Новые правила изъятия земельных участков у собственников

МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ

Порядок изъятия земельного участка в случае неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации

Порядок изъятия земельного участка в случае неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность изъятия земельных участков у собственников, которые не используются по целевому назначению и используются с нарушением законодательства Российской Федерации.

Так, в силу требований статьи 284 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

Хотелось бы обратить внимание на то, что в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 5 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой земельный участок не используется, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации установлены постановлением Правительством Российской Федерации от 23.04.2012 № 369.

Неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:

на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;

на сенокосах не производится сенокошение;

на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;

на пастбищах не производится выпас скота;

на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;

залесенность и ‘(или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;

залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;

закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Заявление о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет направляется в суд органом государственной власти субъекта Российской Федерацииили в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.

Также земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде (ст. 285 ГК РФ).

В соответствии с требованиямист. 286ГК РФ орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по вышеуказанным основаниям, предусмотренным ст. ст. 284 и 285 Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если

собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Порядок изъятия земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации регламентирован статьей 54 Земельного кодекса РФ.

На месте моей дачи государство собирается строить высокоскоростную магистраль

Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.

Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.

В связи с этим у меня есть вопросы:

1. Какие права и возможности есть у собственников участков и домов?
2. Будет ли государство что-то компенсировать в какой-либо форме собственникам?
3. Если будет в материальном выражении, как будет рассчитываться компенсация?
4. Как будет выплачиваться компенсация при полной и долевой собственности?

Если государство изымает какое-то имущество для своих нужд, оно компенсирует стоимость этого имущества. Расскажу подробнее.

Когда могут изъять землю

Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.

Поэтому, если высокоскоростная магистраль пройдет через ваше садоводческое товарищество или совсем рядом с ним, у вас действительно могут забрать землю и все, что на ней расположено. Но государство возместит вам рыночную стоимость участка, понесенные убытки и упущенную выгоду.

Как принимается решение об изъятии

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.

До этого орган, который планирует изъять участок, должен установить собственника участка — направить запрос в Росреестр. Если ваше право собственности зарегистрировано до 1998 года — момента, когда появился единый госреестр, ЕГРН, — могут возникнуть проблемы. Власти просто не вычислят вас как собственника. В этом случае уполномоченный орган обратится в суд, чтобы признать право собственности Российской Федерации, субъекта или муниципального образования на участок и постройки на нем.

Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть. Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей. Документ будет готов через 3 рабочих дня.

Если окажется, что информации о вашем праве собственности в ЕГРН нет, подайте заявление на регистрацию ранее учтенного права в Росреестре или через МФЦ. Госпошлина — 350 рублей.

Еще один вариант заранее позаботиться о своих интересах — подать заявление об учете прав на земельные участки. Для этого надо внимательно отслеживать официальные публикации на сайте муниципалитета и региона — и, как только появится извещение об изъятии земель, сразу подать заявление. В публикации будет написано, куда и когда подавать такие заявления.

Когда орган власти установит собственников, он примет решение об изъятии. В нем будут указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, цель изъятия и ссылка на документы, на основании которых государство изымает землю. Например, постановление городской администрации или администрации области или края.

Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.

Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня принятия. По закону его можно обжаловать в суде. У вас есть право обжаловать не только условия выкупа, но и сам факт принятия решения — его обоснованность, возможность построить гособъекты в другом месте.

Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.

Размер компенсации

Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.

Цена выкупа включает в себя:

1. Рыночную стоимость земельного участка.
2. Рыночную стоимость расположенного на участке недвижимого имущества — жилого и нежилого.
3. Убытки в связи с изъятием земельного участка.

Рыночная стоимость определяется при помощи оценки. Даже если госорган и собственник готовы договориться о цене самостоятельно, привлекать оценщика все равно придется. На компенсацию пойдут бюджетные деньги, и должно быть веское обоснование ее суммы.

Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.

Например, если у вас на участке есть многолетние насаждения, хозяйственные постройки, скважина, их тоже должны оценить и включить в выкупную цену. Расходы, которые вам придется понести в связи с переездом, тоже относятся к убыткам, и государство должно их компенсировать.

Государство не компенсирует стоимость недвижимости, которая не соответствует целевому назначению земельного участка. Например, если на участке, предназначенном для создания и развития личных подсобных хозяйств, построить гостиницу или автомойку — это нецелевое использование земли. Стоимость таких построек не войдет в компенсацию.

Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Соглашение об изъятии

Вам должны будут прислать на подписание проект соглашения об изъятии недвижимости. Порядок компенсации — сроки, порядок расчетов — будет прописан в соглашении. Вы можете согласиться с ним или предложить свой вариант.

Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.

На компенсацию при изъятии могут рассчитывать не только собственники, но и правообладатели, которым участки принадлежат на правах:

1. Аренды от государства.
2. Безвозмездного пользования.
3. Постоянного (бессрочного) пользования.
4. Пожизненного (наследуемого) владения.

Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.

Если вы не согласны с размером компенсации, надо обосновать свои требования. Просто «хочу больше, потому что мне надо» не сработает. Приложите копию договора купли-продажи , по которому совсем недавно этот участок купили по более высокой цене, или заключение независимой экспертизы — это будет веским аргументом. Можете сделать свой проект соглашения, протокол разногласий к проекту или просто написать ответ: согласен подписать, если условия измените так-то и так-то .

За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.

Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Что делать с налогами

Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.

Вычет вы сможете получить, если подадите в налоговую декларацию. Ее надо будет подать не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором вам выплатили компенсацию. Если это произойдет в 2019 году, значит декларацию надо будет подать до 30 апреля 2022 года.

Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2019 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2019 года.

Что вам делать сейчас

Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.

Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.

Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Изъятие имущества для государственных нужд: как его избежать и как получить компенсацию?

Каждый собственник земли и недвижимости рискует получить уведомление об изъятии своего имущества для государственных и муниципальных нужд. То есть недобровольно и в сжатые сроки поменять участок и здания на нём на денежную компенсацию, которая теоретически должна покрывать их стоимость и сопутствующие вопросы. Особенно актуально это для Москвы и Подмосковья, где активно идёт транспортное строительство и поставлены на поток проекты по комплексному развитию территории. Как понять, законно ли изъятие и как получить компенсацию?

Изъятие земельных участков и зданий для государственных и муниципальных нужд не может быть произвольным. Согласно п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса (ГК) и ст. 49 Земельного кодекса (ЗК) изъятие осуществляется в исключительных случаях, предусмотренным законом. В первую очередь это:

– строительство различных объектов инфраструктуры (транспорт, энергетика, инженерные коммуникации и т.д.) при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов;

– комплексное развитие территории (КРТ). В этом случае под снос могут попасть все объекты в границах проекта развития.

Специальные основания для сноса многоквартирных домов, в частности, реновация в Москве, заслуживают отдельного рассмотрения, в данной статье речь в первую очередь о нежилой недвижимости.

Основные вопросы для собственника– законно ли изъятие и если законно, то как получить адекватную компенсацию за имущество.

Законно ли изъятие?

Если собственнику стало известно о предстоящем изъятии – в первую очередь стоит оценить его законность. А именно – на каком основании такое решение принято, действительно ли имеются те исключительные обстоятельства, когда отходит на второй план неприкосновенность частной собственности.

В ряде случаев изъятие можно оспорить именно на том основании, что ситуация не является исключительной. Например – есть сравнимая по стоимости и срокам возможность строительства объекта без изъятия участков. Или же имущество планируется изъять фактически в интересах одного частного лица (например, для строительства дороги до соседнего участка).

Кроме того, даже при наличии законных оснований для изъятия активная позиция собственника может заставит уполномоченные органы подумать об альтернативных вариантах или, как минимум, не занижать цену выкупа.

Верховный суд (ВС) в определении № 309-КГ15-5924 по делу № А07-21632/2013 (вошло в Обзор судебной практики 13 апреля 2016 года) указал:

«…под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества».

На данной позиции основан ряд судебных актов, признающих изъятие имущества незаконным[1]. Также суды учитывают соразмерность масштабов изъятия имущества, целям, в которых такое изъятие производится.

Нужно помнить, что для изъятия участков под инфраструктурное строительство планируемые объекты должны быть предусмотрены соответствующей градостроительной документацией – территориальными схемами, генеральными планами, проектами планировки территории.

Если есть сомнения в законности предстоящего изъятия то могут оспариваться в судебном порядке как решения и действия, связанные с изъятием, так и градостроительная документация, на основании которой оно планируется.

При этом необходимо учитывать, что решение об изъятии может быть оспорено в трёхмесячный срок (п. 14 ст. 56.6 ЗК). Соответственно, собственнику имущества, желающему его оспорить, необходимо самому обращаться в суд. Если он будет ждать, пока уполномоченный орган обратится к нему с иском об изъятии, то в этом споре заявить довод о незаконности такого изъятия собственник, скорее всего, уже не сможет. Суд будет разрешать лишь вопрос о размере компенсации.

Более того, если предметом спора будет являться только размер компенсации, то суд может сразу принять решение об изъятии имущества, а спор о величине компенсации выделить в отдельное производство. То есть сначала имущество будет изъято по предложенной уполномоченным лицом цене, а потом собственнику, возможно, доплатят компенсацию в соответствии с решением суда.

При комплексном развитии территории могут изыматься все нежилые объекты, попавшие в границы соответствующего проекта. Но и в этом случае не стоит забывать, что решение о комплексном развитии может быть принято только при наличии конкретных предусмотренных законом оснований, границы, на которые оно распространяется, не могут устанавливаться произвольно. В противном случае решение о КРТ может быть оспорено.

Если изъятие законно, то какая будет компенсация?

Рыночная оценка проводится после публикации решения о предстоящем изъятии и извещения о нём собственника. Принципиально важно, что во многих случаях организует оценку и выбирает оценщика ходатайствующее об изъятии лицо (например – инвестор), которое же и будет уплачивать компенсацию из своих средств.

По итогам оценки собственнику направляется предложение заключить договор купли-продажи объекта по соответствующей цене.

Для объектов, находящихся в собственности, компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости, определяемой оценщиком. Такая оценка может быть ниже кадастровой стоимости.

Право аренды участка в соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 56.8 ЗК оценивается исходя из рыночной стоимости права аренды до истечения срока действия соответствующего договора. То есть оценивается стоимость, по которой в отношении участка могло бы быть заключено соглашение о перенайме. Такая оценка осложнена тем, что на практике право аренды на застроенные участки редко фигурирует в сделках отдельно от права собственности на здания на них. Отсутствует сложившийся рынок, который мог бы являться ориентиром для оценки.

Методика оценки права аренды установлена распоряжением Минимущества от 10 апреля2003 года № 1102-р. Однако данный документ носит весьма общий характер. При этом распоряжением прямо предусмотрено, что право аренды может иметь отрицательную стоимость если арендная палата по договору превышает её рыночный размер. В связи с этим при оценке права аренды, в отличие от собственности, существенно выше влияние усмотрения оценщика.

Размер компенсации не ограничивается одной лишь рыночной стоимостью имущества. В соответствии с п. 2 ст. 56.8 ЗК при определении размера возмещения в него включаются помимо рыночной стоимости участков или прав на них, убытки, причиненные изъятием участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода.

В части доказательств убытков и упущенной выгоды речь может идти как о договорах в отношении самого участка (субаренда, предварительные договоры купли-продажи), так и о договорах аренды помещений в здании и т.д. При наличии на участке действующего предприятия ‑ подтверждённые доходы от деятельности такого предприятия, которые будут потеряны в период его передислокации, штрафные санкции по договорам, которые не будут исполнены и т.д.

При этом в отдельных случаях размер убытков и упущенной выгоды довольно значителен, тогда как во многих других они носят символический характер. Так, в постановлении АС Московского округа от 21 февраля 2018 года № Ф05-21314/2017 по делу № А41-9514/2017 упущенная выгода определена в 3 740 000 руб. при рыночной стоимости участков в 9 900 000 руб. В постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта2022 года № 10АП-927/2022 по делу № А41-56695/2019 размер убытков составил боле 1 млн руб. при стоимости участка менее 5 млн руб.

Соответственно, собственнику стоит заранее позаботиться об оформлении документов, подтверждающих обязательства перед контрагентами, которые он не сможет исполнить в связи с изъятием, наличие иных оснований для возмещения связанных с изъятием расходов, упущенной выгоды или иных убытков.

Например, если планируемое к изъятию здание сдаётся в аренду, реальный размер арендной платы должен подтверждаться как договором, так и движением средств по счетам. Аналогично – в отношении выручки действующего на участке предприятия.

Как оспорить размер компенсации?

Не сложно предположить, в какую сторону чаще случаются отклонения размера компенсации от реальной рыночной стоимости.

Соответственно, стоимость, скорее всего, потребуется устанавливать в судебном порядке. И решающее значение будет иметь судебная экспертиза, в рамках которой подлежат установлению как рыночная стоимость имущества, включая право аренды, так и размер сопутствующих расходов собственника, упущенной выгоды.

При этом собственнику изымаемого имущества целесообразно занимать активную позицию с момента получения решения о предстоящем изъятии.

• сначала оценить законность самого факта изъятии и при необходимости оспорить его;
• провести рыночную оценку размера компенсации, включающей как рыночную стоимость имущества, так и расходы в связи изъятием, упущенную выгоду и т.д.;
• после получения предложения о выкупе имущества с указанием размера компенсации – направить встречное предложение о выкупе по цене, соответствующей проведённой собственником оценке;
• при недостижении соглашения оспаривать определённый уполномоченным органом размер компенсации в суде, ходатайствовать о назначении судебной экспертизы.

Если права на имущество надлежаще не оформлены

Отдельный вопрос при определении размера компенсации – учёт объектов, права на которые надлежаще не зарегистрированы. Проблемы на практике могут возникнуть даже со зданиями, которые приобретены до 1998 года и «ранее возникшие» права на которые считаются юридически действительными.

Существенно сложнее с объектами, на которые нет не только регистрации права, но и правоустанавливающих документов. Например, на вспомогательные объекты на площадках приватизированных предприятий. Но и на них, при определённых условиях, может быть признано право собственности на основании приобретательной давности. Так для объектов первых волн приватизации установленные сроки владения уже истекли, судебная практика по этому вопросу начинает скалываться в пользу владельцев.

Регистрацией подобных проблемных объектов в любом случае желательно озаботиться до возникновения связанных с ними проблем. Но если есть основания ожидать изъятие участка – это становится особенно актуальным.

Также велик риск, что уполномоченный орган при расчёте компенсации сочтёт находящиеся на участке объекты самовольными, находящимися в опасном для эксплуатации техническом состоянии или нарушающими разрешённое использование участка. Нередко проверки и предъявление соответствующих исков происходят незадолго до официального начала процедуры изъятия.

Как узнать о предстоящем изъятии?

Своевременное получение информации о предстоящем изъятии позволит, в том числе, подготовиться к спору о размере возмещения. Например, суд вряд ли с пониманием отнесётся к договорам с арендаторами или иными контрагентами, заключённым после официального уведомления собственника об изъятии или непосредственно перед ним. Так в постановлении АС Московского округа от 21 февраля 2018 года № Ф05-21314/2017 по делу № А41-9514/2017 отказано в возмещении убытков, подтверждённых заключённым собственником с другой коммерческой организацией соглашением о возмещении потерь. Дело в том, что соглашение составлено после публикации проекта планировки, предполагавшего изъятие участка.

Также риск изъятия для государственных нужд — это один из обязательных пунктов при проверке объекта недвижимости перед покупкой.

До принятия решения об изъятии соответствующий риск можно оценить исходя из градостроительной документации – генеральных планов и правил землепользования и застройки, территориальных схем, проектов планировки территории. В том числе из их проектов, вынесенных на общественные обсуждения. О возможном изъятии свидетельствует прохождение через участок планируемых объектов транспорта, его отнесение к зонам комплексного развития территорию и т.д.

[1] Постановление Арбитражного суда (АС) Западно-Сибирского округа от 2 марта 2022 года № Ф04-8055/2022 по делу № А45-13810/2019, постановление АС Поволжского округа от 25 сентября 2019 года № Ф06-51589/2019 по делу № А57-23758/2018.

Статья 54.1. Порядок отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации

“Земельный кодекс Российской Федерации” от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2022) > Глава VII. Прекращение и ограничение прав на землю > Статья 54.1. Порядок отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации

Статья 54.1. Порядок отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации

1. Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации осуществляется путем продажи такого земельного участка с публичных торгов в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

2. В случае, если на земельном участке, находящемся в частной собственности, наряду с самовольной постройкой, в отношении которой не были выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, лицом, на которого были возложены такие обязанности, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, орган местного самоуправления обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам. В случае, если такой раздел невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, отчуждение этого земельного участка путем его продажи с публичных торгов не допускается.

3. В течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка в связи с неиспользованием его по целевому назначению или использованием его с нарушением законодательства Российской Федерации и о его продаже с публичных торгов орган местного самоуправления городского округа, городского поселения по месту нахождения земельного участка или в случае нахождения земельного участка в границах сельского поселения или на межселенной территории орган местного самоуправления муниципального района в отношении земельного участка обеспечивает при необходимости образование нового земельного участка, проведение кадастровых работ, а также проводит публичные торги по его продаже.

4. Начальной ценой изъятого земельного участка на публичных торгах является рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”. В случае, если принято решение об изъятии земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, начальная цена изъятого земельного участка определяется с учетом исключения из нее расходов на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями. В этом случае расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями также определяются в соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

5. В случае, если принято решение об изъятии земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, и расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями, а также затраты на подготовку и проведение публичных торгов превышают рыночную стоимость земельного участка, начальная цена земельного участка устанавливается равной одному рублю.

6. В случае, если публичные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, не позднее чем через два месяца после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги, за исключением случая, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи. Начальная цена земельного участка снижается на 20 процентов начальной цены земельного участка на публичных торгах, признанных несостоявшимися.

7. Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе расходов на проведение кадастровых работ, работ по оценке рыночной стоимости земельного участка.

8. Лицо, которое приобрело по результатам публичных торгов земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в отношении которой принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, обязано в срок, установленный условиями публичных торгов, но не превышающий срока, установленного пунктом 9 настоящей статьи, исполнить обязательства по сносу самовольной постройки или по представлению в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае нахождения такой постройки на межселенной территории в орган местного самоуправления муниципального района утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки и по приведению ее в соответствие с установленными требованиями за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц. При переходе прав на этот земельный участок такая обязанность переходит к новому собственнику земельного участка.

9. Срок, устанавливаемый для исполнения обязательств по сносу самовольной постройки или представлению в орган местного самоуправления, указанный в пункте 8 настоящей статьи, утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями, не может составлять более чем двенадцать месяцев, а для исполнения обязательства по приведению самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями – более чем три года.

10. Земельный участок, на котором расположена самовольная постройка и в отношении которого имеется вступившее в законную силу решение суда об изъятии земельного участка в связи с его использованием с нарушением законодательства Российской Федерации, подлежит передаче в собственность муниципального образования, орган местного самоуправления которого обеспечивал проведение публичных торгов по продаже такого земельного участка, в следующих случаях:

1) публичные торги по продаже земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, на условиях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, признаны несостоявшимися;

2) публичные торги по продаже земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, неоднократно признаны несостоявшимися, и сумма затрат на подготовку и проведение публичных торгов превысила начальную цену земельного участка.

11. В случае выявления фактов эксплуатации самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был изъят у собственника путем продажи с публичных торгов, по решению суда договор купли-продажи подлежит расторжению, а земельный участок – передаче в муниципальную собственность по правилам статьи 238 Гражданского кодекса Российской Федерации.

12. В случаях, предусмотренных пунктами 10 и 11 настоящей статьи, какое-либо возмещение правообладателю земельного участка в связи с изъятием земельного участка или расторжением договора купли-продажи не осуществляется.

13. Особенности отчуждения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в связи с их неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением требований законодательства Российской Федерации устанавливаются Федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Прокурор разъясняет – Прокуратура Московской области

В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, в том числе связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов в отношении:

– объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических

систем регионального значения;

– объектов использования атомной энергии;

– объектов обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технических сооружений, линий связи и коммуникации, возведенных в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

– объектов федерального транспорта, объектов связи федерального значения, а также объектов транспорта, объектов связи регрюнального значения, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

– объектов, обеспечивающих космическую деятельность;

-линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;

– объектов систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения федерального, регионального или местного значения;

– автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

– по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (ст. 279 ГК РФ).

Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.

В соответствии с п. 5 ст. 279 ГК РФ собственник земельного участка должен быть извещен о принятом решении об изъятии земельного участка в соответствии с земельным законодательством. В решении об изъятии должны быть указаны: изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию; объекты недвижимого имущества, расположенные на таких земельных участках; цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, при определении которого учитываются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на участок; убытки, причиненные изъятием земельного участка, в том числе упущенная выгода; рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества в случае, если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие расположенных на нем объектов недвижимости.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 6 ст. 279 ГК РФ).

Решение об изъятии земельного участка может быть обжаловано в суде.

На основании п. 4 ст. 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. В этом случае сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются судом.

Таким образом, земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются в исключительных случаях, связанных с государственными или муниципальными нуждами.

Изъятие земельного участка

Изыматься земли могут принудительно, или по соглашению сторон. В любом виде – это неприятный факт. Случается он по ряду причин, которые не всегда связаны с нерадивым отношением собственника к своей земле. Поэтому всегда полезно знать, в каких случаях изъятие земельного участка будет выглядеть как акт законного возмездия, а в каких это становится предложением от государства с достойной компенсацией.

Что такое изъятие земельного участка

Это означает государственную инициативу, представляющую несколько вариантов лишения земли, находящейся в частной собственности, имеющей кадастровый номер. Ознакомиться с подобной нумерацией можно в публичной карте через онлайн-версию сервиса Kartagov.

Аналогичные законодательные правила действуют и в других странах. Например, Правительство Беларуси вынесло схожее постановление №667 об изъятии и предоставлении земельных участков.

В России по условиям законодательных актов:

• у владельца аннулируются права на недвижимое имущество в виде земельного надела;
• перестают действовать права на владение землей без определенных сроков;
• прерывается наследование с пожизненным обеспечением;
• следует досрочный разрыв договора аренды;
• теряет силу акт на пользование земли в безвозмездной форме.

Различают лишение права на землю по вине собственника и изъятие земельного участка для муниципальных нужд и государственных. Это важно понимать, поскольку второй случай гарантирует компенсации от государства.

На основании чего государство изымает земли

Федеральный закон №234-ФЗ направлен на плановые и внеплановые проверки (мониторинг) земель сельскохозяйственного и иного назначения с целью охраны, предотвращения загрязнений, истощения почвы, полного уничтожения плодородного слоя. По этому же закону выстраивается контроль, представляющий обнаружение, фиксацию правонарушения в рамках административного обследования объектов, где фигурируют земельные отношения. Здесь не соблюдается специальная процедура назначения, как при обследовании планового, внепланового характера.

При предоставлении и изъятии земельных участков проводится обязательная проверка. Инспектор, действующий в рамках требований, изложенных в законодательстве РФ, наделен правом заниматься административным обследованием земельного участка, неограниченное число раз, не затрагивая хозяйственную деятельность собственника.

Методы обследования земли различны:

• применяется аэрокосмическая съемка;
• проводится почвенное, агрохимическое, фитосанитарное обследование;
• задействуется экологотоксикологический метод и ряд других способов.

Выявленные по итогам нарушения земельного законодательства, фиксируются в акте, который дает возможность назначить полноценное разбирательство с более углубленным изучением нарушений. Именно они в дальнейшем становятся основаниями для изъятия земельного участка у собственника за ненадлежащее использование.

Причины внеплановой проверки земельного участка инспектором

Административное обследование раскрывает ряд нарушений, трактующихся инспектором как причины, чтобы провести внеплановую проверку:

1. Использование земли не связано с целевым назначением согласно присвоенной категории и вида разрешенной эксплуатации.
2. Земли с назначением сельскохозяйственного характера, с обязательным регулированным оборотом по закону № 101-ФЗ, не задействованы по условиям целевого назначения. Период — один год начиная с официального утверждения собственника в правах.
3. Земельный надел, где должны проводиться жилищное, промышленное или иное строительство, садоводческая, огородническая деятельность не эксплуатируется, согласно указанным целям аренды.

Какой штраф за нецелевое использование земельного участка

В законе об изъятии земельных участков указан пункт 2 ст. №7 ЗК РФ, требующий придерживаться целевого назначения и территориального зонирования.

Если владелец земли игнорирует установленные требования, то его административное правонарушение будет характеризоваться пунктом 1 статьи 8.8 КоАП РФ. Он оговаривает административный штраф.

Юридические лица штрафуются на сумму в размере 1,5-2% от кадастровой стоимости всей принадлежащей земли, без превышения максимального размера в 100 тыс. руб.

Физлица получают штраф в размере 0,5-1%, учитывая кадастровую цену участка.

Причины изъятия земельного участка сельскохозяйственного назначения

Статья № 6 ЗК РФ связана с землями сельскохозяйственного назначения. На ее основании принудительное изъятие земельного участка наступает в случаях, когда ухудшаются полезные свойства грунта и если период игнорирования эксплуатационной деятельности превысил 3 года.

Ухудшение полезных свойств земельного участка

При негативных данных по плодородию и экологическому состоянию внимание обращается на критерии. Закрепленные в правительственном постановлении № 612 касаются снижения качества плодородного слоя. Критерии по значительному ухудшению экологического состояния содержаться в постановлении № 736.

Плодородный уровень земли сельскохозяйственного предназначения проверяется на числовые значения элементов, содержащихся в почве. Рассматриваются критерия, при снижении которых дается ход постановлению об изъятии земельного участка:

• на 15 и более процентов снижается органическое вещество, которое содержит пахотный горизонт;
• на 10 процентов или выше понижается почвенная кислотность;
• от 10% или с превышением установленного значения повышается щелочность грунта;
• в равной степени от 25% или более снижаются количественные значения подвижного фосфора и обменного калия (мг/кг почвы).

Экологическая обстановка меняется в худшую сторону в итоге нерационального использования земли с сельскохозяйственным назначением. Нарушаются установленные требования:

• химические вещества загрязняют почву. Катастрофическое положение возникает при суммарной концентрации данных веществ в пределах значения 30 или более, что выше предельно допустимого нормативного уровня;
• производственные отходы и относящиеся к группе потребления от 1 до 4 класса опасности размещены на земельном участке и занимают общую площадь от 0,5 гектара и выше.

Земельный участок не используется более 3-х лет

Судебный порядок принудительного изъятия земельного участка у собственника за нецелевое использование задействуется в случае, когда по прошествии трех лет с момента вступления в права владения земля так и не была задействована по назначению, совпадающему с условиями законодательства. На участке не велось сельскохозяйственное производство, не осуществлялись связанные с ним процессы.

В данные 3 года не входит «заморозка» участка по объективным причинам, в число которых входят стихийные бедствия или иные схожие обстоятельства.

Также исключение распространяется на предварительное освоение земли. На это дается ровно 2 года.

Причины изъятия земельного участка для строительства

Статья 284 ГК РФ рассматривает условия изъятия земельных участков, в которые входят ответные действия на трехлетнее бездействие арендодателя. В данном случае у тех, кто принимает решение об изъятии земельных участков, появляется право предъявить требование по расторжению договора аренды земли.

Изъятие также может происходить, когда участок предназначается для строительства, но за три года на нем так ничего и не построили. Исключение составляют объекты, требующие более длительного периода на возведение, подтвержденного законом.

Не задействование земли в строительных целях в срок, установленный законом, считается административным правонарушением. Виды наказания определены статьей 8.8 КоАП РФ, характеризуются серьезными рисками утратить право обладанием участка.

Как происходит изъятие для муниципальных нужд: формы изъятия земельных участков

54 статья Земельного кодекса РФ и п.п. 1 п. 2 статьи 45 ЗК РФ включают решения на случай ненадлежащего использования земельного участка. При таких условиях собственник может получить административное наказание в виде штрафа или лишиться земли, если он игнорирует требования законодательных органов.

Одновременно существует ст. 49 ЗК РФ, рассматривающая порядок изъятия земельных участков у собственника для муниципальных, государственных нужд. Основанием служит необходимость выполнить строительство, провести реконструкцию объектов, имеющих государственное, местное значение. В частности, по Земельному кодексу изъятие земельного участка для строительства дороги, высокоскоростной магистрали с федеральным, региональным значением, считается оправданным действием и несет:

• возмещение собственнику рыночной стоимости;
• возмещение убытков при изъятии земельных участков;
• компенсацию упущенной выгоды.

Процедура изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд начинается после вынесения решения по данному поводу федеральными органами исполнительной власти, органами субъектов РФ или местного самоуправления.

Обязательным считается установление законного владельца. Этим непосредственно ведает уполномоченный орган. Он направляет запрос в Росреестр для получения нужных сведений.

Отдельно можно поговорить о компенсации за изъятие земельного участка. Она предоставляется в двух вариантах:

• в виде предоставления другой недвижимости;
• в виде финансового возмещения.

Выкуп земли государством гарантирует определение суммы. Это условие содержится в соглашении об изъятии земельного участка. Полная цена складывается:

• из рыночной стоимости участка.
• из рыночной стоимости жилого и нежилого имущества на территории выкупаемой земли.
• из рассчитанных убытков.

Как могут изъять земельный участок под недостроем

Закон № 171-ФЗ описывает риски, существующие для собственников, владеющих объектами незавершенного строительства. Это случаи, когда изъятие земельного участка допускается на освоенной земле, но при сильном затягивании сроков возведения объектов.

Оговариваются основания для лишения права собственности. До этого рассматриваются причины, когда такого можно не допустить:

1. Объект недвижимости может быть не достроен на арендованной земле. Собственник вправе запросит продление аренды еще на 3 года, избегая торгов. Для этого необходимо иметь подтверждение, что за полгода с момента окончания действия договора аренды, уполномоченный орган не потребовал через суд изъять недостроенный объект.
2. Требование не выполняется, если на продление периода строительства повлияли сами органы государственной власти или лица, эксплуатирующие инженерные сети.

Остальные случаи дают суду право выносить решение об изъятии земельного участка с недостроем через публичные торги.

Выручку от реализации недостроя, забирает бывший собственник объекта. Это можно сравнить, например, с компенсацией при изъятии земельного участка сельскохозяйственного назначения для госнужд. Но, здесь из суммы заранее вычитаются расходы, которые понесли подготовка, проведение торгов.

Заключение

Доведение до судебного разбирательства чревато тратой сил, нервов и средств. Собственник может сам отказаться от земли, избежав при этом каких-либо выплат.

При изъятии земельных участков у собственников причины, приведшие к этому, могут быть разными. Но они – это последнее решение. Осмотр, установление факта нарушения пользования землей, может закончиться выплатой штрафа, если собственник готов следовать требованиям законодательства. Тогда он останется полноправным хозяином и сохранит свой номер в кадастровой карте, который всегда сможет найти на сервисе Kartagov.