Проблемная квартира: что делать

Что такое проблемные квартиры?

Термин проблемная квартира, применим к недвижимому имуществу, которое по ряду причин находится в плачевном и проблемном состоянии. Причиной может быть ненадлежащий уход хозяев или существующие проблемы правового характера. Проблема заключается в трудностях с реализацией такой недвижимости. Физическое состояние квартиры это серьезная причина, влияющая на рыночную оценку проблемной недвижимости. Однако не все так плохо, при умелом подходе, даже такая недвижимость может послужить источником вашего дохода или возможностью решить жилищный вопрос. В зависимости от проблем, существуют различные способы их решения. Попробуем разобраться в данном вопросе более подробно.

Проблемные квартиры – виды

Для начала рассмотрим квартиры, связанные с различными физическими изъянами и недостатками. Как показывает статистика, чаще всего проблемы с реализацией могут возникать для следующего недвижимого имущества:

  • Квартиры в домах с аварийным состоянием (трещины на стенах, осевший фундамент, проблемы с перекрытием или балконом);

  • Квартиры, пережившие крупные подтопления и пожары.

Зачастую, такая недвижимость реализуются со скидками, которые могут составлять от 10 до 50% от средней рыночной стоимости. Таким образом, покупка проблемной квартиры может стать выгодным вложением, при этом следует учитывать, что в дальнейшем вам потребуются дополнительные расходы на ремонтные и восстановительные работы.

ВАЖНО

Если проблема квартиры связана в целом с домостроением, существует вероятие, что даже капитальный ремонт не поможет решить все вопросы, а домостроение может быть признано не пригодным для проживания и уйдет под снос. Прежде чем приобретать недвижимость, подумайте, стоит ли заключать такую сделку, даже на невероятно выгодных условиях.

Что касается недвижимости после пожара или подтопления, следует обратиться к экспертам оценщикам и постараться заранее определить объемы затрат на восстановление. Приобретая жилье в заброшенном или плачевном состоянии, будьте готовы к ремонту и замене следующих инженерных коммуникаций и составляющих:

  • Замена оконных конструкций и дверей;
  • Замена труб и электрической проводки;
  • Замена полового покрытия, ремонт потолков и штукатурка стен.

Это необходимо учесть при составлении предварительной ремонтной сметы, так вы определите объективную стоимость совершаемой сделки.

Если с физическими параметрами проблемных квартир все относительно понятно и исправимо, то юридическая составляющая вопроса намного запутанней и требует обязательного вмешательства специалистов.

Квартиры с юридическими проблемами

Некоторые владельцы недвижимого имущества, используя свои квартиры, не задумываются над вопросом надлежащего оформления своих прав, как собственников, все проблемы выходят наружу, только при отчуждении и юридическом оформлении. На практике известны ситуации, когда в ходе оформления выясняется, что лицо продающее жил площадь, не имеет законных оснований. Существуют и другие вопросы юридического плана, связанные с проблемной недвижимостью, в частности это могут быть:

  • Недвижимость под арестом (судебные аресты, залоговые обременения банков и т.д.);
  • Спорные квартиры (спорные отношения наследников, раздел совместно нажитого имущества и т.д.);
  • Жилье, принадлежащее лицам с ограниченной право- или дееспособностью (наркоманы или психические больные);
  • Квартиры, имеющие жильцов с пожизненным правом проживания или с претендентами, которые находятся в местах лишения свободы.

Покупка проблемной квартиры и юридическая составляющая

Покупка такой квартиры может потребовать от вас дополнительных временных затрат и других финансовых расходов. А в некоторых ситуациях, такая сделка может быть связана с длительными судебными процедурами и потерей вложенных средств.

Важно знать:

Ни при каких обстоятельствах не стоит приобретать проблемную квартиру, владелец которой состоит на постоянном учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Действующее законодательство любые сделки заключенные лицами с ограниченной право- и дееспособностью признает недействительными, а для вас это будет неоправданная трата денег и нервов.

К сожалению, это не исчерпывающий перечень проблемной недвижимости в юридическом плане. На практике встречается много квартир таящих для нового собственника много неприятностей и проблем.

Пример:

Вы стали собственником квадратной площади, где ранее проживали или частично владели лица признанные судом умершими или безвестно отсутствующими. Вполне возможно, что через некоторое время такое лицо объявится, и будет предъявлять свои права на жилую площадь.

Тоже, можно сказать в отношении квартиры полученной на основании свидетельства о принятии наследства, либо недвижимости по завещанию. Нет гарантии, что это единственный наследник. Всегда могут появиться новые наследники, и оспорить право собственности первого. Как результат судебные процессы, которые могут длиться годами и потеря недвижимости.

Специалисты отмечают, что проблемы могут возникнуть с выпиской лиц, не достигших совершеннолетия, а также с теми, кто письменно отказался от участия в приватизации. Такие лица в соответствии с нормами закона, обладают пожизненным правом проживания в указанной квартире.

Средняя статистика:

Как показывают статистические данные, проблемные квартиры на отечественном рынке недвижимости имеют следующие показатели:

  • Квартиры с проблемами юридического плана – 19%;
  • Квартиры, находящиеся в неудовлетворительном физическом состоянии – 14%;
  • Квартиры, в аварийных домах – 2%.

Выводы:

Отразить в одной статье разновидности всех проблемных квартир и связанные с их приобретением трудности практически невозможно. Безусловно, такая недвижимость может реализовываться на весьма выгодных условиях, но именно в этом и заключается весь подвох. Чем дешевле обойдется вам квартира, тем выше риск потерять ее в недалеком будущем. Конечно, вы можете купить проблемную недвижимость по доступной и значительно сниженной цене, но при этом следует продумать все возможные варианты развития событий в дальнейшем.

Главным условием, которое поможет вам застраховаться от потери денежных средств и купленной недвижимости, это сбор объективной информации. Не пожалейте времени и своих личных ресурсов, что бы получить больше информации об интересующеем Вас жилье. Обязательно посоветуйтесь с юристами и специалистами в сфере недвижимости, а главное не верьте на слово продавцов.

Если многие физические недостатки можно определить визуально, то проблемы юридического плана всегда скрыты и могут всплыть в самый не подходящий момент. Проверяйте принадлежность имущества предполагаемому продавцу и наличие правоустанавливающей документации. Так вы сохраните свои деньги и обезопасите себя от действий мошенников.

Что нужно знать при покупке квартиры.

Проблемная квартира – Стоит ли покупать

Очень часто потенциальные покупатели недвижимости в Москве сталкиваются с объявлениями о проблемной квартире. Покупка такой квартиры зачастую подразумевает большую привлекательную скидку. Но самым большим минусом считаются сложности при проведении сделки с проблемным объектом. Тем не менее, опытные агенты по недвижимости берутся за продажу таких квартир. А для потенциального покупателя приобретение этого жилья возможно с внушительной скидкой.

Стоит ли покупать проблемную квартиру и идти на риск? Попробуем разобраться в данном вопросе.

Какими бывают проблемные квартиры

Проблемные объекты недвижимости могут быть в следующих случаях:

  • Квартира находится в залоге у банка
  • Дом аварийный
  • Квартира повреждена после затопления или пожара
  • Квартира продается по доверенности
  • Продавец имеет серьезные юридические проблемы
  • В квартире зарегистрированы жильцы с правом пожизненного проживания
  • Квартирой владеют одновременно несколько человек и имеют в ней свои доли
  • Недвижимость имеет незаконную перепланировку
  • Квартира имеет коммунальные долги

Особенно часто встречаются проблемные объекты недвижимости, выставленные как быстро продаваемые. В таких случаях покупатели должны быть предельно внимательны и осторожны. Даже если квартира продается с большой скидкой — до 50%, сэкономленная сумма может не покрыть все расходы, связанные с приобретением такого жилья.

Если квартира в залоге у банка

Заложенные квартиры в Москве выставляются чаще всего. Вот основные причины:

  • Заемщик не имеет финансовой возможности оплачивать кредит
  • Банк в судебном порядке становится собственником квартиры и продает ее
  • Заемщик хочет купить другую квартиру и избавляется от залоговой
  • Заложенные квартиры часто продаются по цене ниже рыночной. Иначе квартира может зависнуть и слишком долго продаваться.

Квартиры в залоге для покупателей не несут каких-либо рисков, и их покупка считается одной из безопасных. Вся документация проверена банком и страховыми компаниями. Что касается проведения сделки, то она может совершиться только после снятия обременений и оплаты заемщиком всей необходимой суммы.

Технические или юридические проблемы продаваемой недвижимости самостоятельно очень сложно оценить. Особенно, если в квартире был пожар или потоп. Без консультации опытного агента по недвижимости вам просто не обойтись. Только на основании анализа специалистов, можно сказать, во что обойдется ремонт будущим владельцам. Правовая сторона вопросов также требует внимания опытных маклеров. Для комфортного проживания новых собственников, лучше всего обратиться в компетентные АН.

Юридические проблемы квартиры

Давайте рассмотрим некоторые случаи, когда квартира имеет некоторые юридические проблемы:

  • Приобретение квартиры по доверенности. Такую квартиру лучше обходить стороной, так как, скорее всего продавцы оказываются мошенниками. Они не желают знакомить покупателя с настоящим владельцем, а он может быть старым больным человеком или наркозависимым. В результате сделка может быть признана недействительной, а покупатель теряет время и деньги. К сведению, и доверенность может потерять свою силу или быть отозванной.
  • Купить квартиру после наследования. Существующие риски заключаются в возможности появления других наследников на продаваемое жилье. Споры и тяжбы за наследство могут сыграть не в пользу покупателя. Поэтому, особенное внимание уделяйте правовой стороне документации продавца.
  • Пожизненное право на проживание посторонних людей. Бывают случаи, когда жильцы имеют юридическое право на проживание в квартире, но не имеют права на нее претендовать. Вопросы о выселении постороннего человека могут решаться только в судебном порядке. Также нельзя забывать о том, что существует определенная категория граждан, которых и по закону выписать не получится. Это несовершеннолетние, не использовавшие приватизацию, зарегистрированные по завещанию.
  • Квартира находится под арестом. Такое обременение накладывается в следствие имеющих долгов у собственника. При аресте все действия с недвижимостью не возможны.
  • Ипотечная квартира. Все операции по такой недвижимости должны проходить с участием банка, в том числе и оплата аванса.
  • В квартире проживают заемщики, которые перестали платить кредит банку. Обременения может заключаться в том, что зарегистрированные граждане имеют долги и в дальнейшем могут вызывать проблему у новых владельцев.

Поэтому тщательно проверяйте все возможные обременения на квартиру уже на ранних этапах проведения сделки, перед задатком. По статистике в Москве и Подмосковье все еще существуют мошеннические схемы, которые помогут покупателю остаться без денег и квартиры.

Мошеннические схемы с проблемными квартирами

Очень много квартир в Москве одновременно принадлежит нескольким людям. Такое жилье всегда вызывало интерес у преступников и нечестных людей. Если в квартире имеется и выделена доля, то с ней можно производить любые операции — дарить, продавать и т.д. Это дает возможность шантажировать основных владельцев. Доли выкупают мошенники и создают в квартире обстановку, которую невозможно выдержать остальным нормальным жильцам. Затем доли продаются за копейки аферистам, либо платят огромные отступные деньги. Мошенники выстраивают целый бизнес на таких квартирах и получают отличный доход.

Читайте также:  Недееспособный член семьи и право проживания в доме другого члена семьи

Также покупателю немаловажно знать, что если владелец или зарегистрированный в квартире гражданин состоит на учете в психоневрологическом отделении, то это тоже может нести определенные риски и проблемы. Поэтому, лучше всегда консультироваться с экспертами по недвижимости, которые не только владеет ситуацией по той или другой квартире, но и руководствуется законом и может предотвратить возможные нюансы с аферистами. Тем более если речь идет о таком дорогостоящем приобретении, как покупка квартиры. Формула проста — чем дешевле квартира, тем выше риск и больше с ней проблем в будущем!

Для правильной оценки всех возможных вариантов, рисков и форс-мажоров с проблемным жильем, мы советуем обращаться в серьезные и проверенные Агентства Недвижимости. Они помогут вам избежать негативных последствий и подскажут какую квартиру лучше всего купить.

Одним из таких является АН «Чистые Пруды». Многолетний опыт работы наших агентов по недвижимости позволяет владеть ситуацией и информацией не только по продаваемому объекту недвижимости, но и по самому владельцу. В нашем арсенале имеются все необходимые способы и средства для обеспечения полной безопасности клиента. Ждем вас и надеемся на долговременное сотрудничество!

Звоните по телефону +7 () 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 () 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Проблемная квартира: что делать

05 июня 2018 года

Девелоперы охотно реализуют запрос на квартиры евроформата, и в некоторых новых жилых комплексах бизнес-класса квартирография полностью основана на этом типе планировки. Доля квартир евроформата в некоторых их них составляет 100%. Эксперты указывают на то, что в бизнес-классе процент евроформата существенно выше, чем в других сегментах. В массовом сегменте в большинстве проектов процент евроформата находится в дипазоне от 6 (микрорайон «Домашний») до 42 (Семейный квартал «МИР Митино

01 июня 2018 года

В Москве платёжеспособность выше и покупатели могут позволить себе увеличение бюджета для приобретения жилья с более высокими качественными характеристиками, а вот в Подмосковье основной критерий выбора — ценовая доступность.

18 мая 2018 года

В Петербурге доля нераспроданных квартир в новых жилых комплексах растёт, и в настоящее время превысила 30%. Эксперты считают, что их число будет только расти.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА о запрете принудительного выкупа незначительной доли в квартире
Ранее выкуп незначительных долей в квартирах был возможен, чем пользовались многие лица, которые обогащались на этом. Но теперь судебная практика изменилась .

Доля в квартире с проблемой. Что делать, когда Вы устали от кастрюльный войн?
Как поступить, если нет возможности пользоваться квартирой, где Вам по наследству досталась доля .

Доля квартиры с проблемой

Допустим, вы приобрели долю квартиры с проблемой. Возможно, что такая собственность досталась вам по наследству или даже была подарена. Проблема квартиры, в который вы стали собственником доли в том, что другой сособственник не вступает с вами ни в какой контакт и, конечно же, не дает ключи от входной двери. При этом ваш оппонент не хочет и продавать квартиру с тем, чтобы поделить потом деньги за нее. Думаете, что суд сможет помочь в данной ситуации. Рассмотрим один пример…

Если у вас в собственности оказалась доля в квартире с проблемой, вы можете позвонить по следующим телефонам: , 8 (967) 194-99-25 . И вам обязательно помогут!

Сегодня на рынке недвижимости находится много проблемных долей квартир. Это означает, что сособственники не нашли «общего языка» и одна сторона спора не пускает другую в квартиру. Полицейские в этом случае не могут помочь. Самая большая помощь, поступающая от них в подобной ситуации – это совет идти в суд. Если силы спорящих сторон равны, то можно пустить ситуацию на самотек. А вот как быть, если вы, как одна из сторон в квартирном конфликте, слабее? Допустим, вас не пускают в квартиру. Что же делать? Первый способ решения вопроса – это обращение в суд. Тогда подается иск о нечинении препятствий и вселении в квартиру, в которой у вас имеется проблемная доля.

Следует отдельно заметить, что вы можете и без обращения в судебную инстанцию сломать дверь и заселиться. При этом вы не нарушите никакого закона. Однако, если сторона, забаррикадировавшаяся в квартире, вызовет полицию, то любой наряд, приехавший на вызов, порекомендует отложить взлом двери и обратиться с иском в суд. Помните, что в подобной ситуации важно правильно разговаривать с сотрудниками полиции. К тому же мы взяли для примера случай, когда вы не имеете моральных и физических сил на такие действия.

В этом случае вам можно пойти в суд. Безусловно, вы это дело выиграете, и суд через 6-12 месяцев вынесет решение в вашу пользу. Далее вас вселит в квартиру с проблемной долей судебный пристав. Вам придется жить в перманентном конфликте, а где-то через месяц, когда вас не будет дома, другой сособственник попросту сменит замок и перестанет вас пускать домой. Как поступить в такой ситуации? Обращение в полицию ничего не даст, они посоветуют опять же пойти в суд, либо обратиться снова к судебному исполнителю со старым исполнительным листом. Допустим, вы идете в службу судебных приставов. Приемные дни в Москве у них – понедельник и четверг.

Значит, если происшествие случилось не в понедельник или четверг, вам придется где-то жить до наступления этих дней. Наконец вы попадаете на прием к судебному приставу-исполнителю, а он заявляет, что исполнительное производство о заселении в квартиру уже успешно завершено и имеется соответствующий документ, подтверждающий это. Пристав говорит, что это новое обстоятельство и предлагает опять обратиться в суд. Вновь замаячила перспектива «выигрышного дела», уходящая вдаль на 6-12 месяцев. В этой ситуации хорошо только вашему адвокату, которому достается дело, в решении которого можно пойти по «проторенной дорожке».

Такая у него работа… Немногим известно, что через суд можно потребовать выкупа вашей доли другим сособственником по рыночным ценам. Однако в этом случае речь может идти только о незначительной доле, то есть о доле менее ¼ (25 процентов) всей квартиры. Об этом гласит статья 252 Гражданского кодекса Российской Федерации. Закон гласит, что долю, большую ¼ (25 процентов) всей квартиры, нельзя заставить выкупать. Еще один способ решения вопроса с проблемной долей квартиры – это попытаться через суд добиться принудительной перепланировки для определения последующего порядка пользования.

Однако это является хорошим решением только в случае, если квартира имеет много комнат, три и более. А что делать, если имеется только 1-комнатная или 2-комнатная квартира со смежными комнатами? Подобные квартиры не подлежат перепланировке. И если даже речь идет о большой квартире, то тоже не все так просто, ведь каждый такой вопрос следует рассматривать сугубо индивидуально. К тому же, перепланировка квартиры – это дело очень хлопотное, которое требует множества согласований, а если еще принимать во внимание то обстоятельство, что перепланировка вызвана спором с другим сособственником…

Завершая наше повествование, следует сказать, что принудительный размен квартиры, находящейся в долевой собственности, также невозможен. Можно только принудительно разменять квартиру по договорам соцнайма, но не в том случае, когда жилье находится в долевой собственности. К тому же, это дело очень сложное, так как на дворе не 1980-е годы и найти вариант для обмена совсем непросто. Риелторы за подобное дело не возьмутся. Стоит отметить, что тема размена муниципальной квартиры не будет затрагиваться в нашей статье, наше дело сегодня рассказать о доле квартиры с проблемой.

Затронем только один важный момент, о котором задается множество вопросов специалистам по недвижимости. Раздел лицевых счетов сейчас невозможен в связи с принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации. Это справедливо для неприватизированных, муниципальных квартир. Подводя итоги, постараемся дать ответ на животрепещущий вопрос: «Что же делать, если вы имеете проблемную долю в квартире, ваши права попираются другим сособственником, а вы не можете защитить их в бое на сковородках и в суде?» Выход есть!

Нужно только обратиться по следующим телефонам к компетентным специалистам: , 8 (967) 194-99-25 . Вам окажут всестороннюю поддержку и решат наболевший вопрос!

Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры

Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах. Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников. Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.

Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.

В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах. Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств. Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли. При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей. Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.

Читайте также:  Задержка зарплаты: обращаемся в суд

Способ 1. Продать квартиру целиком

Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.

Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому

С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю. То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже). Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке. Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок. Бывает, что за десятую часть реальной цены.

Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.

Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст. 252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе. Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.

Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой

Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать. Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям. Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.

Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

Способ 4. Арендовать долю у совладельца

Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.

Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре. По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход. Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.

Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко. Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире. Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

1. Продать

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

2. Подарить

Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

3. Отдать за долги

И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю. В качестве залога по займу оформляется доля. После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

Не забывайте про нотариуса

2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.

Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

Проблемная квартира: что делать

Как продать долю в квартире и при этом не остаться и без денег, и без своей недвижимости? Здравствуйте уважаемые читатели сайта http://www.dolya.su. Если у вас есть своя доля в квартире, и вы хотите ее быстро продать, то вы наверняка уже где-то смотрели статьи как это нужно сделать. А как это сделать правильно и максимально эффективно без потерь для Вас, мы как раз и поговорим об этом в нашей статье.

Раздел дома

Проблемы с долевой собственностью возникают не только в квартирах, но и индивидуальных жилых домах. Однако при разделе дома есть дополнительная возможность – предъявление иска о выделе доли в натуре, чего нельзя сделать в квартире, поскольку потребуется оборудование отдельного входа, кухни и санузла, что проще сделать в доме, но не в квартире.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ – виды судебных споров

Споры между участниками долевой собственности в квартирах – это одна из распространённых категорий дел в судах современной России. В статье рассматриваются самые распространённые виды таких споров.

Займ под залог доли квартиры

Вы хотите получить деньги в кредит под залог проблемной квартирной доли? Думаете, что это выгоднее, чем продать её? Статья об этом.

Адвокаты Ежов и Голованов против рейдера: убедительная победа в суде – рейдер Махутов Руслан проиграл

Махутов Руслан имеет в собственности 152 квартиры или долей в них. Но некоторая недвижимость была приобретена криминальным путём. Махутов был арестован и ему избрана мера пресечения – содержание под стражей.

Признание утратившим права пользования жилым помещением

Советы адвоката, что нужно сделать для выселения человека из своей квартиры? В статье речь идёт о неприватизированном жилье.

ДОЛЯ КВАРТИРЫ С ПРОБЛЕМОЙ. Если Вас не пускают в квартиру, думаете, суд поможет?

Законодательство в России такое, что в суде не всегда возможно отстоять свои права в конфликте с долевой собственностью. Суд не защищает нарушенное право и гражданам приходится активнее осуществлять самозащиту гражданских прав.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

В статье рассматривается одна из ситуаций долевых споров, когда одни собственники у других захватили всё квартиру. Но это не принесло им успеха.

Вход на сайт

Доля квартиры. Мы помогаем продать долю квартиры с проблемой.

В нашей жизни весьма часто бывают ситуации, когда по наследству, дарению, решению суда или иной причине человеку достается доля квартиры. И такая доля квартиры вполне может оказаться проблемной. Хотя, конечно, нужно помнить или даже понимать, что практически все квартиры в России находятся в долевой собственности и это не означает ещё проблему. Проблема начинается тогда, когда собственники таких долей не могут между собой договориться. То есть, проблема всё же заключается в самих людях.

Если у Вас есть такая доля квартиры, которую Вы хотите продать, то можете обратиться к нам. Наши телефоны: () 790-67-86.

Читайте также:  Так ли необходимо составлять отзыв на иск, чтобы предоставить его на судебном процессе

Конечно, такая доля квартиры – Ваша собственность, но воспользоваться Вы ею не можете, так как в этой квартире живёт другой собственник, который Вас не пускает в квартиру. Или даже Вы и не стремитесь попасть в квартиру, но хотите продать свою долю, но другой собственник против продажи всей квартиры. Вот тогда доля квартиры становится проблемной, поскольку в глазах потенциального покупателя очевидно, что в такой квартире, где у Вас есть доля квартиры, имеется большая проблема. И что теперь делать с этим?

Вариантов может быть несколько.

Получив долю квартиры, Вы можете про неё забыть и не заниматься решением этого вопроса. В результате другой сособственник будет жить в квартире или сдавать её в аренду, получая прибыль себе в карман, а Вы не получите абсолютно ничего. Просто очень обидная ситуация.

Если Вы решите вселиться в квартиру, то можете обратиться в суд, если Вам не удалось добровольно договориться со вторым сособственником, чтобы тот дал Вам ключи и обеспечил беспрепятственный вход. Но такие споры о нечинении препятствий в пользовании и вселении могут затянуться на год-полтора.

Можно ещё создать такие условия другому сособственнику, что он сам согласится на Ваши условия. Но для этого Вы должны быть сильны, решительны и со стальными нервами, чтобы буквально скандалить и чуть ли не драться с ним. Если Вы всё же физически не в состоянии противостоять другому сособственнику и он одержал над Вами моральную и фактическую победу, то Вам тогда остаётся только продавать свою долю.

Нужно отметить, что доля квартиры для продажи весьма сложна, если её продажу сравнивать с операциями с целыми квартирами, где нет конфликта и где собственник один или несколько сособственников долей договорились о продаже всей квартиры. А ещё часто приходится действовать не через куплю-продажу доли квартиры, а выбирать иной законный путь, чтобы у другого сособственника (из-за которого Ваша доля квартиры и стала проблемной) не было преимущественного права покупки. Ведь он виноват в том, что Ваша доля квартиры дешевле и нельзя ему давать на этом заработать.

Количество документов, с которыми нужно работать, продавая долю в проблемной квартире, больше, чем при операции по продаже квартиры целиком, поскольку нужно направлять уведомление другому сособственнику с предложением о преимущественной покупке. Соответственно затраты и времени, и интеллектуальных усилий Исполнителя на качественное выполнение таких сделок возрастают, действуя иначе, а не через куплю-продажу.

А ещё доля квартиры сама по себе обычно продаётся по цене, которая ниже рыночной, поскольку иначе на неё не будет спроса. Цена такой доли может варьироваться от 10 до 25 % от рыночной цены, как если бы продавалась вся квартира, а за соответствующую долю передавалась соответствующая часть денежно суммы. По более высокой цене продать долю с проблемой практически невозможно. Но в любом случае в каждом конкретном случае своя ситуация и своя цена.

Только при продаже всей квартиры целиком, принадлежащей нескольким совладельцам, удаётся получить всю рыночную цену. Но для этого Вам необходимо договориться с другим сособственником.

У Вас имеется доля квартиры, которую Вы решили продать? – обращайтесь к нам, в компанию «Правовая защита». Наши телефоны: () 790-67-86 .

А.В. Ежов © МОО “Правовая защита”

Как повлиять на соседа, сдающего квартиру?

– На одной площадке пять квартир, одна из квартир постоянно сдается (через агентство). Контингент заселяется неспокойный, постоянно пьянки и драки, шум-гам день и ночь. Вызываем полицию, но они и юрист говорят, что глобально повлиять на собственника квартиры мы не можем, только обращаться суд. Но в суде ему дадут только штраф (разговаривали с собственником – результата нет). Есть органы власти, которые могут ограничить или запретить деятельность собственника этой квартиры? Или стоит обратиться в Жилищную палату, Роспотребнадзор? Должны же быть какие-то варианты? Устали все!

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Необходимо собрать как можно больше документов, подтверждающих нарушение прав соседей от кого угодно: полиции, Роспотребнадзора. Да, первое время будут назначаться штрафы, однако когда их количество превысит критическую массу, то муниципалитет, в соответствии со статьей 293 Гражданского кодекса России, будет обязан обратиться в суд с иском о лишении собственника его права и принудительном выселении. Аналогичное дело уже рассматривал Первоуральский городской суд Свердловской области 03.03.2009 по выселению из квартиры гражданина Зотова Виктора Николаевича. Можете посмотреть опубликованное решение по этому делу: собственник был выселен.

Отвечает начальник юридического управления ООО «Самкорп» Анастасия Бородина (Самара):

Что можно сделать для того, чтобы вернуть тишину и чистоту в подъезд?

  1. Налоговая служба. Существует большая вероятность, что собственник квартиры ненадлежащим образом платит налоги, а именно 13% с полученного дохода от сдачи квартиры в аренду. Собственнику обеспечены общение с налоговой службой, взимание неуплаченной суммы налога плюс штрафные санкции.
  2. Миграционная служба. Нередко жилье сдают трудовым мигрантам без надлежаще оформленных документов и регистрации. При таком развитии событий соседям стоит обратиться с сообщением в миграционную службу. Результат – нежелательные квартиранты будут выселены, а собственник получит административный штраф.
  3. Банк. Необходимо заказать выписку из ЕГРН на квартиру соседа. В выписке может содержаться информация о том, что сдаваемая в аренду квартиру находится в залоге у банка, так как приобретена за счет заключения договора ипотеки. В этом случае соседи могут обратиться с жалобой в банк. Большинство ипотечных договоров содержат пункт о запрете сдачи квартиры в аренду. Это связано с риском снижения стоимости объекта. Следовательно, при нарушении условий договора собственника ждут штрафные санкции со стороны банка, закрепленные в договоре.
  4. Участковый. На собственника проблемной квартиры может быть зарегистрировано несколько жилых помещений, которые он сдает в аренду и получает доход без регистрации в качестве ИП или ООО. Пишем участковому заявление о предполагаемом совершении соседом преступления, предусмотренного ст. 171 УК РФ (незаконное предпринимательство).

К сожалению, наложить запрет на сдачу квартиры в аренду невозможно, так как ст. 209 ГК РФ предусмотрены права собственника владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением. Жалобы соседей не могут ограничить право собственности, но могут привести к значительным финансовым потерям, что, возможно, подтолкнет его к продаже квартиры или прекращению сдачи жилья в аренду.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

Согласно действующему законодательству РФ, собственники квартир вправе по своему усмотрению, независимо от согласия и мнения соседей, сдавать квартиру в наем (аренду). Ни в одном правовом акте не закреплен запрет такой сделки, нет также и обязанности собственников получить согласие соседей на сдачу квартиры в наем.

Однако изложенные в Вашем обращении доводы – когда нарушается закон о тишине, когда в квартире проживают подозрительные лица, в том числе не зарегистрированные по месту пребывания в установленном законом порядке, – дают основания обратиться в правоохранительные органы, которые обязаны реагировать в таких случаях и принимать соответствующие меры (например, привлечь нарушителя к административной ответственности), особенно если такие обращения будут не единичными. Вероятно, во избежание постоянных разбирательств с органами наймодатель предпочтет подобрать более спокойных квартирантов, которые не будут нарушать покой соседей.

В каждом субъекте Российской Федерации принимаются свои законы, призванные защищать покой граждан. Например, в Москве нарушение закона о тишине влечет за собой административный штраф на граждан в размере от 1 до 2 тысяч рублей, а нарушение собственником правил регистрации посторонних граждан по месту пребывания – от 2 до 5 тысяч рублей.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

К сожалению, действительно, «глобально» повлиять на собственника квартиры мы не можем. Что можно делать?

  1. По каждому значимому поводу вызывать полицию, представителей органов жилищного и потребительского надзора.
  2. Регулярно направлять собственнику и в агентство претензии с требованием выселения лиц, нарушающих общественный порядок.
  3. При накоплении некоторой критической массы жалоб в надзорные органы и претензий (и фактов их игнорирования) можно обратиться в суд с требованием компенсации морального вреда.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

На мой взгляд, повлиять на собственника Вы и вправду не можете. Если он сдает квартиру не на законных основаниях, то есть без краткосрочного договора найма или аренды, то, возможно, действенным методом будет обращение в налоговую или прокуратуру с заявлением о незаконном предпринимательстве или незаконной сдаче квартиры без уплаты 13% НДФЛ.

Либо в случае шума Вы можете обращаться в полицию, и на собственника будет выписан штраф. Однако, если он сдает квартиру и по документам и все оформляет правильно, налоги уплачивает, ситуация действительно тупиковая. Органов власти, которые бы ограничили его право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе, сдавать кому-либо, не существует.

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:

К сожалению, в данной ситуации сделать что-либо довольно проблематично, поскольку право частной собственности закреплено в Конституции Российской Федерации (статья 35) и охраняется надлежащим образом.

Никто не вправе запретить собственнику жилого помещения (в данном случае квартиры) сдавать ее в аренду, поскольку это не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

В качестве одного из вариантов мы можем порекомендовать обратиться в суд с требованием o компенсации морального вреда (предусмотрено статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку арендаторы (наниматели) жилого помещения дебоширят, нарушают общественный порядок и тем самым причиняют нравственные, а возможно, и физические страдания. Например, если из-за слишком громкой музыки соседи не могут уснуть.

Но предварительно по факту каждого такого нарушения общественного порядка необходимо вызывать полицию и составлять соответствующий протокол, чтобы у Вас была доказательная база в суде.

Конечно, сумма, которую присудит суд, будет совсем незначительной. Но если собственник жилого помещения (квартиры) почувствует дискомфорт от постоянных повесток в суд и обязанности выплачивать ущерб, то очень даже вероятно, что он начнет подбирать более спокойных арендаторов на радость Вам и остальным соседям.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию