Проблемы договора аренды. Решение и правовое регулирование

Проблемы правового регулирования аренды предприятия

Дата публикации: 01.06.2015 2015-06-01

Статья просмотрена: 3017 раз

Библиографическое описание:

Бударин С. А. Проблемы правового регулирования аренды предприятия // Молодой ученый. — 2015. — №11. — С. 1057-1060. — URL https://moluch.ru/archive/91/19322/ (дата обращения: 29.01.2020).

Возможность приобретения предприятия во временное владение и пользование очень интересна для субъектов предпринимательской деятельности. При аренде предприятия, арендатор предполагает, что на базе арендованного имущественного комплекса есть возможность продолжить уже организованную арендодателем деятельность с наибольшей экономической отдачей. При аренде предприятия, арендатор не тратит времени и финансовых средств на организацию собственного бизнеса, что является основным плюсом аренды предприятия. [1]

Тем не менее, аренда предприятий в настоящее время представляет собой достаточно редкое явление. Причин для этого несколько: специфика и трудность рассматриваемого объекта, двойственность законодательных формулировок, а также отсутствие практики применения данных норм, распространение на предприятии правового режима недвижимых вещей а, соответственно требований об обязательной государственной регистрации вещных прав и сделок с предприятиями. Хотя, государственная регистрация и повышает уровень гарантий прав и законных интересов сторон по сделке, предприниматели стараются избежать этой сложной процедуры, заменяя договоры аренды предприятия договорами о передаче во временное пользование отдельных видов имущества [2].

Существующее положение идет вразрез с запросами гражданского оборота, который требует скорейшего развития этой области общественных отношений. Однако такое развитие невозможно без научного осмысления правовой природы договора аренды предприятия, разработки необходимых практических рекомендаций, совершенствования законодательной базы, регулирующей общественные отношения складывающиеся в связи с передачей предприятия во временное владение и пользование [3]. Этим и определяется актуальность выбранной темы статьи.

Для данного договора аренды предусмотрено специальное регулирование, поскольку его предметом является особая категория имущества — предприятие. К аренде предприятий применяются правила параграфа 5 ГК РФ [4] об аренде предприятий. Что касается общих положений об аренде, то они применяются к данному договору в субсидиарном порядке, в случае, если нормами об аренде предприятий не предусмотрено иное.

Предприятие в данном обязательстве — объект гражданского права, и, согласно ст. 132 ГК РФ, оно представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Комплексный характер объекта аренды данного вида ставит перед сторонами сложную задачу точно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Несоблюдение этого требования дает основание считать условие о предмете договора не согласованным сторонами, а соответствующий договор — не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

В пункте 1 статьи 656 ГК РФ говорится, что по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса арендатору передаются во временное пользование и распоряжение все здания, постройки, сооружения, земельные участки, производственное оборудование и другие основные средства.

Оборотные средства (запасы сырья, топлива, и т. д.) тоже передаются арендатору, но порядок и условия их передачи оговариваются сторонами в договоре. Следовательно, арендодатель сам решает, какие товарно-материальные ценности передать арендатору, а какие оставить себе. Оборотные средства могут быть проданы арендатору, переданы ему в полное распоряжение на условиях будущего возврата. На арендатора могут быть наложены отдельные ограничения по распоряжению полученными от арендодателя оборотными средствами. Условия, на которых арендатору предприятия передаются оборотные средства, весьма разнообразны.

Вместе с основными и оборотными средствами арендатору передаются:

Имущественные права (например, права пользования землей, водой).

Права неимущественного характера (исключительные права на товарные знаки, индивидуальные обозначения, нематериальные активы).

Условия и порядок передачи и тех и других прав также оговариваются сторонами при заключении договора. [5]

На арендатора переводятся права требования и долги предприятия, то есть дебиторская и кредиторская задолженность предприятия. Передача кредиторской задолженности проводится с письменного согласия кредиторов. Арендодатель должен до передачи предприятия в аренду письменно сообщить кредиторам о предстоящей аренде предприятия (п.1 ст.657 ГК РФ). Известить кредиторов о том, что задолженность перед ними будет передана другому лицу надо как минимум за три месяца до передачи предприятия арендатору. Этот срок оговорен как период, в течение которого кредиторы, не согласившиеся с такой передачей задолженности, могут потребовать от должника прекращения или досрочного выполнения обязательств, а также возмещения причиненных убытков (п.2 ст.657 ГК РФ).

Если арендодатель передаст предприятие вместе с кредиторской задолженностью арендатору и не предупредит об этом кредиторов, они вправе предъявить иск об удовлетворении требований. Для этого в распоряжении кредиторов будет целый год с того момента, как им станет известно о передаче предприятия-должника в аренду (п.3 ст.657 ГК РФ). Отвечать перед кредиторами придется не только арендодателю, но и арендатору. Виновными в нарушении требований гражданского законодательства признаются они оба, потому что несут солидарную ответственность по долгам, которые без согласия кредиторов были переведены на третье лицо при передаче предприятия в аренду. Об этом говорит пункт 4 статьи 657 ГК РФ.

Отдельно следует сказать о дебиторской и кредиторской задолженности перед бюджетом и внебюджетными фондами. Она не может быть передана арендатору. К налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется (п.3 ст.2 ГК РФ). Налоговое законодательство также не предусматривает возможности передачи налогоплательщиком своих долгов другому лицу.

Арендатор получает вместе с предприятием его активы и пассивы. Единственное, что арендодатель не вправе передать арендатору — права на осуществление определенных видов деятельности, которые получены на основании соответствующей лицензии (п.2 ст.656 ГК РФ). Арендатор предприятия не отвечает по требованиям кредиторов, если не может выполнить обязательства перед ними на основании соответствующей лицензии, которой у него нет. Прежде чем передать предприятие как имущественный комплекс в аренду, арендодатель должен сам рассчитаться с кредиторами по обязательствам, выполнение которых требует наличия лицензии.

Следующей проблемной позицией при передаче предприятия в аренду являются работники предприятия, которое передается в аренду. Работники заключали трудовые договоры с организацией, которая принадлежала арендодателю. При передаче предприятия в аренду оно переходит к другому юридическому лицу. Но работников передать вместе с предприятием невозможно. Их можно лишь перевести на работу в другую организацию, но только при условии их письменного согласия (ст.72 ТК РФ [6]).

В Трудовом кодексе не прописан механизм взаимоотношений работодателя с работниками в случае передачи предприятия в аренду. Поэтому, арендодателю и арендатору придется самим решить, как им поступить в отношении работников предприятия. В случае возникновения спорных моментов во взаимоотношениях с работниками придется разрешать их в судебном порядке.

Изучив нормы Трудового законодательства по этому вопросу, можно придти к одному из вариантов решений проблемы с работниками: они должны заранее согласовать между собой вопрос о переводе работников предприятия, передаваемого в аренду, на работу в другую организацию, после чего арендодатель предупреждает работников о предстоящей сдаче предприятия в аренду. Данное предупреждение должно быть оформлено в письменной форме и сделано минимум за два месяца до момента передачи предприятия в аренду.

Работники арендуемого предприятия вправе решать, соглашаться на такое предложение или могут отказаться. Но, они обязательно должны оформить свой ответ в письменном виде.

Работники, согласившиеся на перевод, подлежат увольнению на основании пункта 5 статьи 77 ТК РФ в момент передачи предприятия в аренду. Новый работодатель (организация, которая арендует предприятие) должен заключить с ними трудовой договор. Важно, что для переведенных работников нельзя устанавливать испытательный срок (ст. 70 ТК РФ).

Работники, которые не согласились на перевод, подлежат увольнению. С этими работниками могут возникнуть большие проблемы. В Трудовом кодексе не предусмотрено такого основания для увольнения, как отказ от работы в связи с передачей предприятия в аренду другой организации. Ни одну из статей ТК РФ в данном случае применить нельзя. Есть вариант, что арендодателю придется увольнять работников, которые не согласились на работу по пункту 2 статьи 81 ТК РФ (расторжение трудового договора в связи с сокращением штата) с выплатой соответствующего выходного пособия.

Также, еще одной проблемой может быть вопрос о передаче заработной платы арендодателем арендатору: имеет ли право арендодатель передать арендатору свою кредиторскую задолженность по заработной плате. Исходя из норм гражданского законодательства, стороны договора аренды предприятия могут это сделать, но только с письменного согласия кредиторов, в данном случае работников. Если работники не согласятся на такой перевод долга по зарплате, то арендодатель обязан рассчитаться с ними сам. [7]

Аренда предприятия для арендатора означает способ получения в пользование необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала. Для арендодателя это — получение выгоды от имущества, если сам собственник не имеет цели, навыков, путей использования своих производственных мощностей или не заинтересован самостоятельно развивать свой бизнес.

Но аренда предприятия не простое дело, так как, во-первых вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.

Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений. При этом, при заключении договора аренды предприятия следует руководствоваться не только Гражданским кодексом РФ, но и целым рядом иных законов и подзаконных актов федерального, регионального и местного значения.

В правовой защите нуждаются права кредиторов по отношению к арендному предприятию. Нужно обеспечить дополнительную гарантию их соблюдения, дополнив положения статьи 657 Гражданского кодекса РФ условиями, согласно которым кредиторы получают информацию о сделках с предприятием из независимых источников, например, от государственных органов. Это могло бы помочь избежать многих злоупотреблений и уменьшить количество кредиторов, пострадавших материально от несвоевременного извещения о переходе права собственности на предприятие-должник.

Требует переформулировки статья 26 Федерального Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ. Так, законодателям следует учитывать, что Гражданский кодекс не предусматривает обязательной регистрации права аренды недвижимости, а только регистрацию самого договора. Регистрация же права аренды указывает на возникновение обременения вещного права арендодателя (права собственника, либо хозяйственного ведения).

Несмотря на наличие определения предприятия в Гражданском кодексе РФ, все — равно трудно признать совершенной практику законодательного регулирования оборота предприятий. Понятие предприятия следовало бы дополнить указанием всех недостающих признаков. Отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые бы отличали предприятие от иных сходных объектов, рассматривается как главный недостаток действующего российского законодательства.

Имущественные комплексы (предприятия в том числе) — особые объекты гражданских прав, они не могут быть недвижимыми вещами, как и распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов. Необходимо на законодательном уровне предать имущественному комплексу особый статус объекта недвижимого имущества, так как входящая в состав имущественного комплекса недвижимость отдельно либо в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по ее поводу. В условиях развития рыночных отношений государство должно уделять больше внимания отношениям, связанным с недвижимым имуществом; приводить в соответствие с реалиями нормативные акты и устранять их противоречивость.

1. Гражданское право России. Курс лекций. / Под ред. д. ю. н., проф. О. Н. Садикова. — М.: Юридическая литература, 2004.

2. Анчоков А. М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды // Право и экономика. — 2012. — № 12.

3. Гражданское право. Под ред. Алексеева С. С. Учебное пособие / 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект, 2009.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)” от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015)

5. Витрянский В. В., Суханов Е. А. и др. Договор аренды // Договоры купли-продажи, мены, аренды. — М.: ЦДИ еженедельника «Экономика и жизнь», 2009.

6. Трудовой кодекс Российской Федерации» от 30.12.2001 N 197-ФЗ (ред. от 06.04.2015)

7. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект (О. А. Красноперова, «Гражданин и право», N 4, 5, июль — октябрь 2003 г.)

Проблемы правового регулирования и практического осуществления договоров социального и коммерческого найма жилого помещения

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 08 Сентября 2014 в 00:47, курсовая работа

Краткое описание

Целью данной курсовой работой является комплексное изучение договора коммерческого и социального найма жилых помещений.
Задачи:
Раскрыть общую характеристику и определить содержание договора коммерческого и социального найма жилых помещений,
Исследовать проблемы законодательства, регулирующие вопросы договора социального и коммерческого найма жилого помещения,
Выяснить причины возникновения судебных споров по договорам социального и коммерческого найма жилого помещения.
Объектом исследования выступают общественные отношения, которые вытекают из договора коммерческого и социального найма жилого помещения.

Содержание

Введение ………………………………………………………………… ……..3
Глава 1. Теоретические аспекты договора социального и коммерческого найма жилого помещения……………………………………………….. …….6
История возникновения и развития договора социального и
коммерческого найма жилого помещения……………………………………6
Понятие и содержание договора социального и коммерческого найма
жилого помещения…………………………………………………………. 12
Сравнительный анализ договора социального и коммерческого найма
жилого помещения. Основные различия……………………………………20
Глава 2. Обзор арбитражной судебной практики по вопросам договора социального и коммерческого найма жилого помещения…………………22
2.1. Основные причины возникновения споров по договору социального и коммерческого найма жилого помещения…………………………………..22
Глава 3. Проблемы правового регулирования и практического осуществления договоров социального и коммерческого найма жилого помещения…….25
3.1 Пробелы законодательства, регулирующего вопросы договора социального и коммерческого найма жилого помещения………………….25
3.2 Решение вопросов, возникающих в судебной практике по делам, связанным с социальным и коммерческим наймом жилых помещений…….34
Заключение……………………………………………………………………….47
Список литературы………………………………………………………………49

Прикрепленные файлы: 1 файл

Готовый курсач.doc

Глава 1. Теоретические аспекты договора социального и коммерческого найма жилого помещения……………………………………………….. …….6

    1. История возникновения и развития договора социального и

коммерческого найма жилого помещения……………………………………6

    1. Понятие и содержание договора социального и коммерческого найма
    1. Сравнительный анализ договора социального и коммерческого найма

жилого помещения. Основные различия……………………………………20

Глава 2. Обзор арбитражной судебной практики по вопросам договора социального и коммерческого найма жилого помещения…………………22

2.1. Основные причины возникновения споров по договору социального и коммерческого найма жилого помещения…………………………………..22

Глава 3. Проблемы правового регулирования и практического осуществления договоров социального и коммерческого найма жилого помещения…….25

3.1 Пробелы законодательства, регулирующего вопросы договора социального и коммерческого найма жилого помещения………………….25

3.2 Решение вопросов, возникающих в судебной практике по делам, связанным с социальным и коммерческим наймом жилых помещений…….34

Как известно, жилище является одним из главных условий жизни человека наравне с пищей, водой, воздухом, одеждой т.д.. Потребность человека в жилье возникает с момента рождения и сохраняется на протяжении всей его жизни.

Право на жилище одно из основных прав человека. В соответствии со статьей 7 Конституции РФ – политика государства направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь человека.

Наряду с уже существующими способами осуществления права на жилище такими как, например, ипотека, большую роль играет и наем жилого помещения. Это обусловлено низким материальным благополучием большинства населения. Вопросы, связанные с приобретением жилья, затрагивают интересы каждого человека.

Основным способом удовлетворения потребности человека в жилье является, конечно, же приобретение его в собственность. Но это к сожалению доступно не каждому. Сфера жилья развивается, однако же приобретение его в собственность доступно лишь гражданам с высоким уровнем доходов. Наиболее позволительным способом удовлетворения потребности в жилье для большинства населения является наем жилого помещения по различным видам договора найма жилого помещения, с помощью которого помещения передаются во временное владение или пользование.

Найм жилого помещения является одним из прав гражданина на жилище предусмотренного статьей 40 Конституции РФ. Это Конституционное право означает гарантированную возможность для каждого гражданина РФ быть обеспеченным жильем.

Найм жилого помещения осуществляется посредством двух договоров коммерческого и социального найма жилого помещений. Сейчас происходит расширение сферы действия договора коммерческого найма жилого помещения и постепенное сужение сферы договора социального найма жилого помещения, но не смотря на его постепенное смещение, он остается самым распространенным договором, который регулирует жилищные правоотношения.

Актуальность темы обосновывается большой социальной значимостью жилищных вопросов, приоритетностью их решения на государственном уровне, заинтересованностью большинства населения в предоставлении юридической помощи по таким вопроса.

Изученность работы – исследованию данной темы посвящены труды таких ученых и юристов, как Гуев А.Н., Филлипова Е.С., Кудашин М.Ю., Гурцына Л.Ю., Лихачев Т.Д., Садиков О.Н., Абова Т.Е., Гришаев С.П., Абамина А.Ю., Тихомиров М.Ю.

Данная курсовая работа направлена на исследование пользования жилыми помещениями по договору коммерческого и социального найма жилых помещений. В ней раскрываются такие понятия как договор коммерческого и социального найма жилого помещения, права и обязанности, ответственность сторон, а также порядок заключения и условия расторжения этих договоров.

Целью данной курсовой работой является комплексное изучение договора коммерческого и социального найма жилых помещений.

  1. Раскрыть общую характеристику и определить содержание договора коммерческого и социального найма жилых помещений,
  2. Исследовать проблемы законодательства, регулирующие вопросы договора социального и коммерческого найма жилого помещения,
  3. Выяснить причины возникновения судебных споров по договорам социального и коммерческого найма жилого помещения.

Объектом исследования выступают общественные отношения, которые вытекают из договора коммерческого и социального найма жилого помещения.

Предметом исследования является правовое регулирование договора коммерческого и социального найма жилого помещения.

Работа состоит и 46 страниц. В первой главе рассматриваются теоретические аспекты договора социального и коммерческого найма жилого помещения. Во второй главе рассматривается существующая арбитражная судебная практика. В третьей главе указываются проблемы законодательства по данному вопросу и пути их решения.

Глава 1. Теоретические аспекты договора социального и коммерческого найма жилого помещения.

1.1 История возникновения и развития договора социального и

коммерческого найма жилого помещения.

В дореволюционной России жилищное хозяйство находилось в основном в руках частных предпринимателей и было наиболее отсталым в мире. По низкому уровню благоустройства и уплотненности жилища, по антисанитарии Россия занимала первое место в Европе. По статистике, средняя обеспеченность жилой площадью в городах России в 1913 г. составляла 4,5 кв. м, фактическая же обеспеченность была еще ниже.1

Россия была аграрно-индустриальной страной, что и определяло состав ее населения: 82% жителей проживало в сельской местности и, как правило, в собственных избах без элементарных удобств. Накануне Первой мировой войны жилищный фонд городов России составлял 180 млн. кв. м, из которых 80% составляли одноэтажные деревянные и малоразмерные дома, находившиеся в собственности граждан.2

Читайте также:  Уточнение основных формулировок иска

В дореволюционной России регулирование найма жилых помещений осуществлялось в рамках гражданского права. Соответствующие нормы содержались в Своде законов гражданских (том X Свода законов Российской Империи). Найм жилья оформлялся как имущественный найм, и норм, специально посвященных этим отношениям, не выделялось. Государство (в частности, местное самоуправление), несмотря на сложившийся к концу XIX в. в России жилищный кризис, в его разрешении не участвовала.3

В 1917 г. пришедшие к власти большевики немедленно приступили к решению жилищного вопроса в соответствии со своими программными документами, в частности с первой Программой партии 1903 г., в основе которых лежали идеи экспроприации домов буржуазии и переселения в них из трущоб и подвалов рабочих. Эти идеи были развиты В.И. Лениным в дополнении к проекту декрета Петроградского Совета «О реквизиции теплых вещей для солдат на фронте», которое называлось «О реквизиции квартир богатых для облегчения нужды бедных».4 В соответствии с ним домовым комитетам вменялось в обязанность взять на учет богатые квартиры, подлежащие реквизиции, а районным Советам рабочих и солдатских депутатов – утверждать списки и порядок занятия квартир беднотой. 20 ноября (3 декабря) 1917 г. В.И. Ленин составил «Тезисы закона о конфискации домов с сдаваемыми внаем квартирами»5, которые стали основой «жилищного передела» – выселения буржуазии из ее домов и заселения их семьями рабочих из подвалов, трущоб, казарм. В «Тезисах» предусматривалась также национализация всей городской земли; в них были намечены главные направления жилищной политики Советского государства и заложены принципы управления общественным жилищным фондом.

Изложенные в «Тезисах» идеи нашли дальнейшее отражение в декрете СНК РСФСР от 23 ноября (6 декабря) 1917 г. «Об отмене частной собственности на городские недвижимости» и декрете ВЦИК от 6 (29) декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью». На основе этих актов Советы рабочих и солдатских депутатов изымали из частного владения крупные капиталистические дома и строения и передавали их в ведение Советов. Критерием, определявшим право на экспроприацию, был минимум доходности жилых помещений, определяемый в зависимости от местных условий. Право национализации домов предоставлялось местным Советам. Домовладения и другое недвижимое имущество, нажитое своим трудом, экспроприации не подлежали. В дальнейшем декретом от 25 мая 1920 г. «О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения» было установлено, что изъятию подлежала вся жилая площадь сверх норм, установленных исполкомами местных Советов, как у граждан, так и у учреждений. Декрет обязывал граждан содержать жилые помещения в надлежащем санитарном состоянии, а контролировали выполнение распоряжений особые отряды при местных Советах. Санитарные инспекции жилищно-земельных отделов местных Советов имели право подвергать наказанию в административном порядке граждан, допускавших антисанитарное состояние жилищ, портивших их, нарушавших правила общежития, а также лишать таких граждан свободы сроком до одного месяца или привлекать к принудительным работам сроком до трех месяцев.6 Таким образом, в 1917-1921 гг. в стране были проведены крупные мероприятия, позволившие сосредоточить в руках местных Советов в городах около 18% жилых домов.

Однако камнем преткновения стал вопрос о том, как организовать эффективное управление и использование всех богатств общества, в том числе и в сфере жилищно-коммунального хозяйства. На практике испытывали разные механизмы. Например, управлять жилыми домами, принадлежавшими местным Советам, были обязаны домовые комитеты, которые избирались на общих собраниях жильцов. Главным в их деятельности было переселение рабочих из подвалов и трущоб в квартиры буржуазии, перераспределение и уплотнение жилой площади. Постановлением СНК РСФСР от 23 мая 1921 г. «О мерах улучшения жилищных условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ» предусматривалось привлечение проживавших в домах граждан к контролю над работой по управлению домовых комитетов и к повышению ответственности жителей за сохранность домо.7 18 июля 1921 г. был подписан декрет об обязательном привлечении средств жильцов для ремонта домов путем внесения денежных средств, личного труда или материалов в размерах, пропорциональных занимаемой площади.

На основании постановления СНК РСФСР от 8 августа 1921 г. «Об управлении домами» руководство муниципализированным жилищным фондом оформляется в единую систему. В соответствии с этим постановлением к управлению муниципализированными домами привлекались трудящиеся, проживавшие в этих домах. Им предоставлялось право избирать на один год заведующих домами.

С 1921 г. в городах создаются жилищные товарищества, которым передавались муниципализированные строения. Они становятся наиболее устойчивой формой управления жилищным хозяйством. В эти годы с помощью государства формируется и жилищная кооперация. С 1924 г. основной формой управления жилищным хозяйством становятся жилищно-арендные кооперативные товарищества – ЖАКТы, призванные восстанавливать хозяйство арендуемых у государства домов, содержать их в надлежащем состоянии и удовлетворять потребности членов товарищества в жилой площади.

В советский период Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не рассматривал договор найма жилого помещения как самостоятельный вид гражданско-правового договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами главы, посвященной имущественному найму. Некоторые нормы этой главы были специально посвящены отдельным аспектам найма жилых помещений. В целом регулирование этих отношений в первые годы советской власти осуществлялось посредством норм, содержащихся в различных постановлениях, инструкциях, циркуля.

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» управление всем государственным жилищным фондом было возложено на местные Советы и на государственные предприятия и учреждения, которые имели в своем ведении жилые дома, впервые подробно урегулирован договор найма жилья.

Великая Отечественная война затормозила развитие городского хозяйства в целом и жилищно-коммунального в частности, невозможно было выделить большие средства из бюджета на строительство и содержание жилищного фонда. Коренной перелом в решении жилищной проблемы произошел в 1960-е гг. Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1957 г. «О развитии жилищного строительства в СССР» была поставлена задача в кратчайшие сроки достигнуть значительного прироста жилищного фонда страны.8

Основы гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. систематизировали нормы о найме жилого помещения. Договор найма жилого помещения был выделен в отдельную главу (хотя к нему еще применялись нормы, регулирующие имущественный найм). Договор найма жилого помещения был срочным, возмездным договором, направленным на передачу гражданам в пользование имущества определенного рода – жилого помещения для проживания в нем.

С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР 1981 г. и разработанного в соответствии с ними Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. регулирование отношений по найму жилого помещения стало осуществляться названными нормативными правовыми актами, а нормы Основ гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., посвященные найму жилого помещения, утратили силу. Впервые договор найма жилого помещения стал бессрочным. С этого момента и до принятия Основ гражданского законодательства Союза ССР 1991 г. найм жилого помещения регулировался исключительно жилищным законодательством.

Проблемы правового регулирования договоров аренды

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 17 Мая 2012 в 00:38, дипломная работа

Краткое описание

Цель исследования – анализ правового регулирования договора аренды, выявление его особенностей и проблем.
Задачи исследования:
1. Рассмотрение общих положений российского законодательства об аренде.
2. Изучить источники правового регулирования договоров аренды.
3. Проанализировать проблемы правового регулирования договора аренды в условиях экономического кризиса.
4. Изучить особенности правового регулирования договора аренды зданий и сооружений.
5. Изучить особенности правового регулирования договора аренды предприятия.
6. Проанализировать проблемы, связанные с арендой земель под застройку.

Содержание работы

Заключение
Библиография
Приложение
Правовое регулирование договора аренды.
Общие положения договора аренды
Источники правового регулирования аренды в российском законодательстве.
Договор аренды в условиях экономического кризиса.

Договоры аренды недвижимости в законодательстве РФ.
Аренда зданий и сооружений. Заключение договора. Проблемы государственной регистрации.
Особенности договора аренды предприятия.
Проблемы “свободы договора” аренды земель под строительство

…………………………………………………….
…………………………………………………….
Проект федерального закона о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ

Содержимое работы – 1 файл

Диплом Проблемы правового регулирования договора аренды.doc

Как видим, договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды главным образом по признаку специфического объекта: особого имущества (“предприятие на ходу”), передаваемого в аренду.[53]

Предметом данного договора являет­ся предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборот­ные средства, права пользования природными ресурсами, исключи­тельные права, а также права требования и долги. Поэтому применительно к договору аренды предприятия как отдельному виду аренды правильнее говорить не только о специфике объекта аренды, а об особенностях его предмета, что и служит критерием для выделения аренды предприятия в отдельный вид договора аренды. Особенность правового регулирования договора аренды предприятия, выражается в том, что к отношениям, регулируемым этим договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых – общие положения об аренде имущества (п. ст. 650 ГК). Это позволяет избежать включения в параграф 5 гл. 34 (аренда предприятий) норм, дублирующих правила, содержащихся в параграфе 4 гл. 34 ГК (аренда зданий и сооружений).

В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации. Это условие необходимо, поскольку на арендодателе лежит обязанность предоставить во владение и пользование арендатору не только основные средства, но и передать последнему (на условиях договора) запасы сырья, топлива, материалов и другие оборотные средства, и имущественные права.

Положения ГК, предусматривающие возможность передачу в аренду предприятия в целом как имущественного комплекса, не являются новыми для российского законодательства. Из ранее действовавших законодательных актов аренда (найм) была представлена в ГК 1922г., который содержал ряд специальных правил, регламентирующих особенности связанные с наймом предприятия. ГК 1964 г. не включал в себя каких-либо специальных норм о договоре найма предприятия как имущественного комплекса, впрочем, и само предприятие не рассматривалось в качестве объекта каких-либо сделок.

В период “перестройки”, законодательство об арендных отношениях, допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только в отношении организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных предприятий или их структурных подразделений. После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства) имущество государственного предприятия и приобретало статус арендного предприятия (Ст. 16 Основ законодательства об аренде).

Заслуга именно нового Гражданского Кодекса РФ состоит в том, что он впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора имущества и предусмотрел комплекс специальных правил учитывающих специфику правоотношений связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к настоящему договору, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов Арендодателя и Арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо си­туация, когда последствия недействительности или нарушения ус­ловий договора не применяются исходя из общественных интересов.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 657 ГК, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных п. 2 ст. 657 ГК, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК). Кредитор, который письменно не сообщил Арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков.

К числу существенных условий договора аренды предприятий по­мимо предмета, относится также и цена (арендная плата). Основа­нием для такого вывода служит правило п.2 ст.650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере аре­ндной платы договор аренды считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК). При этом правила определения цены предусмотренные п. 3 ст. 435 ГК, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора – действующего и посто­янно меняющего свой состав предприятия[54].

Обязанности арендодателя претерпели следующие изменения: обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конк­ретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия – передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК; на арендодателя возложена дополнительная обязанность, во­зместить арендатору стоимость произведенных последним неотдели­мых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено до­говором аренды предприятия (ч.1 ст.662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного иму­щества. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности, во­зместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осущест­влении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (ч. 2 ст. 662 ГК).

Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом: арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п.1 ст.661 ГК). Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендо­ванного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арен­датора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущест­ва является императивной. Однако она может быть реализована то­лько в отношении обязательного страхования. Обязанность произ­водить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст.664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип – как пред­приятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы, вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с арендодателем несут солидарную ответственность по долгам, тем которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора.

Обязательство арендатора по возврату предприятия считается исполненным с момента подписания сторонами соответствующего передаточного акта.

Таким образом, особенность правового регулирования договора аренды предприятия, выражается в том, что к отношениям, регулируемым этим договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых – общие положения об аренде имущества (п.2 ст. 650 ГК). Это позволяет избежать включения в параграф 5 гл. 34 (аренда предприятий) норм, дублирующих правила, содержащихся в параграфе 4 гл. 34 ГК (аренда зданий и сооружений).

2.3 Проблемы “свободы договора” аренды земель под строительство

В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставлять гражданам и юридическим лицам земельные участки из земель, находящихся в муниципальной собственности, имеют право лишь органы местного самоуправления. Получить землю под строительство застройщик может на двух основаниях: по решению администрации или же выиграв право на заключение договора аренды на торгах (аукционах, конкурсах). И если результаты аукциона зависят от возможности компании-застройщика, то решение исполнительного органа местного самоуправления получить не так легко. Договор аренды заключается не администрацией муниципального образования, а ее структурным подразделением. В его полномочия входит осуществление функций арендодателя при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в федеральной, государственной, муниципальной собственности, и заключение любых гражданско-правовых договоров на использование муниципального имущества. Таким структурным подразделением, как правило, является комитет (департамент) по управлению имуществом и земельным отношениям, выступающий как самостоятельное юридическое лицо.

Формально в гражданские правоотношения по аренде вступает самостоятельное юридическое лицо, отличное от исполнительного органа, принявшего решение о предоставлении земельного участка. Фактически же это лицо является выразителем воли администрации муниципального образования, властного органа и полностью от него зависит. Зачастую выходит, что в решении предоставления земельного участка под строительство большую роль играют личные симпатии. И это несмотря на то, что существует принцип юридического равенства всех участников гражданских правоотношений, который подразумевает одинаковые для всех субъектов юридические возможности для участия в гражданском обороте, отсутствие каких-либо преимуществ одних участников перед другими, подчинение одним и тем же нормам законодательства.

Свобода договора означает предоставление субъектам гражданских правоотношений возможности самостоятельно выбирать своих партнеров, вступать в любые договорные отношения, свободно определять условия заключаемого договора с учетом собственных потребностей и возможностей. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, иными законами либо добровольно принятым на себя обязательством.

Как показывает практика, застройщик не имеет возможности изменить условия договора, предлагаемого ему на подписание, ни в части определения ответственности за неисполнение обязательств, ни в части порядка расторжения договора, в том числе одностороннего, ни в части иных условий. Получается, что свобода договора для застройщика, по сути, означает его право подписать договор на предлагаемых условиях либо отказаться от предоставленного земельного участка. Такой договор, пожалуй, следовало бы считать договором присоединения (ст. 428 ГК РФ), т.е. договором, условия которого определены одной из сторон в стандартных формах и могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Еще одним неизменным пунктом для застройщика в договоре является срок аренды. Он определяется администрацией муниципального образования еще на стадии принятия решения о предоставлении земельного участка под строительство и составляет, как правило, 2-3 года. При этом, в этот срок включается не только строительство объекта, но и его проектирование, а также выполнение иных действий, необходимых для начала строительства: инженерные изыскания для подготовки проектной документации и строительства объекта, подготовка проектной документации, получение заключения государственной экспертизы на инженерные изыскания и проектной документации, получение разрешения на выполнение строительно-монтажных работ и разрешения на строительство. Кроме того, на практике застройщику нередко приходится осуществлять расселение жителей и снос ветхо-аварийного жилья, расположенного в зоне застройки, подведение инженерных сетей, совершение иных действий по подготовке участка для строительства.

Читайте также:  Подсудность иска о разделе имущества

Выполняя весь комплекс подготовительных мероприятий, застройщик не успевает не то что закончить строительство, но и даже начать его в рамках срока, установленного договором аренды.

Особо следует отметить, что выполнение значительной части обязательных мероприятий напрямую зависит от действий органов государственной власти и местного самоуправления. Например, только на проведение государственной экспертизы проектной документации закон отводит три месяца. Для того чтобы начать строительные работы на арендуемом земельном участке, застройщик должен получить разрешение на строительство объекта, п.6 ст.51 Градостроительного кодекса РФ. Пунктом 11 этой же статьи установлен 10-дневный срок для рассмотрения заявления застройщика о выдаче разрешения на строительство. Однако орган местного самоуправления не несет никакой ответственности за нарушение указанного срока.

Конечно, застройщик вправе обжаловать бездействие органа местного самоуправления в судебном порядке, что не мешает последнему по завершении судебных разбирательств, длившихся на протяжении нескольких месяцев, отказать в выдаче разрешения на строительство. Застройщик снова может обратиться за защитой нарушенных прав в суд. Но даже если суд удовлетворит его требования, срок аренды к тому времени уже истечет.

Таким образом, складывается ситуация, когда устанавливаемый срок аренды оказывается изначально недостаточным для осуществления строительства. И, по сути, застройщик не виноват в неиспользовании им участка, предоставленного для строительства, в течение срока действия договора аренды. Ведь исполнение договора арендатором ставится в зависимость от воли исполнительного органа местного самоуправления, предоставившего земельный участок в аренду, однако формально не являющегося стороной договора. Отношения власти – подчинения вмешиваются в гражданско-правовые отношения.

Может возникнуть ситуация, когда застройщику необходимо продлить договор аренды земельного участка. Хорошо, если до истечения срока действия договора он успел начать строительство. В этом случае независимо от желания арендодателя застройщик сможет зарегистрировать свое право собственности на незавершенный объект и получить права на земельный участок в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ, ст. 271 ГК. Однако если строительство так и не начиналось, арендатор, сделавший уже многомиллионные вложения в земельный участок, оказывается в абсолютно незащищенном положении. Право арендодателя не возобновлять договор аренды земельного участка на новый срок практически ничем не ограничено.

К сожалению, ни Земельный, ни Гражданский кодексы РФ не содержат норм, регулирующих порядок продления договора аренды в целях осуществления строительства. Достижение соглашения сторон о продлении договора в случае, если застройщик становится «неугодным» для администрации муниципального образования, не представляется возможным. Принудить администрацию заключить договор застройщик не может в силу вышеуказанного принципа свободы договора. Вот только свобода представляется в этом случае какой-то однобокой[55].

Договор аренды транспортных средств, проблемы правового регулирования

юридические науки

  • Сибгатуллин Салават Ильдарович , магистр, студент
  • Казанский инновационный университет имени В. Г. Тимирясова
  • ДОГОВОР
  • АРЕНДА
  • АРЕНДАТОР
  • ЭКИПАЖ
  • АРЕНДА ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ

Похожие материалы

Постановка проблемы

Транспортная отрасль — одна из крупнейших отраслей хозяйства, важнейшая часть производственной и социальной инфраструктуры. Все интенсивнее развиваются такие виды транспорта, как водный, железнодорожный, автомобильный и воздушный. За последние два десятилетия произошли фундаментальные изменения в формировании правовой базы данной отрасли. В Гражданском кодексе РФ выделен отдельный параграф «Аренда транспортных средств», в Кодексе торгового мореплавания РФ появилась глава «Договор фрахтования судна на время» (тайм-чартер), а в Кодексе внутреннего водного транспорта РФ — гл. 10 «Аренда судов». Модернизация гражданского законодательства требует, в том числе и решения проблем, связанных с юридическим нормированием прав и обязанностей сторон по договору аренды транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (далее — аренда транспортных средств с экипажем). Ведутся споры относительно того, какими нормами будут регулироваться данные отношения: нормами гражданского или нормами трудового законодательства.

Степень разработанности темы

Начиная с 60-х гг. прошлого столетия, вопрос аренды транспортных средств с экипажем с различных позиций анализировался Д.С. Левенсоном («Договор аренды транспортных средств», 1960 г.), А.Г. Калпиным («Договор фрахтования судна (чартер) как институт морского права: теоретические и практические проблемы», 1989 г.). В 90-х гг. обозначенные вопросы исследовал Е.В. Вавилин («Аренда транспортных средств», 1999 г.). За последнее время было значительно обновлено гражданское законодательство, сформировалась иная правоприменительная практика.

Цель статьи

Обосновать и осветить вопросы договора аренды транспортных средств, проблемы правового регулирования.

Задание

Определить сущность договора аренды транспортных средств, проблемы правового регулирования.

Изложение основного материала

Аренда транспортных средств — один из видов арендных отношений, основывающийся на договоре аренды транспортных средств, который в свою очередь подразделяется на:

  • договор аренды транспортного средства с экипажем, по которому арендодатель предоставляет его арендатору во временное владение и пользование за плату и при всем этом оказывает своими силами услуги по управлению им и технической эксплуатации;
  • тот же договор, но без экипажа и без предоставления дополнительных услуг [1].

Договор аренды данного вида имущества в условиях развивающегося рынка цивилизаций становится все более и более обширным. На современном этапе в результате многих и различных преобразований наиболее распространенной причиной стала волеизъявление, то есть договоренность сторон, сформированная не по плановым госзаказам, а по бизнес-планам, в основе которых лежат коммерческие интересы бизнеса [3].

К тому же, можно выделить общие особенности, которые являются характерными для двух разновидностей договора аренды транспортного средства к которым относят:

  1. договор аренды транспортного средства — это прежде всего реальный договор (пункт 1 статьи 632; статья 642 Гражданского Кодекса Российской Федерации);
  2. для договора необходима обязательная письменная форма независимо от срока и цены передаваемого в аренду имущества;
  3. предельные сроки договора аренды транспортных средств законодательством не установлены. К данному договору не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок, и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок;
  4. транспортными уставами и кодексами могут предусматриваться особенности аренды отдельных видов транспорта [5].

Предметом договора аренды транспортных средств — является транспортное средство. А именно транспортное средство, которое передается по договору аренды, должно быть определенно установлено.

Таким образом, если условия договора не содержат данные о транспортном средстве, которые позволят его однозначно идентифицировать, то подписанный всеми сторонами договор не считается заключенным. В данном договоре необходимо указать не только марку автотранспортного средства, но и государственный номер [2].

Так, в качестве приложения можно использовать копию технического паспорта. Документом, подтверждающим фактическое предоставление имущества арендатору, является подписанный сторонами акт, где именно указывается конкретное передаваемое имущество, а также его определенная цена.

Форма договора — письменная, и это независимо от срока его действия. Договоры аренды транспортных средств регулируются не только Гражданским Кодексом Российской Федерации, но и другими различными транспортными уставами и различными кодексами (статьи 641, 649 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Количество транспортных средств достаточно велик и в результате научно-технического прогресса имеет тенденцию к дальнейшему увеличению. Техническое обслуживание и управление имеют свои общие, специфические и индивидуальные особенности. В том числе, с чем и связана необходимость иметь в системе законодательства различных отраслевых транспортных кодексов и уставов.

Законодательство определило транспортное средство к источникам повышенной опасности. Это обстоятельство требует более детального регулирования передачи собственником данных объектов в пользование и владение правообладателем (арендатором, фрахтователем) в коммерческих целях.

Данные нормы Гражданского Кодекса сформировали отправную точку или так называемую, правовую базу для дальнейшего формирования законодательства об аренде транспортных средств, в том числе необходимых положений в новых транспортных кодексах и уставах. Гражданский кодекс Российской Федерации обозначил два основных момента, имеющих место в практике аренды транспортных средств: оказание услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем) и без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (без экипажа) [4].

Исходя из этого, законодатель разделил § 3 главы 34 Гражданского кодекса на два под пункта, которые в свою очередь имеют ряд особенностей. Особенности договора аренды транспортного средства с экипажем:

  1. Арендодатель, заключивший договор аренды транспортного средства с экипажем, таким образом, в свою очередь, предоставил арендатору все свои силовые услуги по управлению и техническому обслуживанию транспортного средства (статья 632 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Они предоставляют услуги по обеспечению нормальной и безопасной эксплуатации оборудования в соответствии с целями аренды. Состав этого экипажа и его квалификация должны соответствовать установленным законам и арендным требованиям. Все члены экипажа являются работниками арендодателя. Работники также выполнять его распоряжения, касающиеся управления и технической эксплуатации транспортного средства, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Так, если аренда предусматривает иное, то расходы на оплату услуг экипажа и расходы на содержание несут арендодатель (статья 635 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  1. Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем поддерживать надлежащее состояние арендованных транспортных средств, включая осуществление текущего и капитального ремонта, а также предоставляет все необходимые удобства.
  2. Если договором не предусмотрено иное, обязанность застраховать транспортное средство и ответственность за причиненный им ущерб или в связи с его эксплуатацией возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным по закону или договору (статья 637 Гражданского кодекса Российской Федерации).
  3. Вступление в силу. Как правило, арендатор помимо арендной платы несет расходы, связанные с эксплуатацией автомобиля: цену топлива, и прочие расходные материалы при эксплуатации и уплате сборов (статья 636 Гражданского кодекса Российской Федерации).
  4. Внесение изменений. В случае абсолютно необходимого ремонта за счет арендатора владелец транспортного средства компенсирует стоимость ремонта [6].

Особенности договора аренды транспортного средства без экипажа:

  1. Aрeндaтoр в тeчeние всeго срoка договора aрeнды oбязaн и дoлжeн пoддeрживaть надлежащее сoстoяниe трaнспoртнoгo срeдствa, включaя тeкущий и кaпиaальный рeмoнт.
  2. Aрeндaтoр дoлжeн осуществлять свoими силaми упрaвлeниe трaнспoртным срeдствoм и eгo эксплуaтaцию, a имeннo как кoммeрчeскую, тaк и тeхничeскую.
  3. Арeндaтoр oбязaн oплaчивaть рaсхoды нa сoдeржaниe трaнспoртнoгo срeдствa, eгo стрaхoвaниe, a тaкжe рaсхoды, кoтoрыe вoзникaют в связи с eгo эксплуaтaциeй (eсли иноe нe прeдусмoтрeнo дoгoвoрoм).
  4. Арендатор oбязaн зaстрaхoвaть кaк сaмo трaнспoртнoe срeдствo, тaк и свoю oтвeтствeннoсть (статья 646 Гражданского Кодекса Российской Федерации).
  5. Если дoгoвoрoм aрeнды трaнспoртнoгo срeдствa бeз экипaжa не прeдусмoтрeнo инoe, тoгдa aрeндaтoр впрaвe бeз сoглaсия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях дoгoвoрa aрeнды трaнспoртнoгo срeдствa с экипaжем или бeз экипaжa [7].

Обозначенные основными и существенными условиями, которые определяют два вида договора аренды транспортных средств, могут также сочетаться с конкретными сторонами на основе практической целесообразности и необходимости. Договор аренды транспортного средства с экипажем можно выделить договоры с условиями технического обслуживания и договоры на техническое обслуживание (лишь с предоставлением услуг по управлению), а в договоре аренды транспортного средства без экипажа — без предоставления технического обслуживания и оказания технических услуг (но без предоставления услуг по управлению).

Oпрeдeлeния дoгoвoрa aрeнды (фрaхтoвaния) трaнспoртнoгo средства с экипажем (статья 632 Гражданского Кодекса) и дoгoвoрaaренды (фрaхтoвaния) трaнспoртнoгo срeдствa бeз экипaжa (статья 642 Гражданского Кодекса) пoзвoляют в свою очередь выделить общее определение: а именно то, что дoгoвoр aрeнды трaнспoртнoгo срeдствa — этo прежде всего грaждaнскo-прaвoвoе сoглaшeниe, в сooтвeтствии с кoтoрым oднa стoрoнa (aрeндoдaтeль) прeдoстaвляeт другoй стoрoне (aрeндaтoру) трaнспoртнoe срeдствo зa плaту вo врeмeннoe влaдeниe и пoльзoвaниe с цeлью бытoвoй, прoизвoдствeннoй или кoммeрчeскoй эксплуaтaции с прeдoстaвлeниeм услуг пo упрaвлeнию и тeхничeскoй эксплуaтaции либo бeз прeдoстaвлeния тaкoвых услуг.

Заключение

Таким образом, можно сделать вывод, что к законодательству, регулирующему отношения аренды транспортных средств, относится широкий перечень нормативно-правовых актов. Однако статьи 641, 649 Гражданского Кодекса Российской Федерации прямо называют акты, которыми могут регулироваться особенности аренды отдельных видов транспортных средств, — это транспортные кодексы и уставы. Таким образом, законодательство об аренде транспортных средств дoлжнo сoстoять из Грaждaнскoгo Кoдeксa и трaнспoртных кoдeксoв и устaвoв, исключaя другие пoдзaкoнныe нoрмaтивныeaкты.

Нa сeгoдня пoлoжeния aрeнды трaнспoртных срeдств сoдeржaтся, пoмимo Грaждaнскoгo Кoдeксa Рoссийскoй Фeдeрaции, в Кодексе тoргoвoгo мoреплaвaния Рoссийскoй Фeдeрaции и Кодексе внутреннего вoднoгo трaнспoртa Рoссийскoй Фeдeрaции.

Список литературы

  1. Гражданское право: учебник / Р.Р. Акберова, Ж.Н. Бородина, Т.Ю. Зарипова и др; Институт экономики, управления и права. – Казань : Познание, 2014. – Ч. 2. – 576 с.
  2. Договорное право: учебное пособие / Н.Д. Эриашвили, А.Н. Кузбагаров, П.В. Алексий и др.; под ред. Н.Д. Эриашвили, В.Н. Ткачева. – Москва : Юнити-Дана, 2015. – 239 с.
  3. Гражданское право: учебник : в 2-х ч. / А.В. Барков, Е.В. Вавилин, В.В. Голубцов и др. ; под ред. Н.М. Коршунова, В.П. Камышанского, В.И. Иванова. – Москва : Юнити-Дана, 2015. – Ч. 2. – 751 с.
  4. Игнатова, Ю.Н. Классификация договора аренды транспортных средств с экипажем [Текст] / Ю.Н. Игнатова // Юрист. – 2013. – № 9. – С. 22–25 (0,48 п.л.). ISSN 1-3929
  5. Игнатова, Ю.Н. Понятие и значение договора аренды транспортных средств с экипажем [Текст] / Ю.Н. Игнатова // Вестник Саратовской государственной юридической академии. – Саратов: ФГБОУ ВПО «Саратовская государственная юридическая академия», 2013. – № 5 (94). – С. 125–128 (0,35 п.л.). ISSN 2227-7315
  6. Игнатова, Ю.Н. Договоры аренды транспортного средства: понятие и классификация объекта [Текст] / Ю.Н. Игнатова // Юрист. – 2014. – № 1. – С. 33–36 (0,29 п.л.). ISSN 1-3929.
  7. Игнатова, Ю.Н. Объект договора аренды транспортных средств [Текст] / Ю.Н. Игнатова // Право и политика: теоретические и практические проблемы: сборник материалов 2-й Международной научно-практической конференции, посвященной 20-летию юридического факультета Рязанского государственного университета имени С.А. Есенина (4 ноября 2013 г.) / отв. ред. А.В. Малько; Рязанский гос. ун-т им. С.А. Есенина. – Рязань: Концепция, 2013. – Вып. 2. – С. 271–274 (0,29 п.л.)

Электронное периодическое издание зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор), свидетельство о регистрации СМИ — ЭЛ № ФС77-41429 от 23.07.2010 г.

Соучредители СМИ: Долганов А.А., Майоров Е.В.

Некоторые проблемы правового регулирования аренды нежи-лых помещений в Российской Федерации (стр. 1 из 11)

Некоторые проблемы правового регулирования аренды нежилых помещений в Российской Федерации

Дипломное сочинение студентки 5 курса дневного отделения Полосковой Елены Петровны

Московская государственная юридическая академия

Кафедра гражданского права

Предметом исследования в настоящей работе является правовое регулирование отношений аренды нежилых помещений в Российской Федерации. При этом ввиду сложности и многоаспектности данных отношений в реальной жизни, недостаточности их правовой базы, различия в практике применения и судебных решениях, в работе рассматриваются лишь некоторые проблемы договора аренды что и обусловило наименование данного дипломного сочинения.

Актуальность данной темы обусловлена рядом обстоятельств. Вопервых, договор аренды нежилых помещений сравнительно недавно получил широкое распространение в гражданско-правовых отношениях. По своей «популярности» в настоящее время он занимает, пожалуй, одно из первых мест в хозяйственной деятельности предпринимателей. Сегодня работа коммерческих и иных организаций немыслима без соответствующего помещения, где располагаются офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Своеобразие проблемы аренды нежилых помещений, в данном случае, заключается в том, что длительное время в СССР все пригодные для этих целей объекты недвижимости находились в собственности государства и распределялись между организациями, предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами в директивном порядке. После 1991 года в России начался настоящий бум на помещения, каждая организация старалась получить от государства «свою долю пирога» в виде пригодного для работы объекта недвижимости, что вызвало необходимость создания соответствующей правовой базы. Здесь, однако, имелись и сохранились до сего времени немалые проблемы. На начальном этапе становления российской государственности, в силу отсутствия нормативно-правовой системы законодательства России об аренде, правовой вакуум по этим вопросам заполнило союзное законодательство. Основополагающую роль при этом играли Основы законодательства Союза ССР и союзных республйк 1989г.[1]. Со временем, этот вакуум заполнило российское законодательство, в основном, указы Президента РФ и постановления Правительства РФ.

В период 1993-1995гг. на региональном уровне субъектами РФ принято большое количество нормативных актов, подчас идущих вразрез с федеральным законодательством об аренде.

Лишь 1995-1996 годах с принятием частей первой и второй Гражданского кодекса Российской Федерации[2] процесс правового регулирования арендных отношений получил свое логическое завершение на законодательном уровне.

Тем не менее, белые пятна арендного законодательства все же остались, что требует для правоприменителя вдумчивого, взвешенного применения различных по своей природе, характеру, времени принятия, предмету регулирования норм права в области арендных отношений. Это обстоятельство является вторым аргументом в пользу актуальности выбора темы данной дипломной работы.

В-третьих, к сожалению, судебная практика в данном вопросе не всегда однородна. Подчас, арбитражные суды различных регионов и уровней не-одинаково разрешают споры, вытекающие из арендных отношений.

Задача данной работы состоит в изучении проблемы в целом и выявлении .и разрешении спорных вопросов, связанных с арендой нежилых помещений.

В работе широко используются нормативные акты, журнальные статьи, монография и судебно-арбитражная практика.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. Первая глава посвящена основным понятиям аренды нежилых помещений. В ней раскрываются понятие, особый объект договора аренды и его стороны. Вторая глава включает в себя вопросы условий и порядка возникновения и прекращения подобного рода арендных отношений. В третьей главе анализируются правовой статус арендатора и арендодателя и ответственность сторон по договору аренды нежилых помещений.

Напомню, что автор не ставила целью раскрыть все вопросы правового регулирования арендных отношений, а затронула лишь «болевые точки» данной проблемы.

Глава I. Основные понятия аренды нежилых помещений

§1.1. Понятие договора аренды

Договор аренды относится к группе обязательств по передаче имущества во временное пользование, наряду с договорами найма жилого помещения, безвозмездного пользования и др. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Таким образом, отличительными признаками данного договора являются:

а) представление арендодателем арендатору индивидуально определенного имущества;

Читайте также:  Выкуп приватизированной квартиры

б) предоставление имущества во временное владение и пользование или во временное пользование; в) предоставление имущества за плату.

Развитие научно-технического прогресса привело к тому, что появились сферы, где полезными свойствами имущества можно пользоваться не вступая во владение им, например, каналами связи, услугами ЭВМ через кабельную сеть и т.п. В значительной степени это и привело к закреплению в законе различения пользования арендованным имуществом, соединенным с владением и без такового.

Аренда имеет традиционно широкое распространение в коммерческом обороте и по сфере использования уступает лишь договору купли-продажи. Объектом аренды может выступать различное имущество: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

Как купля-продажа и иные акты возмездной реализации имущества, аренда является товарной сделкой. Товаром в ней выступает часть потребительной стоимости вещи, сдаваемой в аренду. Эта часть потребительной стоимости соответствует отрезку времени, в течение которого арендатор имеет право извлекать полезные свойства этой вещи.

При аренде происходит экономическое расщепление потребительной стоимости вещи на часть, отчуждаемую в виде товара и другую, таковым не являющуюся. Следствие этого – принадлежность арендованного имущества на различных юридических титулах одновременно двум субъектам. На срок договора у арендатора возникает ограниченное вещное право на объект аренды с одновременным сужением правомочий собственника (арендодателя) в отношении имущества.

Важная черта этого договора – то, что он является основанием для перехода имущества в пользование, а не в собственность, не в право хозяйственного ведения или право оперативного управления. В большинстве случаев осуществление права пользования арендованным имуществом связано с необходимостью им владеть, то есть, второе правомочие арендатора состоит в праве владения нанятым имуществом. «В ряде случаев наниматель может и должен осуществлять, хотя и в очень узких пределах, и право распоряжения нанятой вещью (например, ремонт вещи своими силами или передача ее третьему лицу для ремонта; передача части имущества в пользование другому лицу и т.п.). Можно сделать вывод, что у нанимателя возникает особое вещное право, включающее право пользования, в ряде случаев право владения, в определенных границах и право распоряжения нанятым имуществом»[2]. Это означает, что права арендатора на арендованное имущество подлежат защите наряду с правом собственности.

Договор аренды является консенсуальным, т.к. у сторон возникают права и обязанности сразу после заключения соглашения. Договор аренды является возмездным, поскольку арендованное имущество предоставляется за плату. Также из законодательного определения (ст. 606 ГК РФ) видно, что договор у обеих сторон порождает и права, и обязанности, то есть он является двусторонне обязывающим.

В.В.Витрянский[3] в своем комментарии второй части Гражданского кодекса Российской Федерации, принятой 22 декабря 1995 года, отмечает, что давая понятие договора аренды. Гражданский кодекс исходит из того, что договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же как договоры куплипродажи, подряда и т.п. Гражданский кодекс РФ исключает возможность использования данного договора как организационно-правовой формы предпринимательства либо как одно из средств разгосударствления экономики. В таком качестве договор аренды более не рассматривается, а Основы законодательства СССР об аренде 1989 года, допускавшие использование аренды для разгосударствления и приватизации имущества государственной и муниципальной собственности не подлежат применению с момента вступления части второй Гражданского кодекса РФ в силу. По мнению В.В.Витрянского, «о возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и использованная в Гражданском кодексе терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор – нанимателем, а сам договор – договором имущественного найма». Нужно, однако, отметить, что и сегодня арендные отношения регулируются нормами действующего законодательства о приватизации.

На основании выше рассмотренных положений можно выделить некоторые особенности, присущие договору аренды:

1) аренда – это одно из законных оснований владения и пользования имуществом, находящегося в собственности другого лица, а арендатор является законным владельцем соответствующего имущества;

2) арендные отношения возникают только из договора, заключенного собственником арендуемого имущества либо с уполномоченным им органом и прекращаются с истечением срока действия договора или его расторжением в установленном порядке.^ также в случае досрочного выкупа арендованного имущества;

Проблемы регулирование аренды

Проблемы регулирование аренды

В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации ( интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования ( непотребляемые вещи).

Указанная статья Кодекса предусматривает возможность передачи в аренду непотребляемых вещей, однако данная норма не содержит указания на обязательность предоставления во временное владение и ( или) пользование вещи целиком. Означает ли это, что законодатель сознательно не исключил возможности аренды части непотребляемой вещи?

Судебная практика по данной проблеме складывается весьма неопределенно.

До настоящего времени ВАС РФ однозначно не высказался ни за возможность аренды части объекта недвижимости, ни против таковой.

В соответствии с п. 1 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 « Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

В обоснование данной рекомендации суда РФ был положен следующий вывод.

Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

В п. 1 указанного информационного письма ВАС РФ речь идет о рассмотрении судом спора по договору, на основании которого организация получила право использовать крышу здания для размещения рекламы.

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Указанное разъяснение ВАС РФ было воспринято правоприменительными органами как мораторий на сдачу в аренду отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений, что обусловило проблему правовой регламентации отношений по временному владению и ( или) пользованию частью объекта недвижимого имущества.

Надо признать, что отношения по использованию части объекта недвижимости в настоящее время стороны нередко регулируют при помощи договора на размещение.

Именно такая правовая квалификация сделки по использованию крыши для установки на ней рекламного оборудования была дана судом в приведенном выше информационном письме ВАС РФ.

Обращает на себя внимание тот факт, что именно отсутствие в заключенном договоре об использовании крыши нормы о преимущественном праве пользователя имущества на заключение договора на новый срок и послужило основанием для обращения пользователя в суд.

В том случае, если бы суд квалифицировал заключенную сделку в качестве договора аренды, даже при отсутствии соответствующей нормы в самом договоре, указанный спор мог быть разрешен с учетом правил ст. 621 ГК РФ, предусматривающей преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Уязвимость данной правовой конструкции ( договора на размещение) в сравнении с договором аренды в первую очередь проявляется в том, что ГК РФ не содержит такого вида обязательств, а следовательно, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Однако специфика отношений по временному владению и ( или) пользованию имуществом обусловливает применение для их правовой регламентации не общих положений об обязательствах, а специальных норм, учитывающих их особенности.

К тому же далеко не всегда условия заключаемых договоров устраивают обе стороны, а в ряде случаев многие спорные моменты остаются неурегулированными, но если при возникновении конфликтной ситуации из заключенного договора аренды спор может быть разрешен на основании норм главы 34 ГК РФ, то для решения вопросов, возникающих при исполнении сделки по временному размещению, набор юридических инструментов будет ограничен лишь общими положениями о договорах и условиями самого договора.

С учетом изложенного действующая нормативная база, ограничивающая гражданский оборот частей объектов недвижимости, вынуждает контрагентов заключать вместо договора аренды договор на размещение, являющийся в данном случае для пользователей имущества, по сути, кабальной сделкой ( ст. 179 ГК РФ).

С нашей точки зрения, экономическая потребность вовлечения в хозяйственный оборот таких конструктивных элементов здания, как крыша, обусловлена дефицитом свободного градостроительного и рекреационного пространства в современных мегаполисах, примером чего может служить обустройство на крышах зданий ряда мировых столиц разного рода зон отдыха.

Однако экономическая целесообразность использования юридической конструкции договора аренды части объекта недвижимости не исчерпывается необходимостью вовлечения в оборот крыш и ( или) стен зданий, не менее, если не более актуальной проблемой в настоящее время является решение вопроса о правовом регулировании использования части нежилого помещения.

С проблемами по правовому обеспечению использования части нежилого помещения сталкивается любой хозяйствующий субъект, осуществляющий свою деятельность в сфере услуг или занимающийся торговой деятельностью, будь то установка в помещениях платежных терминалов и торговых аппаратов либо организация работы торгового павильона.

И если при заключении договора аренды части нежилого помещения на срок менее года предприниматели на какое-то время решают данную проблему, то при оформлении долгосрочных договоров аренды рассматриваемого вида участники гражданского оборота сталкиваются с практически неразрешимыми трудностями при государственной регистрации таких сделок.

Нередко суды, рассматривая заявления лиц по обжалованию отказов регистрирующих органов в государственной регистрации данных договоров, признают отказы незаконными и обязывают произвести государственную регистрацию договора.

При принятии судебных актов по данной категории дел арбитражные суды мотивируют свои решения ссылкой на п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( далее — Закон о регистрации), допускающий передачу в аренду части нежилого помещения.

Согласно п. 3 ст. 26 указанного Закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения ( части помещения).

Представляемый в качестве приложения к договору аренды части нежилого помещения кадастровый паспорт объекта недвижимости в соответствии с п. 4 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ « О государственном кадастре недвижимости» ( далее — Закон о кадастре) представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Согласно п. 5 ст. 1 Закона о кадастре осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Приказом Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 « Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» утверждена форма кадастрового паспорта помещения. Указанная форма кадастрового паспорта включает в себя две части:

— во-первых, текстовую часть, которая содержит описание объекта недвижимого имущества ( помещения);

— во-вторых, графическую часть, представляющую собой план расположения помещения на этаже ( ситуационный план).

В соответствии с приведенными выше требованиями п. 3 ст. 26 Закона о регистрации в целях государственной регистрации договора аренды части помещения вместе с договором необходимо представить кадастровый паспорт помещения ( до вступления в силу Закона о кадастре — поэтажный план) с указанием размера арендуемой площади.

В этой связи одна из проблем заключается в том, что законом не определены способы указания арендуемой площади ни на поэтажном плане, ни на кадастровом паспорте.

До вступления в силу Закона о кадастре (1 марта 2008 г.) решение указанной проблемы осуществлялось путем графического отображения на поэтажном плане границ и размера арендуемой площади ( например, заштриховывая или иным образом осуществляя выкопировку соответствующей части помещения).

Таким образом, проблема описания части помещения, подлежащего передаче в аренду, ввиду отсутствия детального регламентирования законодателем данных отношений, на протяжении определенного времени фактически разрешалась хозяйствующими субъектами при помощи своего рода обычая делового оборота.

Судебная практика Московского региона некоторое время поддерживала позицию участников гражданского оборота о возможности идентификации объекта аренды ( части помещения) приведенным выше способом.

ООО М. и гражданин К. обратились в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве ( далее — УФРС по Москве) об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного между М. и К., нежилого помещения, представляющего часть комнаты, а также об обязании ответчика устранить указанные нарушения, произведя регистрацию спорного договора.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, заявление удовлетворено.

На принятые судебные акты УФРС подало кассационную жалобу, в которой ставится вопрос об их отмене.

Федеральный арбитражный суд Московского округа ( далее — ФАС МО) при рассмотрении кассационной жалобы поддержал выводы суда первой инстанции о том, что стороны индивидуализировали объект аренды, поскольку на поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора, часть помещения, передаваемая в аренду, заштрихована красным цветом.

С учетом установленного суды сделали правильный вывод о том, что представленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что соответствует требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ.

Довод заявителя жалобы о необходимости обозначения подлежащего передаче в аренду объекта в документах БТИ ФАС МО посчитал не основанным на законе.

Пункт 3 ст. 607 ГК РФ требует, чтобы данные, позволяющие установить объект аренды, содержались в договоре аренды. Наличие таких данных в спорном договоре аренды судом установлено. Следовательно, заключая договор, стороны достаточно ясно выразили свою волю относительно того, какая часть помещения передается в аренду.

С учетом изложенного ФАС МО оставил обжалуемые судебные акты без изменения.

Приведенное выше Постановление отражает позицию арбитражных судов Московского региона по данному вопросу, которая на протяжении определенного периода времени доминировала при рассмотрении указанной категории дел.

Суть данной точки зрения судебных органов заключалась в том, что часть нежилого помещения может являться объектом аренды, а правовое регулирование государственной регистрации данного вида сделок должно осуществляться в соответствии с п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, посредством представления в регистрирующий орган в качестве приложения к договору аренды поэтажного плана БТИ с указанием размера арендуемой площади.

. N КГ-А40/440-05; от 17 мая 2005 г. N КГ-А40/3783-05; от 27 сентября 2007 г. N КГ-А40/9763-07.

Данную позицию едва ли можно переоценить с точки зрения ее значения как для развития современных хозяйственных отношений, так и для стабилизации гражданского оборота в целом.

Тем не менее после вступления в силу Закона о кадастре судебная практика по проблеме аренды части помещения в целом и государственной регистрации такого договора в частности стала претерпевать определенные изменения.

Решением Арбитражного суда города Москвы было удовлетворено заявление ООО К., а также признано незаконным решение УФРС по Москве об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного заявителем с арендодателем ( ЗАО Г.) на аренду нежилого помещения ( части комнаты).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение отменено и в удовлетворении заявления отказано. Апелляционный суд установил, что при направлении документов на регистрацию договора аренды заявитель представил экспликацию объекта недвижимости, где описано само помещение, а не его часть как объект недвижимости. По мнению суда, сведения, описывающие непосредственно часть помещения ( ее местоположение, размер площади), не указаны ни в экспликации, ни в поэтажном плане. Отсутствие номера части помещения, передаваемого в аренду, и точного описания его местоположения в помещении индивидуализировать объект не позволяют, что противоречит положениям ст. 607 ГК РФ и п. 3 ст. 26 Закона о регистрации.

ФАС МО, рассмотрев кассационную жалобу ООО К., пришел к выводу о том, что суд апелляционной инстанции правильно применил п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, а также ст. 607 ГК РФ, которая предусматривает, в частности, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Правомерным ФАС МО посчитал и вывод суда о том, что индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.

Апелляционный суд исходил из того, что при техническом учете происходит описание реально существующего объекта недвижимости, при этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений ( стены, перегородки, потолки и т.п.), что является не только описанием, но и подтверждением юридического факта существования предмета аренды.

Кассационная инстанция нашла правомерным содержащийся в обжалуемом Постановлении довод о том, что отсутствие номера части помещения и описания его точного местоположения в помещении не позволяет индивидуализировать объект.

С учетом изложенного ФАС МО оставил Постановление апелляционной инстанции без изменения.

Юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения ( обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( п. 1 ст. 2 Закона о регистрации).

Таким образом, формирование правового поля, необходимого для регулирования отношений по аренде части недвижимого имущества, невозможно без регламентации механизма государственной регистрации данного вида сделок. Действующей нормативной базой данный механизм не определен.

С нашей точки зрения, вышесказанное свидетельствует о существовании необходимых предпосылок для реформирования действующего законодательства в сфере аренды недвижимого имущества.

В последнее время наше государство уделяет повышенное внимание развитию малого и среднего предпринимательства, в этой связи именно решение подобных проблем позволит создать реальный механизм по формированию правового поля, в котором все хозяйствующие субъекты, независимо от их финансовых возможностей, будут свободны в реализации своих имущественных интересов.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию