Сервитут на земельный участок: договор о сервитуте земельного участка

Соглашение о сервитуте земельного участка и его образец

Ссылаясь на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, права и обязанности сторон данной сделки должны быть зафиксированы письменно в установленном порядке в соответствующем договоре, образцы которого сегодня несложно посмотреть на тематических сайтах (скачайте любой из них, чтобы иметь представление о составлении). Основания для заключения подобного соглашения можно в полном списке посмотреть в Земельном кодексе, статье 23. Зачастую такая сделка нужна, чтобы организовать проход или проезд по территории владельца.

Договора по частному сервитуту подписываются между собственником земли и заинтересованными лицами, если их несколько. Публичный устанавливается между владельцем недвижимости и муниципальным, государственным органом для удовлетворения их нужд или же потребностей населения.

Накладывание обременений

Соглашение об установлении сервитута оформляется в виде официального документа, имеющего юридическую силу. Количество экземпляров договора должно соответствовать количеству сторон (стандартно два), а также один рассчитывается для Росреестра. Все экземпляры должны быть оригиналами с подписями каждой стороны. Иных форм для фиксирования данной сделки законом не предусмотрено. Это также значит, что игнорирование требований к оформлению будет говорить о том, что соглашение и договорённость являются незаконными. В случае возникновения спорных моментов или серьёзных конфликтов решить их в суде не получится, если данная договорённость не была зарегистрирована. Одностороннее оформление сделки также недопустимо.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Основные условия договора в данном случае, как и в любой иной сделке, должны быть чётко и понятно прописаны в тексте документа, без двусмысленного понимания. Оговаривать эти условия важно таким образом, чтобы владельцу земельного участка был нанесён минимальный ущерб, и сервитут не препятствовал для дальнейшей эксплуатации его же собственности.

Более того, в соответствии с официальным письмом Министерства экономического развития от 27 апреля 2009 года, подобные договоры должны строго распределять между сторонами обязанности по организации проведения кадастровых работ, если это необходимо, процесса по внесению изменений об объекте и оформления государственной регистрации сделки. Стандартно эти обязательства, их финансовая часть, перекладываются на заинтересованную сторону. Более того, в дальнейшем условия соглашения можно пересматривать, внося определённые изменения в зависимости от ситуации.

На каких условиях

Любое соглашение об установлении частного сервитута в своём перечне условий обязательно включает в себя такую информацию, как:

  • Сведения об индивидуальном кадастровом номере недвижимого объекта;
  • Учётный номер части земельного участка, на который возлагается обременение в виде сервитута;
  • Информация об ограничениях, включая размер занятой территории, её точное месторасположение, для каких целей накладывается;
  • Каким образом вправе использовать имущество заинтересованное лицо или заинтересованные лица;
  • Данные о сторонах договора (паспортные или учредительные для юридических лиц);
  • На каких основаниях оформляется сервитут;
  • Срок действия соглашения (конкретные временные рамки или указание бессрочности);
  • Размер денежной компенсации для собственника, если сделка возмездная;
  • Обязанности и права заинтересованного лица, в частности, какую деятельность он может осуществлять на указанной территории, каким образом и когда должен платить (единовременно или каждый месяц, квартал, год и так далее), содержание, прочие условия, оговорённые индивидуально.

Перечень условий соглашения всегда носит открытый характер и может включать в себя даже часы, с какого по какое время пользователь вправе осуществлять оговорённую деятельность. При этом нельзя забывать о продумывании способов решения возможных конфликтов и прочих ситуаций.

По решению суда

Установить обременение земельной территории под видом сервитута может также судебный орган в том случае, когда стороны мирным путём не смогли прийти к единому мнению. Для передачи дела в суд исковое заявление в судебную канцелярию по месторасположению объекта недвижимости должно быть подано заинтересованной стороной.

Структура искового заявления:

  1. Название судебного органа, куда подаётся иск.
  2. Название истца (если это юридическое лицо) или Ф.И.О. для физических лиц, адрес проживания, номер телефона для связи.
  3. Название или данные о собственнике земли.
  4. На каких основаниях подано исковое заявление, какие права заявителя были нарушены.
  5. Ссылки на законодательные акты и доказательную базу, чтобы основания имели весомый характер, а не были голословными.
  6. В случае с возмездным характером договора, указывается стоимость искового заявления с перечнем всех расчётов компенсации.
  7. Обоснованные доказательства того, что конфликт заявитель пытался решить мирно.
  8. Список документов, которые истец прилагает к заявлению.

Вместе с иском истец обязательно предоставляет суду количество копий, равное числу участников конфликта, квитанцию о том, что государственная пошлина уплачена, копию личного паспорта, оригиналы и копии бумаг, которые аргументируют иск, документы, служащие доказательной базой для подтверждения попыток урегулировать спор мирным путём, расчёты компенсаций.

Территория муниципалитета

Перед тем как подписать договор по образцу, представленному ниже, по инициативе муниципалитета, последний обязан направить собственнику официальное заказное письмо. В нём излагается предложение заключить соглашение в добровольном порядке, сами требования, для каких целей это необходимо, предполагается ли компенсация, на какой срок это нужно. Помимо простого обоснования, все требования должны быть подкреплены ссылками на действующие нормы российского законодательства.

Для установления взаимоотношений к письму стандартно прикрепляется бланк договора, в котором собственник имеет возможность ознакомиться со всеми нюансами и условиями, чтобы при личной встрече обсудить детали и внести необходимые поправки. Помимо ориентировочного договора, прилагается также план территории, которую муниципальный или государственный орган намерен обременить сервитутом. К слову, этими же правилами может воспользоваться частное заинтересованное лицо, чтобы ускорить процедуру.

В случае когда заинтересованной стороной выступает физическое или юридическое лицо, а земля принадлежит муниципалитету или иной государственной структуре, необходимо:

  • Подать данному органу соответствующее заявление, обосновав необходимость заключения соглашения и сроки, приложив план межевания территории под сервитут;
  • Дождаться ответа, который должен быть дан в течение одного месяца (согласие на предложенный проект, согласие с ответным проектом или мотивированный отказ);
  • В случае одобрения заявления, все затраты и организационные работы возлагаются на заявителя, который является заинтересованным лицом;
  • Направление регистрационной информации в ЕГРН также обязанность заинтересованного лица, как и предоставление документов.

Типовая структура документа и образец

Соглашение о сервитуте земельного участка и образец такового можно посмотреть ниже или скачать с любого иного тематического ресурса:

СОГЛАШЕНИЕ УСТАНОВЛЕНИЯ ПУБЛИЧНОГО(ЧАСТНОГО) СЕРВИТУТА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

(дата заключения) (место составления, город)

(Наименование владельца недвижимости), далее именуемый как Собственник, в лице (должность, Ф.И.О.), который действует на основании (учредительный документ, дата), а также (Наименование заинтересованной стороны), далее именуемый как Пользователь, в лице (должность, Ф.И.О.), который действует на основании (учредительный документ, дата) подписали данное Соглашение о следующем ниже:

  1. Предмет соглашения.
  • Собственник предоставил Пользователю для целей (указать для каких целей, например, для проезда транспорт через территорию Собственника) часть земельного участка, который принадлежит Собственнику на основании (правоустанавливающий документ, его номер и дата) и находится по адресу: (указать полный адрес месторасположения).
  • Границы действующего сервитута указаны в кадастровом (межевом) плане участка с отмеченной площадью для деятельности Пользователя.
  • Срок действия сервитута и данного Соглашения составляет (указать временные рамки или бессрочность).
  • Соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в ЕГРН.
  • Обязанность относительно подачи заявлений в ЕГРН, документов, прилагаемых к нему, возложена на (указать на кого). Все финансовые расходы по оформлению государственной регистрации несёт (указать кто).
  1. Условия пользования частью участка.
  • Пользователь вправе задействовать ограниченное использование части земли Собственника чётко в определённых границах, в соответствии с пунктом 1.2 данного Соглашения.
  • Порядок осуществления сервитута (описать по пунктам).
  • Наличие данного обременения не отнимает у Собственника прав владеть и распоряжаться территорией.
  1. Обязанности и права сторон.
  • Собственник обязуется предоставить Пользователю оговорённую часть территории, а также способствовать осуществлению государственной регистрации данного договора с предоставлением правоустанавливающих документов.
  • Собственник имеет право прекратить действие сервитута, если основания для его возникновения станут неактуальны.
  • Пользователь обязуется эксплуатировать объект строго для обозначенных целей и не заходя за определённые границы территории, а также своевременно вносить оплату компенсации.
  1. Порядок оплаты.

4.1 Сумма компенсации, которую уплачивает Пользователь Собственнику, составляет (указать сумму в рублях прописью).

4.2 Ежемесячный платёж должен быть внесён не позднее ____ числа на (указать куда и каким образом).

4.3 Размер компенсации может быть пересмотрен в зависимости от увеличения суммы понесённых расходов и убытков.

  1. Рассмотрение споров.
  • Возникающие спорные моменты решаются сторонами посредством мирных переговоров.
  • Если взаимного согласия достигнуть не удаётся, рассмотрение конфликта осуществляется в судебном порядке.
  1. Непредвиденные обстоятельства.
  • (Оговариваются и вносятся данным соглашением индивидуально).

Подпись и расшифровка подписи собственника.

Подпись и расшифровка подписи пользователя.

Что такое договор сервитута, как заключается соглашение и сколько действует? Образец заявления

Соглашение о сервитуте является уникальным субъектом правоотношений, где недвижимость передается в ограниченное пользование другому лицу или кругу лиц. Основные особенности реализации сервитута отражены в Гражданском и Земельном Кодексах РФ. Что представляет из себя такой вид соглашения и как правильно его оформить?

Что это такое?

Сервитут – это особый вид соглашения, предусмотренный законодательством, предполагающий возникновение и регламентацию права на установление ограниченного использования чужого имущества (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Процедура проводится с учетом следующих особенностей (в скобках указаны пункты ст. 274 ГК РФ):

  • за собственником земельного участка сохраняется право его владения и эксплуатации (п.2);
  • регистрация соглашения производится в соответствии с регламентом, принятым в отношении регистрации недвижимого имущества (п. 3);
  • требование о сервитуте, при сложности в достижении договоренности с собственником, допустимо изъявлять в судебном порядке (п. 3);
  • соглашение заключается на ограниченный или постоянный срок, т. е. бессрочно (п. 4);
  • пользование участком может предоставляться за плату (п. 5);
  • соглашение допустимо заключать в отношении государственной и муниципальной собственности (п. 6).

Если право собственности обремененным земельным участком переходит к другому лицу, то сервитут не оканчивает свое действие, а переходит совместно с недвижимостью (п. 1 ст. 275 ГК РФ). Таким образом, соглашение о сервитуте – это способ установить и урегулировать право пользования частью чужого участка, а также письменно обозначить условия, сроки и реквизиты сторон договора.

Статья 275 ГК РФ. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

  1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
  2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Подробнее о том, что такое сервитут, как и когда он оформляется, мы рассказываем в отдельной статье.

Назначение

Частный и публичный сервитуты устанавливаются в случаях, когда собственникам соседних или близлежащих земельных участков, а также органам государственной власти, необходимо воспользоваться частью чужого имущества. В соответствии с п. 4 ст. 23 ЗК РФ публичное соглашение заключается в целях:

  • обеспечения проезда или прохода к объектам общего пользования;
  • размещения геодезических объектов;
  • прокладки инженерных, кабельных сетей;
  • проведения земельных и водных работ;
  • перемещения или выпаса фермерских животных;
  • сенокоса, охоты, рыбалки, сельскохозяйственного промысла;
  • проведения дорожных, автомобильных линий;
  • строительства инженерных конструкций и сооружений.

Назначение частного сервитута определяется договоренностью сторон соглашения, например, при необходимости размещения сквозного дорожного полотна общего пользования или прокладки кабеля на территории соседнего участка.

Стороны

Так как по специфике назначения договор носит частный или публичный характер, то стороны соглашения выступают как единолично или в составе определенного круга лиц, так и в составе неопределенного.

При этом пользователями и обладателями сервитута могут стать:

  • физические лица;
  • индивидуальные предприниматели;
  • юридические лица;
  • муниципальные организации;
  • органы исполнительной власти.

Сторонами соглашения выступают владелец имущества, обременяемого сервитутом (землевладелец) и собственник недвижимости, в пользу которого заключается соглашение (сервитуарий). В некоторых случаях сервитуарием может выступать лицо, пользующееся имуществом на правах бессрочного или пожизненного проживания, например, по договору ренты, а также арендатор (ст. 39.24 ЗК РФ).

Заключение сервитутного соглашения

Условия установления соглашения на право пользования частью недвижимого имущества в отношении государственных и муниципальных объектов регламентированы гл. V.3 ЗК РФ. Положения, касающиеся формы, существенных условий договора и регистрации сделки, актуальны в отношении частной собственности. Этапы процедуры:

  1. оформление и подача заявления в уполномоченной орган исполнительной власти;
  2. оформление соглашения;
  3. регистрация сделки.

Подача заявления

Если сервитут устанавливается в отношении муниципального или государственного имущества, заявитель должен обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении соглашения.

В документе должны быть перечислены цели и сроки действия сервитута (п. 1 ст. 39.26 ЗК РФ).

В течение 1 месяца с момента подачи заявления муниципальный или государственный орган обязан выполнить одно из следующих действий:

  • направить заявителю уведомление, свидетельствующее о принятии положительного решения;
  • предложить заявителю обновленный кадастровый план с рекомендованными границами сервитута (как на схеме кадастрового плана отображают границы сервитута мы рассказывали тут);
  • направить уведомление об отказе с указанием причины.

При передаче в ограниченное пользование только части недвижимости необходимо дополнительно предоставить кадастровый план с очерченными границами территории, передаваемой в эксплуатацию.

Оформление

При этом п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ содержит перечень существенных условий, которые обязательно отражаются в соглашении. Среди них:

  • кадастровый номер недвижимости, обременяемой сервитутом;
  • номер части объекта недвижимости, обременяемой сервитутом, если в ограниченное пользование передается не вся площадь участка (о том, как сервитутом обременяется часть ЗУ, мы подробнее рассказываем здесь);
  • реквизиты и контактные данные сторон соглашения;
  • срок действия;
  • условия и размер платы;
  • права и обязанности сторон.

По структуре документ представляет из себя лист формата А4 с нумерованным подразделами, отражающими основные условия договора:

  1. предмет договора;
  2. права и обязанности Землепользователя;
  3. права и обязанности Сервитуария;
  4. срок действия;
  5. условия и размер платы;
  6. основания для прекращения договора;
  7. ответственность и гарантии;
  8. особые условия;
  9. реквизиты и подписи сторон.

Печатная форма договора заполняется прописью в зарезервированных местах синей или черной ручкой без помарок и исправлений.

Содержание

Условия соглашения устанавливаются сверху вниз, начиная с наименования – «Договор об установлении земельного сервитута». Ниже в шапке перечисляются:

  • наименование населенного пункта, в котором заключается договор;
  • дата оформления;
  • наименование предприятия, юридического лица или полное имя физического лица, выступающего землепользователем;
  • наименование предприятия, юридического лица или полное имя физического лица, выступающего сервитуарием.

Рассмотрим, что является предметом этого соглашения об установлении сервитута в отношении ЗУ. Предмет договора:

  1. указание на предоставление части или полной площади участка в ограниченное пользование в соответствии с условиями соглашения;
  2. адрес участка, обременяемого сервитутом, находящегося в собственности землепользователя;
  3. адрес участка, находящегося в собственности сервитуария;
  4. целевое назначение земельной площади;
  5. площадь участка в гектарах;
  6. границы сервитута в соответствии с кадастровым планом;
  7. цели заключения соглашения.

Права и обязанности Землепользователя:

  1. право беспрепятственного доступа на площадь, обремененную сервитутом;
  2. требование о соблюдении сервитуарием норм экологической и технической безопасности;
  3. право требования своевременного внесения платы со стороны обладателя сервитута;
  4. требование о возмещении убытков, понесенных в процессе пользования земельным участком;
  5. право на решение споров в судебном порядке;
  6. обязательство по передаче обременяемой площади в срок, установленный договором;
  7. обязательство по обеспечению беспрепятственного доступа сервитуарию.

Права и обязанности Сервитуария:

  1. право на пользование выделенной части земельного участка в соответствии с назначением, установленным договором;
  2. право на беспрепятственный доступ к территории, обременяемой сервитутом;
  3. право на эксплуатацию инженерной коммуникации по согласованию с землепользователем;
  4. обязательство по безопасному и добросовестному использованию участка;
  5. обязательство по использованию участка по целевому назначению;
  6. обязательство по осуществлению выплат в сумме, установленной договором;
  7. обязательство по возмещению убытков и затрат на регистрацию соглашения.
Читайте также:  Написание кассационной жалобы: правила

Подробнее о правах и обязанностях обладателей сервитута прочтете в отдельной статье.

  1. срок действия договора: срочный (точный срок), бессрочный, пожизненный;
  2. цена договора, условия и срок внесения платежей, а также возможность пересмотра цены при повышении налоговой ставки, НДС, индексации и т. д.;
  3. перечень оснований для прекращения действия соглашения;
  4. гарантийные условия и ответственность сторон соглашения.

В особых условиях следует указать возможность досудебного урегулирования споров, сохранение сервитута при передачи собственности другому лицу, а также количество экземпляров договора. Отдельным пунктом необходимо установить опись документов, прилагающихся к договору: кадастровый план и схема границ сервитута.

В разделе «Реквизиты и подписи сторон» необходимо перечислить адреса, паспортные данные, даты рождения и полные имена сторон соглашения, заверив подписями Землепользователя и Обладателя сервитута.

Регистрация

Основанием для внесения изменений в государственный реестр является заявление и соглашение о заключении сервитута с подписями сторон сделки. Для этого собственнику земли, обременяемой сервитутом, необходимо обратиться в Росреестр со следующим пакетом документов:

  • документ, свидетельствующий о праве собственности;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • схема границ сервитута и кадастровый план (при необходимости);
  • документ, свидетельствующий об оплате государственной пошлины.

По состоянию на 2019 г. стоимость госпошлины составляет 1,5 тыс. рублей для физических лиц и 6 тыс. рублей для юридических. По окончании процедуры заявитель получает свидетельство о регистрации. Срок рассмотрения и подготовки документов составляет 10 дней с момента подачи заявления или 3 дня, если соглашение заверено у нотариуса.

Подробнее о процедуре регистрации сервитута мы рассказывали тут.

Условия оплаты

Условия и размер платы, устанавливаемой в отношении сервитуария, строго не регламентированы законом. Однако, если предметом договора выступает недвижимость, находящаяся в собственности государства или органов местного самоуправления, то плата устанавливается (п. 2 ст. 39.25 ЗК РФ):

  • Правительством РФ в отношении недвижимости, находящейся в федеральной собственности.
  • Региональным Правительством субъектов РФ, если собственность принадлежит органам регионального управления.
  • Органом местного самоуправления в отношении муниципальной недвижимости.

Средства, перечисляемые в пользу землепользователя, направляются в счет регионального, муниципального или федерального бюджета РФ, либо в пользу определенного лица или круга лиц, являющихся субъектами частного соглашения (п. 3). Плата по частному соглашению устанавливается в соответствии со ст. 424 ГК РФ по взаимной договоренности сторон.

О методике определения и порядке внесения платы за сервитут на земельный участок мы рассказываем в этой статье.

Срок действия

Срок действия соглашения урегулирован ст. 19 43 Федерального Закона РФ. Во всех случаях, предусмотренных Земельным Кодексом РФ, период действия договора устанавливается:

  • на срок, оговоренный текстом соглашения;
  • на неограниченный срок с возможностью перехода права по наследству/договору;
  • на срок не более 2-х лет, если целевое назначение договора предполагает проведение региональных, федеральных работ, исследовательсикх или изыскательных работ.

При установлении сервитута в связи с эксплуатацией региональных или федеральных линейных объектов договор заключается на неограниченный срок (п. 3 ст. 19).

Если в тексте соглашения не оговорены сроки действия сервитута, то договор продолжает действовать на протяжении 5-ти лет с момента заключения (п. 4 ст. 19).

О том, на какой срок может устанавливаться сервитут, мы также рассказываем в этом материале, а здесь вы сможете узнать о видах и классификации сервитута по срокам.

Основания для прекращения действия

Стороны соглашения перечисляют в договоре обстоятельства, по наступлении которых договор прекращает действие. Ими могут стать:

  • окончание срока действия, предусмотренного договором;
  • объединение земельных участков землепользователя и сервитуария;
  • одностороннее или обоюдное волеизъявление субъектов соглашения;
  • отсутствие необходимости в использовании сервитута на протяжении определенного срока, например 3-х лет.

Перечень основания для прекращения сервитута мы также приводим в отдельном материале.

Таким образом, владельцы недвижимого имущества при необходимости вправе заключить соглашение для предоставления ограниченного права пользования участком или его части другому собственнику. При этом предметом договора может выступать как частная, так и государственная собственность. Документ обязательно регламентирует права и обязанности сторон, срок действия соглашения, а также размер и условия внесения платы.

Что такое сервитут земельного участка, причины регистрации частных сервитутов, образец договора

Многих людей, столкнувшихся с земельными отношениями, интересует, что такое сервитут на земельный участок, и какие правовые последствия он может создать.

Термин «земельный сервитут» означает право ограниченного возмездного либо безвозмездного использования чужого участка земли. Все сервитуты на землю должны регистрироваться в таком же порядке, что и права, обременения на недвижимость.

Зачем нужен земельный сервитут?

Потребность в сервитуте возникает у собственников соседних территорий, но не ради расширения своих площадей, а для возможности пользоваться своими участками с помощью земель соседа.

Установление сервитутов на земельные участки может потребоваться по разным причинам.

  • Пример 1: на участке земли, принадлежащей частному лицу, расположен природный источник воды, который не может принадлежать ему на праве собственности, и собственники соседних земель могут попросить или потребовать права прохода к этому источнику и забора из него воды.
  • Пример 2: ведутся строительные работы на выделенном участке земли, однако водопровод к строящемуся дому можно провести лишь через соседний участок, законным правообладателем которого выступает гражданин. Для монтажа требуемых коммуникативных систем на этот участок земли устанавливают обременение в виде сервитута, и компания, осуществляющая строительство, может законно использовать конкретную часть участка для оговорённых целей.

Сервитуты в отношении земельного участка это последний вариант решения земельной проблемы, когда все иные возможности исчерпаны. Для каких-то несущественных целей сервитут требовать нельзя, например, к участку есть дорога, но она не такая короткая, в этой связи получение доступа на чужой участок, чтобы ехать напрямки, сократив пару сотен метров, не допустимо.

По своей сути сервитут это та же аренда, только её заключение является вынужденной мерой для обеих сторон и собственник земли наряду с получателем сервитута может продолжать пользоваться обремененной частью участка.

Земельные сервитуты могут налагаться:

  • и по соглашению лиц, желающих использовать землю, с собственником земли;
  • и в принудительном судебном порядке, без получения его согласия.

Тем не менее, претендовать на регистрацию сервитута вправе лишь лицо, у которого нет другой возможности реализовывать свои права без получения разрешения ограниченно эксплуатировать чужую землю.

Разновидности земельных сервитутов

Существует несколько классификаций сервитутов участков земли.

В зависимости от возможного времени землепользования чужим участком земли обременение бывает:

Главное отличие срочного сервитута – точный срок его действия. Необходимость в срочном сервитуте, как правило, возникает, когда требуется выполнить какие-то определенные работы, проложить коммуникации. При завершении этих работ действие обременения прекращается.

В практике встречается такой вид как постоянно-временной. Смысл в том, что фактическое пользование возникает лишь в определенные моменты в течение бессрочного периода.

Например, каждую весну дорогу, ведущую к участку затопляет разлив реки, и на 2 месяца в году пробраться к своему участку собственник может только через соседнюю землю. Сервитут может быть установлен бессрочным, но в каждом году можно использовать участок соседа с мая по июнь.

Исходя из правовых оснований наложения обременения, сервитуты подразделяются на:

Публичный сервитут регистрируется в Росреестре на основе законодательного либо иного нормативно-правового документа, принятого на уровне федерации, ее субъектов или отдельного муниципалитета. В частности, сервитут публичного образования может налагаться при проведении газа, воды, иных коммуникаций для общественного использования.

Частный, затрагивающий интересы конкретного гражданина или организации, устанавливают на базе договора сервитута земельного участка либо судебного решения в пользу этого гражданина/организации.

Различия между сервитутами
  • Наложение публичного сервитута диктуется потребностью введения ограниченного пользования землей в интересах государства, либо муниципалитета, либо большому кругу лиц, а частного – для обеспечения прав одного или нескольких граждан (организаций).
  • Преимущественно, частный сервитут носит возмездный характер, а публичный – безвозмездный. В первом случае отсутствие платы в качестве исключения может быть когда это предусмотрено законом. В иных ситуациях владелец земли, обремененной частным сервитутом, вправе потребовать и получать денежную компенсацию от граждан и компаний, требующих обременение. Отсутствие платы также возможно при добровольном отказе от нее собственника земли.
  • Разные основания возникновения. Так, ограничения, устанавливаемые публичными образованиями, базируются на нормативно-правовых документах, а частный сервитут – на требовании гражданина, компаний или группы граждан.

Основные причины для регистрации частных сервитутов

  • для проезда автотранспорта/прохода людям;
  • необходимо прокладывать коммуникации;
  • для обслуживания и ремонта газо/электро/гидромагистралей, фасадов домов и т.п.;
  • возникла необходимость установки каких-то объектов на соседней земле;
  • появились иные причины для установления обременения, без которого невозможно реализовывать права.

Публичный сервитут предусматривает пользование землей самим государством, муниципалитетом либо местным населением.

Наиболее распространенными причинами наложения публичных сервитутов выступают:

  • необходимость проезда или прохода по территории участка, принадлежащего частному лицу (например, дорога общего пользования проходит по участку);
  • проведение коммуникаций для общественных нужд;
  • предоставление населению возможности использовать природный источник воды;
  • исследовательские изыскания, проводимые на территории соответствующего участка;
  • обеспечение свободного прохода к прибрежной зоне;
  • размещение на земле знаков для проведения геодезических работ, межевания;
  • выпас, прогон скота.

Как устанавливают сервитуты?

Итак, законодатель допускает 3 основных варианта установления обременения на землю:

  • на основе резолюции полномочного подразделения муниципалитета либо государства, принимаемого на публичных слушаниях (при наложении публичных ограничений);
  • на базе соглашения установки сервитута земельного участка, заключаемого землевладельцем и заинтересованным лицом либо несколькими лицами;
  • по решению суда.

Дальше речь пойдет о порядке добровольного согласования использования земли и наложении частного сервитута.

Лицо, заинтересованное использовать чужой участок земли, должно обратиться к землевладельцу с соответствующей просьбой. Придя к согласию, стороны должны оформить соглашение (скачать образец соглашения в формате MSWord), обязательно содержащее информацию о:

  1. согласии собственника на установление сервитута за оговоренную плату;
  2. правах, обязательствах сторон;
  3. конкретных целях использования земли, обременяемой сервитутом;
  4. площади и координатах истребуемого участка;
  5. сроке пользования.

После оформления договора право сервитута требуется зарегистрировать в Росреестре.

Сдача документов на регистрацию производится заинтересованным лицом и в состав документации входит:

  • заявление на госрегистрацию;
  • государственная пошлина (1500 руб для граждан/6000 руб. для организаций);
  • соглашение в 3 экз.
  • согласие третьих лиц, например, банка, если участок находится в ипотеке, или супруга, если в совместной собственности и т.п.

Соглашение о сервитуте начинает действовать как раз с момента прохождения регистрационной процедуры. После этого можно использовать определенную договором часть участка, а собственник земельного участка вправе получать согласованные платежи.

Судебное наложение сервитутов

Когда землевладелец и заинтересованное лицо, желающее использовать чужую землю для определенных нужд, не могут договориться, спор о наложении сервитута разрешается судом.

Даже если заинтересованное лицо уже фактически использует землю, а ее собственник не желает устанавливать обременение, стоит позаботиться об официальном получении правомочий на ограниченное использование земли. Судебное решение будет гарантией дальнейшей беспрепятственной эксплуатации чужого участка земли и защитой от исков о нарушении права собственности. Другими словами, без официального документа землевладелец в любое время может передумать и ограничить доступ на свою землю.

Главное условие, которое влияет на положительное либо отрицательное решение суда, – это отсутствие у истца, требующего установления обременения, реальной альтернативы для возможности владеть своим участком/зданием, не иначе как с использования чужой земли.

К примеру: если близко от соседнего участка есть общедоступные природные источники воды, судья может отказать заявителю в праве использовать озеро на территории соседа. И, наоборот, если это озеро является единственным природным источником воды в округе, суд, скорее всего, примет положительное решение.

Истцу требуется доказать лишь 5 фактов в суде:

  1. факт отсутствия реальных возможностей реализации собственных прав без обременения другой земли (например, факт того, что гражданин не может провести к своему дому водопровод, минуя участок соседа);
  2. факт наличия спора об обременении между истцом и собственником соответствующего участка, препятствующим оформлению договора о земельном сервитуте (факт того, что землевладелец отказывается оформлять соглашение о сервитуте на приемлемых для истца условиях);
  3. обоснованность использования конкретной площади земли в определенных координатах;
  4. справедливость денежной компенсации для собственника, чьи права попираются;
  5. необходимый срок ограничения .

Для этого перед обращением в суд нужно:

  • направить экземпляр соглашение о сервитуте ответчику и письмо с предложением заключить соглашение в 30-ти дневной срок. Суду в качестве доказательств представляется документ о вручении ответчику проекта соглашения и его отказ от подписания или нереагирование на предложение;
  • землеустроительное исследование, которое обоснует необходимость сервитута. Специалист в своем заключении также укажет координаты, конфигурацию, площадь обременения и прочие важные детали;
  • заказать рыночную оценку стоимости пользования чужим участком у профессиональных оценщиков.

Истцу обычно не требуется доказывать, что собственник чинит ему какие-то препятствия для эксплуатации земли (к примеру, возвел забор, не пускает на участок и т. п.), поскольку нарушения собственником земли прав лица, требующего наложения обременения, не включаются в предмет доказывания по правовым разногласиям о наложении сервитута.

Истцу также стоит учесть, что сервитуты должны создавать наименьшие неудобства, ограничения для непосредственного собственника земельного участка. Поэтому суд будет устанавливать условия ограниченного землепользования, руководствуясь принципом разумного баланса прав, интересов сторон. Это значит, что решение судьи налагает обременение с минимальными неудобствами для владельца соответствующей земли и гарантировало лишь действительно необходимые потребности истца.

Так, если истцу требуется проложить коммуникации, в его пользование будет предоставлена строго ограниченная часть участка земли, которую можно будет использовать лишь для монтажа и настройки коммуникационных систем. А в последующем у истца возникнет обязанность восстановить всё в первоначальном виде.

Судья, заслушав доводы, вправе сам выбирать оптимальные условия налагаемого обременения, к примеру, маршруты проезда соседей, размер платы, сроки установления обременения. В затруднительной ситуации суд по свой инициативе или по желанию любой из сторон спора может назначить судебную землеустроительную экспертизу, которая проработает спорные моменты.

Плата за использование земли

Законодатель наделил землевладельца правом требовать платы за эксплуатацию заинтересованным лицом его участка. Конкретный размер платежей за такое землепользование определяется соглашением сторон либо решением судьи.

Общее правило определения размера выплат: оплата за сервитут рассчитывается, исходя из соразмерности материальной выгоде от использования земли, которую мог бы получить ее собственник, если бы участок не имел обременения.

К примеру, землевладелец может потребовать сумму, равную арендной плате за ту часть земли, которая им была предоставлена для прохода соседей.

На величину платежей за сервитут могут влиять:
  • реальные расходы собственника земли на обеспечение условий для землепользователей (к примеру, поддержание исправного состояния дорожного покрытия, по которому проезжают соседи);
  • интенсивность, характер пользования землей лицами, в пользу которых устанавливалось земельное обременение;
  • размеры фактического ущерба , а также упущенной выгоды, возникшие у собственника из-за невозможности исполнить какие-то обязательства перед контрагентами в результате добровольного или принудительного наложения сервитута на землю (например, собственнику земли пришлось расторгнуть арендное соглашения из-за обременения).

Тем не менее, стороны не обязаны руководствоваться приведенными расчетами и вправе устанавливать своим соглашением любой размер оплаты либо предусматривать безвозмездное пользование землей.

Если стороны в суде ведут споры о размере платы за использование земли, судья может назначить для определения суммы специальную экспертизу.

Читайте также:  Нанесение ущерба имуществу и возмещение урона

Прекращение сервитута

Ограничение снимается в следующих случаях:

  • закончен срок соглашения;
  • стороны пришли к совместной договоренности о прекращении действия ограничения;
  • отпали основания для обременения. При этом стороны могут это оформить соглашением. А если какая-либо сторона противится, то по судебному решению;
  • изменилось обременение. Тогда старое прекращается, а новое вступает в силу;
  • прочие индивидуальные ситуации.

Факт прекращения ограничения надлежит погасить в Ростреестре. Для этого подается заявление и документы (судебный акт, соглашение и пр.) о погашении записи об обременении.

Если меняется собственник земли, в пользу которого назначен сервитут или чье право наоборот обременено, то обременение сохраняет свою силу на прежних условиях.

Например, заключен договор купли-продажи земли. В договоре должно быть указано на обременение и покупатель недвижимости после оформления собственности на себя обязан соблюдать уже установленные правила.

Договор об установлении сервитута

Сервитут в современном законодательстве представляет собой особое обременение, налагаемое на недвижимое имущество какого-либо лица, если такое обременение поможет расположенному рядом имуществу других лиц полноценно функционировать, а государству, если оно заинтересовано в наложении такого обременения, осуществлять свои задачи по обеспечению нормального существования своих граждан.

Как и любое другое обременение, факт установления сервитута должен быть официально зафиксирован.

Однако, в отличие от других обременений, установление сервитута закрепляется с помощью специального соглашения.

  • 8 () 600-36-07 – Регионы
  • +7 () 110-86-72 –Москва
  • +7 () 245-61-57 –Санкт-Петербург

Что подразумевают под договором сервитута

Договор об установлении сервитута относится к разряду документов, носящих двоякий характер: с одной стороны, он является разрешительным документом для собственника объектов недвижимости, имеющих худшее положение, на использование таких соседних объектов, имеющих лучшее расположение, в целях улучшения собственного состояния (например, если к одному или нескольким земельным участкам можно попасть только через земли соседнего участка, к владельцу последнего предъявляются требования обеспечить проход или проезд своим соседям к их участкам через свою территорию).

С другой стороны, этот документ закрепляет возникающее вследствие его подписания обременение на чужое имущество, вызывающее ухудшение его положения и состояния.

Однако составить этот документ можно только в том случае, если обременение устанавливается частным лицом в отношении частного лица (сюда же следует отнести и юридические лица, если они не имеют отношения к государственным органам).

В том случае, если одной из сторон сервитута будет выступать государство, ни о каком договоре речь идти не будет, а установление обременения будет зафиксировано соответствующим административным актом.

В том случае, если стороны не смогли договориться о заключении договора сервитута, но без такого обременения обойтись невозможно, все условия соглашения установит суд, на основании решения которого впоследствии будет сформирован текст договора.

Структура и содержание договора

Договор об установлении сервитута регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации, так как сам сервитут может быть установлен только в соответствии с требованиями этого нормативного акта, именно по этой причине он имеет классическую структуру договора о заключении того или иного соглашения:

  • Преамбула, в которой указываются стороны соглашения (а в том случае, если одной или обеих сторон выступают представители по доверенности, то отражается также и эта информация);
  • Предмет договора, в котором прописывается порядок установления сервитута, а также в каких целях это происходит;
  • Размер платы за сервитут (который должен быть рассчитан заранее, до заключения такого договора);
  • Права и обязанности сторон;
  • Обстоятельства непреодолимой силы и порядок действия сторон при их наступлении;
  • Реквизиты и подписи сторон.

Однако, несмотря на подчинение текста договора классической структуре, принятой в гражданском законодательстве, вопрос о том, какие существенные условия должны быть отражены в этом договоре, до настоящего времени остается открытым, а примерный перечень таких условий составляется в каждом конкретном случае индивидуально, с использованием существующих административных актов, которые отражают государственную волю об установлении сервитута.

К таким существенным условиям будут относиться:

  • Кадастровые данные на объект недвижимости (они предоставляются стороной-владельцем для упрощения идентификации участка);
  • Сведения о формируемом обременении с указанием размеров объекта недвижимости или его частей, которых такое обременение коснётся;
  • Информация о том, в каких целях формируется обременение, а также на какой срок оно будет установлено;
  • Порядок расчетов за использование сервитута между сторонами соглашения (если установление такой платы было определено при формировании договоренностей).

К тексту договора могут быть составлены приложения, в которые включаются:

  • Кадастровые документы на участок (они позволяют не только полностью идентифицировать конкретный надел, но и установить тот масштаб обременения, который будет установлен);
  • Схема и описание порядка эксплуатации земельного участка в форме его обременения (то есть указание на плане участка той территории, которая будет использоваться заинтересованным в сервитуте лицом, а также расшифровка того порядка использования, который стороны договорились установить);
  • Расчёт стоимости сервитута (в виде конкретной математической формулы или в виде отчета об оценке сервитута, подготовленного специалистами специально аккредитованных для этого организаций).

Когда и как надо заключать

Заключение договора сервитута должно происходить сразу же после достижения всех необходимых договоренностей.

Однако, в том случае, если земля находится в собственности у государства, срок составления такого договора может существенно увеличиться, так как срок рассмотрения поданного заявления на установление сервитута составляет не менее 21 дня с момента регистрации такого заявления.

Заключение договора сервитута может осуществляться только в письменном виде, так как условия, зафиксированные в тексте этого соглашения, должны быть подтверждаемых в любой момент, когда возникнет различные споры.

После заключения договора сервитута он должен быть зарегистрирован в соответствующих органах.

Дарение земли родственнику оформить намного проще, чем чужому человеку. Подробности можно узнать здесь.

Действенные способы, которые помогут защититься от рейдерского захвата квартиры, описаны в нашей статье.

Порядок действий с договором

После официального подписания заключенного соглашения об установлении сервитута документ должен пройти процедуру официальной регистрации. Однако, говорить о том, что регистрируется сам договор, неправильно, так как с 1 марта 2013 года регистрация именно этих документов происходить не должна.

Выдача свидетельства о регистрации сервитута осуществляется в территориальных подразделениях Росреестра по месту нахождения обремененного земельного участка.
Для того, чтобы такое свидетельство было получено всеми заинтересованными сторонами, в органы Росреестра необходимо предоставить следующий пакет документов:

  1. Заявление о регистрации сервитута, составленное от лица как владельца обремененного имущества, так и от инициатора установления сервитута, выступающего заинтересованным лицом;
  2. Договор сервитута, подписанный с обеих сторон, в трех экземплярах – по одному для каждой из сторон, и один остается в архиве Росреестра;
  3. Квитанция об оплате госпошлины за внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимость (сумма госпошлины для физических лиц составляет две тысячи рублей за каждое изменение информации в этом реестре).

Все документы принимаются у заявителей с обязательным составлением расписки, в тексте которой содержится опись всех предоставленных материалов, а также указывается информация о дате приема и регистрации заявления.

В том случае, если все документы оформлены надлежащим образом, заявление рассматривается в течение 21 дня с момента его регистрации в органах Росреестра, и по итогам такого рассмотрения обеим сторонам выдается свидетельство об установлении сервитута.

Договор сервитута представляет собой особое соглашение, в котором обязательно фиксируется то, на каких условиях и на какой срок устанавливается такое обременение.

Составление этого договора должно происходить только в письменном виде, а результат подписания такого документа должен быть официально зарегистрирован путем получения соответствующего свидетельства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

В чем разница между арендой земли и сервитутом на землю?

Евгений, Оренбург 25 октября 2015 года, 16:11 просмотров: 17636

Пожалуйста расскажите – чем отличается сервитут от аренды на землю. Нам нужно оформить права под линейными коммуникациями (водопроводом, канализацией и линиями электропередачи). Можем ли мы оформить соглашение о сервитуте? И если да, то как долго длится оформление и какой будет плата за сервитут?

Принципиальная разница между договором аренды на землю и соглашением о сервитуте на землю заключается в том, что из трех правомочий включенных в состав права собственности – владение, пользование и распоряжение в праве аренды содержатся правомочия владения и пользования, а при соглашении о сервитуте передается лишь право пользования (ограниченного пользования) (Таблица №1).

Таблица №1: Правомочия в составе различных видов прав

Вид праваВладениеПользованиеРаспоряжение
СобственностьДаДаДа
АрендаДаДаНет
СервитутНетДаНет

Статья 39.23 Земельного кодекса РФ определяет, что соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в следующих случаях:

  • размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;
  • проведение изыскательских работ;
  • ведение работ, связанных с пользованием недрами.

Пункт 4 статьи 39.25 Земельного кодекса РФ определяет, что в случае заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается данный сервитут, без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

Приказом Минэкономразвития РФ от 27.11.2014 г. №762 определена форма и требования к оформлению схемы земельного участка (ЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ).

Процесс оформления соглашения о сервитуте

Статья 39.26 Земельного кодекса РФ определяет порядок заключения соглашения о сервитуте в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности:

21 рабочий день

(30 календарных дней)

10 рабочих дней

(14 календарных дней)

№ п/пЗадачаРезультатСрок
1Обращение в уполномоченный орган с заявлением о заключении соглашения об установлении сервитута с приложением схемы границ сервитута на кадастровом плане территорииПоданное заявление1 рабочий день
2Рассмотрение уполномоченным органом заявления о заключении соглашения об установлении сервитута
  1. уведомление о возможности заключения соглашения об установлении сервитута в предложенных заявителем границах;
  2. предложение о заключении соглашения об установлении сервитута в иных границах;
  3. направленный заявителю проект соглашения об установлении сервитута;
  4. принятое решение об отказе в установлении сервитута с обоснованием такого отказа
3Проведение кадастровых работ для осуществления государственного кадастрового учета сведений о части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут (за исключением случая когда сервитут устанавливается на весь земельный участок, а также когда срок соглашения о сервитуте менее 3 лет)Кадастровый паспорт с внесенными сведениями о части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут15 рабочих дней (21 рабочий день)
4Заключение соглашения о сервитуте между заявителем и уполномоченным органомЗаключенное соглашение о сервитуте1 рабочий день
5Государственная регистрация обременения (сервитута) (за исключением случая, когда срок соглашения о сервитуте менее 3 лет)Зарегистрированное в органах Росреестра соглашение о сервитуте
Итого (при сроке сервитута менее 3 лет)23 рабочих дня (33 календарных дня)
Итого (при сроке сервитута более 3 лет)48 рабочих дней (68 календарных дней)

Процесс оформления договора аренды

№ п/пЗадачаРезультатСрок
1Обращение в уполномоченный орган с заявлением о заключении договора аренды земельного участкаПоданное заявление1 рабочий день
2Формирование и направление межведомственных запросовПолучение из органов государственной власти запрашиваемых документов23 рабочих дня
3Рассмотрение поступившего заявления и проверка документов, подготовка проектов решений (договоров)Проект решения должностного лица уполномоченного органа20 рабочих дней
4Подписание проекта договора арендыДоговор аренды, подписанный должностным лицом уполномоченного органа2 рабочих дня
5Предоставление подписанного договора аренды заявителюПолученный договор аренды, подписанный с обоих сторон3 рабочих дня
6Государственная регистрация договора арендыДоговор аренды, зарегистрированный в органах Росреестра10 рабочих дней
Итого59 рабочих дней (83 календарных дня)

Размер арендной платы по договору аренды

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Российской Федерации в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582 определяется одним из следующих способов:

  • на основании кадастровой стоимости земельных участков;
  • по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития РФ;
  • на основании рыночной стоимости земельных участков.

В случае, если земельный участок предоставляется в аренду для целей указанных в п. 5 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582, для размещения:

  • линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;
  • трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения,водоотведения и очистки сточных вод;
  • объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов.

арендная плата рассчитывается по формуле – 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 4 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 г. №109-п определен размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Оренбургской области:

  • земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения объектов Единой системы газоснабжения, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов, – в размере 0,11 рубля за 1 кв. метр;
  • земельного участка, предоставленного для строительства или размещения линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), пунктов контроля загрязнения воздуха, объектов электросетевого и жилищно-коммунального хозяйства, организаций, оказывающих услуги по тарифам, регулируемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, а именно: линий электропередач, трансформаторных и иных подстанций, распределительных пунктов и иного оборудования, предназначенного для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии, объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также котельных заводского изготовления (расположенных на отдельно сформированных земельных участках), центральных тепловых пунктов, насосных станций различных модификаций и назначений, газорегуляторных пунктов, станции катодной защиты – в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка;
  • земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения трубопроводов и иных объектов государственного или муниципального значения, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод – в размере 0,7% от кадастровой стоимости земельного участка.

Размер арендной платы по соглашению о сервитуте

Постановлением Правительства РФ от 23.12.2014 г. №1461 определен размер платы по соглашениям о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год действия сервитута.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 30.03.2015 г. №213-п определен размер платы по соглашениям о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области. В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год действия сервитута.

Выводы:

Для целей строительства и размещения линейных объектов, таких как водопровод и канализация, а также для размещения кабельных линий электропередачи более целесообразно заключение соглашений о сервитуте. В этом случае землепользователь получает:

  • значительную экономию в оплате по сравнению с арендными платежами на земли (плата за сервитут меньше от 30 до 200 раз);
  • значительную экономию временных затрат по сравнению с периодом оформления договора аренды (от 30 до 68 календарных дней на заключение о сервитуте и 83 календарных дня для заключения договора аренды);
  • в случае, если срок землепользования не превышает трех лет, то при заключении соглашения о сервитуте значительная экономия финансов достигается ввиду отсутствия необходимости проведения кадастровых работ для постановки на государственный кадастровый учет части земельного участка, а также не требуется государственная регистрация (с уплатой государственной пошлины).

Однако, соглашение о сервитуте подходит не для всех целей, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 39.23 Земельного кодекса РФ размещение объектов для которых заключается соглашение о сервитуте не должно препятствовать разрешенному использованию земельного участка. То есть, например, для размещения наземной линии электропередачи потребуется постановка на государственный кадастровый учет земельного участка (или части земельного участка) и заключение договора аренды.

13 позиций по сервитуту

Президиум Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 года утвердил Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок. Документ состоит из 13 пунктов и содержит и уточнения уже существовавших позиций судов, и ответы на некоторые вопросы об установлении сервитутов, по которым ранее отсутствовало единообразие в судебной практике. В частности, обозначены критерии подведомственности споров об установлении, изменении условий и о прекращении сервитутов. Как разъяснила высшая судебная инстанция, при решении вопроса, какому суду – общей юрисдикции или арбитражному – надлежит рассматривать спор, необходимо исходить как из критериев субъектного состава участников спора, так и из характера правоотношений, применяемых в совокупности. В теме номера читайте о наиболее интересных с точки зрения правоприменительной практики позициях ВС РФ.

Для урегулирования спора об установлении сервитута соблюдение обязательного досудебного порядка не требуется. Верховный Суд РФ, анализируя п. 3 ст. 274 ГК РФ, указал, что, исходя из указанной нормы, достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора.

Следовательно, обязательный досудебный порядок данная норма не устанавливает, а с учетом специфики предъявляемого требования специальное направление претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или о его условиях в соответствии с п. 5 ст. 4 АПК РФ не требуется.

Хотя этот подход и был ранее поддержан судебной практикой, полагаем, что закрепление его в Обзоре весьма полезно для устранения любых возможных трактовок указанной нормы при обращении в суд.

При решении вопроса о подведомственности спора о сервитуте необходимо учитывать не только субъектный состав участников, но и характер правоотношений. В данном пункте Обзора ВС РФ напомнил об общих правилах установления подведомственности дел судам общей юрисдикции и арбитражным судам, а также обратил внимание на то, что спор об отмене сервитута подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции или арбитражным судом с учетом субъектного состава участников процесса и характера правоотношения вне зависимости от того, каким судом установлен сервитут.

Сервитут не может быть установлен для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке. Не подлежит сомнению, что, рассматривая спор об установлении сервитута, суд должен прежде всего установить наличие прав на объект, для обслуживания которого необходимо установить сервитут. С учетом положений ст. 222 ГК РФ лицо, самовольно построившее объект, не вправе требовать установления сервитута для обслуживания этого объекта, так как оно не приобрело право собственности на данную постройку.

Законом допускается установление частного сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта. Достаточно часто в судебной практике встречается вывод о невозможности установления сервитута на основании ст. 274 ГК РФ в случае необходимости эксплуатации тех или иных коммуникаций, так как в этой ситуации речь не идет об интересах одного лица, а в ЗК РФ специально предусмотрена возможность установления публичного сервитута.

В Обзоре ВС РФ обратил внимание на особенности и отличие порядка установления и содержания публичного сервитута и сервитута, устанавливаемого по правилам гражданского законодательства, и указал, что сами по себе положения подп. 2 п. 3 ст. 23 ЗК РФ, допускающие принятие нормативного акта об установлении публичного сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейных объектов, не являются основаниями для отказа в удовлетворении требования в порядке ст. 274 ГК РФ.

С требованием об установлении сервитута вправе обратиться собственник служащего земельного участка. Непривычной является ситуация, когда с требованием об установлении сервитута обращается сам собственник участка, в отношении которого необходимо установить сервитут. Легко представить себе наличие такого интереса у правообладателя земельного участка, на котором расположен линейный объект, принадлежащий иному лицу, которое, фактически пользуясь земельным участком, отказывается от заключения соглашения о сервитуте, в котором бы определялся порядок пользования, а также размер платы за сервитут. В таких случаях суды, буквально толкуя п. 1 ст. 274 ГК РФ, нередко отказывали в удовлетворении исковых требований, даже когда собственник земельного участка ранее обращался за защитой своих прав на основании ст. 301 и 304 ГК РФ и ему было отказано.

В Обзоре ВС РФ указал на то, что ст. 274 ГК РФ не ограничивает право собственника земельного участка обратиться к собственнику линейного объекта, возведенного после возникновения частной собственности на указанный земельный участок, с требованием об установлении сервитута в случае недостижения согласия о его установлении или об условиях соглашения.

Данное разъяснение представляется более чем важным и полезным, однако стоит обратить внимание на два существенных момента:

­– ВС РФ говорит только о тех случаях, когда линейный объект возведен после возникновения частной собственности на земельный участок. Это означает, что, если участок приобретен после возведения линейного объекта, соответствующее право требовать установления сервитута у такого собственника формально не возникает. При этом с учетом того, что при покупке земельного участка физически обнаружить, например, подземную сеть можно далеко не всегда, а сведения о ней могут отсутствовать в ЕГРН, такое ограничение права на обращение с соответствующим требованием представляется не вполне справедливым.

– На право на обращение с требованием об установлении сервитута собственником служащего земельного участка в Обзоре указано только применительно к случаю эксплуатации линейного объекта. Представляется, что такой способ защиты права может быть использован и во всех остальных случаях, когда может быть установлен сервитут, однако лицо, фактически используя земельный участок, отказывается заключать соответствующее соглашение.

С требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в том числе собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут. В существующей судебной практике достаточно часто встречается вывод о том, что в силу п. 1 ст. 276 ГК РФ право обращаться с требованием о прекращении сервитута принадлежит только собственнику земельного участка, обремененного сервитутом.

Такой подход представляется необоснованным, так как, по сути, суды ограничивают право собственника земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут, на обращение с требованием о прекращении сервитута, только исходя из буквального толкования п. 1 ст. 276 ГК РФ. Однако указанная норма прямого запрета на предъявление соответствующего требования не содержит, при этом очевидно, что у собственника земельного участка, в пользу которого установлен сервитут, может существовать правовой интерес в его прекращении (например, когда решением об установлении сервитута предусмотрены взимание платы за сервитут или какие-либо обязанности по ремонту имущества). В случае если судом будет установлено, что основания для использования земельного участка действительно отпали и отсутствует угроза дальнейшего использования земельного участка без выполнения соответствующих условий, содержащихся в решении об установлении сервитута, удовлетворение требований обратившегося с требованием о прекращении сервитута лица является вполне резонным.

Очевидно, следуя указанной логике, ВС РФ подчеркнул, что формулировка п. 1 ст. 276 ГК РФ не означает, что сервитут не может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут, в случае когда объективно потребность в использовании чужого земельного участка отпала.

Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). ВС РФ еще раз обратил внимание на то, что сервитут подлежит установлению только в той ситуации, когда собственник лишен объективной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему земельным участком или иным объектом недвижимого имущества иным способом без установления сервитута.

Данная позиция ранее уже высказывалась Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 28.02.2012 № 11248/11, где подчеркивалось, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Но встречалась в практике и иная позиция, основанная на необходимости соблюдения баланса интересов сторон, когда иная возможность обеспечения права пользования собственником своего имущества значительно более обременительна для него. Например, когда расходы на строительство новой дороги несоразмерны затратам собственника участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Представляется, что данная позиция не соответствует действующим нормам о сервитуте и противоречит абсолютному характеру защиты права собственности. В пункте 1 ст. 274 ГК РФ прямо предусмотрено, что сервитут подлежит установлению только в тех случаях, когда нужды собственника недвижимого имущества не могут быть обеспечены без его установления, а право собственности на земельный участок пользуется абсолютной защитой и не может быть произвольно ограничено в пользу иного лица, поэтому нельзя говорить о каком-либо балансе интересов сторон в этой ситуации. Разумный баланс интересов сторон с учетом положений ГК РФ должен соблюдаться только в случае отсутствия иной возможности собственника реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом), и то только для соблюдения условия наименьшей обременительности сервитута для собственника земельного участка.

Сервитут не должен препятствовать собственнику земельного участка использовать его в соответствии с разрешенным использованием. В приведенном в Обзоре деле было заявлено требование об установлении бессрочного сервитута для эксплуатации подземных сетей канализации, однако, так как из проведенной экспертизы следовало, что возможно перемещение инженерных сетей со спорного земельного участка, а нахождение их на участке существенно ограничит собственника участка в его использовании, в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Указанная позиция прямо следует из п. 1 ст. 274 ГК РФ и соответствует сложившейся судебной практике.

Сервитут должен быть установлен на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого он устанавливается. В рассматриваемом пункте Обзора ВС РФ указал, что при наличии нескольких реальных вариантов прохода (проезда) к земельному участку сервитут должен быть прежде всего наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

При этом не имеет значения, насколько оптимальным будет установленный вариант сервитута для лица, в пользу которого он устанавливается, поскольку на основании необходимости соблюдения разумного баланса интересов сторон ограниченное вещное право, которое обеспечивает только необходимые нужды истца, не должно создавать существенных неудобств для собственника обремененного земельного участка.

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается. ВС РФ подчеркнул, что, так как решение суда, принятое в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ, является основанием для государственной регистрации сервитута, в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которых установлен сервитут и которые обременены сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сфера действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Указанный подход представляется вполне очевидным с учетом норм действующего законодательства о сервитуте, о регистрации прав, а также норм процессуального права.

Отсутствие в ЕГРН сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом. В данном пункте Обзора анализируется судебная практика, где суды признавали, что сведения о части земельного участка, обременяемого сервитутом, должны содержаться в государственном кадастре недвижимости в любом случае.

ВС РФ указал, что законодательство о регистрации прав не содержит обязательного требования о кадастровом учете части земельного участка в случае заключения соглашения о сервитуте. Такая обязанность содержится, в частности, в ст. 39.25, 39.26 ЗК РФ применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, кроме случая заключения соглашения на срок менее трех лет.

В остальных случаях, когда закон прямо не устанавливает обязанность поставить на кадастровый учет часть земельного участка, для государственной регистрации сервитута достаточно представления документов, отражающих сферу действия сервитута и его содержание, необходимых для внесения информации в ЕГРН. При этом сервитут и как ограниченное вещное право, и как обременение недвижимого имущества подлежит регистрации в отношении всего объекта недвижимого имущества, сведения о котором содержатся в ЕГРН.

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь форму как единовременного платежа, так и периодических платежей. Спорными вопросами часто являются именно установление и размер платы за сервитут.

Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В Обзоре ВС РФ сделал важный вывод о распределении бремени доказывания по вопросам об установлении платы за сервитут: при отсутствии согласия собственника объекта недвижимости, обременяемого сервитутом на безвозмездное пользование, обязанность по представлению доказательств обоснованности предлагаемого к установлению размера платы возложена на истца. Кроме того, ВС РФ предпринял попытку определить критерии для определения размера такой платы.

Так, ВС РФ указал, что размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, а также должен компенсировать те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В Обзоре обозначен подход к установлению судом размера платы за сервитут исходя из убытков собственника земельного участка, обременяемого сервитутом (реального ущерба и упущенной выгоды). Данный подход представляется обоснованным, так как сервитут сам по себе содержит элемент объективной необходимости его установления, а потому определение размера платы за него другими способами нарушило бы баланс интересов сторон.

Размер платы за сервитут может быть изменен как в соответствии с условиями соглашения, так и в судебном порядке. ВС РФ разъяснил, что условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы, а в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении). Доказыванию в таких делах подлежит увеличение объема ограничения прав по сравнению с моментом заключения соглашения.

С учетом изложенного отметим, что появление Обзора ВС РФ по вопросам установления сервитута, безусловно, поможет развитию правоприменительной практики. Однако скудность правового регулирования данного института (в ГК РФ содержится всего три статьи) и многообразие проблем приводят к возникновению новых вопросов, которые требуют разрешения.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию