Уклонение продавца от сделки

Уклонение продавца от сделки

Вопрос: что делать (какие действия предпринять) в случае, если сторона, подписавшая предварительный договор купли-продажи, уклоняется от заключения основного договора?

Ответ:

Что такое уклонение?

Предложение о заключении основного договора

Сначала, в любом случае следует направить или вручить другой стороне “предложение о заключении основного договора на условиях предварительного договора купли-продажи от …”.

Выглядеть такое предложение должно примерно так:

“__” ______ года между мной ФИО и Вами ФИО заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № … В соответствии с п. … указанного договора основной договор купли-продажи квартиры № … расположенной в доме № … площадью … должен быть заключен не позднее .

На основании изложенного, прошу Вас явиться (указать куда, например Управление Росреестра) … числа … месяца … года в .. часов … минут для заключения (подписания) договора купли-продажи жилого помещения такого-то.

Предложение о заключении основного договора следует направлять в такой форме, чтобы доказательства получения такого уведомления второй стороной, остались “на руках” у отправителя. Это, традиционно, вручение лично под роспись, либо почтовое отправление заказным письмом.

При наличии доказательств уклонения (доказательствами направления стороне письма с просьбой явиться в указанное место для заключения основного договора являются почтовая квитанция и уведомление о вручении или подпись стороны на копии предложения), сторона (например, покупатель) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор на условиях предварительного. Нормы права:

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Срок заключения основного договора по условиям предварительного договора

Стороны в предварительном договоре должны согласовать срок заключения договора основного (например, купли-продажи недвижимости).

Однако если стороны такой срок не согласовали, действует правило, предусмотренное п. 4 статьи 429 ГК РФ (о заключении договора в течении года):

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Когда утрачивается право требовать заключения основного договора?

Когда ни одна из сторон в срок, указанный в договоре не направила другой стороне письмо с предложением заключить основной договор, обязательства из предварительного договора прекращаются, т.е. ни одна из сторон более не вправе требовать заключения основного договора:

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Уклонение продавца от сделки

Злоупотребление N 1

Осуществление продавцом мнимой сделки

Согласно статье 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Практические рекомендации покупателю:

1. Во избежание рисков признания сделки мнимой необходимо провести проверку прав на недвижимое имущество, подлежащее реализации.

2. Сделка может быть признана “мнимой”, если совершена “для вида”, подобные сделки часто совершаются при осуществлении процедуры банкротства компании. В этой связи необходимо проверить, не находится ли продавец в состоянии банкротства.

3. Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним (п.86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”). В этой связи необходимо проверить, не находится ли имущество под обременением, например, не наложен ли на имущество арест.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.07.2015 N Ф04-20657/2015 по делу N А45-17382/2014

Злоупотребление N 2

Продажа имущества, которое отсутствует в натуре

Согласно п.1 ст.549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В силу п.1 ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Практические рекомендации покупателю:

1. Во избежание рисков признания сделки мнимой необходимо провести проверку прав на недвижимое имущество, подлежащее реализации.

2. Необходимо удостовериться в наличии имущества в натуре, так, здание, сооружение, квартира должны быть в надлежащем состоянии, пригодном для использования.

3. В отношении земельных участков необходимо провести проверку кадастрового учета. Земельный участок должен быть поставлен на государственный кадастровый учет.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2015 N 4-КГ15-62

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.04.2014 по делу N А32-12681/2013

Злоупотребление N 3

Наличие убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Пункт 2 статьи 461 Гражданского кодекса также предусматривает способ защиты прав покупателя в случае изъятия у него имущества третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи в виде возмещения ему продавцом понесенных убытков, если последний не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Практические рекомендации покупателю:

1. Целесообразно сделать запрос в местную администрацию для подтверждения отсутствия спора в отношении приобретаемой недвижимости, особенно, если речь идет о приобретении земельных участков.

2. В случае изъятия земельного участка целесообразно обратиться к продавцу с претензией о компенсации понесенных убытков, в случае отказа – необходимо взыскать убытки в судебном порядке. О применении иска о взыскании убытков при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности, указано в пункте 43 Постановления N 10/22, который предусматривает, что в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 Гражданского кодекса обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

Исходя из характера нарушенных прав истцов – покупателей земельного участка, а также установленных по делу обстоятельств о наличии права на имущество у другого лица, отсутствии правовой возможности зарегистрировать переход права собственности на него в установленном законом порядке, иск о взыскании убытков, предусмотренный специальными нормами главы 30 Гражданского кодекса (пунктом 2 статьи 461 Гражданского кодекса), соответствует цели их восстановления посредством возврата уплаченной ответчику денежной суммы.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 17.03.2015 N 306-ЭС14-929 по делу N А55-11662/2013

Апелляционное определение Самарского областного суда от 20.01.2015 по делу N 33-432/2015

Злоупотребление N 4

Получение продавцом необоснованного обогащения при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества

Продавец имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного объекта (пункт 3 статьи 450 и пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом покупатель имеет право потребовать возврата денежных средств, уплаченных при осуществлении сделки купли-продажи недвижимого имущества. Кроме того, в ряде случаев продавец должен вернуть сумму необоснованного обогащения (статья 1102 ГК РФ).

Практические рекомендации покупателю:

1. В договоре купли-продажи недвижимого имущества необходимо предусмотреть порядок расторжения договора, а также порядок возврата сумм, уплаченных продавцу, как сумм авансовых платежей, так и сумм, служащих конечным расчетом между сторонами.

2. При расторжении договора по вине продавца необходимо установить порядок компенсации убытков, а также возврата суммы необоснованного обогащения. Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (п.1 ст.1104 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2013 N Ф09-8976/13 по делу N А76-25160/2012, Определение ВАС РФ от 22.01.2014 N ВАС-18789/13 по делу N А76-25160/2012

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013 N 18АП-4849/2013 по делу N А76-25160/2012

Злоупотребление N 5

Оспаривание продавцом сделки купли-продажи недвижимости, как не соответствующей требованиям законодательства

После осуществления сделки продавец может попытаться оспорить саму сделку как не соответствующую требованиям законодательства по причине отсутствия существенных условий в договоре купли-продажи или несоответствии закону, например, Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

Практические рекомендации покупателю:

1. В договоре необходимо проверить наличие существенных условий, которые свидетельствуют о том, что договор является заключённым.

По правилам ст.550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ст.551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с положениями ст.555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

2. При наличии особых требований законодательства, покупатель также должен проверить соблюдение данных требований.

В частности, на основании статьи 3 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” преимущественное право на приобретение объекта недвижимости арендатором возникает:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества,

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества,

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации” перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судебная практика:

Апелляционное определение Омского областного суда от 09.04.2014 по делу N 33-1935/2014

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.07.2015 N Ф03-646/2015 по делу N А51-16601/2014

Злоупотребление N 6

Продавец до окончания срока уплаты покупателем цены имущества подписал договор купли-продажи спорного имущества с третьим лицом

Одновременное подписание продавцом договора с третьим лицом является существенным нарушением прав покупателя. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Практические рекомендации покупателю:

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Как его заключить и можно ли расторгнуть

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Есть два общих требования к предварительным договорам:

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.
Читайте также:  Недействительный брак по причине двоеженства

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи .

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи . Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630 , общей площадью 38,5 м 2 ». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

Читайте также:  Исковые требования в решение вопроса об усыновлении

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Уклонение от государственной регистрации перехода права собственности

Коллеги, добрый день!

Ситуация такая: заключен нотариальный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям договора деньги оплачиваем после регистрации перехода права собственности на покупателя, акт приемки также-после регистрации перехода права.

Наш продавец уклоняется от регистрации, недавно ему была направлена претензия с требованием явится по адресу, конечно он не явился. Повторная претензия также направлена ввиде телеграммы, продавец не явился.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами. При этом сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.

1. Могут быть проблемы, что нами квартира еще не оплачена и не принята по акту приемки (по условиям договора оплата и приемка квартиры после регистрации договора)?

Согласно ПП «….Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества», а нами оно не принято?.

Понятно, что в иске укажу «…..и передать квартиру по акту пп Покупателю».

2. Какие требования предъявить Продавцу?

Меня смущает вот что, как должны быть сформулированы требования к Продавцу….

1). Произвести государственную регистрацию перехода собственности права

2). Подать документы для осуществления гос регистрации перехода права собственности.

3). Обязать ответчика совершить государственную регистрацию Договора между истцом и ответчиком

4). Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности….

Первый и третий вариант смущает тут, что регистрацию только росреестр осуществляет).

Я к последнему склоняюсь больше!

Буду рада любому мнению и критике.

  • 6908
  • рейтинг 3

Корпоративное право: реформа ГК РФ и судебная практика

Эффективная договорная работа. Дневной семинар

Introduction to English Legal System

Комментарии (48)

Я не вижу проблем с иском из п. 3 ст. 551, если договором закреплено, что все потом.

С чего тут вообще только убытки, ума не приложу. Было бы интересно услышать аргументацию коллеги

« С чего тут вообще только убытки, ума не приложу. Было бы интересно услышать аргументацию коллеги »

« Так как понуждение к исполнению обязанности выдать кредит в натуре не допускается, надлежащим способом защиты прав заемщика в случае нарушения кредитной организацией обязательства выдать кредит является обращение в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных нарушением кредитного договора »

п. 11 ИП ВАС РФ от 13.09.2011 № 147

Игорь Ястржембский и отмечает: “Это не значит, что обязательство предоставить товар в кредит может быть принудительно исполнено в натуре”.
Да и сама по себе ст. 328 ГК РФ.

Cтанислав, в том и дело, что автор ничего не сообщил о том, было ли покупателем представлено заявление в орган государственной регистрации прав на недвижимость заявление о государственной регистрации перехода права собственности на основании:

1) специальной нормы подпункта 5) пункта 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в редакции от 29.07.2017 г.) “О государственной регистрации недвижимости”;

2) общей нормы второго предложения абзаца второго пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ,

согласно которым, если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр о государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учёта может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса!

По п. 3 ст. 8.1 ГК “. если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса” покупатель может без участия продавца лично или через нотариуса сдать документы в рег. орган. Во всяком случае в нашем регионе переход права по нотариальным сделкам проходит без участия продавца.

« По п. 3 ст. 8.1 ГК “. если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса” покупатель может без участия продавца лично или через нотариуса сдать документы в рег. орган. »

Есть же прямой ответ, в том же п. 61 ПП 10/22, только ниже:

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

« Могут быть проблемы, что нами квартира еще не оплачена »

« как должны быть сформулированы требования к Продавцу »

« Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности »

В части формулирования в просительной части искового заявления требования “о регистрации перехода права собственности” мне такой вариант импонирует. Суд же, удовлетворяя такое требование, укажет в резолютивной части решения суда “произвести государственную регистрацию . ” или, к примеру, “зарегистрировать . “.

Как правило, на практике подобные иски часто дополняются еще одним паратребованием: “указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации . “. Суд же благосклонно указывает: “настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации . “.
Без этих сакральностей у Росреестра появляется дополнительная возможность усложнить Вам процедуру государственной регистрации.
Однако, на мой взгляд, решение суда по соответствующим спорам “является основанием” все-таки объективно, а не в силу наличия вышеуказанного сакрального текста в резолютивной части.

Применительно к государственной регистрации договора вполне разумно следующее: “Решение о государственной регистрации договора принимается судом в отношении той его стороны, которая уклоняется от его регистрации (в данном случае это кооператив). Именно поэтому уклоняющаяся сторона (а не регистрирующий орган) является ответчиком по делу. Более того, решение суда о регистрации сделки само по себе не порождает обязанности у управления осуществить государственную регистрацию. В случае уклонения стороны сделки государственная регистрация проводится по решению суда, которое заменяет заявление (иные необходимые документы), не представленные на регистрацию другой (уклоняющейся) стороной по договору. После принятия судом решения о государственной регистрации другая сторона сделки (права которой были нарушены уклонением) обращается в регистрирующий орган в установленном законом порядке (с предоставлением необходимых для регистрации документов). При этом вместо документов, которые должна была представить уклоняющаяся сторона, заинтересованной в регистрации сделки стороной представляется соответствующее решение суда. Регистрирующий орган на основании представленных документов (в том числе указанного решения) осуществляет государственную регистрацию договора в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”” (постановление ФАС СКО от 28.05.2010 по делу № А53-13096/2009).
Разумны данные доводы и для государственной регистрации перехода права.

Смежный вопрос (оспаривание зарегистрированного права) отражен в п. 52 10/22: “Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП”.

Популярные группы

Покупатель отказывается от сделки: как быть?

Момент внесения предоплаты за квартиру большинство покупателей и продавцов склонны считать победной точкой в тревожном и многотрудном процессе, именуемом «сделкой с недвижимостью».

Закончились многочисленные, ни к чему не приводящие показы, когда тебя срывают с работы в самое неподходящее время и толпа посторонних топчется по твоей квартире, заглядывает в самые пыльные углы, задает дурацкие вопросы и удаляется, не сказав ни слова.

Закончились изнурительные прозвоны объявлений, на поверку оказывающиеся «пустышкой». Закончились путешествия «три дня на оленях» от метро к дому, который заявлен как находящийся от оного в непосредственной близости. Закончились просмотры, не оставляющие после себя ничего, кроме разочарования и досады обманутых ожиданий. Теперь можно переключиться на более приятные мысли о скором получении заветной суммы или о выборе обоев для нового жилья.

Впрочем, профессионалы знают, что внесение предоплаты – лишь начало сложного процесса проверки документов, согласований текста договора и условий передачи денег и многих других невидимых клиентскому глазу «мелочей».

И это в лучшем случае. Потому что в худшем этим «началом» все и заканчивается: однажды раздается телефонный звонок, и продавец (агент продавца) или покупатель (агент покупателя) сообщает, что сделка не состоится…

Кто-то теряет, то-то находит…

По свидетельству профессиональных игроков рынка, ситуации, когда продавец или покупатель уже после внесения предоплаты отказываются от сделки, не так уж редки. Причем это происходит как при обычных, так и при ипотечных сделках на вторичном рынке. Должен ли продавец возвращать покупателю предоплату – этот момент регулируется договором. И при обычной сделке купли-продажи, и при ипотечной условия возврата аванса примерно одинаковые. Как правило, существует два варианта. Первый – задаток. Однако на практике чаще всего речь идет об авансе.

Если покупатель просто «передумал», то аванс остается у продавца. Хотя может случиться и по-другому. «Как правило, основанием для возврата денег служит тот или иной нюанс, который выявляется при проверке юридической чистоты квартиры, – разъясняет генеральный директор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников. – Например, выясняется, что при приватизации квартиры до 1994 года в число собственников не были включены прописанные там несовершеннолетние».

Кстати, в случае ипотеки, помимо «передумал», может случиться еще и отказ банка в одобрении покупателя как потенциального заемщика. «Именно поэтому мы всегда рекомендуем получать одобрение банка до внесения аванса, – говорит Дмитрий Овсянников. – Конечно, это не гарантирует защиту от отказа кредитной организации финансировать данную сделку. Но, скорее всего, отказ, если он последует, будет связан уже с «юридическими недостатками» самой квартиры, и в большинстве случаев аванс покупателю будет возвращен».

Читайте также:  Спор по земельному участку

В итоге санкции, подлежащие включению в договор на случай отказа покупателя, сводятся к тому, что покупатель теряет предоплату. А вот продавец, казалось бы не теряет ничего. Ну, возможно, вернет предоплату. Ну, «облом», обидно. Ну, придется снова заниматься неприятными показами… Однако не все так просто. Даже если тот самый аванс возврату не подлежит, собственнику, у которого накануне сделки отказались купить квартиру, вряд ли станет легче. Ведь сумма аванса в 20-30 и даже 100 тыс. руб. не идет ни в какое сравнение с той суммой, которую рассчитывал получить продавец.

Во-первых, эта сумма может быть нужна «к определенному сроку». Во-вторых, если цены падают, то найти следующего покупателя, готового купить за такую же сумму, вряд ли получится. В-третьих, если речь идет об альтернативной сделке, «рассыпается» все цепочка.

«Продавец квартиры в подобной ситуации может как выиграть, так и проиграть, – комментирует Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». – Выиграть, в случае если он не успел внести аванс за свою альтернативу. Если же это внесение уже состоялось, выигрыш не так очевиден. Особенно если с него взяли больше денег, чем дали ему. Кстати, подобные превышения переданных сумм над принятыми в рамках риелторской практики считаются грубым технологическим нарушением. Но – увы – не все риелторы достаточно профессиональны, а клиент об этом просто не знает…»

Если исключить случайные отказы покупателей от приобретения квартир из серии «передумал», то причины отказов специалисты делят на несколько категорий. Так, Олег Самойлов выделяет три группы:

— отказы в связи с выявлением правовых дефектов квартиры;

— отказы в связи с недостижением договоренности о порядке проведения сделки;

— отказы в связи с появлением более привлекательного объекта.

При этом основную вину за происходящее эксперт возлагает на профессионалов. «На мой взгляд, в основе значительного числа отказов лежит отнюдь не своеволие покупателей, а недоработки риелторов. Не могу, конечно, сказать, что абсолютно все покупатели – ангелы, однако моя точка зрения по этому поводу проста: если покупатель, уже внесший аванс за выбранную квартиру, в дальнейшем отказывается от ее приобретения, в первую очередь причину следует искать в деятельности того, кто отвечает за сделку. То есть риелтора».

Например, «отказ в связи с недостижением договоренности о порядке проведения сделки». Работа риелтора, которую он выполняет в интересах своего клиента, должна заключаться и в том, чтобы четко оговорить как основания возврата внесенных денежных средств, так и процедуру предстоящей сделки. Причем сделать это необходимо с повышенным вниманием к мелочам, включая такие очевидные, вроде бы, моменты, как «кто оплачивает доверенности на регистрацию», «у кого хранятся ключи от банковских ячеек» и т. п. Если же этого не сделано, возможные неприятности могут обернуться не только нервными издержками, но и развалом сделки. И виноват в подобной ситуации в случае ее возникновения не кто иной, как риелтор.

Да и появление более привлекательного объекта опять-таки может быть связано с тем, что тот объект, на покупку которого клиент, скрепя сердце, дал согласие, риелтор ему навязал.

Дмитрий Овсянников к распространенным причинам отказов добавляет и форс-мажорные обстоятельства. Например, человек виноват в автомобильной аварии и теперь должен выплатить крупную сумму пострадавшему водителю. В результате собранных денег на квартиру просто не хватает. «Есть и еще одна, довольно специфическая, характерная для прошлого «кризисного» года причина, – добавляет Овсянников. – Нередко при покупке жилья по ипотеке вдруг в последний момент выяснялось, что банк не готов финансировать сделку. Причины назывались самые разные, но реальной причиной были сложности у самого банка».

Ну а что касается отказов из-за юридических «дефектов» объекта, то тут уж ответственность лежит на стороне продавца или его представителей.

Если покупатель изменил свое решение, не смущаясь потерей предоплаты, это его право. И право это необходимо уважать. Другое дело, что

отказ по большей части происходит не из-за «ветрености» покупателя.

А потому риелторы стараются прежде всего выяснить причины и попытаться устранить оказавшиеся на пути к сделке преграды. При этом могут быть использованы различные способы «восстановления» сделки. Например, если у покупателя возникли финансовые затруднения, можно предложить ему привлечь кредитные средства. В случае, когда квартира на соседней улице оказалась лучше и дешевле, можно сделать скидку или добавить «бонус». Ну а сложности с банком лучше предотвратить, заранее подав документы параллельно в несколько кредитных организаций.

«Конечно, многое здесь зависит и от позиции продавца, – добавляет Дмитрий Овсянников. – Однако, если речь идет о сложной многоступенчатой сделке или о продаже квартиры на фоне снижения цен на жилье, то продавец, скорее всего, пойдет навстречу».

Что делать, если покупатель отказывается от сделки?

Момент внесения предоплаты за квартиру большинство покупателей и продавцов склонны считать победной точкой в тревожном и многотрудном процессе, именуемом «сделкой с недвижимостью». Но иногда предоплату возвращают, а от сделки отказываются. Рассказываем что делать в таких случаях.

Закончились многочисленные, ни к чему не приводящие показы, когда тебя срывают с работы в самое неподходящее время и толпа посторонних топчется по твоей квартире, заглядывает в самые пыльные углы, задает дурацкие вопросы и удаляется, не сказав ни слова.

Закончились изнурительные прозвоны объявлений, на поверку оказывающиеся «пустышкой». Закончились путешествия «три дня на оленях» от метро к дому, который заявлен как находящийся от оного в непосредственной близости. Закончились просмотры, не оставляющие после себя ничего, кроме разочарования и досады обманутых ожиданий. Теперь можно переключиться на более приятные мысли о скором получении заветной суммы или о выборе обоев для нового жилья.

Впрочем, профессионалы знают, что внесение предоплаты – лишь начало сложного процесса проверки документов, согласований текста договора и условий передачи денег и многих других невидимых клиентскому глазу «мелочей».

И это в лучшем случае. Потому что в худшем этим «началом» все и заканчивается: однажды раздается телефонный звонок, и продавец (агент продавца) или покупатель (агент покупателя) сообщает, что сделка не состоится…

Кто-то теряет, то-то находит…

По свидетельству профессиональных игроков рынка, ситуации, когда продавец или покупатель уже после внесения предоплаты отказываются от сделки, не так уж редки. Причем это происходит как при обычных, так и при ипотечных сделках на вторичном рынке. Должен ли продавец возвращать покупателю предоплату – этот момент регулируется договором. И при обычной сделке купли-продажи, и при ипотечной условия возврата аванса примерно одинаковые. Поэтому внимательно читайте условия предварительного договора купли-продажи, особое внимание обращая на моменты возврата аванса.

Если покупатель просто «передумал», то аванс остается у продавца. Хотя может случиться и по-другому. Как правило, основанием для возврата денег служит тот или иной нюанс, который выявляется при проверке юридической чистоты квартиры. Например, выясняется, что при приватизации квартиры до 1994 года в число собственников не были включены прописанные там несовершеннолетние. Такое обстоятельство может быть в будущем предметом спора о правах на квартиру и будущий покупатель решает отказаться от сделки.

Кстати, в случае ипотеки, помимо «передумал», может случиться еще и отказ банка в одобрении покупателя как потенциального заемщика. Именно поэтому рекомендуется получать одобрение банка до внесения аванса. Конечно, это не гарантирует защиту от отказа кредитной организации финансировать данную сделку. Но, скорее всего, отказ, если он последует, будет связан уже с «юридическими недостатками» самой квартиры, и в большинстве случаев аванс покупателю будет возвращен.

В итоге санкции, подлежащие включению в договор на случай отказа покупателя, сводятся к тому, что покупатель теряет предоплату. А вот продавец, казалось бы не теряет ничего. Ну, возможно, вернет предоплату. Ну, «облом», обидно. Ну, придется снова заниматься неприятными показами… Однако не все так просто. Даже если тот самый аванс возврату не подлежит, собственнику, у которого накануне сделки отказались купить квартиру, вряд ли станет легче. Ведь сумма аванса в 20-30 и даже 100 тыс. руб. не идет ни в какое сравнение с той суммой, которую рассчитывал получить продавец.

Во-первых, эта сумма может быть нужна «к определенному сроку». Во-вторых, если цены падают, то найти следующего покупателя, готового купить за такую же сумму, вряд ли получится. В-третьих, если речь идет об альтернативной сделке, «рассыпается» все цепочка.

Продавец квартиры в подобной ситуации может как выиграть, так и проиграть. Выиграть, в случае если он не успел внести аванс за свою альтернативу. Если же это внесение уже состоялось, выигрыш не так очевиден. Особенно если с него взяли больше денег, чем дали ему. Кстати, подобные превышения переданных сумм над принятыми в рамках риелторской практики считаются грубым технологическим нарушением. Но – увы – не все риелторы достаточно профессиональны, а клиент об этом просто не знает.

Кто виноват?

Если исключить случайные отказы покупателей от приобретения квартир из серии «передумал», то причины отказов специалисты делят на несколько категорий:

  • отказы в связи с выявлением правовых дефектов квартиры;
  • отказы в связи с недостижением договоренности о порядке проведения сделки;
  • отказы в связи с появлением более привлекательного объекта.

При этом основная вина в возврате аванса лежит на риэлторе, который сопровождает сделку. Если покупатель, уже внесший аванс за выбранную квартиру, в дальнейшем отказывается от ее приобретения, в первую очередь причину следует искать в деятельности того, кто отвечает за сделку. То есть риелтора.

Например, «отказ в связи с недостижением договоренности о порядке проведения сделки». Работа риелтора, которую он выполняет в интересах своего клиента, должна заключаться и в том, чтобы четко оговорить как основания возврата внесенных денежных средств, так и процедуру предстоящей сделки. Причем сделать это необходимо с повышенным вниманием к мелочам, включая такие очевидные, вроде бы, моменты, как «кто оплачивает доверенности на регистрацию», «у кого хранятся ключи от банковских ячеек» и т. п. Если же этого не сделано, возможные неприятности могут обернуться не только нервными издержками, но и развалом сделки. И виноват в подобной ситуации в случае ее возникновения не кто иной, как риелтор.

Да и появление более привлекательного объекта опять-таки может быть связано с тем, что тот объект, на покупку которого клиент, скрепя сердце, дал согласие, риелтор ему навязал. Что касается отказов из-за юридических «дефектов» объекта, то тут уж ответственность лежит на стороне продавца или его представителей.

К распространенным причинам отказов можно добавить и форс-мажорные обстоятельства. Например, человек попал в серьезную автомобильную аварию, и вопрос покупки/продажи квартиры отошли на второй план.

Что делать?

Если покупатель изменил свое решение, не смущаясь потерей предоплаты, это его право. И право это необходимо уважать. Другое дело, что отказ по большей части происходит не из-за «ветрености» покупателя.

А потому риелторы стараются прежде всего выяснить причины и попытаться устранить оказавшиеся на пути к сделке преграды. При этом могут быть использованы различные способы «восстановления» сделки. Например, если у покупателя возникли финансовые затруднения, можно предложить ему привлечь кредитные средства. В случае, когда квартира на соседней улице оказалась лучше и дешевле, можно сделать скидку или добавить «бонус». Ну а сложности с банком лучше предотвратить, заранее подав документы параллельно в несколько кредитных организаций.

Конечно, многое здесь зависит и от позиции продавца. Однако, если речь идет о сложной многоступенчатой сделке или о продаже квартиры на фоне снижения цен на жилье, то продавец, скорее всего, пойдет навстречу.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию