Самовольная постройка – объект залога у банка

Заложить, чтобы спасти

Автор: Марина Кузина

Самовольные постройки возникают по разным причинам. Однако рано или поздно такой объект становится причиной конфликтов: одна сторона выходит с требованиями о сносе строения, которое не оформлено надлежащим образом, а вторая стремится сохранить возведенный объект. В этом противоборстве интересов спасти спорный объект может… третья сторона. То есть у владельца такого объекта появляются дополнительные доводы в пользу сохранения строения, когда постройка обременена интересами третьих лиц.

Залогодержатель должен быть привлечен к участию в деле о сносе постройки, которая является предметом залога.

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ). Однако постановление Пленума разъясняет, что лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права (последний абзац пункта 23 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, если спор о сносе постройки был рассмотрен без привлечения в качестве третьего лица залогодержателя, вынесенный акт может быть отменен, а дело направлено на новое рассмотрение.

Например, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 18 июля 2011 г. по делу № А12-15469/2010 отменил акты нижестоящих судов, которые обязывали ответчика ИП произвести снос построек, и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области:

…Нуждается в проверке довод кассационной жалобы о том, что спорные объекты недвижимости являются предметом залога по кредитному договору, заключенному между ИП… и закрытым акционерным обществом «Банк»…, для решения вопроса о привлечении последнего к участию в настоящем деле.

В силу статьи 286 , части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дела в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении, либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам дела и с нарушением норм процессуального права, что является основанием для их отмены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Постановление ФАС Поволжского округа от 18.07.2011 по делу № А12-15469/2010).

Другим примером такой ситуации можно считать рассматриваемый спор по делу № А40-30801/12. Судом первой инстанции было принято решение о сносе незаконной постройки. Однако дело было пересмотрено по вновь открывшимся обстоятельствам по заявлению залогодержателя-банка. Здание, которое нижестоящие суды посчитали самовольной постройкой, подлежащей сносу, оказалось обременено правами третьего лица, которое не привлеклось для участия в деле. Однако суды пришли к выводу, что при удовлетворении требований и уничтожении объекта банк (залогодержатель) утратит право залога (ипотеки) недвижимого имущества (постановление ФАС Московского округа от 24.12.2013 № Ф05-15889/2012 по делу № А40-30801/12).

ОАО, являющееся стороной в качестве залогодателя по договору ипотеки, как добросовестный участник правоотношений было обязано уведомить банк (залогодержатель) о возбуждении производства по настоящему делу ( часть 1 статьи 33 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», чего сделано не было…

В пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 № 52 «О применении положений АПК РФ при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам» (далее по тексту — Постановление от 30.06.2011 № 52) разъяснено, что заявление о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам может быть подано также лицами, не привлеченными к участию в деле, о правах и обязанностях которых судом принят судебный акт…

В соответствии с пунктом 1 статьи 311 АПК РФ одним из оснований для пересмотра судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам являются существенные для дела обстоятельства, которые не были и не могли быть известны заявителю.

Таким образом, нежилое здание, признанное самовольной постройкой в соответствии с решением суда, было обременено правами залогодержателя…

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например, правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются. При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

… судебные инстанции пришли к правильному выводу, что банк… является лицом, права которого непосредственно затрагиваются решением о признании спорного объекта недвижимости самовольной постройкой и о ее сносе, поскольку при удовлетворении требований истца залогодержатель утратит право залога (ипотеки) недвижимого имущества, находящегося в собственности у залогодателя, между тем, в нарушение статьи 51 АПК РФ залогодержатель — банк не был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора…

Довод кассационной жалобы со ссылкой на часть 1 статьи 41 Закона об ипотеке о том, что снос спорного здания как самовольной постройки является основанием для предъявления банком… самостоятельного иска о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства и обращении взыскания на заложенное имущество подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку указанная норма права распространяется только на случаи изъятия (выкуп, реквизиция, конфискация, национализация) заложенного имущества для государственных (муниципальных) нужд. Снос самовольной постройки к таким случаям не относится.

Довод кассационной жалобы о пропуске заявителем срока на подачу заявления о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам подлежит отклонению, поскольку основан на неправильном толковании норм материального и процессуального права.

Окончательный судебный акт по делу еще не принят, рассмотрение приостановлено (определение АС г. Москвы по делу № А40-30801/12 от 05.05.2014), поскольку спор о регистрации прав на самовольную постройку рассматривается в судебном процессе, который ведется по другому делу. Таким образом, решение вопроса о сносе зависит от того, будет ли признано право собственности на здание в ходе рассмотрения другого дела.

Снос части здания приведет к разрушению всего здания, уничтожению предмета залога и нарушению прав третьих лиц.

Практика знает ситуации, в которых интересы залогодержателя послужили одной из веских причин в отказе от сноса объекта.

Например, ФАС Московского округа оставил без изменения акты, вынесенные судами нижестоящих инстанций. Суд пришел к выводу, что снос части жилого дома приведет к разрушению всего здания, и в случае удовлетворения исковых требований будет уничтожен предмет залога, что приведет к нарушению прав третьих лиц — участников долевого строительства, а вызванные этим последствия будут несоразмерны последствиям нарушения прав истца ( пп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ).

ООО СХП «…» (истец) на праве собственности принадлежит земельный участок… категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства.

ООО «М…» (ответчик) на смежном земельном участке (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение многоквартирных жилых домов) ведет строительство 25-этажного многоквартирного дома.

Согласно заключению кадастрового инженера при строительстве указанного жилого дома ООО «М» незаконно была использована часть земельного участка, принадлежащего ООО СХП, а именно: с северо-восточной стороны наложение на земельный участок составляет 63 кв. м, с юго-восточной стороны — 6,7 кв. м.

Считая свои права нарушенными, ООО СХП обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «М» об обязании устранить препятствия во владении и пользовании земельным участком путем сноса самовольного строения , привести земельный участок в первоначальное состояние и обязании не нарушать право частной собственности истца путем ведения строительных и иных работ на земельном участке, а также любым иным способом по его занятию.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 22 совместного Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что снос спорного строения приведет к значительному ущербу, который несоразмерен последствиям нарушения права истца.

Выводы суда основаны на следующем.

Главой муниципального района Московской области было издано постановление № 4143 «О проведении публичных слушаний по вопросу градостроительства».

Территория строительства была огорожена в 2009 году, а в 2010 году началось строительство дома, проведение земляных работ и закладка фундамента. В 2011 году начались работы по возведению самого строения.

По данным выписки из ЕГРП от 26 марта 2013 г. земельный участок с кадастровым номером ХХХ, соседний со спорным участок обременен арендой в пользу физических и юридических лиц, являющихся участниками долевого строительства.

Приняв во внимание изложенное, а также установив, что площадь использованной части земельного участка истца составляет 69,7 кв. м, в то время как площадь посадки жилого дома составляет около 2 000 кв. м, а снос части жилого дома приведет к разрушению всего здания, суды пришли к выводу о том, что в случае удовлетворения исковых требований будет уничтожен предмет залога, что приведет к нарушению прав третьих лиц — участников долевого строительства, а вызванные этим последствия будут несоразмерны последствиям нарушения прав истца.

Кроме того, судами установлено, что место размещения многоквартирного жилого дома было согласовано в 2004 г., то есть до момента постановки земельного участка истца на кадастровый учет (29 июня 2006 г.) и регистрации права собственности на него (10 июня 2011 г.).

Доказательств того, что местоположение границ земельного участка истца было согласовано с органом местного самоуправления, ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции представлено не было.

При этом судами было принято во внимание, что истцу предлагалось ответчиком выкупить занятую часть земельного участка по кадастровой стоимости, в связи с чем истцу неоднократно направлялись соответствующие предложения, в том числе проект мирового соглашения, однако истец отказался от заключения мирового соглашения, запросив установление выкупной цены в размере в несколько раз выше предложенной.

На основании изложенного судами сделан обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании объекта самовольной постройкой и его сносе (постановление ФАС Московского округа от 19 ноября 2013 г. по делу № А41-5174/2013).

Однако следует понимать, что отстаивать сохранение постройки лишь на основании обременения третьими лицами рискованно. Сам по себе факт залога не должен быть единственным аргументом. Как видно из приведенного выше примера (по делу № А40-30801/12) непривлечение в качестве третьего лица залогодержателя может отсрочить судебный акт и дать «дополнительное время» для оформления прав на спорный объект. Но необходимо помнить, что суд должен исследовать все обстоятельства, и права третьих лиц могут быть одним из оснований для принятия судом решения в пользу сохранения постройки. Другими обстоятельствами могут быть риск разрушения здания при сносе спорного объекта, предложения о выкупе территории, на которой частично располагается спорный объект и т.д., как это проиллюстрировано на втором примере судебной практики (постановление ФАС Московского округа от 19 ноября 2013 г. по делу № А41-5174/2013).

Читайте также:  Сомнения в законности действий чиновников

Также необходимо учитывать и другие факторы. Например, залог должен признаваться действующим. Если обязательство прекращено, суд откажет в защите прав.

В связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства залог прекратился (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации) и у ООО «В…» отсутствует право на обращение взыскания на спорное имущество, являющееся предметом договора ипотеки, и, следовательно, ООО «В. » не является лицом, имеющим право на обращение в суд с заявлением о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам по основаниям, предусмотренным пунктом 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 52 «О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам» ( постановление ФАС Московского округа от 11.02.2014 № Ф05-14334/2012 по делу № А40-91432/11).

Кроме того, судом также может быть принято решение о возмещении стоимости залога имущества, которое подлежит сносу (определение Белгородского районного суда Белгородской области от 12 декабря 2011 г., оставленное в силе кассационным определением Белгородского областного суда от 26.01.2012 по делу № 33-261). Таким образом, даже если сохранить спорный объект невозможно, сторона, чьи интересы могут быть нарушены, имеет право на компенсацию.

Иск залогодателя о ничтожности ипотеки из-за того, что в залог передана самовольная постройка, —это злоупотребление правом

Банк-залогодержатель получил решение об обращении взыскания на заложенную недвижимость. Залогодатель заявил о ничтожности сделки из-за передачи в залог самовольно реконструированного здания. К делу подключился и акционер залогодателя, который ссылался на то, что он не одобрял сделку. Суды заняли разные позиции, однако ВС РФ не стал признавать сделку недействительной (Определение ВС РФ от 28.09.2017 № 305-ЭС17-5571 по делу № А40-46238/2016).

Суть дела

В 2012 г. АО «С-Гений» (далее — залогодатель) заключило договор ипотеки с ООО «Банк „МБА-Москва“» (далее — банк). Залогодатель передал в залог банку нежилое помещение площадью почти 3000 кв. м. и право аренды земельного участка в обеспечение заемных обязательств ООО «Рома С Компания А». Ипотеку зарегистрировали в ЕГРП. Заемщик кредитные обязательства не исполнил. В 2016 г. банк обратился с иском в суд, который принял решение обратить взыскание на заложенную недвижимость в пользу банка.

Однако залогодатель явно не собирался расставаться со своим имуществом и подал иск о признании договора ипотеки недействительным. Он ссылался на злоупотребление со стороны бывшего директора, который передал в залог незаконно реконструированное здание. В нем был построен дополнительный этаж и обустроено подвальное помещение. В результате площадь здания увеличилась на 1500 кв. м. Залогодатель указал, что положения ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках распространяются в том числе на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). То есть в залог было передано здание с признаками самовольной постройки. При этом лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (ст. 222 ГК РФ). Это означает, что сделка по передаче в залог незаконно реконструированного здания ничтожна (ст. 168 ГК РФ).

Одновременно в дело вступил единственный акционер залогодателя в качестве третьего лица. Акционер заявил, что сделка недействительна еще и потому, что он не давал согласие на ее совершение.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции признал договор ипотеки ничтожным, причем сразу по двум основаниям. Во-первых, он подтвердил, что реконструированное здание является самовольной постройкой. При этом суд не принял во внимание довод банка о том, что залогодатель злоупотреблял своими правами, ссылаясь на такое основание недействительности. В частности, банк заявлял, что залогодатель сам незаконно реконструировал здание, потом передал его в залог, а когда дело дошло до обращения взыскания на эту недвижимость, он решил оспорить сделку. Кроме того, суд поддержал залогодателя в том, что тот не мог легализовать самовольную постройку из-за наличия в реестре записи о регистрации ипотеки.

Во-вторых, суд указал, что поскольку сделка являлась крупной, для совершения оспариваемого договора ипотеки требовалось одобрение акционера. Здесь, правда, все оказалось не так просто. Дело в том, что в процессе рассмотрения дела банк представил копии выписок из реестра акционеров, которые ему представил залогодатель при заключении договора ипотеки. В этих выписках в качестве акционера было указано одно лицо (оно же директор залогодателя), тогда как фактически акционером было совершенно другое. Также суд отклонил заявление банка о пропуске срока исковой давности.

Апелляционная инстанция отменила решение первой инстанции и отказала залогодателю в иске. Суд решил, что договор ипотеки являлся не ничтожной, а оспоримой сделкой. И срок исковой давности для ее оспаривания (один год) уже истек. Одновременно апелляция признала, что банк является добросовестным залогодержателем. Он не должен был знать о совершении сделок с нарушением корпоративного порядка их одобрения. Ведь если в обществе один акционер, который одновременно является директором, то одобрение крупной сделки не требуется. А залогодатель как раз представил банку выписку из реестра, из которой следовало, что директор является одновременно акционером общества. В такой ситуации у банка не было оснований требовать от залогодателя дополнительные документы. А вот вопрос о ничтожности сделки в силу того, что здание имело признаки самовольной постройки, апелляция обошла вниманием.

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции. В основу его позиции тоже легли только корпоративные основания. Суд указал, что сделка требовала одобрения акционера, поскольку, как выяснилось, директор и акционер — разные лица. При этом он отказался признать банк добросовестным залогодержателем, поскольку тот, являясь профессиональным участником финансового рынка, вправе был затребовать любую информацию, в том числе регистрационный журнал общества, из которого бы он смог увидеть, что акционер залогодателя — другое лицо. Но банк этого не сделал.

Позиция ВС РФ

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила постановление кассации и оставила в силе постановление апелляционной инстанции. То есть залогодателю не удалось оспорить договор ипотеки.

Вывод кассации о ничтожности ипотеки из-за отсутствия ее одобрения со стороны акционера коллегия посчитала необоснованным. Она указала, что при рассмотрении иска о признании недействительной крупной сделки или сделки с заинтересованностью нужно исследовать вопрос о добросовестности контрагента общества. Сделка не может быть признана недействительной, если будет установлено, что другая сторона не знала и не должна была знать о несоблюдении установленного корпоративным законодательством порядка одобрения такой сделки (ст. 79, 84 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», подп. 3 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью»). В противном случае на добросовестного контрагента при отсутствии к тому оснований будут возлагаться риски последствий, связанных с нарушением обществом, его участниками и органами управления при заключении договора требований, предусмотренных Федеральным законом от 26.12.95 № 208-ФЗ и определяющих, прежде всего, внутренние взаимоотношения в самом обществе.

У банка как у разумного участника оборота не должно было возникнуть сомнений в правдивости заявлений директора залогодателя. Ведь директор представил ему выписку из реестра, в которой было указано, что он же и является акционером. Вывод кассации о том, что банк должен был истребовать иные документы (регистрационный журнал), ошибочен. Кассация в нарушение сложившейся судебной практики неверно возложила на банк бремя доказывания собственной добросовестности. Наоборот, недобросовестность банка обязан был доказать залогодатель и его акционер, подтвердив, что банк располагал иной информацией об акционерах. Однако такого рода документы не были представлены.

Также ВС РФ отметил, что у акционера залогодателя вообще не было полномочий на оспаривание сделки по данному основанию (п. 37 постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 № 19 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона „Об акционерных обществах“).

Коллегия отметила, что необоснованно и требование залогодателя о признании ипотеки ничтожной из-за передачи в залог незаконно реконструированного здания. Она указала, что поскольку иск о признании объекта самовольной постройкой в другом процессе не рассматривался, суды не должны были исследовать в этом деле обстоятельства, связанные с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил при реконструкции нежилого здания. Запись о правах добросовестного залогодержателя на здание можно аннулировать лишь в случае принятия решения о сносе самовольной постройки и его исполнения (абз. 3 п. 23 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Кроме того, залогодатель как собственник нежилого здания должен был обладать полной информацией об этом объекте. Он выразил волю на передачу здания в ипотеку, подписав договор и представив необходимые документы для государственной регистрации обременения, при этом не оспаривал сделку вплоть до возбуждения в суде производства по делу об обращении взыскания на заложенное имущество. Также залогодатель не предпринял никаких мер к устранению недостатков недвижимости, которые якобы имели место, путем приведения здания в надлежащее состояние. Это означает, что иск направлен исключительно на снятие обременения с одновременным сохранением как самого объекта в натуре, так и записи в государственном реестре о праве собственности залогодателя на него. Такое поведение указывает на злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

Таким образом, поскольку залогодатель, оспаривая договор ипотеки, действовал недобросовестно, а решение о сносе нежилого здания как самовольной постройки не принималось, сделку нельзя признать ничтожной.

ВС разрешил залог незарегистрированной недвижимости

Если в ипотеке земельный участок, значит, в залоге и все постройки, которые залогодатель на нем возведет. Но если он не закончил здание и тянет с регистрацией прав на него, кредитору может быть сложно признать ипотеку и получить статус залогового в банкротстве. Нет регистрациинет залога, считают некоторые суды. Такой отказ получил один из банков в банкротстве должника. Он обжаловал его в экономколлегию ВС, которая посмотрела на обстоятельства совсем под другим углом.

При ипотеке участка (или права его аренды) право залога распространяется на здания и сооружения, которые располагаются на этой земле и принадлежат залогодателю, гласит п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке. Но действует ли это правило в тех случаях, когда право собственности залогодателя еще не возникло, поскольку объект еще не зарегистрировали в реестре прав на недвижимость? В этом вопросе суды разбирались в деле банкрота ООО «Автогарант» и его кредитора “Райффайзенбанка” (А12-12549/2015).

Регистрация и залог: что раньше?

В залоге у банка было право аренды земельного участка «Автогаранта» в Волгограде величиной 4260 кв. м, на котором располагались автомойка, авторемонт, кафе, нежилое здание и недостроенная гостиница площадью 540 кв. м. (гостиницу начали строить после того, как был заключен договор ипотеки). Кредитор хотел включить в реестр должника свой долг на 55,6 млн руб. как обеспеченный ипотекой участка и расположенных на нем объектов. Арбитражный суд Волгоградской области и 12-й Арбитражный апелляционный суд согласились с требованиями “Райффайзенбанка”. Две инстанции исходили из того, что недострой расположен на участке, который находится в залоге у банка. Кроме того, должник возводил гостиницу для «комплексного использования» вместе с нежилым зданием: она была его пристройкой, указали суды.

На их решения пожаловался другой кредитор «Автогаранта», который, в частности, указал, что гостиница все еще не завершена, а право собственности на нее не зарегистрировано. К этим доводам прислушался Арбитражный суд Поволжского округа. Действительно, право собственности на недвижимый объект возникает с момента ее госрегистрации (ст. 131 Гражданского кодекса). «Лишь тогда имущество становится объектом гражданских прав и поступает в конкурсную массу», – рассудила кассационная коллегия. А гостиница не то что не введена в эксплуатацию – она не зарегистрирована даже как объект незавершенного строительства. С такими выводами АС ПО отменил решения нижестоящих судов в соответствующей части.

Читайте также:  Отказ от наследства и составление иска

“Райффайзенбанк” пожаловался в Верховный суд, который разделил его точку зрения. Действительно, гостиницу начали строить после заключения договора об ипотеке и не зарегистрировали, то есть формально не ввели ее в оборот. Тем не менее само по себе это не препятствие для залогового кредитора.

Суд может признать право залога на незарегистрированный объект, чтобы кредитор не пропустил срок на предъявление требований и смог получить статус залогового. Для этого надо доказать, что постройка соответствует признакам недвижимости (с помощью кадастрового, технического паспортов, фотографий и т. п.) – определение № 306-ЭС17-3016(2).

Чтобы залогодатель не затягивал с госрегистрацией, экономколлегия ВС предложила использовать аналогичную норму, которая регулирует долевое строительство, а именно ч. 5 ст. 13 одноименного закона. Согласно ей, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на «незавершенку», чтобы на нее можно было обратить взыскание по залогу. А если он от этого уклоняется – внести в запись в госреестр недвижимости можно по решению суда. С такими выводами «тройка» ВС под председательством Дениса Капкаева отменила постановление АС ПО и оставила в силе акты первой и второй инстанций, признавшие ипотеку недостроенной гостиницы.

Такое решение одобряет Дмитрий Королев из «Линии права». По его мнению, подход ВС согласуется с позицией ВАС и поможет кредиторам (чаще всего банкам) бороться с недобросовестными банкротами, которые уклоняются от регистрации «незавершенки». В то же время определение ВС может создать проблемы другим кредиторам: ведь они не знают о возникновении залога до тех пор, пока банк не заявил о том, что хочет обратить на него взыскание. Кое-где за рубежом уже нашли, как решить эту проблему, говорит юрист. Например, в Германии можно внести так называемую предварительную запись в реестр прав на недвижимость. «Она предупреждает о предстоящей регистрации права в пользу определенных лиц», – объясняет Королев.

Самовольную постройку просят убрать из ипотеки // Новые экономические споры в ВС

На прошлой неделе судьи экономической коллегии Верховного суда (ВС) передали на пересмотр 11 дел. Самое оригинальное из них — о стриптиз-клубе «Распутин» в центре Москвы, арендаторы которого пытаются выкупить здание у властей города (см. здесь). В еще одном интересном деле налоговая инспекция хочет оспорить списание по кредиту как недобросовестную сделку, потому что Сбербанк отказался раскрывать налоговой данные о других счетах предпринимателя (с которых он списывал долг по его кредиту). Наконец, судьям ВС предстоит решить, может ли залогодатель оспорить ипотеку, воспользовавшись тем, что объект — самовольная постройка?

Перечень других дел, переданных на пересмотр, приведен в конце заметки.

(1) Можно ли оспорить списание по кредиту как недобросовестную сделку, если банк отказался раскрывать налоговой данные о других счетах предпринимателя? (банкротство ИП Марины Бадахян)

Межрайонная ИФНС № 2 по Республике Бурятия доначислила предпринимательнице Марине Бадахян 12,5 млн руб. налогов и 2,2 млн руб. пеней. Но попытки обратить взыскание на деньги на ее расчетном счете, открытом для ИП в Сбербанке, успеха не принесли. Решение об обращении взыскания на расчетный счет было принято в конце августа 2011 года, а деньги на этот счет перестали поступать еще в июле.

У Марины Бадахян были и другие счета в Сбербанке — текущий счет физлица (а не как предпринимателя) и счета по вкладам. С одного из них в декабре 2011 и марте 2012 года банк списал 3,9 млн руб. в качестве погашения долга по кредиту предпринимательницы. Эти сделки налоговый орган просит признать недействительными и направленными на обход закона (дело № А10-1149/2014).

ФНС полагает, что Марина Бадахян сознательно перестала проводить операции по счету ИП и пользовалась другими счетами. Инспекция о них не знала, а Налоговый кодекс на тот момент не обязывал банки сообщать о счетах физлиц, не являющихся расчетными. С этих счетов Марина Бадахян сняла большие суммы — более 120 млн руб. Сбербанк знал о налоговых требованиях, но о других счетах не сообщил.

Суды требования ФНС не удовлетворили, считая, что платежи были проведены в соответствии с графиком погашения кредита и являются обычной хозяйственной деятельностью банка. Оснований подозревать наличие признаком неплатежеспособности у банка не было. А направление запросов о наличии иных счетов у Марины Бадахян не указывает на недобросовестность банка. Сбербанк не исполнил требования налоговиков только потому, что в тот момент еще не окончилось производство по оспариванию предпринимательницей решения ФНС о доначислении (оно в итоге закончилось не в ее пользу).

В своей жалобе в ВС ФНС пишет, что если бы приставы знали обо всех счетах предпринимательницы, то могли бы приостановить операции по ним и взыскать средства в бюджет. А платежи по кредиту вообще не были бы проведены. Действия банка направлены на обход закона, что недопустимо по ст. 10 Гражданского кодекса, считает заявитель.

ВС рассмотрит это дело 21 сентября.

(2) Может ли залогодатель оспорить ипотеку, воспользовавшись тем, что объектсамовольная постройка? (АО «С-Гений» против ООО «Банк “МБА-Москва”»)

«С-Гений» просит признать недействительным договор ипотеки с банком «МБА-Москва» в отношении здания и участка на юго-востоке Москвы, обеспечивавшим кредит третьему лицу (дело № А40-46238/2016). Истец считает, что предыдущее руководство общества предоставило в залог самовольную постройку. А по ст. 222 Гражданского кодекса (ГК) ею распоряжаться нельзя. Разрешение на ввод в эксплуатацию было выдано в отношении здания площадью 1388 кв. м, а в залог передано 2894 кв. м. Факт незаконности постройки подтвердила инспекция по недвижимости. Она обнаружила, что в заложенном здании надстроен третий этаж и обустроен «полноценный подвальный этаж с торговыми площадями». Документов о законности реконструкции здания у «С-Гения» не было.

В этом деле спор идет о двух взаимосвязанных проблемах. Первая — может ли тот, кто передал в залог самовольную постройку, оспорить впоследствии ипотеку, ссылаясь на то, что оборот самовольных построек запрещен? Вторая проблема касается применения срока исковой давности.

Суды, удовлетворившие иск (первая инстанция и кассация), решили применить правила о самовольной постройке. А апелляция, вставшая на сторону ответчика, эту тему обошла. В заявлении о передаче дела на пересмотр ответчик обращает внимание, что запрет на оборот самовольных построек истец использует, можно сказать, не по назначению: не для того, чтобы признать здание самовольной постройкой, а чтобы снять обременение. При этом сам истец не принимает мер для приведения здания в состояние до реконструкции или для его сноса. Это напоминает аргументацию об эстоппеле. Возможно, экономическая коллегия решится его применить в этом деле.

Проблема исковой давности имеет две стороны. Во-первых, применима ли здесь в принципе исковая давность. Первая инстанция и кассация решили, что так как спор идет о нарушении права истца, не связанном с лишением владения, то давность к иску применяться не должна. О том, что приоритет должны иметь правила об оспаривании сделок, суды не упомянули. Во-вторых, с какого момента начал течь давностный срок. Истец полагает, что с того момента, как сменился акционер (в определении не уточняется, когда это произошло), с чем согласилась апелляция.

ВС рассмотрит это дело 21 сентября.

А65-4660/2016 Нужно ли применять специальный порядок продления срока действия договора аренды муниципального участка (с проведением торгов), если договор был заключен до вступления в силу норм о специальном порядке?

А03-12377/2014 Пересмотр в ВС по новым обстоятельствам дела о банкротстве и включении в реестр задолженности, признанной решением третейского суда.

А60-54434/2016 Как квалифицировать действия подрядчика, ненадлежащим образом выполнявшего обязанности по содержанию автомобильной дороги? Росавтодор считает, что по ст. 14.43 КоАП о нарушении техрегламентов. Суды решили, что по ст. 12.34 КоАП о несоблюдении требований безопасности дорожного движения при строительстве, и поэтому прекратили производство, так как дела по этой статье неподведомственны арбитражным судам.

А50-9299/2016 Может ли участник закупки пожаловаться в ФАС на действия общества при организации и проведений запроса предложений в электронной форме, если законом о закупках установлен ограниченный перечень случаев, когда участник вправе обратиться в ФАС?

А82-7606/2015 Повтор. С какой даты временный управляющий приобретает право на получение фиксированной части вознаграждения и процентов по вознаграждению: с момента введения наблюдения и назначения управляющего или с момента завершения процедуры наблюдения?

А40-113358/2014 ТГК взыскивает оплату за отопление квартир, купленных Минобороны в Томске в 2008-2009 годах. Суды отказали, так как жильцы домов выбрали управляющую компанию. ТГК доказывает, что договоров в подтверждение этого нет, а управляющая компания была выбрана позже спорного периода.

А18-572/2012 Глава КФХ в Ингушетии взыскивает ущерб 671 млн руб. с Минобороны за незаконное изъятие земли. Правильно ли суды оценили обстоятельства дела?

А51-10641/2016 Суды не учли практику о том, что страховые взносы не начисляются на стоимость питания, предоставленного работникам общества.

Верховный суд: даже если дома не существует, ипотеку не отменят

Тут сложная юридическая история. Что надо знать:

  • если в ипотеке участок, то автоматически в ипотеке всё, что вы на этом участке построите, даже если это дворец и мост хрустальный инженерной системы.
  • если в ипотеке квартира, то весь ремонт и все неотделимые улучшения тоже автоматически в залоге.
  • если в ипотеке халупа, а вы ее расширили до дворца на этом же участке, то дворец автоматически попадает в ипотеку.
  • если купили участок или дом в ипотеке и оказалось, что они уже совсем не такие, как когда оформляли сделку, они всё равно остаются в залоге. Адрес есть? Наименование совпадает? Примерное описание есть? Право собственности зарегистрировано? Всё, ипотека действительна.

Откуда вы это взяли?

Из определения Верховного суда, которое тот вынес по делу одного владельца ипотечной недвижимости. Дело было так.

Человек купил дом, который был в залоге у банка. Он знал, что этот дом в ипотеке, но потом обратил внимание, что в документах значится один дом, а на участке стоит другой — выше и больше по площади. Сейчас уже нельзя определить, как всё произошло: дом уже при покупке был больше или его потом перестроили. Может быть, это на самом деле ошибка, а может — хитрый замысел собственника.

Фактически ипотека оформлена на какой-то другой дом, которого на участке нет, и владелец решил прекратить ее через суд. А заодно — снять обременение с участка, который за это время расширился.

Районный и областной суды собственника поддержали. Они согласились, что тот дом, который сейчас находится на участке, и дом, который в залоге у банка, — это не одно и то же строение. А если параметры не совпадают, то и ипотеку можно прекратить как незаконную. Заодно суды разрешили прекратить и ипотеку на участок.

Но Верховный суд с таким решением не согласился.

Что сказал Верховный суд?

В законе об ипотеке нет такого требования, чтобы характеристики объекта по документам совпадали с реальными . Характеристики объекта вообще не нужны: достаточно указать наименование, адрес и примерное описание.

Если при оформлении ипотеки покупатель со всем согласился и Росреестр всё зарегистрировал, ипотека законная. Даже если параметры дома изменились или сразу не совпадали, нет оснований снимать обременение.

А что там по поводу земельного участка?

Собственник хотел заодно прекратить залог участка. За время ипотеки он стал больше по площади: к нему присоединили соседский с согласия банка. Сначала суды его поддержали, но Верховный и здесь не согласился.

Читайте также:  Особенности выделения доли в квартире

По закону земельный участок и все объекты на нем связаны друг с другом. В земельном кодексе об этом есть фраза «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». Нельзя продать дом без участка и участок без дома, если у них один собственник.

А так как ипотеку на дом оставили в силе, то и залог участка прекратить нельзя. Если участок в ипотеке, все строения на нем тоже в ипотеке — даже те, которые еще строятся. Спасибо, что куры в курятнике и собака в конуре не в ипотеке.

В итоге банк выдал ипотеку под залог дома и участка одной площади, а через несколько лет получил в залог дом и участок большей площади. Выставить на торги всё это хозяйство в случае чего он сможет по прежней цене.

Если у меня есть свой участок и я возьму кредит на строительство дома, что окажется в залоге у банка?

Если кредит целевой, то в залог перейдет и будущий дом, и ваш участок. А если вы потом построите еще и гараж, то он тоже может оказаться в залоге у банка.

Если что-то пойдет не так, банк выставит на продажу и дом, и участок со всеми строениями, хотя кредит вы брали только на дом.

Я собираюсь брать ипотеку. Что мне делать?

Имейте в виду, что, как только вы зарегистрировали право собственности на недвижимость, она переходит в залог банку. И все улучшения, пристройки и дорогой ремонт тоже будут у банка в залоге , даже если это никак не отражено в документах.

Правильно рассчитывайте финансовые возможности, чтобы не лишиться недвижимости.

Даже если вы не собираетесь ничего пристраивать, внимательно проверяйте документы при оформлении сделки: параметры в свидетельстве, техпаспорте, плане и проекте должны совпадать. Сначала кажется, что это не имеет значения и даже выгодно, а потом может стать поводом для судебного разбирательства.

А мне вот интересно, как вообще такое происходит, что суды по одним и тем же законам выносят противоположные решения?

Нам тоже интересно. Бывают сложные случаи, когда в законе нет прямого объяснения.

Но по этой ситуации Верховный суд указал на ошибки суда первой инстанции и существенные и непреодолимые нарушения норм права в апелляционной инстанции. А выводы этих судов оказались основаны на неправильном применении правовых норм.

Вывод: если не согласны с решением суда, обращайтесь в следующую инстанцию. На каком-то этапе вас может ждать сюрприз.

Особенности залога объектов незавершенного строительства

Шендрик Наталья Юрьевна, аспирант кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета.

Залог представляет собой один из наиболее эффективных и распространенных способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств и в настоящее время приобретает все большее значение. Ряд законодательных изменений в правовые акты содержат требования к обязательному установлению права залога . Также залог нередко используется как средство обеспечения инвестиций. Что касается должника-залогодателя по залоговому обязательству, то для него становится весьма привлекательной перспектива возможности достроить объект незавершенного строительства за счет заемных средств и начать получать прибыть от своего имущества. Так, например, Постановление Правительства РФ от 21.03.1994 N 220 “Об утверждении Временного положения о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории РФ” постановило, что в целях повышения эффективности использования финансовых ресурсов, направляемых на реализацию инвестиционных проектов и программ, Правительство РФ предоставляет средства из Федерального бюджета на возвратной основе заемщикам (застройщикам) под залог зданий, сооружений, оборудования, объектов незавершенного строительства, материальных ценностей и другого имущества с предоставлением соответствующих документов, предусмотренных залоговым законодательством. Прямое государственное регулирование инвестиционной деятельности, государственная поддержка инвестиционных строительных проектов осуществляются в основном путем направления финансовых ресурсов на выполнение федеральных целевых программ и на другие федеральные государственные нужды, определяемые в порядке, устанавливаемом законодательством Российской Федерации .

См: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.
Постановление Правительства РФ от 21.03.1994 N 220 “Об утверждении Временного положения о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории РФ” // Собрание актов Президента и Правительства РФ, 28.03.1994. N 13. Ст. 996 (утратило силу).

В соответствии со ст. 339 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) в договоре залога должны быть указаны существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства. Поэтому возникает необходимость подробного описания основного обязательства в договоре займа под страхом признания договора незаключенным.

Немало вопросов возникает на практике применения правила, содержащегося в п. 3 ст. 340 ГК РФ, в соответствии с которым ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо часть участка, функционально обеспечивающего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ” разрешило споры, указав на то, что при разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 “Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства” // Хозяйство и право. 2001. N 8.

Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. Таким образом, следующий вопрос, требующий внимания, – это распространение залога на земельный участок под строящимся объектом.

Как известно, права на незавершенный строительством объект возникают с момента государственной регистрации и с этого же момента собственник зарегистрированного незавершенного объекта имеет право совершать сделки как с объектом недвижимого имущества, в том числе и передавать в залог. Согласно требованиям Земельного кодекса РФ при определении правового режима прочно связанных с земельным участком объектов недвижимого имущества необходимо соотносить права на земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимого имущества. По общему правилу, вместе с правами на недвижимость, находящуюся на земельном участке, должны передаваться права на земельный участок. Так, ст. 27 Земельного кодекса содержит ограничения оборотоспособности земельных участков. Следует учитывать при реализации предмета залога, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Исходя из требований ст. 5 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, правила данного Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Таким образом, правила, установленные для ипотеки зданий и сооружений, применимы и к залогу незавершенного строительством объекта, если законом не установлено иное.

Согласно ст. 79 того же Закона, при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства . Закон не указывает, на какой стадии незавершенного строительства можно передавать объект в залог и может ли объект являться предметом действующего договора подряда. Представляется, что если объект зарегистрирован как незавершенный строительством, данный объект может быть заложен как недвижимое имущество с применением соответствующих норм. Ответ на вопрос о том, может ли он являться действующим договором подряда, куда сложнее.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (ред. от 30.12.2004) // Российская газета. 22.07.1998. N 137.

Для этого проанализируем возможное развитие вопроса. Допустим, объект необходимо зарегистрировать. Для этого необходимо собрать необходимые документы. Также необходимо подробное описание объекта, что невозможно сделать, если объект строится. Поэтому целесообразно работы прекратить. Но нужно ли расторгать договор подряда, если он есть? Л. Наумова говорит о том, что в данном случае необходимо различать понятия “строящийся объект” и “объект незавершенного строительства”, анализируя ст. 13 ФЗ о долевом строительстве и ст. 64 Закона об ипотеке. “Поскольку объект незавершенного строительства – это объект, в отношении которого не имеется действующего договора строительного подряда и строительство которого не продолжается, то строящийся объект – это объект, в отношении которого продолжает действовать договор строительного подряда и (или) в отношении которого продолжаются строительные работы.

Федеральный закон от 22 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” (в ред. от 16.10.2006) // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

Соответственно если в отношении объекта продолжаются строительные работы, то должен заключаться не договор ипотеки объекта незавершенного строительства, а договор залога земельного участка со строящимся на нем объектом недвижимости” . Действующее законодательство не содержит определения объекта незавершенного строительства, поэтому необходимо определиться с понятием для выбора применения того или иного правового режима относительно залога.

Наумова Л. Ипотека “незавершенки” // ЭЖ-Юрист. 2005. Август. N 32.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” постановил, что недвижимым имуществом являются только те объекты, которые не являются предметом действующего договора подряда. Данное разъяснение было предвестником внесения в ст. 130 ГК РФ изменений и признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом. Далее ГК РФ не содержит определения правового режима данного объекта. В свою очередь, в литературе сложились различные подходы к определению объекта незавершенного строительства. “До завершения формирования объекта незавершенного строительства (приобретения права собственности) имеется возможность изменить внешние границы ранее сформированного объекта, изменить условия приобретения вложения средств. Такой объект только после создания (определения его границ) становится объектом недвижимого имущества. При этом нет никаких оснований ограничивать определение объекта незавершенного строительства признаками, не относящимися к его содержанию, в том числе финансовым положением застройщика” .

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. Ст. 35.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.01.2000 N 51.

Таким образом, на основании проведенного анализа законодательства можно сделать следующие выводы:

  1. Объект незавершенного строительства – это объект, не являющийся предметом действующего договора подряда, не сданный в эксплуатацию и границы которого к земельному участку, на котором он расположен, описаны и удостоверены в установленном законом порядке государственным органом.
  2. Права залогодателя, а при обращении взыскания на объект незавершенного строительства – и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. ст. 35, 27 Земельного кодекса Российской Федерации.
  3. Если объект зарегистрирован как незавершенный строительством, данный объект может быть заложен как недвижимое имущество с применением норм, регулирующих залог зданий и сооружений.
  4. Если в отношении объекта продолжаются строительные работы, то должен заключаться не договор ипотеки объекта незавершенного строительства, а договор залога земельного участка со строящимся на нем объектом недвижимости.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию