. А кем же тогда является мой муж, если по договору уступки ему перешли все права и обязанности получателя ренты?

Чем отличается договор ренты с иждивением (где прописано право рентополучателя на пожизненное проживание в квартире) от договора ренты с пожизненным проживанием.

Нам, как плательщикам ренты, насколько я понимаю, выгодней подписывать ренту с пожизненным проживанием, так как согласно ему мы можем платить хоть 1 МРОТ. В договоре же с иждивением – минмум 2 МРОТа +2 МРОТа на иждивение.

Какой договор трудней оспорить?

Можно ли оспорить договор пожизненного содержания с иждивением, если рентополучатель умер. А после смерти рента получателя умер и рентоплатильщик. Но ренто платильщик был в браке. А договор ренты не исполнялся. В договоре прописано что должны были обеспечивать одеждой лекарствами и продуктами а так же платить. Можно ли потребовать с жены рента платильщика докумен ы подтверждающие, что рента исполняласьполностью? Иможно ли ее оспорить?

Можно ли оспорить договор пожизненной ренты, и нужно ли будет после смерти собственника платить налог за вступление по пожизненной ренте?

Как оспорить договор пожизненной ренты, если плательщик ренты уже умер? Т. е. оспорить договор ренты у получателя ренты.

Скажите пожалуйста, что надёжнее договор ренты или договор дарения. Я заключила договор ренты с неродным дедушкой, но у дедушки есть внук от 1-го брака, есть ли у этого внука шансы оспорить ренту, или лучше нам заключить договор дарения? Заранее спасибо.

Возможно ли наследнику первой очереди оспорить Договор пожизненного содержания с иждивением после смерти “получателя ренты” у “плательщика ренты”, мотивируя, что “плательщик ренты” не содержал при жизни “получателя ренты” согласно Договору. Если у меня (“Плательщика ренты”) имеются только общие (т.е. не детализированные) расписки от “получателя ренты” за каждый год.

И исходя из какого размера МРОТ я должна платить ренту: штрафные 1 МРОТ=100 р. или 1 МРОТ=5330 руб. + полное иждивение “получателя ренты”? Спасибо.

Планирую заключить договор ренты с соседкой, но опасаюсь что родственники захотят в будущем его оспорить. Слышал что существуют два вида договоров, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. Какой договор лучше заключить? Какой договор будет труднее оспорить в суде?

Умерла тетка она сделала договор ренты на квартиры, могу ли я как ее единственная наследница оспорить данную ренту и попытатся отсудить какую то часть в квартире, спасибо.

Можно ли оспорить в суде договор дарения? В чем отличие договора дарения и договора ренты.

Можно ли оспорить договор ренты, если до заключения договора ренты квартира была подарена рентополучателю, рентополучатель умер. Рентодатель вступил в права, а даритель квартиры жив и хочет аннулировать договор дарения, чтобы признать договор ренты не действительным. Спасибо.

Мама оформила договор ренты на младшую дочь. Сама за ней не ухаживала и не присматривала. Ухаживала я.Как я могу оспорить условия договора ренты.

Возможно ли оспорить ренту (договор пожизненного содержания с иждивением) племянницы собственника? Условия ренты соблюдены, но:

1. подписан договор ренты был не собственником жилья а поверенной внучкой от племянника по доверенности

2. доверенность в виду болезни, но по поручению и в присутствии собственника была подписана сестрой собственника в присутствии нотариуса.

Если договор ренты был заключен с отцом, который месяц назад умер. В договоре была указана и его жена, которая сейчас хочет вернуть квартиру себе. Может ли она оспорить договор ренты.

Можно ли оспорить договор пожизненной ренты. Посоветуйте, пожалуйста! Мама оформила договор пожизненной ренты с внучкой, (с дочерью своего сына). Дочь и сын единственные наследники. Может ли мамина дочь оспорить этот договор пожизненной ренты. Или получить наследство.

Я получила половину квартиры в собственность по договору ренты с пожизненным содержанием. Получатель ренты скончался. Может ли теперь брат получателя ренты, собственник второй половины квартиры, как-нибудь оспорить договор ренты и предъявить как-либо права на мою собственность. Договор ренты был составлен всего за 3 месяца до смерти получателя ренты. Если может, то как я могу ему противостоять?

Покупаем квартиру, которая была приобретена по договору пожизненного проживания с иждивением в 2000 году, в 2017 г исполнена в связи со смерью рентаполучателя. В ходе проверки истории квартиры было установлено, что рентополучатель стояла на учете в ПНД С 1970 г. В нотариальном Договоре пожизненного содержания указано, что дееспособность сторон проверена. Однако в 2014 г рентополучатель была признана судом недееспособной и было определено ее место проживания в интернате на постоянной основе, а учитывая заключённый в 2000 г договор, сохранено право пользования квартирой. В 2017 она умерла. Вопросы: Как убедиться что на момент подписания указанного договора, рентополучатель понимала суть своих действии? И как убедиться, что рентодатель исполнил договор? Должен ли он был платить эту ренту ПНИ? Со слов Продавца, сотрудники ПНИ не успели до смерти подопечной, оформить документы и получать за неё ренту. Кто в данном случае становится получателем ренты? И как узнать, что у Продавца перед ПНИ нет долгов по ренте? Можно ли оспорить эту сделку. Из родственников есть две сестры.

Расторжение ренты

К нам обращается много граждан, чтобы расторгнуть договор ренты. И столько же – обращается за защитой от расторжения. Вот наиболее частые обращения:

• Расторжение договора при невыполнении его условий (оспорить договор ренты);
• Защита от расторжения договора ренты;
• Варианты с недействительностью договора.

Телефон для записи на консультацию: (812)534-16-43, 8(921)959-52-95

И одна сторона договора, и другая – могут умышленно подготавливать предпосылки для расторжения договора еще до его заключения, либо для множества споров по условиям договора.

Чаще всего инициаторами судов являются Рентополучатели или их родственники. Они хотят расторгнуть договор: вернуть собственность обратно и защитить жизнь и благополучие пожилого человека. Стремятся доказать невыполнение условий договора встречной стороной. Или доказать недееспособность собственника во время подписания договора у нотариуса. Это может спасти жизнь. И так делать правильно. Но кто-то и схитрит : кто-то из Рентополучателей на стартовую сумму продажи делает дорогостоящую операцию и спасает себе жизнь, а потом доказывает, что заключал договор при чрезвычайных обстоятельствах.

Расторжение договора ренты

Договор можно расторгнуть у нотариуса, если обе стороны согласны на его расторжение на определенных условиях . Но чаще всего одна из сторон – против расторжения договора ренты категорически. Оно и понятно – условия выполняются из года в год, силы и средства затрачены немалые, плюс душевные вложения… Не будем расторгать! Тогда сторона-инициатор, не получив добровольного отказа от договора, обращается в суд.

Как показывает практика, расторжение таких договоров или защита от расторжения – очень тонкая процедура юридических доказываний. На первый взгляд, все просто, доказательства написаны в самом тексте договора:

• Не платит уже несколько месяцев;
• Платит, но не столько, сколько положено по закону;
• Не ухаживает, или ухаживает, но плохо;
• Морит голодом;
• Не пускает в квартиру друзей Рентополучателя;
• Не вызвал врача, скорую, не ходил в больницу…

Но может быть и все наоборот, если посмотреть на выполнение условий договора глазами другой стороны.

Например, рассмотрим ситуации по оплате:

1. В договоре ренты указан расчетный счет, на который плательщик ренты должен ежемесячно оплачивать платежи в строго определенном договором размере. Он так и делал. Но вот нашлась дочь Рентополучателя, которая захотела вернуть квартиру матери. Схитрили и счет закрыли. Платежи, которые отправляются, как и положено по договору, возвращаются обратно. Вроде бы оплата не поступает…

2. Оплачивают, как написано в договоре, по 750 рублей в месяц. А по закону сколько надо? О, надо-то значительно больше. Значит не платят! Но оказывается, приносят продукты и каждый день соседка видит, как по две сумки заносятся в квартиру. И гуляют. И докторов вызывают…

3. Не платят уже давно. Взята распечатка с пенсионного счета. Раньше суммы перечислялись, а теперь – ничего. Вот и доказательство. Но всплывает тетрадка с расписками – бабуля попросила каждый месяц ей приносить лично, чтобы на почту не ходить. А в тетрадки подписи за каждый месяц стоят: сумма – подпись. И т.д.

То есть, вроде бы, с одной стороны, не платят, а с другой – есть доказательства, что платят. Вот таким тщательным образом надо вспомнить все действия обеих сторон по каждому пункту договора. Ведь расторгнуть договор ренты можно только при существенных нарушениях условий договора. Об этом ниже.

Поэтому, чтобы доказывать свою правоту в суде, ДО судебного процесса, и даже еще ДО составления искового заявления надо обратиться за помощью к юристам или адвокатам.

Тел. (812)534-16-43, 8 (921)9 59-52-95.

Специалисты точно определят те доказательства, которые надо будет применять во время судебного процесса. Можно ли расторгнуть договор – будет зависеть от того документального материала, который собран в целях убеждения судьи. Если доказательства есть – значит, примут решение в Вашу пользу. Если же , вроде бы, доказательства есть, но без специалиста Вы их собрали НЕ ТЕ, или НИ О ТОМ, нельзя будет добиться желаемого результата.

Почему мы пишем здесь о тщательной проработке доказательств? Это самое главное. От доказательств зависят жизни обеих сторон. Конечно, в первую очередь, Рентополучателя. Он находится в более зависимом положении. Кроме того, по делам об оспаривании или расторжении договоров ренты (пожизенной, постоянной) оплачивается достаточно большая госпошлина. Не хочется оплатить и проиграть.

Можно ли расторгнуть договор ренты? На что обратить внимание?

Необходимо обсудить со специалистом следующие вопросы:

1. Есть ли нарушения договора;
2. Что именно нарушается?
3. Чем можем доказать нарушения.
4. Какие есть варианты решения ситуации
5. Можно ли расторгнуть договор ренты без суда, у нотариуса;
6. Подготовка к суду
7. Сбор доказательств
8. Защита интересов истца.

Телефон для записи на консультацию: (812)534-16-43, +7(921)959-52-95

Если все доказательства у Вас есть, можно обращаться в суд за защитой. Юристы и адвокаты знают, что надо делать. Возьмите их себе в помощь. Расходы, потраченные на судебную защиту и госпошлина будет взысканы со встречной стороны.

Существенные нарушения договора ренты

Какие нарушения договора признаются существенными? Ответ на этот вопрос дает ст. 450 Гражданского кодекса. Согласно ч. 2 указанной статьи существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком получатель вправе требовать от плательщика выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.

И эти нарушения СУЩЕСТВЕННЫХ условий надо доказывать в суде.

Запишитесь на прием! Получите квалифицированную помощь.

Автор текста: Генералова Н.Б.
Генеральный директор, управляющий партнер

Квартира без возврата

Интересное решение вынесла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, разбираясь с правами гражданки, получившей недвижимость по договору ренты. С иском к получателю ренты обратились наследники пенсионерки, которая при жизни отписала свое жилье за уход и содержание. Местные суды пошли навстречу пожеланиям родственников – сына и сестры покойной – забрать у получательницы ренты недвижимость и включить квартиру в их наследство.

С такими решениями не согласился Верховный суд РФ и защитил права получательницы квартиры, заодно объяснив, какие правовые нормы защищают права тех, кто связан с договорами ренты.

Эта история случилась в столице. В суд пришли родные, недовольные тем, что квартира по договору пожизненной ренты досталась чужому человеку. Истцы были уверены, что это их наследство, которое они попросили суд отнять и разделить пополам.

Свои требования родственники аргументировали тем, что по закону имеют право на обязательную долю в наследстве. А еще, по их мнению, регистрация перехода прав собственности на квартиру к чужой им гражданке случилась уже после смерти их родственницы. Они доказывали в суде, что, хотя эта женщина зарегистрировала на себя право собственности на квартиру, она во владение жильем еще не вступила и коммунальные платежи платить не начала.

Суды – районный и городской – с доводами родственников полностью согласились. Тогда ответчица, у которой отняли жилье, дошла до Верховного суда, где после изучения дела согласились с ее аргументами.

Верховный суд сказал, что есть “основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений”. Потому как судами первой и апелляционной инстанции допущены “нарушения норм материального права”.

Вот как выглядела эта ситуация по мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Между пожилой собственницей квартиры и некой гражданкой был заключен и заверен у нотариуса договор пожизненного содержания с иждивением. По условиям договора квартира пенсионерки переходит бесплатно в собственность ее помощницы, за что она обязуется пожизненно полностью содержать пожилую женщину, у которой до конца дней остается право бесплатно пользоваться жильем.

После подписания договора представитель пенсионерки по ее доверенности обратился в управление Росреестра с заявлением и необходимыми документами о государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру новой владелице. Прошло немного времени, и пожилая женщина умерла. Так что переход права собственности был зарегистрирован уже после смерти пенсионерки.

Районный суд, разбирая жалобу родственников, исходил из того, что ни одна из сторон по договору пожизненного содержания к исполнению договора не приступала. Квартира получательнице ренты передана не была, и та ее не успела принять. Доказательств, что помощница приносила продукты и лекарства, в суд не представлено. А еще истцы заявили, что правоспособность родственницы прекратилась в момент ее смерти. Из этого следует, что договор пожизненного содержания прекратился именно в этот день. По логике истцов выходит, что переход права собственности после смерти не мог быть зарегистрирован. Апелляцию такие доводы вполне устроили. А Судебная коллегия по гражданским делам ВС заявила, что с этими выводами она не согласна. И объяснила, почему.

В Гражданском кодексе есть 432-я статья. Там сказано, какой договор считается заключенным. В другой статье того же кодекса – 601-й – говорится о договоре пожизненного содержания. В нашем случае договор ренты заключен правильно, удостоверен у нотариуса и по закону госрегистрации не подлежал. Его никто не признавал незаключенным. Более того, из материалов суда видно, что родственники по ходу дела изменили свои исковые требования и отказались от желания признать его недействительным. А требований признать его незаключенным они не выдвигали.

При жизни пенсионерка не требовала расторгнуть договор по причине, что помощница не выполняет свои обязательства.

Верховный суд сказал: раз пенсионерка заключила договор ренты, значит, она выразила свою волю передать квартиру, сама дала при жизни доверенность для регистрации на помощницу перехода права собственности. Доверенность не отзывала. Поэтому сам факт ее смерти не препятствует государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Факт смерти лишь прекратил обязательства для помощницы выплачивать пожизненную ренту.

Все эти обстоятельства, подчеркнул Верховный суд, не были учтены местными судами, что в итоге “привело к вынесению незаконных судебных постановлений”.

Верховный суд все решения по этому делу отменил и велел пересмотреть спор с учетом его замечаний.

Можно ли оспорить договор ренты и как это сделать правильно? Права наследников по закону и другие нюансы

Вопрос о том, можно ли оспорить договор ренты, должен интересовать рентополучателя еще на стадии заключения соглашения. Никто не желает оказаться без недвижимости, в которую вложен труд, моральные и физические силы, а порой и финансовые средства, по причине незнания законодательства. Все риски и преимущества соглашения должны просчитываться заранее.

Можно ли это сделать и кто может?

У обеих сторон вне зависимости от вида ренты существуют определенные возможности оспаривания условий договора. Они определяются ГК РФ (статьи 166-181 и глава 33). В конкретных обстоятельствах договор может быть оспорен полностью, т.е. признан недействительным, или могут быть изменены отдельные его пункты.

Правовые вопросы при нарушении договора решаются достаточно просто при наличии доказательств. Особый интерес представляют спорные претензии в случае смерти одного из контрагентов договора.

Права плательщика после смерти рентополучателя

В этом вопросе важно понять, что договор ренты предусматривает переход имущества в собственность плательщика ренты сразу после вступления соглашения в законную силу.

Другое дело, что на него накладывается обременение, которое несколько ограничивает возможности нового собственника. Это условие остается при заключении договора постоянной ренты и после смерти рентополучателя, т.к. все его права передаются наследникам.

По договору пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением после смерти рентополучателя действие соглашения прекращается, а, следовательно, и обязательства по выплате ренты или содержанию иждивенца. Плательщик ренты становится полноправным владельцем недвижимости. Он вправе снять имущество с обременения, что дает возможность распоряжаться им без каких-либо ограничений. На любую сделку с недвижимостью новый владелец ни у кого не должен получать разрешение (в т.ч. на продажу, залог и т.д.).

Справка. В случае, когда рентополучателей или иждивенцев несколько, после смерти одного из них другие могут перераспределить между собой долю ренты умершего, а плательщик будет платить оговоренную договором сумму, пока жив хотя бы один рентополучатель.

Если соглашением предусмотрены похороны за счет плательщика, то он обязан исполнить это условие. В противном случае рента не будет считаться исполненной.

Права наследников

Наследование ренты распространяется на наследников, как по закону, так и по завещанию. Однако права наследников зависят от вида ренты:

1. Постоянная рента. Все права и обязанности переходят наследникам после смерти одного из контрагентов договора. Расторжение договора возможно только по обоюдному согласию сторон, через суд при нарушении условий одной из сторон или при выкупе ренты. Наследники плательщика после его смерти остаются собственниками недвижимости только при надлежащем выполнении соглашения. Если наследников несколько, то права и обязанности переходят им пропорционально распределению долей наследства.
2. Пожизненная рента. После смерти рентополучателя его наследники теряют право на получение ренты, а имущество полностью переходит в собственность плательщика. В случае, когда рентополучателей несколько и умирает один из них, наследники умершего не получают право на его долю. Она распределяется между живыми рентополучателями. Если умирает плательщик ренты, то его наследники обязаны выполнять условия соглашения. В противном случае договор расторгается, и они теряют право собственности.

Как учитывается договор ренты между супругами? Совместно нажитым имуществом недвижимость будет считаться только при возмездной ее передаче, и наследование осуществляется в соответствующем порядке. Если имущество передано на безвозмездной основе, то действуют правила договора дарения. Собственником считается только супруг, на которого оформлена недвижимость. Наследование производится на общих основаниях.

Специальные публикации наших экспертов помогут вам разобраться в чем заключается разница между договорами ренты, дарения и завещанием, а также подскажут, как правильно составить договора при различных видах ренты.

Подробная пошаговая инструкция: как провести процедуру оспаривания?

Любое соглашение можно оспорить при незаконном его заключении или неправильном оформлении, а также при нарушении его условий. Договор ренты не является исключением, и его могут оспорить: любая из сторон, наследники или родственники участников соглашения.

Для расторжения договора или изменения его условий ГПК РФ (статьи 131-135) предусматривает судебное разбирательство на основании соответствующего искового заявления. Основанием для иска может быть только факт правонарушения при наличии необходимой доказательной базы.

Основания и условия

Существенными основаниями для претензий могут считаться следующие обстоятельства:

1. Нарушение законодательства РФ или действующих нормативно-правовых документов. В расчет принимаются только существенные нарушения, например, несоотсветствие статуса сторон, намеренное занижение выкупной и рентной суммы, неправильное оформление и регистрация договора.
2. Нарушение статей УК РФ и общепризнанных этических норм.
3. Грубое нарушение условий договора, в т.ч. отсутствие платежей более двух сроков подряд.
4. Мнимость соглашения. Оно заключается, как правило, для сокрытия истинной сделки. Примеры – продажа недвижимости, покрытие долгов или дарение втайне от наследников. В этом случае договором предусматриваются рентные платежи, но они фактически не осуществляются.
5. Недееспособность или несовершеннолетие рентополучателя на момент заключения договора.
6. Заключение договора на все имущество без согласования с другими лицами, имеющими законную долю в этом имуществе.
7. Оформление соглашения на недвижимость, на которую наложено ограничение по продаже или распоряжению. Инициаторами могут стать судебные приставы, держатели залога.
8. Введение в заблуждение одной из сторон в реальном содержании соглашения. Моральные или физические воздействия с целью принуждения к подписанию договора.
9. Несоответствующее содержание иждивенца и плохой уход за ним, особенно, если это могло ускорить его смерть.

Данные основания суд примет к рассмотрению при наличии соответствующих подтверждений со стороны свидетелей или компетентных органов, а также при наличии документального или вещественного доказательства.

В какой суд обращаться?

Решение о расторжении договора ренты или его изменении может принять только суд. Для этого после сбора необходимой доказательной базы необходимо подать исковое заявление. Обращаться следует в суд по месту нахождения объекта разногласий или по месту регистрации рентополучателя.

Если сумма претензий не превышает 50000 рублей, то дело может рассматривать мировой судья. При больших суммах иск подается в районный суд.

При проведении судебного разбирательства возникают различные нюансы, вытекающие из подзаконных и нормативных актов. Разобраться со всеми тонкостями способны помочь только опытные юристы, консультацией с которыми не стоит пренебрегать.

Составление искового заявления

Правильно оформленное исковое заявление содержит следующую информацию:

1. Наименование судебного органа.
2. Полные данные об истце и ответчике, а также о нотариусе и других необходимых третьих лицах (в частности, законных представителях).
3. Суть претензии и требования к ответчику. Причины и обстоятельства указываются четко со ссылками на нормы законов. Приводятся конкретные действия ответчика, вызвавшие претензии. В просительной части должны точно излагаться требования к ответчику.
4. Список прилагаемых документов.
5. Дата составления иска и подпись.

• Скачать бланк искового заявления о признании недействительным договора ренты на основании ст. 177 ГК РФ (если истцом является получатель ренты)
• Скачать бланк искового заявления о признании недействительным договора ренты на основании ст. 178 ГК РФ (если истцом является наследник получателя ренты)
• Скачать образец иска о расторжении договора ренты получателем ренты

К заявлению необходимо приложить такие документы:

• копия договора ренты;
• выписка о госрегистрации;
• платежные документы по рентным платежам;
• документы, доказывающие правомочность претензий (экспертные заключения, оценочные акты, медицинские справки, договора, свидетельские показания, аудио- и видеозаписи и т.п.);
• квитанция об уплате госпошлины.

Важно. Если исковое заявление подают наследники рентополучателя или плательщика, то они должны приложить документы, подтверждающие правопреемственность. Кроме того должно доказываться долевое участие в оспариваемом имуществе.

Госпошлина и другие траты

Судебное разбирательство потребует определенных затрат на госпошлину. Она рассчитывается с учетом стоимости оспариваемого имущества. В соответствии с ФЗ от 05.04.16 №99 расчет проводится следующим образом:

• стоимость имущества не более 20000 руб – 4 процента, но не менее 400 руб;
• 20000-100000 рублей – 800 руб + 3 процента от суммы сверх 20 тыс.руб;
• 100000-200000 рублей – 32000 руб + 2 процента от суммы сверх 100 тыс.руб;
• до 1 млн. рублей – 5200 руб + 1 процент от суммы свыше 200 тыс.руб;
• свыше 1 млн. рублей – 13200 руб + 0,5 процента от суммы свыше 1 млн.руб, но не более 60 тыс.рублей.

Юридические услуги также потребуют определенных затрат. Привлечение юриста к оформлению искового заявления обойдется в среднем в 10000-12000 рублей. Участие адвоката в судебном разбирательстве стоит от 15 тыс.рублей, но обойдется значительно дороже при сложном деле.

Процесс

На основании искового заявления открывается судопроизводство. Мировой судья рассматривает претензии в соответствии с п.5 ч.1 ст.23 ГПК РФ. Он выслушивает доводы обеих сторон или их представителей и выносит соответствующее решение. Срок рассмотрения иска составляет 1 месяц.

Районный суд обеспечивает рассмотрение дела на основании ст.154 ГПК РФ. Он изучает все представленные доказательства, заслушивает свидетелей и выносит решение в течение 3-х месяцев.

К сведению. Стороны конфликта могут оспорить вынесенное решение в вышестоящей судебной инстанции, вплоть до Верховного суда.

Возмещение затрат

На основании представленных доказательств суд может удовлетворить или не удовлетворить иск, а также удовлетворить его частично. Возможно вынесение частного определения при выявлении нарушений УК РФ. Помимо признания действительности договора, суд выносит решение о возмещении затрат и ущерба. Могут быть возвращены определенные рентные платежи или, наоборот, вынесено решение о доплате, а также компенсации иных ущербов и неустоек. Проигравшая сторона возмещает также судебные издержки.

Стоит ли покупать или продавать квартиру с таким обременением?

Недвижимое имущество передается плательщику ренты сразу после вступления в силу договора ренты. С этого момента он, в принципе, имеет право продать его, но оно имеет обременение, которое обязательно указывается при проведении сделки. Покупатель может приобрести недвижимость с большим дисконтом, но он должен сознавать, что становится плательщиком ренты.

Риски купли-продажи и преимущества такой недвижимости

Полные права плательщик приобретает при пожизненной ренте после смерти рентополучателя. Он снимает все обременения, но и после этого сделка по покупке или продаже квартиры с исполненной рентой чревата определенными рисками.

Покупатель, приобретая такую квартиру, часто использует главное преимущество – она стоит дешевле других предложения, т.к. обошлась продавцу по более низкой цене. Однако он должен предусмотреть риск оспаривания в суде недвижимости со стороны наследников.

Чаще всего выдвигаются такие причины незаконности сделки: недееспособность при заключении договора ренты, неучет законных долей других наследников (особенно несовершеннолетних), введение в заблуждение противной стороной, претензии со стороны супругов. Эти риски необходимо учитывать при покупке недвижимости, полученной по исполненной ренте.

Есть ли пути проверки наличия возможных спорщиков?

Прежде всего, проверяется факт смерти рентополучателя (свидетельство о смерти). Далее, следует получить в Регпалате официальную выписку из ЕГРН, где указываются все обременения и запреты. После смерти рентополучателя квартира должны быть вновь зарегистрирована. Обязательно проверяется наличие супруги у умершего рентополучателя и отнесение квартиры к совместно нажитому имуществу. В последнем случае необходимо ее согласие на продажу недвижимости. Выписка из домовой книги поможет узнать о наличии лиц, прописанных в квартире.

Судебная практика

Следует отметить, что популярность договоров ренты снижается из-за частых судебных разбирательств. Судебная практика показывает, что суды стараются защитить, прежде всего, права рентополучателя, особенно при действии пожизненной ренты. Это вполне обосновано, т.к. им обычно является престарелый или больной человек. Со стороны наследников часто появляются такие доводы, как плохой уход, приведший к преждевременной смерти. Очень сложно оспаривать неучтение прав несовершеннолетних наследников. В ход порой идут справки о недееспособности.

Однако не следует думать, что плательщики ренты всегда проигрывают суд. Если они заранее подумали о возможных инициаторах претензий (в т.ч. детей и супругов) и позаботились о подтверждении доброго отношения к иждивенцу со стороны соседей, то у них есть достаточно хорошие шансы выиграть дело.

Договор ренты, как и любое соглашение, может быть оспорен сторонами, заключившими его или их наследниками. Для этого должны быть убедительные доказательства неправомерности сделки или ненадлежащего исполнения договорных обязательств. Все права оспаривания договора регламентируются ГП РФ, а спорные вопросы рассматриваются в судебном порядке на основании ГПК РФ.

Как родственникам оспорить договор ренты

Можно ли оспорить пожизненную ренту после смерти ее получателя? Этот вопрос интересует родственников умершего, в частности тех, кто сомневается в добросовестности приобретателя имущества по сделке. Разберем правовую сторону вопроса и расскажем о перспективах такого оспаривания.

Могут ли родственники оспорить договор ренты

Родственники стремятся оспорить договор ренты с целью получить наследство. Квартира получателя ренты сразу же ушла в собственность плательщика ренты, а значит не вошла в состав наследства.

Оспаривается ли рента, пожизненное содержание с иждивением? Закон отвечает на этот вопрос строго формально: оспорить любую сделку может любое лицо, чьи права нарушены. Однако возможность осопорить означает только, что исковое заявление суд примет, и это вовсе не гарантирует, что результат судебного процесса устроит родственников.

Цель оспаривания, которую мы внесем в исковые требования – признание договора ренты недействительным и односторонняя реституция, т.к. родственники рассчитывают получить квартиру и поделить ее стоимость между собой.

Посмотрите, как составить исковое заявление о признании сделки недействительной:

Какие обстоятельства помогут оспорить сделку ренты

Сделка может быть признана недействительной только, если в ней есть серьезный недостаток, нарушение закона при ее заключении.

Для договора ренты или пожизненного содержание с иждивением единственный работоспособный способ признать договор недействительным – сослаться на заболевание, которое мешало плательщику ренты понимать, что он делает.

Покойный получатель ренты в момент заключения сделки настолько плохо себя чувствовал, либо имел нарушения психики, что не мог осознавать начения своих действий и/или руководить ими. Поэтому получатель ренты не понимал, какой договор заключает и не осознавал, что квартира достанется плательщику ренты.

Доказать, что умерший имел проблемы с мышлением не так-то просто. Обычно для этого используется посмертная судебно-психиатрическая экспертиза. Однако мы рекомендуем не полагаться исключительно на экспертизу и привести дополнительные доказательства. Например, это могут быть показания свидетелей, документы (завещание, письма получателя ренты родным), в которых он утверждает, что намерен завещать кому-то квартиру и не понимает, что квартира принадлежат уже плательщику ренты.

При такой мотивировке исковых требований дополнительно могут пригодиться:

• определение о принятии к производству судом заявления о признании получателя ренты недееспособным (такое заявления могло быть подано только при жизни получателя ренты),
• медицинские документы о наличии у покойного получателя ренты серьезных заболеваний (инсульта,. психических расстройств, расстройств личности, нарушения слуха и др.)

Пример
Племянник умершей женщины оспорил договор ренты. Женщина была нездорова, а кроме того после передачи квартиры по договору ренты знакомому составила завещание – уже на племянника. Судебно-психиатрическая экспертиза установила что в момент сделки умершая не могла понимать значения своих действий. Завещание в пользу племянника также было рассмотрено и оценено судом. Суд признал договор ренты недействительным и прекратил право собственности плательщика ренты на квартиру, отдав ее племяннику.

Какие обстоятельства не помогут оспорить сделку ренты

Некоторые обстоятельства очень возмущают наследников, и они пытаются оспорить ренту, ссылаясь на эти обстоятельства.

Однако на самом деле ни один способ, кроме доказывания, что получатель ренты подписывал договор в невеменяемом виде, не поможет.

Не спасет”кабальный характер сделки”, когда рентный платеж был заведомо невысок и не соответствовал высокой стоимости квартиры. По такому основанию суды стабильно отказывают наследникам в иске. Отказ они объясняют тем, что наследники не могут доказать тяжелое материальное положение получателя ренты и тот факт, что плательщик ренты воспользовался этими тяжелыми обстоятельствами. Обычно суд поясняет, что умерший получатель ренты мог выбрать для договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением другого плательщика и затребовать лучшее содержание/рентный платеж.

Не поможет и просрочка, неуплата плательщиком рентных периодических платежей. В данном случае логика закона такова: если получатель ренты ожидал платежей и передал квартиру, значит считал договор состоявшимся, т.е. действительным. Неисполнение плательщиком обязанностей по договору ренты поможет при жизни получателя ренты – это основание к расторжени договора. Но это обстоятельство бесполезно для наследников после смерти получателя ренты.

Как быть, если получатель ренты начал оспаривание сделки еще при жизни

Получатель ренты при жизни мог начать судебную процедуру, направленную на прекращение обязательств по договору ренты. Он мог намереваться прекратить правоотношения, например, если:

• полагал, что договор является незаключенным (не обговорены существенные условия);
• считал, что договор недействителен (например, из-за его заключения вследствие введения в заблуждение, обмана, неспособности понимать свои действия при подписании соглашения);
• плательщик ренты не выполнял договор.

Рекомендуем! Если получатель ренты умер до окончания судебного процесса, его родственники могут заявить о вступлении в дело в качестве процессуальных правопреемников и завершить процесс по прекращению отношений ренты.

В соответствии с ч. 1 ст. 44 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ) суд может произвести замену стороны в процессе ее правопреемником на любой стадии судопроизводства.

Важно! Согласно абз. 7 ст. 220 ГПК РФ, если спорное правоотношение правопреемства не допускает, то производство по делу прекращается.

Перспективы произвести замену стороны в процессе зависят от того, какие требования были изначально заявлены получателем ренты. Например, он просил:

• Осуществлять исполнение договора (содержать получателя ренты). Эти требования связаны с его личностью, то есть правопреемство невозможно.
• Расторгнуть договор и вернуть недвижимость. С личностью требования не связаны, правопреемство возможно (определение СК по гражданским делам ВС РФ от 22.08.2017 № 18-КГ17-107).

Можно ли оспорить сделку, если у плательщика ренты не было своего дохода

Иногда наследники узнают об отчуждении имущества только после смерти наследодателя и затем могут обратиться в суд, например, с требованием о признании ренты мнимой сделкой.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимые сделки совершаются только для вида. Они ничтожны.

Один из споров родственников о мнимости договора ренты дошел до Верховного суда РФ. У женщины было двое детей (сын и дочь), а также единственный внук — сын дочери. Бабушка и внук оформили договор ренты в отношении ее земельного участка и находящегося на нем дома. После смерти женщины ее сын обратился в суд, указав, что договор ренты являлся мнимой сделкой.

По его мнению, на мнимость сделки указывало то, что:

• договор был заключен через несколько дней после достижения внуком совершеннолетия;
• внук был студентом и своего дохода для содержания бабушки не имел;
• совместно с бабушкой не проживал.

Верховный суд посчитал, что сделка была действительной, так как:

• закон не требует подтверждения наличия у плательщика ренты собственного дохода;
• ни закон, ни договор не устанавливали требования о совместном проживании сторон сделки;
• внук осуществлял уход за бабушкой, ее огородом, производил ремонт и исполнял иные положения соглашения (определение СК по гражданским делам ВС РФ от 18.11.2014 по делу № 18-КГ14-125).

Подробнее о мнимых сделках и признании сделки недействительной читайте в статьях:

Что делать, если договор ренты был заключен буквально за несколько дней до смерти владельца недвижимости

Заключение договора ренты за несколько дней до смерти насторожило родственников, которые потребовали вернуть им имущество. Спор дошел до Верховного суда РФ. Ключевые моменты:

• решение о регистрации права собственности на плательщика ренты было оформлено уже после смерти получателя ренты;
• родственники посчитали, что смерть прекратила действие договора и регистрация права собственности после этого была неправомерна;
• Верховный суд признал передачу недвижимости плательщику ренты состоявшейся.

Обратите внимание! Как отмечается судом, смерть прекратила обязательства по содержанию получателя ренты. При этом возражений по договору при жизни получатель ренты не заявил, заявление о регистрации перехода права собственности не отзывал. Регистрация способствует стабильности гражданского оборота, но не затрагивает содержания права, поэтому может быть осуществлена и позднее (определение СК по гражданским делам ВС РФ от 13.02.2018 № 5-КГ17-242).

Рекомендуем! Если есть сомнения в добросовестности плательщика ренты и признаки мошенничества, следует обратиться в правоохранительные органы.

Риски! Следует иметь в виду, что ст. 306 Уголовного кодекса РФ устанавливает ответственность за заведомо ложный донос.

Подробнее о борьбе с мошенничеством, связанным с недвижимостью, читайте в наших статьях:

Итак, оспорить договор ренты можно как при жизни, так и после смерти получателя ренты. Однако судебная практика не всегда на стороне заявителей. В статье мы раскрыли некоторые ключевые моменты подобных споров.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.