Как быстро продать комнату в общежитии

Как продать комнату в общежитии: пошаговая инструкция и рекомендации

Продажа комнаты в общежитии по требованиям и последовательности подобна другим сделкам по реализации недвижимости. Но все же здесь есть некоторые нюансы, которые нужно учитывать при выполнении процедуры. Как продать комнату в общежитии, рассказано в статье.

Нюансы

Отвечая на вопрос о том, как продать комнату в общежитии, следует учитывать, что такие сделки не могут выполняться с жилплощадью в том случае, если она входит в специализированный фонд. Но даже из данной ситуации в ЖК РФ есть выход. К примеру, получится продать помещение на условиях, что после этого оно станет частной собственностью, а не будет на балансе у муниципалитета.

Можно ли продать комнату в общежитии, если она является собственностью? Такая сделка возможна только при наличии подготовленных документов и договоров. Если комната муниципалитета, собственнику надо оформить соглашение о социальном найме, которое будет основанием для выдачи правоустанавливающего свидетельства в Росреестре. Только при наличии свидетельства можно заключать сделки. Можно продать комнату в общежитии посредникам, которые обычно выгоднее реализовывают имущество.

Начало оформления

По закону право на приватизацию комнаты, которая нужна для продажи, осуществляется, если:

1. Общежитие находится на балансе муниципалитета.

2. Сначала было собственностью государства.

3. Недвижимость эксплуатируется по назначению.

Если соблюдены 3 условия, физическому лицу нужно обратиться в муниципалитет и заключить договор соцнайма, если он не был оформлен раньше. Затем комнату необходимо приватизировать. Процедура подобна классической приватизации любой недвижимости.

Обращение в суд

Как продать комнату в общежитии, если не получилось приватизировать помещение? В этом случае надо обращаться в суд. Потребуется составить иск и приложить документацию:

1. Технический план и паспорт.

2. Справку из ЕГРП, которая подтверждает основание на приватизацию.

Если иск будет удовлетворен, муниципальный орган не сможет ослушаться судебного решения. После этого собственник может заниматься продажей жилья.

Подготовка

Как продать комнату в общежитии быстро, если она оформлена в собственность? Для данной сделки нужен обязательный перечень документов:

1. Свидетельство на комнату, без которого не получится продажа.

2. Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах.

3. Основание для получения права собственности.

4. Копия лицевого счета, если средства будут перечисляться безналичным способом.

5. Справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.

6. Разрешение попечительского совета на продажу, если в комнате зарегистрирован несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Все указанные бумаги нужно получить заведомо, так как на оформление каждой требуется 5-30 дней. После сбора документов нужно искать покупателя. Следует учитывать, что некоторые бумаги ограничены по сроку действия, например, выписка из домовой книги действует месяц с даты выдачи.

Практические советы

Как продать комнату в общежитии выгодно? Необходимо подготовить не только документы, но и жилплощадь:

1. Вывезти мебель, которая не будет продаваться с недвижимостью. Это нужно для визуального увеличения комнаты.

2. Проведение небольшого косметического ремонта.

3. Освобождение от ненужных вещей балкона, если он есть.

4. Уборка помещения, включая санузлы.

Показывать жилплощадь желательно тогда, когда соседи будут отсутствовать дома. Для этого нужна спокойная обстановка. Необходимо поговорить с покупателем о стоимости. Следует учитывать, что сумма, зафиксированная в договоре, после подписания не меняется.

Продажа комнаты в общежитии является непростой сделкой, для совершения которой нужно продумать все нюансы. Прежде всего, это касается оформления документации. Только тогда получится реализовать ее правильно и по выгодной цене.

Продажа соседям

Можно продать комнату в общежитии без посредников. Для этого нужно оповестить соседей о предстоящей сделке. По закону они являются приоритетными покупателями. Если собственники остальных комнат желают купить продаваемую жилплощадь, следует с ними оформлять сделку, а не с третьими лицами. Но право установления цены и условий остается за продавцом.

Для соблюдения предписания необходимо за месяц до даты продажи разослать соседям оповещения с уведомлением о вручении. Это выполняется через почту заказным письмом, а еще лучше с помощью нотариуса. В будущем нужно будет доказать, что никто не захотел приобрести имущество. В извещении фиксируются условия, стоимость, характеристики, адрес.

Оповещать о реализации недвижимости следует собственников других комнат, а не всех, кто там прописан. Если среди жильцов есть несовершеннолетние дети, нужно отослать извещения в органы опеки. Чтобы продать комнату в общежитии, согласие соседей хоть получать и не нужно, но предложить им приобрести жилье необходимо.

Поиск покупателей

Для продажи жилья в помощь могут использоваться:

1. Риелторские фирмы. Хоть посредниками взимаются средства за их работу, их помощь обычно позволяет проще реализовать собственность.

2. Социальные сети. Можно опубликовать сообщения на популярных сайтах, в группах.

3. Специальные сайты. Объявления публикуются бесплатно, так же как и ведется общение. Есть множество площадок для продажи недвижимости. За деньги можно заказать дополнительные услуги.

4. Контекстная реклама. Если жилье элитное, то потребуются поисковые машины. Они показывают предложение под определенный запрос, можно настроить выдачу под нужный город и район.

5. Традиционные методы. В небольших городах используются обычные объявления, газеты, «сарафанное радио».

Объявление будут просматривать много заинтересованных лиц, поэтому оно должно привлекать внимание. Поэтому важно оценить состояние жилплощади, указать преимущества.

На скорость поиска покупателя влияет много факторов. Намного проще продать комнату, находящуюся в районе с развитой инфраструктурой. Найти покупателя будет легче и в том случае, если недвижимость со всеми удобствами. Чтобы выгоднее продать комнату, должен быть сделан ремонт. Большое значение имеет и вид из окна. При желании можно продать мебель и технику по более низкой стоимости. А вот снижать цену комнаты не следует, ведь тогда будут потеряны приличные средства.

Порядок продажи

После истечения 30 суток можно реализовывать имущество. Покупателем может быть как сосед, так и третье лицо, если остальные жильцы не желают покупать. Если получить отказы владельцев раньше месяца, то продать комнату можно после получения данных бумаг. Бывает и так, что приобрести жилье хотят несколько человек. Право выбора покупателя остается за продавцом.

Продавец не обязан оповещать о планах родных и членов семьи, если они не совладельцы, а только проживающие/прописанные. Но это является вопросом этики и взаимоотношений людей. А письменное согласие сособственников нужно обязательно. Таким способом можно продать две комнаты в общежитии.

Что следует учитывать продавцу?

Необходимо помнить о некоторых особенностях процедуры:

1. Предоставлять технический паспорт во время заключения договора необязательно, так как его заменой служит кадастровый документ.

2. Справка, подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам, требуется покупателю лишь для его успокоения.

3. Справка из домовой книги и отчеты экспертной оценки считаются не бессрочными, поэтому получать их желательно после согласования деталей сделки и получения продавцом аванса.

4. Если фамилии в бумагах не совпадают из-за регистрации брака или его расторжения, нужно представить бумаги, подтверждающие официальную смену фамилии.

5. Перед подписанием договора желательно показать его нотариусу и при необходимости зафиксировать изменения.

Конечно же, в каждой ситуации есть свои особенности. Часто справиться с ними своими силами без опыта в данной сфере сложно. Тогда следует обращаться за помощью к специалистам. Их работа значительно дешевле рисков, на которые идут люди для неоправданной экономии.

Меньше – лучше: как продать комнату в «коммуналке»

Спрос на комнаты стабильный – еще бы, цена значительно ниже, чем на полноценную квартиру. Но между продавцом и покупателем стоят соседи-собственники. Как договориться с ними?

Документы, необходимые для сделки

Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться, что продавец может подтвердить право собственности на комнату. «Помимо документов на собственность продавец должен предоставить кадастровый и технический паспорт объекта, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам», – рассказала ЦИАН Земфира Каримова, адвокат юридической фирмы «Афина».

Порядком продажи комнаты в коммуналке также предусмотрено, что продавец должен информировать соседей (других собственников квартиры) о продаже комнаты с указанием цены. Уведомление о продаже комнаты составляется в письменной форме со всеми необходимыми реквизитами: полное ФИО и адрес комнаты получателя, полное ФИО отправителя с адресом комнаты, сообщение о продаже.

Также потребуется согласие органов опеки и попечительства, если среди других собственников квартиры есть недееспособные граждане или несовершеннолетние.

Как продать комнату без согласия соседей

Иногда другие собственники помещений в квартире уклоняются от получения уведомлений. Как тогда получить отказ соседей от преимущественного права покупки?

«Уклонение» сособственников по «коммуналке» на возможность продать комнату никак не повлияет, ведь продавец обязан лишь уведомить о продаже и на руках иметь квитанции об отправленных уведомлениях с почты. Датой подачей уведомления будет считаться число поступления письма в почтовое отделение собственника. По закону, молчание со стороны соседа будет считаться отказом от покупки, поэтому необходимо отсчитать 30 дней от этой даты и смело оформлять продажу.

Бывает, что продавец не в курсе, где на данный момент проживают его соседи. В этом случае нужно также прислать уведомление на адрес коммуналки. И отсчитывать 30 дней от даты поступления корреспонденции в почтовое отделение собственника, а затем продавать. В реестр необходимо будет предоставить квитанции на отправление корреспонденции.

«Устав платить за съемное жилье посторонним людям, в 2014 году мы с мужем, наконец, решились приобрести комнату в московской коммуналке. Благо, в родном городе у меня была собственная «однушка». Денег от продажи как раз хватало на комнату в двухкомнатной квартире. Родственники долго отговаривали от такой покупки, советовали взять ипотеку. Но мы настояли на своем, и нам очень повезло – после волокиты с документами, мы, наконец, поселились с семейной парой пенсионеров, которые часто уезжали на дачу. Со временем накоплений у нас прибавилось, и нам удалось уговорить их продать вторую комнату».

Нужен ли нотариус?

Сделки с комнатами проводятся через нотариуса. Стороны подписывают договор купли-продажи, все документы удостоверяются. Далее покупатель вносит деньги за комнату в депозитарий. Затем вся документация отправляется в Росреестр на регистрацию права собственности. И лишь после того, как покупатель получит договор от Росреестра с пометкой о переходе права, продавец может забрать свои деньги из ячейки.

Минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей.

Для покупателя: плюсы и минусы

Комната – хороший вариант для тех, кто не накопил денег на отдельное жилье и не хочет связываться с ипотекой. Такое приобретение дает возможность получить постоянную регистрацию, посещать поликлинику, записать детей в школу. Однако покупка комнаты и покупка квартиры – не одно и то же.

Самое главное преимущество комнат – цена. По данным компании «Бест-Новострой», минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, при этом основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей. Средняя цена квадратного метра комнат – около 178,5 тыс. рублей. Для сравнения: на «вторичке» малогабаритная квартира площадью до 20 кв. м стоит от 3,8 млн рублей. Средняя цена «квадрата» (без учета районов ЦАО) – 196 632 рублей.

Кроме того, если у вас комната менее 20 кв. м, и это единственная собственность, к ней будет применяться налоговый вычет, и налог платить будет не нужно.

Тем не менее, и у такой выгодной сделки есть минусы. Помимо очевидного – совместного проживания с посторонними и порой не всегда приятными людьми, существуют еще юридические аспекты. В частности, если вы покупаете комнату с целью сдачи в аренду, стоит учесть, что без согласия других собственников в нее нельзя заселять квартирантов. По той же причине осложняется и продажа комнат.

Как быстро продать квартиру. 10 простых шагов

Можно продать свое жилье в течение двух-трех месяцев, но иногда квартира зависает на вторичном рынке и на полгода, и на год. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовить к продаже квартиру и что поможет продать ее быстрее.

Эксперты в статье:

• Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»
• Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Александр Катков, партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат
• Николай Миллер, нотариус города Москвы

Как правильно подготовиться к продаже

Шаг 1 — собрать и восстановить оригиналы всех правоустанавливающих документов. Главное — это документы, подтверждающие право продавца на недвижимость.

Шаг 2 — оплатить все долги по коммунальным платежам, налогам, сборам за капитальный ремонт.

Какие документы нужно подготовить:

• паспорт;
• справку о составе семьи. Это расширенная выписка из домовой книги, позволяющая покупателю узнать состав семьи. Ее можно получить в МФЦ;
• выписку из ЕГРН. Заменяет собой свидетельство о праве собственности. Можно получить либо в МФЦ, либо на официальном сайте Росреестра;
• нотариальную доверенность. Оформляется в том случае, если собственник не может принять участие в сделке;
• разрешение органов опеки и попечительства. Требуется, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний младше 14 лет. Если несовершеннолетний только зарегистрирован в квартире, разрешения опеки не требуется;
• свидетельство о рождении ребенка. Если несовершеннолетнему собственнику уже исполнилось 14 лет, свидетельство предоставляется вместе с паспортом;
• письменное согласие супруга. Недвижимость, которая приобретена в браке, считается совместной собственностью — даже если в документах значится только один владелец. В этом случае для заключения сделки продавцу потребуется письменное согласие супруга. К пакету документов надо приложить свидетельство о браке;
• правоустанавливающий документ. Если квартиру покупали, то потребуется предыдущий договор купли-продажи, если приватизировали — договор приватизации, если получили в подарок — дарственная, а если получили в наследство — необходимо предъявить свидетельство о праве на наследство;
• технический паспорт. Документ содержит технические характеристики квартиры и ее подробный графический план, он также позволит узнать о наличии незаконной перепланировки. Копию технического паспорта можно заказать в БТИ или МФЦ.

Шаг 3 — заверить у нотариуса согласие супруга на продажу квартиры, если квартира относится к совместно нажитому имуществу и приобреталась в браке.

Шаг 4 — сняться с регистрационного учета (выписаться из квартиры). Это можно сделать и после сделки, но покупателей больше привлекает квартира, в которой нет зарегистрированных людей, а особенно малолетних детей.

Шаг 5 — получить согласие от органов опеки и попечительства на сделку, если среди собственников квартиры есть дети младше 18 лет.

Шаг 6 — сделать качественные фотографии квартиры с разных ракурсов, которые позволят потенциальному покупателю хорошо ее осмотреть. По возможности сделать видеообзор квартиры.

Как общаться с потенциальным покупателем

Лучше всего заранее написать список вопросов и ответов, чтобы не «поплыть» при общении. Не раздражаться — звонков может быть много. По словам Елены Мищенко, на это надо выделить время, нужно понимать, что продажа квартиры — серьезная работа.

Шаг 7 — подготовить грамотное объявление о продаже, в котором нужно указать все важные характеристики квартиры и ее конкурентные преимущества по отношению к иным квартирам, расположенным в данном районе.

Шаг 8 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении указывают стороны сделки, полную стоимость объекта и размер аванса.

Шаг 9 — подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку.

Шаг 10 — получить деньги.

«Выполнение этих рекомендаций позволит вашей квартире быть значительно привлекательнее других объектов недвижимости и позволит быстро выйти на сделку и продать ее», — говорит партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат Александр Катков.

Как правильно определить цену квартиры

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Для начала проводим маркетинговый анализ — узнаем, сколько стоят сходные квартиры. Смотрим в базах объявлений, сколько просят за такие же или максимально похожие объекты в этом же районе. Чем больше разных квартир удастся проанализировать, тем точнее окажется оценка квартиры.

Затем сужаем поле. Например, вы продаете однушку на последнем этаже, без перепланировок, нужен косметический ремонт. В этом случае ищем максимально сходные объекты и начинаем их прозванивать, спрашиваем у продавца о деталях. Можно даже сходить на просмотр и своими глазами оценить квартиру, понять, как ее продают, как оценивают. Чем больше деталей будет учтено, тем выше шанс адекватной оценки вашего объекта.

Как оформить договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса. Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания, поясняет Надежда Коркка. Чтобы официально вступить в права владения квартирой, надо зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Как произвести расчет

Важным вопросом для продавца квартиры во время сделки остается ее безопасность и законность. Продажа недвижимости может быть оформлена продавцом самостоятельно и без привлечения риелторов и юристов. Но у продавца на всех этапах продажи (подготовки документов, заключения договора, получения денег) всегда существует риск остаться без имущества или денег.

«Безопасным, быстрым и финансово выгодным способом является расчет через публичный депозитный счет нотариуса. Его использование позволяет полностью отказаться от обналичивания денег и провести расчет без каких-либо рисков. За своевременное перечисление денег будет отвечать нотариус. Депозитный счет может быть открыт только в банке, что также гарантирует сохранность денежных средств», — говорит Николай Миллер.

Реально ли сегодня продать комнату в общежитии? Нюансы мероприятия

Задача о продаже квартиры представляется иногда очень сложной. В особенности, если требуется продать одну комнатку. В давние времена Советского Союза несколько единиц метров квадратных и дверной проём – защита от соседей воспринимались, как счастье.

Время не стоит на месте, о жизни в коммуналках многие даже не слышали. В настоящее время каждый надеется на отдельную жилплощадь и все причитающиеся удобства. На недвижимом рынке всё ещё можно найти для покупки или продажи комнатки в коммуналках и общежитиях.

Рекомендации от профессионалов, как в короткие сроки продать комнату в коммуналке

Комнатка в коммунальной квартире – специфичный товар и требует нестандартного подхода. По этой причине, при наличии желания избежать многочисленных заморочек, стоит обратиться к специалистам, предлагающим срочный выкуп комнат.

Вопрос реализации комнаты изначально имеет ориентацию на малоимущих.

Основная специфика коммунальной комнаты – это наличие соседей.

Лицу, которое продаёт комнату, заблаговременно придётся заручиться добровольным согласием всех живущих в квартире соседей.

Ключи к продаже коммунальной комнаты. Отвлекаясь от проблемы совместного проживания с соседями, главное уяснить, что по остальным параметрам реализация комнаты в коммуналке не имеет отличий от стандартного варианта продажи. По этой причине, планируя данное мероприятие, важно ориентироваться на пару показателей – стоимость и сроки. Основную роль играют местоположение, качественный ремонт и удобства самого жилья.

Сроки продажи – критерий слабо прогнозируемый. При отсутствии спешки, трудностей возникнуть не должно. Остаётся только следить за рыночной динамикой и ожидать волны покупателей.

Подробности

Оформление сделки по реализации комнаты

Для продажи комнаты, её хозяин обязан проверить собственные права на собственность отчуждаемой жилплощади. Не стоит забывать, что подобного рода сделка вероятна лишь при условии присутствия на руках приватизационных документов.

Оставшиеся соседи на законных основаниях имеют плюсы по отношению к прочим покупателям: первые номинанты на жильё. Для отсутствия проблем при реализации, не стоит игнорировать их согласие.

Стадии реализации комнаты

– формирование наметок в условиях реализации и ценовой политики;

– формирование извещения об условиях продажи с пометкой стоимости (рекомендовано воспользоваться услугами нотариуса) и раздача его всем собственникам объекта недвижимого имущества;

– формирование пакета документации, которые потребуются для реализации комнаты;

– наличие разрешения остальных собственников, которое будет заверено нотариально. При наличии отказа от соседей, факт претензии необходимо заверить также нотариально. При отсутствии разрешения, реализация всё равно возможна на основе того, что все заинтересованные субъекты на законных основаниях были уведомлены о шансе первыми осуществить сделку;

– произвести выписку прочих проживающих в продаваемой комнате, если такие есть. Необходимо подтверждение данного факта в паспортном столе;

– оформление договора купли-продажи, переход к завершающему этапу сделки.

Реально ли сегодня продать комнату в общежитии

В соответствии со статистическими сведениями, комнаты продаются очень часто. Конечно, реализовать квадратные метры в коммунальной квартире или общежитии сложно, но можно. Для воплощения данной задачи необходимо наличие правовых документов.

Ценовая политика объекта должна рассчитываться, опираясь на специфику его месторасположения, состояния фасада здания и непосредственно комнатки, её площади, присутствия удобств и доброжелательных соседей. Для определения настоящей стоимости рекомендовано позвать специалистов.

Очень много факторов оказывают влияние на скорость реализации. При наличии спешки есть только один вариант – срочность при продаже долей . С помощью услуг специализированной организации, вы не столкнётесь со всевозможными проблемами в продаже не очень распространённой категории недвижимого имущества намного быстрее и результативнее.

Чуть попроще проходит реализация комнаты в общежитии, но тут важны всё те же предпосылки для комфортного проживания.

Подводя итоги, можно смело заявить, что даже в настоящее время такой объект недвижимого имущества, как комната в коммунальной квартире или общежитии пользуется большой востребованностью на рынке. Главный фактор привлечения клиентов – стоимость.

Не стоит опасаться предполагаемых проблем, которые могут возникнуть на вашем пути при продаже комнаты в коммунальной квартире. Основная задача – грамотно продумать все ходы. Воспользоваться услугами и советами специалистов, если того требует ситуация. Заручиться поддержкой соседствующих лиц. Подготовить все документы. При хорошем состоянии жилья и адекватной цене, покупатели не заставят себя долго ждать.

Как продать комнату в общаге и не сойти с ума: откровенная колонка журналиста 72.RU о «сделке века»

Зимой в Тюмени наблюдался ажиотаж на небольшие квартиры. Наибольшее количество сделок, рассказали эксперты, было на рынке вторичного жилья. Особой популярностью пользовались квартиры-малютки стоимостью до двух миллионов рублей. Когда кто-то приобретает вторичку, кто-то ее продает. Среди таких — журналист 72.RU Мария Токмакова. Она хотела избавиться от комнаты площадью 18 квадратов в общежитии на Харьковской еще до Нового года и вложить вырученные деньги в новое жилье. Хозяева нашлись быстро, но затем что-то пошло не так. Какие проблемы помешали задуманному (читайте и узнавайте себя) — в авторской колонке нашего журналиста.

Как люди живут в общежитиях

Наша квартира находилась в девятиэтажном доме-муравейнике, где в одной огромной квартире, напоминающей коммуналку, люди существуют в общем пространстве кухни, туалета и душа. В каждой квартире от восьми до десяти комнат. По сути, в таком жилье твое пространство — только небольшая комната квадратурой от 8 до 18 метров. В такой жизни «прелестей» много. Например, очереди в уборную комнату и в душевую кабину по утрам и вечерам. Ночью, кстати, свободно — ходи мойся хоть часами, если спать не хочешь.

Дом на Харьковской был возведен еще в советское время для работников судостроительного завода. Люди создавали семьи и оставались жить в таких квартирках навсегда. После жилищной реформы общежития стало можно приватизировать. Этим воспользовался мой муж. Несмотря на маленькую квадратуру, он благоустроил комнату. В ней стало комфортно жить: появились вода и хороший ремонт.

В общежитии на Харьковской на нашем этаже всего десять комнат. Люди здесь живут семейные и аккуратные. Несколько лет назад мы сами обитали в этой комнате, но потом переехали в частный дом. Небольшое жилье стали сдавать, но нам как-то не везло. То не очень порядочные люди попадались, то жилье просто пустовало неделями, а плату за коммуналку никто не отменял. Да и за небольшую комнату мы отдавали как будто бы за целую квартиру. С чем это связано — сказать сложно. Могу предположить, что оплата зависит от количества прописанных человек в комнате (нас было трое: я, муж и ребенок) и, возможно, от того, что наш дом несколько лет назад получил статус жилого. А может быть, из-за большого расхода воды и отопления, ведь при оплате их делят на всех собственников такой вот коммунальной квартиры. Признаться, условия проживания в этом доме с приобретением данного статуса ни капли не изменились: люди как жили в общаге, так и живут по сей день. Только вот со статусом «жилой дом» и приватизацией появилась возможность распоряжаться своей комнатой как душе угодно.

Почему мы решили продать жилье

У нас в собственности дом, где мы сейчас живем. Я как человек сугубо городской настояла на покупке квартиры в центре Тюмени. Кто-то скажет, что выгоднее комнату сдавать, чем продавать, это ведь какой-никакой актив. Но для меня в этом больше мороки. Мы обратились за помощью к знакомому риелтору, без которого эта «сделка века» никогда бы не состоялась. Казалось, наши планы нельзя разрушить, ведь покупатели найдены, риелтор есть, что же может пойти не так? Забегая вперед, хочется сказать, что мы ошибались. Пока договаривались с покупателями, тут же нашли подходящий вариант для нашей семьи. Нужно было в течение короткого времени продать общагу и купить квартиру. Думали, что всё решим максимум за месяц. Всё шло, казалось, как по маслу.

Два подводных камня при продаже комнаты в общежитии

Выяснилось, что при продаже комнаты в общежитии действует золотое правило: нужно взять согласия всех собственников квартиры, где находится ваша комната. Только представьте, что на этаже их, помимо нас, девять. При этом в одной комнате может быть не один собственник, а сразу несколько. Мало того, собственник может не жить в своей комнате, а сдавать ее кому-нибудь. Хорошо, если он живет где-то в вашем городе и его можно найти, а если переехал?! Если кто-то из собственников комнаты несовершеннолетний, то нужно брать разрешение у представителей опеки. На что? На то, чтобы его родители дали вам разрешение продать свою квартиру. Вы запутались? Мы тоже. Как можно взять согласие с соседей, которые так же, как и вы, являются собственниками вашей большой квартиры? Есть два основных способа.

Путь № 1, и он только с первого взгляда кажется быстрым. Нужно отвести всех собственников к нотариусу, который возьмет за каждого от 500 до 1000 рублей. Мы хотели сэкономить и всех своих соседей, которые являются собственниками, привести к специалисту в один день и примерно в одно время. В таком случае мы бы заплатили за каждого собственника по 500 рублей. По себе скажу, что взять и собрать всех вместе в рабочие часы в назначенное время, привести к нотариусу в какую-то точку города — практически нереально. Мы честно пытались: звонили, договаривались; но никак не смогли провернуть это без потери нервов.

Путь № 2, он более простой, но долгий. Второй способ — это взять согласия с соседей через заказные письма. Точнее, не взять. Важно, чтобы собственники не получили их — тогда вы не обязаны брать с соседей письменное согласие. А вот если кто-то, хоть один ваш сосед, заберет свое письмо с почты, придется по новой рассылать их всем. Нам повезло: всех соседей мы уведомили о продаже и никто (о боже, какое счастье) не забрал эти письма с почты. Прошло два месяца, и письма вернулись обратно нам. Это значило, что мы получили согласие на продажу своей комнаты от соседей.

Для тех, у кого ребенок прописан в комнате многоквартирника, есть еще один «сюрприз». Во-первых, нужно предоставить органам опеки данные о том, где будет жить ребенок после продажи комнаты и в каких условиях. И он обязательно должен быть прописан где-нибудь. Наша новая квартира была еще не куплена, а сроки по продаже комнаты уже горели. По совету риелтора мы решили оформить в квартире свекрови долю нашей дочери, тем самым сделав ее собственницей части жилья у мамы. Чтобы оформить дарственную и выделить долю ребенку, надо брать разрешение у специалистов опеки.

Это сложно — нужна куча документов и еще больше походов с родственниками сначала в МФЦ, потом в опеку. В первый раз нам не разрешили ни продать комнату, ни оформить дарственную. Специалисты посчитали, что мы недостаточно точно указали, где будет жить ребенок, в каких условиях и сколько квадратов в новой квартире мы выделим впоследствии нашей дочери. Пока мы решали эти вопросы, наши покупатели терпеливо ждали.

Купили квартиру, не дождавшись разрешения о продаже комнаты от опеки

В это время у нас была намечена покупка новой квартиры. Мы решили без этого полумиллиона приобрести вторичное жилье. К счастью, здесь у нас всё получилось без проблем. Зато после мы вновь вышли на круг «риелтор — МФЦ — опека». И, как назло, система не работала, документы не принимали, а мы терпеливо сидели в ожидании своей очереди. Только спустя два месяца — в конце февраля — нам удалось продать комнату в общежитии. Правда, деньги еще не получили, ведь они — из материнского капитала. Это, кажется, совсем другая история.

Что еще мы писали про недвижимость в Тюмени

Ранее мы рассказывали, что Тюмень пережила декабрьский бум продажи недвижимости. Количество сделок по покупке жилья, проведенных в последний месяц прошлого года, выросло на 26% по сравнению с ноябрем. Вообще, утверждают риелторы, малометражные квартиры никогда не теряют своей актуальности. Для тех, кто до сих пор считает свое жилье слишком тесным, в прошлом материале мы рассказывали о самых маленьких квартирах Тюмени стоимостью до одного миллиона рублей. В некоторых таких квартирах душ находится сразу у входа.

Если вы готовы рассказать о подобных проблемах или жилье в необычных домах и квартирах, свяжитесь с журналистом по телефону: (Viber, WhatsApp, СМС). Или напишите нам на почту.

Как продать комнату в коммунальной квартире или общежитии

Совместное проживание нескольких человек часто предполагает раздельное владение отдельными частями жилья. Именно поэтому еще до того как продать комнату в коммунальной квартире, придется столкнуться с некоторыми трудностями в виде получения согласия на сделку всех проживающих. Нелегко будет и найти покупателя на такую недвижимость из-за необходимости соседства с незнакомыми людьми.

Расчет оценочной стоимости

Чтобы как можно быстрей продать комнату в квартире, нужно выполнить ряд действий, начиная с оценки недвижимости и получения представления о перспективах такой сделки. Для этого нужно учесть следующие факторы:

• состояние и площадь жилья;
• общее число комнат в общежитии или квартире;
• высота дома и этаж, на котором находится недвижимость;
• удаленность жилья от транспортных развязок, магазинов, больниц, учебных заведений;
• количество соседей и их благонадежность;
• размер доли владельца жилья;
• продолжительность продажи недвижимости.

Прежде чем продать комнату в коммуналке, следует определиться с ценой, поскольку она значительно увеличивает сроки поиска покупателя.

Чтобы узнать, как быстро продать комнату в общежитии или коммуналке, привлекают специалистов-оценщиков, которые точно определяют оптимальную стоимость жилья с учетом реальной ситуации на рынке недвижимости выбранного региона. Наличие баз данных позволяет сориентироваться в аналогичных предложениях и подобрать наиболее выгодные (цена/сроки) варианты продажи.

Подготовка к продаже

В отличие от сделок с квартирами или домами особенность реализации отдельных комнат в том, что приходится вплотную общаться с другими собственниками, которые могут хотеть воспользоваться преимущественным правом выкупа. Такая возможность предусмотрена законодательством для совладельцев жилья согласно ст. 250 ГК РФ, поэтому до подачи объявления обязательно информировать остальных собственников. Сообщать придется не только о решении продать свою часть, но и предполагаемую цену, ожидаемые сроки реализации.

Любую информацию о планах продажи можно передать в устной или письменной форме, но последний вариант предпочтительней. Отказ от претензий тоже рекомендуется получить письменно через заказное сообщение по почте. Не помешает и нотариальное заверение таких бумаг, что исключит в дальнейшем недоразумения с остальными владельцами жилья. К тому же их еще придется привлекать для оформления бумаг на продажу.

Как самостоятельно найти покупателей

Для поиска желающих приобрести жилье можно воспользоваться печатными изданиями, интернет-площадками, подключить знакомых, которые помогут передать информацию заинтересованным людям. В самом объявлении рекомендуется четко описать характеристики жилья, рассказать о плюсах расположения, показать выгодность такого вложения средств. Наличие фото ускорит поиск покупателей, поскольку дает наглядное представление о планировке, отделке, установленной бытовой технике или мебели.

Подавая объявление самостоятельно или через агентство, нужно заранее подготовиться к приходу возможных покупателей. Лучше сразу предупредить соседей и постараться максимально полно показать предлагаемого жилья. Предварительно желательно сделать косметический ремонт.

Самостоятельный поиск покупателей исключит выплату комиссионных риелтору. При этом личные встречи с людьми позволят убедиться в их порядочности, сразу получить информацию о намерениях и финансовых возможностей участников сделки.

Хотя в таких случаях придется тратить время на поиски, разбираться с юридическими тонкостями подобных сделок.

Помощь риелторов

Несмотря на определенные комиссионные, которые зарабатывают риелторы, такая услуга часто бывает выгодней самостоятельного поиска покупателей. Во-первых, так безопаснее, поскольку всегда можно обратиться за помощью к специалистам, а при необходимости потребовать соблюдения условий договора. Во-вторых, профессионалам намного проще найти желающих купить недвижимость, поскольку у риелторов уже есть наработанная база данных, они готовы быстро сформулировать выгодное предложение.

Оформление бумаг для сделки

Еще до начала поиска покупателей, чтобы ускорить процесс оформления, желательно подготовить пакет документов:

• бумаги на право собственности, в том числе по наследству, купле и т. д. ;
• госрегистрация собственности;
• данные из ЕГРП по отсутствию обременений на имущество;
• письменные подтверждения об уведомлении, отказы от претензий всех совладельцев;
• паспорта и другие документы для подтверждения личностей участников сделки.

При нотариальном оформлении присутствие всех совладельцев необязательно, если получены соответствующие бумаги, подтверждающие их отказы или уведомления.

Порядок подписания договора

Чтобы исключить досадные ошибки, которые в дальнейшем приведут к неприятностям, потребуется личное участие и контроль действий до полной передачи прав на жилье и выплаты причитающейся суммы. Для этого достаточно учитывать следующие особенности:

1. До оформления всех бумаг внимательно перечитывают формулировки, сверяют перечень поданных документов с требуемым по закону списком.
2. Каждый пункт договора тщательно проверяют на соответствие реальной и предоставленной информации (адреса, технические характеристики, стоимость и т. д. ).
3. Деньги передают в момент подписания или сразу после оформления сделки. Для этого арендуют ячейку в банке, используют банковские карты или другие доступные способы безопасной оплаты.
4. Подписанный договор обязательно передается на регистрацию в государственный орган. Такие бумаги в Росреестре регистрируют в течение одного месяца.

Распространенной ошибкой является оформление договора дарения части своей доли с дальнейшей продажей оставшихся квадратных метров. Такую форму продажи предлагают использовать, если от совладельцев не получены согласия или отказы. В дальнейшем подобные сделки легко опротестовать в суде, поэтому соглашаться на эти «половинчатые» меры не следует.

Быстрая продажа комнаты в общежитии

Жилье в общежитии по закону ничем не отличается от комнаты в отдельной квартире, что определяет сходные процедуры подготовки и оформления сделки. Но есть и некоторые особенности, которые нужно учесть:

1. При сходной площади, планировке и высоте потолков вариант в общежитии обойдется дешевле полноценной квартиры.
2. Санузел, кухня и технические помещения находятся в общем пользовании.
3. Вход в комнату расположен в общем коридоре или отдельном блоке на два — четыре помещения.
4. Рядом будут жить люди, с которыми все семь дней в неделю придется делить жилое пространство.

Для продажи комнаты в общежитии нужны документы на право собственности и нотариально заверенный договор, в котором следует обязательно указать сроки выселения предыдущих жильцов.

Комната в коммуналке

Жилые помещения коммунальных квартир в основном все приватизированы, получены по наследству или в дар, что позволяет продавать или обменивать комнаты, если оформлено право собственности. Неприватизированные комнаты по закону можно только обменять с согласия владельцев.

Преимущественные права на покупку комнат в коммуналке имеют жильцы квартиры, поэтому они могут согласиться на такую сделку в течение одного месяца после поступления предложения, после чего жилье можно продать третьим лицам.

Всем соседям, которые заинтересованы в покупке, высылается письменное предложение. При нежелании последних получить комнату в собственность лучше оформить письменный отказ с заверением у нотариуса. Сложности с продажей могут возникнуть при отсутствии постоянных жильцов на момент передачи прав собственности третьим лицам.

Уведомление о продаже

Перед поиском покупателей нужно убедиться, что у соседей есть преимущественные права, из-за которых понадобится уведомление о продаже комнаты. Обычные наниматели жилья с договором аренды такого права не имеют, а потому в расчет не берутся. Чтобы отправить уведомление, нужно действовать в следующем порядке:

1. Получить данные по соседям-правообладателям через заявку на выписку из Росреестра.
2. Отправить собственникам копии писем-уведомлений, а если есть неприватизированное жилье в квартире, отправить такое письмо соответствующему муниципальному органу.
3. Если проживают несовершеннолетние, то за подростков полностью или с их согласия решают опекуны и родители. Если возраст детей старше 14 лет, то под уведомлением нужна подпись ребенка. Продажи жилья, где проживают несовершеннолетние, обязательно контролируют попечительские органы.

Иногда соседи отказываются принимать уведомления, не реагируют на предложения в течение длительного времени, уезжают или скрываются на долгие сроки. В таких случаях уведомление, отправленное заказным письмом, вернется отправителю, а затем эту бумагу нужно подать в Росреестр, что будет доказательством отказа и поводом для разрешения передачи жилья другому собственнику. Для повторного оповещения собственников можно воспользоваться помощью нотариуса, у которого заверяют еще одно послание.

Наиболее сложным считается ситуация, когда установить местоположение соседей не получается. В таких случаях нужно обращаться в суд с формулировкой соблюдение имущественных прав. Соответствующее решение в пользу истца принимается с учетом отсутствия информации о жильце в течение года с предоставлением справок и выписок из домовой книги, адресных бюро и т. д.

Права собственности пропавшего хозяина комнаты переходят к человеку, которого суд назначит управлять имуществом, после чего этому лицу и нужно отправить уведомление.

Если владелец комнаты умер, наследников не нашлось и управляющий имуществом не назначен, то жилье переводится в статус выморочного с соответствующим оформлением в госорганах. Затем, как правило, находится наследник, которому и следует отправлять уведомление. Если никаких наследников не появилось, то все вопросы с отказом от права собственности решает местная администрация.

Как обойти преимущественное право

При срочной продаже жилья времени на поиски соседей и судебные разбирательства просто не хватает, поэтому покупателю оформляют дарственную на часть комнаты. В результате у человека появляется преимущественное право и остальные квадратные метры можно ему просто продать без сложностей с уведомлениями и отказами. Дарственную оформляют только на часть комнаты, потому что дарение всей жилплощади повышает риск подачи судебного иска другими соседями.

Еще один вариант сводится к залоговому праву и возвращению части недвижимости в виде кредитной выплаты. Предварительно на продавца оформляют договор займа с подготовкой соглашения по залоговому имуществу. После невыплаты в срок положенной суммы кредитор подает в суд и получает недвижимость в собственность. Преимущественное право соседей при этом не учитывается.

Для каждого конкретного случая по покупке комнаты в общежитии советы специалистов обеспечат поиск покупателей в самые короткие сроки.