Снос самовольной постройки

Новые правила сноса самовольных построек и строительства индивидуальных жилых домов

Директор направления “Налоги и право” Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

4 августа вступили в силу новые правила сноса объектов капитального строительства, а также получения разрешительных документов на строительство объектов ИЖС и садовых домиков (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

Ключевой новацией стало введение структурированного порядка принятия решений о сносе самовольных построек, который устранил многие пробелы в правовом регулировании данного вопроса.


Выявление и снос незаконных построек

Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо на основании решения суда или органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 55.30 Градостроительного Кодекса). При этом в отличие от ранее действовавших норм, новые положения закона вводят более четкое регулирование вопроса сноса самовольных построек. Рассмотрим основные нововведения подробнее.

Вместо разрешения на строительство теперь потребуется проект организации работ по сносу.

Для осуществления сноса больше не нужно получать разрешение на строительство – вместо него необходимо представить проект организации работ по сносу с учетом технических условий по отключению объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения (ч. 2 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ). Подготовить такой документ сможет только специалист, имеющий необходимый допуск саморегулируемой организации. Конкретных требований к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства пока нет – они будут установлены Правительством РФ (ч. 5 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

При этом проект организации работ по сносу не потребуется, если речь идет о сносе гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или о сносе на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, а также о сносе сооружений вспомогательного использования (п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Очевидно, что указанные положения закона значительно облегчат процесс согласования сноса объектов недвижимости.

Регламентирован порядок сноса объектов капитального строительства.

Снести объект капитального строительства сможет лицо, которое его построило, если у него есть необходимый допуск саморегулируемой организации, либо юридическое лицо, заключившее договор подряда на снос с правообладателем данного объекта или земельного участка, на котором расположен объект (ч. 4-5 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ). Стоит отметить, что раньше осуществлять снос объекта мог только его собственник в административном порядке или правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект, в рамках сложной судебной процедуры.

Чтобы приступить к сносу, необходимо уведомить уполномоченные органы о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее, чем за семь рабочих дней до начала работ. Подать соответствующее уведомление следует в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения объекта капитального строительства или, если объект капитального строительства расположен на межселенной территории, – в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

При этом в законе отдельно отмечено, что указанные положения не распространяются на случаи сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства или реконструкции объекта капитального строительства (ч. 8 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

Уточнен круг лиц, имеющих право выявлять незаконные постройки.

В законе теперь четко оговорено, кто имеет право выявлять незаконные постройки. Такими полномочиями наделены исполнительные органы государственной власти в сфере:

  • государственного строительного надзора;
  • государственного земельного надзора;
  • государственного надзора в области использования и охраны водных объектов;
  • государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий;
  • государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия;
  • федерального государственного лесного надзора (лесной охраны) и подведомственных государственных учреждений (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Помимо этого, такое право предоставлено должностным лицам государственных учреждений, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющимся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, а также органам местного самоуправления, осуществляющим муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий.

Все это, по моему мнению, качественно упорядочит правовое регулирование в данной сфере.

Конкретизирован порядок действий при выявлении незаконных построек.

При выявлении самовольно возведенной постройки или нецелевого использования земельного участка указанные выше органы смогут направить уведомление об этом в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ). Это уведомление должно быть рассмотрено в течение 20 рабочих дней, и по результатам рассмотрения уполномоченный орган совершит одно из следующих действий (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

1. Примет решение о сносе самовольной постройки, если она:

  • возведена или создана на земельном участке, на который нет правоустанавливающих документов. При этом необходимость наличия таких документов должна быть установлена законом на дату начала строительства объекта;
  • возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования.

2. Примет решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, если:

  • она возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта;
  • в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство. Необходимость наличия этого разрешения должна быть установлена законом на дату начала строительства такого объекта.

3. Обратится в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

4. Направит уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.

Стоит обратить внимание на то, что такие решения не могут быть приняты в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, когда сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса).

Вместе с тем органы местного самоуправления в любом случае не смогут принять решение о сносе самовольной постройки либо о приведении ее в соответствие с установленными требованиями в отношении:

  • объекта недвижимого имущества, если право собственности на него зарегистрировано в ЕГРН;
  • объекта недвижимого имущества, если ранее суд принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе данной самовольной постройки;
  • многоквартирного дома, жилого дома или садового дома (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Такие постройки могут быть снесены только по решению суда.

Новые правила также предусматривают, что уполномоченные органы после принятия соответствующего решения о сносе направляют уведомление об этом собственнику объекта недвижимости. Если же собственника объекта найти не удалось, они публикуют информацию об этом в СМИ и Интернете, а также на информационном щите в границах земельного участка, где расположена самовольная постройка (ч. 4-5 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Напомню, что срок для сноса самовольной постройки зависит от ее характера, но не может составлять менее 3 месяцев и более 12 месяцев. А срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями – менее 6 месяцев и более 3 лет (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице – правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Если правообладатель земельного участка или собственник объекта недвижимости не снесут самовольную постройку, органы власти осуществят снос за счет бюджета с последующим взысканием с указанных лиц затрат на снос (ч. 15 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Если давать оценку этим положениям, очевидно, что они позволят установить более четкие “правила игры” при решении вопроса о сносе самовольной постройки. Вместе с тем предоставленная органам местного самоуправления возможность решать вопрос о сносе постройки во внесудебном порядке может стать причиной злоупотреблений с их стороны.

Определен порядок прекращения прав на земельный участок под самовольной постройкой.

Нововведения предполагают, что права на земельный участок под ранее существовавшей самовольной постройкой прекращаются путем одностороннего отказа от договора аренды, прекращения права постоянного бессрочного пользования или изъятия земельного участка по решению суда (п. 4-7 ст. 46 Земельного кодекса). При этом прекращение прав на земельный участок, если на нем, помимо самовольно возведенной постройки, имеются объекты, построенные в установленном законом порядке, не допускается (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ).

Закон предусматривает, что после прекращения прав на участок он должен быть реализован с публичных торгов. Причем собственнику земельного участка, в отличие от арендатора или лица, которому земельный участок был передан в постоянное бессрочное пользование, будут переданы средства, полученные от такой продажи за вычетом расходов на организацию торгов (ст. 54.1 Земельного кодекса РФ).

Лицо, которое по результатам публичных торгов приобрело земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, подлежащая сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, обязано исполнить обязательства по сносу постройки или по представлению в уполномоченные органы утвержденной проектной документации по ее реконструкции и приведению в соответствие с установленными требованиями за свой счет (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Тем самым новые положения законодательства, в отличие от ранее действовавших норм, вводят новый тип обременений при продаже земельных участков в виде обязательств по сносу самовольных построек или приведения их в соответствии с установленными требованиями. Указанные нововведения позволят вовлечь в хозяйственный оборот земельные участки и объекты недвижимости, которые ранее не могли быть использованы по причине невозможности узаконивания указанных объектов недвижимости или их демонтажа в связи с отсутствием у собственников средств для этого.

Уточнены сроки рассмотрения судами дел о сносе самовольных построек.

Согласно поправкам дела о сносе самовольной постройки и решения уполномоченных органов о сносе самовольных построек должны рассматриваться судами за один месяц, включая время на подготовку дела к судебному разбирательству (ч. 1 ст. 152 Арбитражного процессуального кодекса). Учитывая сложившуюся судебную практику, очевидно, что данный срок является очень коротким для того, чтобы рассмотреть такие дела по существу.

Рассмотренные выше поправки, по моему мнению, систематизируют и структурируют имеющиеся положения законодательства по вопросу сноса самовольных построек. Однако в связи с тем, что органам местного самоуправления теперь предоставлены значительные полномочия по сносу подобных объектов без решения суда, это может привести к злоупотреблениям и ослабит позиции пользователей таких построек. Кроме того, изменения, касающиеся сроков рассмотрения судами дел по сносу самовольных построек, практически исключают возможность качественного рассмотрения таких дел судами.


Особенности ИЖС

Другая существенная часть поправок касается вопросов строительства дачных домиков и объектов ИЖС. Так, закон исключает необходимость получения разрешения на строительство объекта ИЖС, вместо которого теперь необходимо подать уведомление о планируемом строительстве, в котором должны быть указаны параметры планируемого к строительству объекта (ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ). Указанное уведомление следует подавать в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

По итогам его рассмотрения уполномоченные органы выдадут уведомление о соответствии указанных параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке (ч. 7 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Данный порядок несколько упрощает жизнь застройщикам, так как исключает необходимость подачи обязательных ранее документов, необходимых для получения разрешения на строительство: схемы планировочной организации земельного участка и градостроительного плана земельного участка. Однако для ввода таких объектов в эксплуатацию потребуется подготовить технический план, который нужно будет заказать у кадастровых инженеров, что, конечно, приведет к дополнительным затратам (ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Указанные изменения в целом облегчают жизнь застройщикам таких объектов, хотя и не отменяют требования к получению дополнительных согласований. Например, если указанные объекты будут располагаться в санитарно-защитной зоне аэропортов, то для начала их строительства потребуется получить согласование Росавиации (ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ от 1 июля 2017 г. “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны”).


***

Очевидно, что новый закон значительно ужесточает требования к порядку сноса самовольных построек и дает уполномоченным органам расширенные права по принятию решений по данному вопросу во внесудебном порядке. Кроме того, судебный порядок рассмотрения данных вопросов значительно искажается и предполагает совсем иной подход к рассмотрению дел о сносе самовольных построек, что, скорее всего, негативно скажется на качестве рассмотрения данных дел. Видимо, единственным выходом для пользователей самовольных построек будет принятие мер по их узакониванию, в том числе и в рамках вновь предоставленных местным органам власти полномочий по сохранению самовольных построек (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Вместе с тем закон делает более простым согласование строительства индивидуальных жилых домов и садовых домиков.

Насколько указанные новации будут успешными с точки зрения правоприменительной практики, покажет время. Возможно, в ходе наработки практики по данному закону выявится необходимость в дальнейшей корректировке Градостроительного кодекса РФ.

Снос самостроя

До недавнего времени правоотношения с самовольными постройками создавали массу неудобств. Органы власти особо не церемонились. Владельцы самостроев могли лишиться имущества по любому поводу – объекты сносили без всяких компенсаций, а легализовать постройки было нельзя. Однако в августе 2018 года были внесены ключевые изменения. Теперь, чтобы нести дом, гараж или баню в частном секторе – нужно решение суда. Действия администраций серьезно ограничили.

Что считают самостроем в 2020 году, на каких условиях и в каком порядке они подлежат сносу, а также можно ли избежать демонтажа – об этом читайте в нашей статье.

Что нового в законе 2019 года?

Федеральный закон № 340 от 4.08.2018 внес серьезные изменения в правила сноса самостроев. И если раньше все было под диктовку администрации, то новый закон внес важные доработки.

Самовольные постройки – это строения, которые были возведены без разрешений, плана и межевания земельного участка. Территория застройки значения не имеет: это может быть участок под ИЖС или муниципальная собственность на «пустыре». Проще говоря, если ограничения были, но их не учли, и строение было создано – это самострой.

Пример:

ООО «Строй-комфорт» выкупила участок под ИЖС в частном секторе. Вскоре на территории был возведен 7-этажный многоквартирный дом. Застройщик выложил объявление о продаже квартир в доме. Вскоре к нему пришли проверяющие по жалобе бдительных соседей. 7-этажное здание признали самостроем. Сооружение нельзя было возводить на участке под ИЖС, поскольку это нарушает требование об использовании земли. Согласно правилам, максимальная высота здания не может превышать 3-х этажей. Застройщика обязали снести самострой за свой счет.

Новые правила были включены в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, а также в ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ – ряд положений были упразднены, а что-то добавлено.

Что нового в законодательстве о самостроях:

  1. Четкие критерии понятия «самовольная постройка» – то, что было возведено без разрешения и без учета ограничений.
  2. Теперь смотрят, возможно ли приведение в соответствие с установленными требованиями самостроя – до 4 августа 2018 года объекты просто сносили.
  3. Решение о сносе принимается местной администрацией или судами — на основании исков о сносе самовольных построек. Сложные дела отдали на откуп судам. За счет этого исключается формальный подход и злоупотребления чиновников.
  4. Снос не требует разрешения на строительство – его заменили на проект по сносу с учетом технических особенностей. Если стоимость имущества свыше 1 млн рублей, демонтаж производят ИП/организации из состава СРО (п. 4-5 ст. 55.31 ГрК РФ).
  5. Контролирующие органы должны уведомить о сносе постройки орган местного самоуправления (МСУ). Последний извещает владельца самостроя. Отсутствие уведомления – повод обжаловать решение администрации.
  6. Если о собственнике ничего не известно, МСУ подает объявление в СМИ, интернете и на информационном щите, где расположен земельный участок с постройкой. Но даже если владельца не найдут, принудительный снос может быть осуществлен и без его присутствия.
  7. Договор аренды или постоянного (бессрочного) пользования подлежит расторжению – в одностороннем порядке или в соответствии с решением суда (ст. 46 ЗК РФ).
  8. Право на участок сохраняется только при одном условии – если на земле имеются другие постройки, они отвечают всем нормам, а право собственности зарегистрировано в ФКП «Росреестра».
  9. Введение нового типа обременений на землю – обязательство по сносу самостроя. Тот, кто покупает участок на торгах с постройкой, обязан ее снести.
Читайте также:  Ограничение права пользования помещением

Кто вправе предъявить требование по сносу?

Нельзя просто так прийти к собственнику и принудить его к сносу самостроя. Требование может быть предъявлено к лицу только со стороны властных структур. Закон оговаривает, кто имеет такие полномочия.

Предъявить требование о сносе самостроя могут исполнительные органы государственной власти:

  • в сфере строительного надзора;
  • в сфере земельного надзора;
  • в сфере водоохранной и природоохранной деятельности на территории субъекта РФ;
  • в сфере охраны памятников культуры и исторического наследия.

Требование может вынести и орган местного самоуправления в лице администрации города. Например, в Москве полномочия по сносу незаконных построек передали от городских префектур в уполномоченный орган – Госинспекцию. Технические вопросы теперь решает ГБУ «МКМЦН».

Окончательное решение о том, сносить самострой или приводить его в надлежащий вид – за судом. Причем, вначале предложат сделать реконструкцию или изменить назначение земли. И только если это никак невозможно, или постройка угрожает жизни и здоровью людей – суд обяжет владельца ее снести.

Образец требования о сносе самовольной постройки

Закон обязывает власти информировать собственников о предстоящем сносе. Извещения направляются в виде письма по адресу владельца.

Уведомление должно содержать:

  • адрес собственника;
  • дату отправки требования;
  • наименование органа, который направил письмо;
  • основная часть – требование демонтировать (снести) постройку или привести ее в надлежащий вид;
  • срок на выполнение действий;
  • санкции за неисполнение требования;
  • ссылка на судебное решение или акт местной администрации;
  • подписи главы и секретаря госинспекции;
  • печать учреждения.

Порядок сноса самостроя

Чтобы снести незаконно построенный объект, мэрии предстоит выявить нарушения и уведомить о них собственника. Основания для демонтажа закреплены в ст. 222 ГК РФ. Разберем процедуру от начала и до конца.

С чего начинают?

Градостроительный кодекс закрепляет положения о сносе самовольно возведенных построек. Прежде всего нужно постановление о демонтаже.

По правилам снос возможен:

  • в административном порядке (без судебного решения) – решение выносит городская мэрия, но только в исключительных случаях (участок не оформлен в собственность или стройка на земле, где строить нельзя);
  • на основании судебного акта – когда суд решает, сносить объект или привести его в надлежащий вид с помощью реконструкции.

Обратите внимание, что в случае с административным порядком скорее всего снос неизбежен. Чиновники не любят вычитывать законодательство – им проще обязать владельца снести самострой. Тут может помочь только грамотный юрист. Без него, почти наверняка, возникнут проблемы.

Как сносят?

Что дальше? А дальше придется исполнять решение органов местного самоуправления или суда.

Алгоритм действий по сносу:

  1. Подготовка уведомления о готовящихся работах по сносу (проект). Обязанность подготовки документов – на застройщике, техническом заказчике или другой подрядной организации.
  2. Отправка проекта в орган МСУ – адресатом будет тот орган, который направил требование о сносе. Информацию о нем можно найти в письме.
  3. Изучение проектной документации.
  4. Внесение данных в ЕИС – единую информационную систему муниципалитета (электронного взаимодействия).
  5. Отправка извещения в строительный технадзор.
  6. Работы по сносу самовольной постройки.
  7. Формирование отчетности о завершении демонтажа. Отправка сведений в МСУ, а оттуда в Ростехнадзор.

Исполнение судебного решения поручено ФССП. Ответственные приставы следят, чтобы застройщик или собственник самостроя осуществил разбор здания. Неисполнение влечет за собой штраф и принудительный снос. Расходы на демонтаж со стороны подрядчиков МСУ лягут на плечи собственника.

В какие сроки?

Как только решение принято, его нужно донести до нарушителя. Уведомление в адрес собственника самовольной постройки направляют в течение 7 дней (п. 4 ст. 55.32 ГрК РФ).

Самострой бывает разным – многоквартирное здание, садовый домик, гараж, навес, баня. Технические особенности строения влияют на срок его сноса. Время на осуществление сноса от 3 до 12 месяцев. Если конструкция позволяет сделать реконструкцию, срок будет от 6 месяцев до 3 лет – в зависимости от сложности строения (в силу пп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Если подается исковое заявление, нужно учитывать срок исковой давности.

Когда постройка не подлежит сносу?

Из-за пробелов в законодательстве раньше могли признать самостроем даже жилой дом. Чиновников не волновало, что владелец зарегистрировал право собственности в Росреестре. Основанием служило нахождение дома вблизи от леса, заповедника, инженерных сетей, газопровода и т.д.

Нововведения устранили эти и другие разночтения в законе.

Невозможно снести объект, если выполняются четыре условия:

  1. Назначение территории – ИЖС или ЛПХ.
  2. Земля оформлена в частную собственность, т.е. участок стоит на кадастровом учете и размежеван.
  3. Жилое строение зарегистрировано в собственность до 1 сентября 2018 года.
  4. Отсутствуют признаки угрозы жизни и здоровья, права соседей никак не нарушаются.

Сделали реконструкцию дома, не не сообщили о ней в администрацию? Читайте инструкцию, как узаконить самовольную реконструкцию частного дома.

Можно ли избежать сноса?

Требование о демонтаже строения может застать врасплох. Вместе с тем застройщику может грозить штраф за незаконное строительство на участке. Многие владельцы самостроев ищут способы, как избежать сноса — и, надо признать, такие способы есть. Процесс получил название «легализация самостроя».

Важно, чтобы и земля, и объект, и его использование соответствовали всем требованиям. Многих интересует, правомерно ли требование о сносе навеса, как самовольной постройки? Ответ зависит от расположения объекта. Навес гаража может отдавать тень окнам соседа. Не исключено, что последний заявит о нарушении своих прав. И тогда придется доказывать обратное. Зачастую в дело вмешиваются личные отношения между соседями, зависть и скрытые обиды.

Если объект никому не мешает и отвечает всем стандартам, самострой можно узаконить.

Инструкция для административного (внесудебного) порядка в Москве:

  1. Отправить письмо в Госинспекцию. Текст обращения должен содержать просьбу сохранить объект недвижимости.
  2. Проверка по факту обращения. Сотрудники Госинспекции проверят, соответствует ли объект нормам ГрК, на чьей земле расположен, кто собственник, кто живет по соседству?
  3. Передача данных в ДГИ – Департамент городского имущества.
  4. Удовлетворение просьбы, передача сведений в комитет по архитектуре и строительству.
  5. Обследование инженерных коммуникаций, охранных зон, земель с ограниченным использованием и т.д.
  6. Заседание Земельной Комиссии, принятие окончательного решения с учетом выявленных факторов.
  7. Уведомление собственника о решении.
  8. Официальная регистрация объекта в качестве жилого здания, внесение изменений в ФКП «Росреестра» (см. «Какие постройки на участке нужно регистрировать«).

Если последовал отказ, владелец самостроя может обжаловать его в судебном порядке. Окончательное решение принимается в зале судебных заседаний.

Судебная практика (примеры)

Прибегнуть к сносу или позволить устранить нарушения – решает суд. Подсудность дел о самостроях отнесена к ведению городских (районных) судов. Изменения в законе позволили решать споры в правовом русле. Но до сих пор встречаются и противоречия.

Какие моменты учитывают суды:

  • кто собственник участка – личная или муниципальная собственность;
  • есть ли конфликт с соседями – при отсутствии согласия придется сносить или реконструировать объект;
  • имеются ли наследники совладельца самостроя;
  • затронуты ли интересы собственника земельного участка, а если да – проявляет ли он участие в решении проблемы;
  • имеется ли техническая возможность перестроить объект.

Отказ суда в сносе не является поводом для подачи апелляции со стороны властей. И уж тем более запрещено демонтировать здание, а расходы вешать на собственника. Самоуправство наказывается по всей строгости закона.

Пример 1:

Адлерский районный суд вынес решение по сносу самовольного объекта. В ходе проверки сочинской мэрией, были установлены нарушения со стороны застройщика. Строительная компания начала постройку МКД в частном секторе. В силу классификатора ВРИ земли, на участке разрешена лишь малоэтажная и коттеджная застройка. Застройщик сразу разделил объект на 60 смежных комнат, где имелись отдельные входы. Помещения подходили под признаки квартир. Суд обязал застройщика снести самострой. Исполнять решение было поручено подрядчику.

Пример 2:

Октябрьский районный суд г. Краснодара обязал Свищева А.Г. привести в соответствие с требованиями закона летнюю веранду. Истцом выступал сосед Свищева по дачному участку. Оказалось, что ответчик построил беседку, но вышел на границы территории соседа. Разногласия не удалось решить мирным путем. Свищев настаивал, что конструкцию нельзя уменьшить и отодвинуть. Сосед не желал мириться с «захватом» его участка. Изучив обстоятельства, суд счел нужным предупредить ответчика о вторжении на частную собственность истца. Свищев заказал экспертизу и заверил, что летнюю веранду можно переустроить. Судья дал 4 месяца на исправление ситуации.

Прежде чем сносить самострой, нужно оценить условия. Если постройка подлежит переустройству, мэрия не может ее снести. Раньше практиковался снос, но с 2018 года действуют иные правила. Собственника обязаны предупредить, дать срок на устранение недостатков. Сложные дела рассматриваются в суде.

Смотрите видео о том, когда постройку сносят, а когда дают время на приведение в соответствии с требованиями:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7()648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7()655-72-96

Новый подход к самовольным постройкам

Новые правила

Закон принят для того, чтобы появилось понимание, кто может сносить самовольную постройку, когда, за чей счет, что делать гражданам, оказавшимся вблизи трубопроводов и т. д., поясняет Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству: “Нужно защитить добросовестных владельцев построек, в том числе от излишнего формализма”. Такая работа потребовала внести целый ряд поправок в Гражданский кодекс (основные из них представлены в таблице).

БылоСтало
Постройка считается самовольнойЕсли возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правилЕсли возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил, установленных на дату создания объекта
Снос самовольной постройки: 1) с зарегистрированным правом собственности; 2) которая является жилым домом (многоквартирным, садовым); 3) которая создана до вступления в силу Градостроительного и Земельного кодексовПо решению суда или ОМСУТолько по решению суда
Административный снос постройки, которая расположена на частных земляхМожноНельзя, исключение – если сохранение самовольного строения на частной земле создает угрозу жизни и здоровью граждан
Снос постройки, права на которую оформлены по “дачной амнистии”МожноМожно, но только с возмещением убытков собственнику
Механизм принудительного изъятия земли у собственника, который не исполнил требование о сносе самовольной постройки в установленный срок.НетЕсть
Механизм приведения самовольной постройки в соответствие установленным требованиямНетЕсть, на это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет

По словам Крашенинникова, до настоящего момента отсутствовал комплексный механизм контроля за строительством: требования к нему, способ сноса, гарантии собственникам построек от внесудебного сноса, возмещение убытков, наполнение ЕГРН данными об “особых” зонах, чтобы минимизировать споры о трубах на участках. А перечисленные новеллы позволят сделать механизм признания построек “самовольными” более объективным, усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству и установить дополнительную защиту прав граждан и юрлиц на недвижимое имущество, уверен депутат.

Эксперты “Право.ru”: нормы помогут оперативно реагировать на самострои

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Региональный рейтинг группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Арбитражное судопроизводство 4 место По количеству юристов Профайл компании × , говорит, что изменения последних лет в обсуждаемой сфере существенно снизили порог доказывания для признания постройки самовольной: “Было достаточно любого нарушения градостроительного регламента даже не на время создания объекта, а на дату судебного спора”. Действующая редакция ст. 222 ГК оставляет широкий простор принятия решений о внесудебном сносе объектов для ОМСУ, отмечает Денис Литвинов, управляющий партнер Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании × . Кроме того, существует правовая коллизия между возможностью внесудебного сноса жилого дома, попавшего в зону с особыми условиями использования территорий, и конституционным правом граждан на жилище, добавляет эксперт: “То есть, по сути, сейчас возможна ситуация, при которой гражданина можно без судебного разбирательства лишить единственного жилища, если оно попадает в вышеуказанную зону”. С учетом этого позитивно, что закон существенно ограничивает случаи внесудебного сноса, замечает юрист.

В ситуации, когда сведения об ограничении использования участка отсутствовали в публичном доступе на момент выделения земли и выдачи разрешения на строительство либо на момент регистрации права на уже возведённый жилой дом, постройка не должна признаваться самовольной, приветствует это нововведение Литвинов: “Обратное существенно ухудшало бы правовую определенность имущественного оборота”. Еще одно позитивное нововведение – установление защитного механизма для добросовестных приобретателей объектов, которые впоследствии признаются самовольными постройками, говорит Литвинов. Одним словом, новые нормы позволят более эффективно и оперативно реагировать на наличие “самоволок”, которые мешают местным жителям, не сомневается Екатерина Калинина, старший юрист Noerr Noerr Федеральный рейтинг группа Налоговое консультирование группа Антимонопольное право группа Интеллектуальная собственность группа Международный арбитраж группа ТМТ группа Финансовое/Банковское право группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Трудовое и миграционное право 2 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 12 место По выручке 46-47 место По количеству юристов × : “Сам механизм признания права собственности на самовольные постройки становится более прозрачным и понятным для собственников таких объектов”. Но с учетом инертности судебной практики достаточны ли такие изменения, покажет только время, резюмирует Некрестьянов.

Недостатки закона

Однако не все эксперты единодушны в позитивной оценке обсуждаемых изменений. Литвинов считает спорной новеллу, которая предлагает изымать участок у собственника, не выполнившего решения о сносе самовольной постройки. Юрист объясняет, что на практике возможны случаи, когда размер участка существенно превышает площадь, занятую самовольной постройкой. Так что в этом случае было бы правильнее говорить об изъятии части участка, отнеся затраты на кадастровые работы на собственника земли, полагает Литвинов. Интересен и подход законодателя к самовольным постройкам, которые относятся к имуществу религиозного назначения, обращает внимание юрист: “Эти объекты запретят сносить даже в случаях их прямой угрозы жизни и здоровью граждан в связи с нахождением в зонах с особыми условиями использования”. Обоснованность такого решения вызывает сомнения как с точки зрения конституционного принципа равенства всех перед законом и судом, так и с точки зрения безопасности, констатирует Литвинов.

Самострой – это проблема, которая связана с беспорядком в сфере административного регулирования выделения земельных участков и строительных согласований. И эти сложности являются производными от главного – захлебнувшейся реформы вещных прав. Только наведение порядка в этом вопросе может существенно помочь современному отечественному правопорядку избавиться от пережитков советского прошлого. А обсуждаемый закон – это типичный пример ситуативного реагирования, паллиативная мера, которая существенно ничего не изменит. Разве Гражданский кодекс мешает сейчас государству возмещать вред, причиненный действиями представителей Росреестра, которые регистрируют право собственности на объекты самовольного строительства?

Денис Быканов, партнер MGP Lawyers MGP Lawyers Федеральный рейтинг группа Банкротство группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения ×

Кроме того, остаётся неразрешенным вопрос – распространяется ли понятие “самовольное строительство” на незавершённые объекты, констатирует Надежда Попова из Павлова и партнеры Павлова и партнеры Федеральный рейтинг группа Семейное/Наследственное право группа Управление частным капиталом группа Страховое право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × . К сожалению, новым законом не урегулировано, в каких случаях возможен только снос, а когда – приведение построек в соответствие установленным требованиям, добавляет Светлана Шлюнько, юрист Dentons Dentons Региональный рейтинг группа Интеллектуальная собственность группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения × . По её мнению, это может привести к злоупотреблениям при принятии соответствующих решений. Но она надеется, что судебная практика выработает подходы к спорному вопросу.

Порядки прошлого века

А вот в 90-е годы добиться легализации самовольных построек получалось достаточно легко, по крайней мере, бизнесменам. О популярной в то время схеме на примере столичного региона рассказывал “Комсомольской правде” глава департамента торговли и услуг Москвы Алексей Немерюк: “Город на пять лет выделял предпринимателю землю под установку некапитального нестационарного объекта. Коммерсант ставил павильон, быстренько обкладывал его кирпичом. Все это согласовывал или вообще не согласовывал как какие-то фасадные работы”. После этого заказывалось некое экспертное заключение в одном из проектных институтов, в котором писалось, что возведенный объект является капитальным сооружением. Потом коммерсант получал от специалиста Бюро технической инвентаризации дополнительную документацию. Со всеми перечисленными бумагами приходили в регистрационную палату, где ему выдавали свидетельство на право собственности, поясняет Немерюк.

Читайте также:  Неправильно начисленная сумма по ОСАГО

Когда через пять лет город требовал убрать объект, то предприниматель ссылался на полученный документ о праве собственности. Судиться в такой ситуации властям тоже было бесполезно, говорит глава департамента торговли и услуг Москвы: “Свидетельство выдано три года назад, и срок исковой давности истек, поэтому все свободны”. При этом суд подтверждал, что “самострой” появился незаконно, но законодательство того времени не позволяло принимать какие-то меры, подчеркивает Немерюк.

Решения от законодателя и правоприменителя

Тем не менее постепенно судебная практика стала решать существовавшие проблемы с незаконно построенной “самоволкой”. Самым главным в этой связи стало совместное постановление Пленумов ВАС и ВС № 10/22 от 29 апреля 2010 года “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”. В п. 26 этого документа указано, что “отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку”. Вместе с тем в п.5 Обзора практики от 9 декабря 2010 года № 143 ВАС разъяснил: наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

У Верховного суда последний объемный обзор на обсуждаемую тему вышел весной 2014 года (“Судебная практика по делам, связанным с самовольным строительством”). В документе ВС задал вектор рассмотрения подобным спорам. Во-первых, разъяснил, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на арендованном им участке, можно признать при определенных условиях. Таковыми являются: предоставление участка в аренду именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и, если сохранение спорного строения не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Во-вторых, действующим законодательством не предусмотрена возможность признать право собственности на часть объекта самовольной постройки. И, в-третьих, в случае самовольной пристройки дополнительных помещений к первоначальному объекту недвижимости интересы собственника можно защитить, признав право в целом на собственность в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту. Под такой случай подпадает даже пристроенный балкон, что ВС отдельно подчеркнул в определении № 18-КГ17-198.

Но наиболее существенно правовые “пробелы” 90-х годов решил законодатель. В 2015 году ст. 222 ГК дополнили п. 4, который регламентировал условия и порядок сноса самовольной постройки органом местного самоуправления (ОМСУ). Новелла позволила властям избавляться от самостроев в административном (внесудебном) порядке. Это возможно в случаях, если объект возвели на земле, которую не предоставили в установленном порядке для этих целей. А постройка расположена “в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на участке общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения”. Руководство столичного региона тут же воспользовалось нововведением и за два года в пять этапов снесло 385 объектов. Владельцы некоторых из этих помещений пытались обжаловать решение московских властей в судебном порядке, но безрезультатно. Верховный суд признал законным постановление правительства столицы от 8 декабря 2015 года “О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы” № 829, на основании которого и демонтировали здания предпринимателей. А Конституционный суд не нашел нарушений в самой норме, которая допускает внесудебный снос самовольных построек местными властями.

Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа

Вступил в силу федеральный закон с поправками в гражданский кодекс по поводу самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для сноса. Это касается тех, кто построил недвижимость на бесхозном участке или без разрешения на строительство.

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Ой, а можно желтую плашку, на которой вы всегда всё четко по полочкам раскладываете?

  1. Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
  2. Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
  3. Стало легче легализовать самострой.
  4. На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
  5. В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».

Что такое самовольная постройка?

Раньше. Самовольной считалась любая постройка, которую возвели без документов о праве собственности или без разрешения на строительство. Неважно, на своем участке или где-то на пустыре: если дом без разрешения, плана и межевания — это самовольная постройка. И для нее в гражданском кодексе есть особые условия.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

С 4 августа. Теперь самовольными считаются только такие постройки, которые возвели без разрешений и без учета ограничений, если в начале строительства такие ограничения уже были, а когда постройку обнаружили — они все еще действовали. Если не было газопровода или охранной зоны, а потом появились ограничения, то дома, дачи и киоски нельзя признать самовольными постройками и просто так снести их за счет хозяев.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Право собственности на самовольную постройку

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Когда самовольную постройку могут снести

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

Теперь есть законное основание не сносить самовольную постройку, а привести ее в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Например, уменьшить этажность дома или сделать реконструкцию дачи так, чтобы ее часть не заходила на другой участок или не была так близко к газопроводу.

Как оформить право собственности на самовольную постройку

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

На участке можно строить такой объект. Например, для строительства жилого дома должно быть свое назначение, для дачи — свое, для гаража или киоска тоже. Просто так изменить назначение участка нельзя. Хотя иногда хитрые застройщики выкупают землю в частном секторе и начинают строить там многоквартирный дом в семь этажей. Это незаконно. Многоквартирный дом нельзя построить на участке под ИЖС .

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Нарушением прав может быть даже слишком высокий коттедж или затемнение соседских окон навесом возле гаража.

Если построил не владелец участка — можно обойтись без сноса

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Если строил один, а собственником стал другой

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

По этому поводу появилось дополнение: расходы нужно возмещать за вычетом той суммы, которую потратили на то, чтобы узаконить эту постройку.

Когда постройку могут снести по решению местных властей

Вообще, сносить самовольные постройки можно по решению суда. Но есть исключения, когда решает администрация. Этот пункт изменился и стал подробнее.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Есть случаи, когда администрация решает, сносить постройку или все-таки привести ее в соответствие с требованиями и узаконить. Если у вас такая ситуация и возник спор с властями, лучше искать юриста и ничего не предпринимать. В законе есть сложные формулировки, в которых без эксперта разобраться нельзя, а чиновники могут этим пользоваться и гнуть свою линию.

Сроки: если постройку решили сносить или переделывать

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Чтобы привести постройку в соответствие с требованиями, дадут от шести месяцев до трех лет.

Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

Если суд откажет в сносе, власти не имеют права настаивать или еще хуже — все равно снести постройку и выставить расходы. Такая же ситуация с объектами, на которые уже зарегистрировали право собственности. Никаких решений администрации о сносе быть не может. Теперь в гражданском кодексе об этом прямо написано.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Когда вообще не может быть принято решение о сносе

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Когда могут изъять участок

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

С 4 августа. Теперь к этим условиям добавили угрозу окружающей среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного строительства для изъятия мало. Участок заберут, если постройку сказали снести или переделать, а владелец участка игнорирует требования.

Это все изменения по поводу самовольных построек и домов?

Нет, это только то, что внесли в гражданский кодекс отдельным законом. Но есть еще градостроительный кодекс, и в него тоже внесли изменения в тот же день — сразу тремя федеральными законами. Там подробнее о процедуре сноса, полномочиях властей и планировках территорий.

Читайте также:  Составление искового заявления: подготовка и форма иска

Снос самовольной постройки: в административном порядке, по решению суда

Снос самовольной постройки может производиться по различным основаниям в административном порядке либо по решению суда. Связано это, как правило, с отсутствием документов на сооружение либо со сложностью прохождения процедуры его легализации.

Понятие самовольной постройки

Отнести сооружение к самовольно построенному можно при наличии следующих признаков:

  • Оно возведено на земле, на которую отсутствует право владения;
  • Сооружение построено на площади, имеющей другое предназначение и предоставленной для других целей;
  • Оно создано без получения соответствующего разрешения административных органов;
  • Его постройка нарушает нормы градостроительного и архитектурного законодательства;
  • Его возведение угрожает жизни и здоровью иных лиц, а также ущемляет их права.

Положениями статьи 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой может признаваться объект недвижимости, возведенный без согласования таких действий с собственником земельной территории. Основанием для признания такого статуса, в соответствии с определением ВС РФ от 10.03.2016г. №69-КГ14-10 являются нарушения, включающие отсутствие юридического права на участок, необходимых разрешений и нарушение градостроительных и строительных правил.

Все действия по созданию постройки считаются неправомерными, когда определено, что сооружение соответствует хотя бы одному из указанных условий.

Снос незаконно возведенного сооружения может осуществляться в порядке:

  • Административного производства;
  • По решению суда.

Снос самовольной постройки в административном порядке

Положения статьи 222 ГК РФ закрепляют правовой режим такого строения, а также устанавливают правила его введения в правовые сделки.

В начале 2015 года норма была изменена, что позволило местным муниципалитетам в определенных ситуациях требовать сноса объекта без постановления суда. Теперь его снос выражается в санкции за несоблюдение положений земельного законодательства либо Градостроительного кодекса РФ.

Кстати, в настоящее время разрешено сносить конструкции, которые были возведены при нарушении назначения здания или при выполнении следующих условий:

  • Строительство произведено на территории, где проходят инженерные коммуникации;
  • Использована территория общего назначения, которой может пользоваться широкий круг людей. В неё включаются бульвары, улицы, парки, береговая полоса и прочее;
  • Сооружение возведено на участке, строительство на котором возможно лишь с соблюдением определенных условий.

Органы субъектов федерации, обладающие властными полномочиями, не вправе расширять перечень критериев для признания недвижимого объекта самовольным строением.

Службы местного самоуправления должны известить хозяина самовольного строения о несоответствии его установленным требованиям.

Снос самовольной постройки без решения суда должен быть обоснован. Административный ресурс может быть применен только на основании соответствующего требования органа местного самоуправления, в котором установлены сроки устранения проблемы. Мероприятие производится в принудительном порядке, если нарушители самостоятельно не исправляют нарушение в определенный период.

Даже наличие оформленного права на постройку не может служить препятствием для её сноса, когда выявлены серьезные нарушения законодательных требований, которые не могут быть устранены.

Копию требования по сносу направляют в течение семи дней с момента обнаружения соответствующего правонарушения. За соблюдение срока отвечают сотрудники муниципалитета.

При указании периода, в который необходимо снести сооружение, необходимо учитывать особенности возведенного объекта и его параметры. Принимая решение, контролирующая организация не может превышать свои полномочия.

Обжалование решения органа местного самоуправления

После принятия решения о сносе самовольного строения, лицу, осуществившему возведение такого сооружения, направляется уведомление в течение одной недели, с указанием срока проведения мероприятий, который не может превышать 12 месяцев.

Учитывая, что гражданин заранее ставится в известность о принятом решении, он вправе оспорить вердикт в суде. А судебный орган может приостановить действие оспариваемого документа либо остановить совершение соответствующих действий.

Если субъект, осуществивший незаконную постройку, не найден

​В ситуации, когда такое лицо не выявлено, то в течение недели с момента вынесения решения соответствующий орган обязан обеспечить опубликование сообщения о планирующейся подготовке сноса и размещение такой информации на официальных ресурсах местного муниципалитета и на информационном щите в пределах земельной территории, на которой возведено сооружение.

В такой ситуации, снос осуществляется силами органа местного самоуправления, но не ранее, чем по окончании двух месяцев после размещения извещения о планируемом действии в сети Интернет.

Снесение незаконного сооружения допустимо лишь тогда, когда лицо, его возводившее, не было установлено. Статьей 222 ГК РФ закреплен механизм самостоятельного осуществления административными органами своих решений в отношении самовольных строений, если гражданин незаконно построивший сооружение, не был выявлен.

Если отсутствует какое-либо условие из установленных законодательно, решение о сносе не может быть принято.

Надо отметить, что указанная норма позволяет администрации населенного пункта:

  • При выявлении лица, осуществившего самовольное возведение здания, обязать его снести;
  • При отсутствии такого субъекта, принять решение о сносе и самостоятельно реализовать соответствующие мероприятия.

Судебный порядок сноса

Для осуществления такой процедуры, необходимо инициировать её начало. Для этого потребуется подать исковое заявление. Истцом может выступать административный орган либо заинтересованное лицо, когда самовольно возведенное строение нарушает права и интересы окружающих людей либо угрожает их безопасности.

Рассмотрение дела заканчивается вынесением решения, при этом обязанность по сносу возлагается на лицо, признанное виновным. Если ответчик не предпринимает необходимые действия, то заинтересованные субъекты могут сами осуществить их. Но затраты, связанные со сносом помещения, в такой ситуации обязан возместить ответчик.

Когда производится снос самовольной постройки

Судебная практика в этой области права базируется на применении статьи 222 ГК РФ. Основными позициями являются:

  • Сносу подлежит только недвижимый объект после реконструкции, когда его нельзя вернуть в первоначальное состояние (определение ВС РФ от 11.03.14г. №18-КГ13-184);
  • Совладелец участка может требовать сноса самовольно построенного помещения другим собственником в ситуации, когда использование земли нарушает интересы заинтересованного лица или несет угрозу жизни и здоровью окружающих людей (постановление ВАС РФ от 18.05.11г. №15025/10);
  • Самовольную постройку необходимо сносить при существенном и неустранимом нарушении правил градостроительного и строительного законодательства;
  • Нельзя разбирать постройку, если нарушены процедурные моменты при получении разрешения на строительство или вводе помещения в эксплуатацию, если владельцем предпринимались соответствующие действия;
  • Невозможно сносить пристройку к жилому дому, если единственным основанием для этого является отсутствие согласования таких действий при её строительстве с другими совладельцами (определение ВС РФ от 24.01.12г. №19-В11-21).

Чтобы самовольная постройка не была снесена, необходимо обратиться в судебные органы за признанием права собственности на неё. Правомочия собственника может признаваться судом при соблюдении следующих условий:

  1. Субъект, построивший недвижимый объект, имеет право возводить на земельной площади такое строение.
  2. На день обращения в суд сооружение соответствует характеристикам, предусмотренным документами по планировке территории, правилам землепользования и застройки и т.д.
  3. Сохранение недвижимости не нарушает законных интересов и прав других субъектов, а также не несет угрозы их жизни и здоровью.

Правоприменительная практика

С 01.09.2015г. вступил в силу ФЗ-258 от 13.7.15г., существенно поменявший правовое регулирование сферы самовольного строительства. До его принятия статья 222 ГК РФ не предусматривала порядок сноса самовольной постройки, а только фиксировала необходимость проведения такого мероприятия как последствие несоблюдения законодательства, отнесение расходов на определенного субъекта и исключения, когда правомочия собственника могут быть признаны. Практиковался лишь судебный порядок принудительного сноса.

Заявителями по данной категории дел выступают муниципалитеты населенных пунктов. Но при предъявлении иска у них появляются проблемы доказывания собственного правового интереса в удалении самовольного строения.

Когда же самовольно строятся помещения собственником на своем наделе, приходилось доказывать правомочия действий в интересах общества. И такое право признавалось в силу того, что они наделены полномочиями выдачи разрешительной документации на строительство и ввода объектов недвижимости в эксплуатацию.

С 1 сентября начало действовать дополнение к статье 222 ГК РФ, в соответствии с которым местные муниципалитеты вправе принимать решения о сносе незаконно возведенного сооружения, когда:

  • Оно было создано на земельной территории, которая не была предоставлена в установленном законом порядке для строительства;
  • Участок расположен в границах территорий с особыми условиями пользования;
  • Земля находится в полосе отвода инженерных сетей значения любого уровня.

Теперь предоставленная возможность решить вопрос о сносе самовольной постройки без обращения в судебные органы может значительно упростить процедуру. Правом принятия решения наделены органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.

Надо отметить, что к зонам с особыми условиями использования относятся:

  • Защитно – санитарные;
  • Объекты культурного наследия народов России;
  • Водоохранные территории;
  • Затопленные и подтопленные;
  • Санитарной охраны источников питьевой воды и бытового снабжения;
  • Защитные объекты.

Таким образом, это касается площадей, где нельзя строить, либо такая деятельность ограничена.

Под территориями общего пользования понимаются земли, беспрепятственно используемые неограниченным кругом лиц, включая проспекты, улицы, набережные, площади, бульвары, скверы, береговая полоса и прочее.

Возведение строений на таких участках будет нарушать права большого количества людей, поэтому их снос будет представлять публичный интерес. Но при этом границы таких территорий могут быть как существующие, так и планируемые.

Порядок сноса самовольных построек

Снос самовольной постройки является административной процедурой, выполняемой уполномоченными органами. 03.08.2018 Президент РФ подписал ряд законов, вносящих изменения в уже действующие порядки. Основное назначение этих нововведений – легализация незаконного строительства посредством введения процедуры его переоформления или приведение в соответствие с действующим законодательством.

Терминология

Ст. 222 ГК РФ относит к незаконно возведённым объектам те, на которые не были получены соответствующие разрешения, расположенные на участках, не предназначенных для этого и построены с нарушением норм права.

Ярким примером незаконной постройки является приобретение гражданами земель с/х назначения и строительство на них домов, предназначенных для ИЖС, не оформляя никаких разрешений или перевода земель. До определенного времени они живут в доме, не прописываясь в нем; но когда приходит проверка, факт самовольности вскрывается и, уполномоченный орган вправе принять решение о сносе объекта.

Законодатель не разрешает оформить право собственности в отношении сооружения, которое было признано в установленном порядке построенным незаконно. Исключение – признание судом (иными уполномоченными органами) права собственности за гражданином, который является собственником участка под зданием или владеет им на праве постоянного бессрочного пользования. Должны быть одновременно соблюдены следующие условия:

  1. Гражданин оформил надлежащим образом разрешительную документацию на строительство.
  2. На день подачи иска сооружение соответствует всем требованиям закона.
  3. Сохранение постройки в первоначальном виде не будет нарушать ничьи права и законные интересы.

Кто принимает решение о сносе?

Решение о сносе принимается либо судом, либо органом местного самоуправления (далее по тексту – орган МСУ), на территории которого находится стройка в административном порядке, при условии, что здание возведено без получения разрешительной документации на участке, не предопределённом для этих целей и находящемся в границах:

  • территории для общего пользования;
  • зоны с особыми условиями.

Такое нововведение требовалось еще с 2015 года, когда в суды попало большое количество жалоб на действия органом МСУ по признанию построек незаконными. Несмотря на все чаще появляющиеся разъяснения Верховного суда РФ, произвол на местах продолжался. Поэтому законодатель решил передать наиболее серьезные случаи в компетенцию судебной инстанции для рассмотрения вопроса по существу, исключая формальный подход.

Порядок сноса самовольной постройки

Общие положения, связанные со сносом объектов самовольной постройки закреплены в главе 6.4 Градостроительного кодекса РФ. Снос может быть осуществлен на основании:

  • судебного акта;
  • решения органа МСУ.

Разработать проект может только ИП/юрлицо, которое имеет членство в СРО, в противном случае он не будет принят органом МСУ и ликвидацию здания не разрешат.

Подготовка проекта не требуется при сносе:

  • гаража на участке, выделенного физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательством;
  • сооружения на садовом/дачном участках;
  • объектов ИЖС;
  • сооружений вспомогательного характера.

Кто может сносить постройку?

ИП/юрлица, которые состоят в СРО и заключили договор подряда с собственником или иными лицам, ответственными за здание. Исключение – если цена вопроса менее 1 млн. руб., членства в СРО может не требоваться, но договор подряда при этом заключается с третьими лицами, например, с органом МСУ.

Алгоритм действий по сносу:

  1. В орган МСУ направляется уведомление о готовящихся работах по сносу. Такая обязанность возлагается на застройщика или технического заказчика. Срок – не позже 7 рабочих дней до начала. Дополнительные документы: проект по организации работ и материалы обследования объекта.
  2. Орган проверяет все бумаги и размещает данные о работах в информационной системе, параллельно направляя уведомление об этом в орган технического надзора.
  3. Здание сносится.
  4. В течение 7 рабочих дней в орган МСУ подаются сведения о завершении работ, которые также включается в информационную систему и попадают в Ростехнадзор.

Как выявляется незаконная постройка?

Уполномоченный на проведение процедуры проверки объектов строительства для признания их соответствующими законодательству, не позже 20 рабочих дней со дня выявления незаконно возведенных зданий, формируют уведомление и направляют его в орган МСУ, на территории которого расположена стройка. Последний рассматривает все бумаги и принимает следующее решение:

  • о сносе или возврате объекта в первоначальное состояние;
  • о направлении документов в суд;
  • об отсутствии признаков самовольности в постройке.

Процедура сноса здания довольно трудоемкая, поэтому законодатель ограничивает временные рамки на ее проведение от 3 до 12 месяцев. Возвращение здания в первоначальный вид требует от 6 месяцев до 3 лет.

По общему правилу, снос объекта возлагается на лицо, его построившего. При отсутствии такового – на собственника участка. Самый последний вариант – работы организует и оплачивает орган местного самоуправления, на территории которого расположено здание, а после взыскивает все затраты с собственников.

Что будет с участком после сноса постройки?

Судьба незаконно построенного объекта решена, участок остался. Как будет развиваться ситуация?

  1. Если на нем есть помимо снесенного еще объекты, строительство которых не противоречит закону, права на него остаются у владельца (например, право аренды).
  2. Участок пустой, был в аренде или находился на праве постоянного бессрочного пользования – право прекращается либо посредством одностороннего отказа, либо изъятием по судебному решению.

После того, как все права на участок прекращены, он выставляется на публичные торги. Вырученные деньги будут переданы собственнику земельного надела (не арендатору или лицу, владеющего им на праве постоянного бессрочного пользования). Из выручки вычитаются суммы, потраченные на организацию торгов.

Такое нововведение законодателя о продаже участков с новым типом обременения направлено на введение в гражданский оборот участков, которые долгое время были бесхозными из-за невозможности оформить права владения на них надлежащим образом.

Судебная практика

Суды рассматривают довольно много гражданских дел, связанных с незаконными постройками. При этом большой процент доходит до Верховного суда РФ, которому приходится быть арбитром между несовершенствами законодательного регулирования и желанием граждан защитить свои права от произвола органов местного самоуправления.

На какие ошибки судов первой и апелляционной инстанций обращает ВС РФ?

  1. Неправильное исследование фактических обстоятельств дела. При вынесении решения не были учтены интересы заинтересованных лиц – наследников совладельца незаконной постройки.
  2. Суды не изучают вопрос розыска граждан/организаций, имеющих права владения на участок помимо сторон дела.
  3. Характер нарушений при возведении незаконной постройки не всегда носит существенный характер и, зачастую, снос не является окончательным вариантом разрешения спора.

Возможность органов МСУ принимать решение о дальнейшей судьбе постройки привела к тому, что в крупных городах увеличилось количество жалоб, связанных с незаконностью действий уполномоченных лиц. Несмотря на то, что данный вид дел относится к административному судопроизводству и имеет иной порядок обжалования по сравнению с гражданским судопроизводством, данная категория дел также является подвидом споров о самовольных постройках.

Диспозитивность действующего законодательства не предполагает подачи ответчиком по делу о самовольной постройке встречного иска о признании права собственности на нее. Более того, суды кассационной инстанции подчеркивают это и не допускают формальный подход со стороны судов 1 инстанции к рассмотрению дела, возвращая его на новое рассмотрение. Речь, например, может идти о том, что основанием для признания объекта незаконно построенным может являться отсутствие разрешения на строительство, но, при этом у ответчика имеется право собственности на участок. Суд первой инстанции удовлетворяет требования истца о сносе объекта, поясняя свою позицию тем, что ответчик не попытался доказать свое право на собственность здания. Но у него нет такой обязанности! Решение было отменено.

Таким образом, «освежение» нормативной базы по оформлению незаконного строительства послужило, во-первых, сокращению числа заброшенных участков, зданий и сооружений и передачу их новым владельцам посредством проведения вполне законных процедур. Второй момент – урезались полномочия органов местного самоуправления по распоряжению судьбой самовольно возведенных объектов – перечень ситуаций, предназначенных для их рассмотрения сузился.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию