Акт возврата квартиры по договору найма

Оформление акта приема-передачи помещения при расторжении договора аренды или найма, образец документа

Заключение договора о найме квартиры содержит много нюансов и условий. При дальнейшей аренде могут не понравиться некоторые условия. Тогда потребуется провести расторжение соглашения об аренде, а также произвести возврат арендуемого жилого помещения.

Так же как и заключение, акт расторжения требует законодательно правильного оформления и проведения соответствующей процедуры. Общие сведения о факте и порядке расторжения рассмотрены в главе 29 Гражданского Кодекса.

Что это за бумага и зачем нужна при аннулировании соглашения найма квартиры?

Акт возврата жилого помещения по договору аренды представляет собой документ, который был оформлен двумя сторонами в связи с расторжением соглашения на сдачу и аренду помещения и прекращения пользования им.

Акт предназначен для фиксирования факта прекращения аренды, а также может отражать следствие возврата не только помещения в первоначальном виде, но и денежных средств в виде задатка. В акте обязательно указывается в каком виде было передано и принято жилое помещения, соответствует ли оно первоначальному виду, на месте и в какой форме оставили мебель и технику (при условии, что это было отражено в акте о сдаче в наем, была произведена опись имущества при сдаче квартиры (образец)).

Основаниями, по которым может быть расторгнут акт аренды, являются следующие факторы:

Обоюдное соглашение сторон.
Односторонний отказ в исполнении какого-либо требования условий аренды, так как он не устраивает одну из сторон, также допущено на законодательном уровне.
По решению суда – если было замечено нарушения в указанных условиях одной из сторон, если было требование, основанное на статье ГК либо другими законами или договором.

Факторы согласованы по статье 450 ГК РФ.

Оформление соглашения о расторжении договора аренды (в одностороннем порядке) и возврата квартиры производиться в письменной форме или используется установленный бланк, который можно найти в интернете. Также можно воспользоваться услугами юриста.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ документ о расторжении договора совершается в той же форме, что и о найме помещения. Акт возврата и расторжения является приложением к документу о найме жилого помещения (квартиры) и составляется в следующем порядке:

Название документа “Акт о расторжении договора аренды и возврата квартиры”.
Следом указывается населенный пункт или город сделки, дата заключения.
Инициалы наймодателя, инициалы нанимателя.
В содержании указывается, что сторонами было оформлено расторжение договора и в соответствии с ним был произведен возврат квартиры по условиям соглашения.
Сторонами был произведен расчет выплат и сверка платежей. Указать, что претензий по этому поводу не осталось.
Взаимные обязательства сторон – выполнены и считаются прекращенными с момента подписания акта приема-передачи жилого помещения.
Указать дату вступления соглашения в силу и юридическую значимость документа.

Документ делается в двух экземплярах и передается в руки обеих сторон. Если стороны не могут достигнуть мирного разрешения, то им поможет судебное разбирательство (согласно статье 452 пункта второго ГК РФ).

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Как составить документ о возврате жилого помещения?

К соглашению прикладывается акт приема-передачи жилого помещения и его приема арендодателем. В акте следует обязательно обозначить такие пункты:

наименование документа;
время оформления, место выполнения подписания;
сведения обо всех сроках;
техническое описание помещения (например, сколько метров квадратных, из какого материала выполнены стены здания, какой этажности);
состояние коммуникационных сетей;
особые отметки, которые отображают (если есть в наличии) претензии каждой из сторон;
подписывается лицами, представляющими интересы арендатора/арендодателя.

Скачать бланк акта приема-передачи помещения при расторжении договора найма

Читайте также: Рекомендации, как составить акт приема-передачи квартиры при аренде

На что обратить внимание при оформлении?

Как было в первоначальном соглашении, так и во втором документе идентично прописываются инициалы сторон.
При оформлении стоит обратить внимание кто является арендатором и арендодателем. Если они по статусу физические лица, то достаточно указать их инициалы.Для справки – необязательно расписывать паспортные данные или адреса регистрации, должности и места работы.
Если по статусу имеется юридическое лицо, то в обязательном порядке расписывается правовое состояние организации, предприятия (например, ОАО, ЗАО, ИП). Указывается адрес расположения и инициалы директора или лица, выступающего как наймодатель.
Если договора были оформлены в простом письменном виде, то акт расторжения и возврата также пишется от руки. При регистрации документа об аренде потребуется и регистрации документов о расторжении. Предоставляется в двух экземплярах.
Особое внимание стоит уделить причинам и фактам расторгнутого соглашения, определить сторонами отсутствие претензий.
Если были получены деньги, например. задаток, то следует вернуть его и описать этот факт в документе.

Как, где и сколько времени хранить?

Документы хранятся вместе с актами об аренде. Период хранения устанавливается законодательством РФ или рассчитан на время, которое прописано во внутренних нормативных бумагах (для организаций). Если актуальность акта исчерпана, то его можно уничтожить.

Заключение

Для того чтобы расторгнуть аренду и вернуть квартиру не требуется много процедур. Однако при некоторых обстоятельствах могут возникнуть проблемы. Это связано с тем, что по договоренности была предоставлена временная регистрация жильцов в квартире, нежелание покинуть помещение, порча или воровство имущества. Так что, прежде всего, оценивается список условий аренды и способы их расторжения, чтобы не остаться без оплаты или быть наказанным хитрым жильцом.

Акт возврата жилого помещения (квартиры) к договору аренды

По мере того, как заканчивается срок аренды жилья нанимателю стоит всерьез задуматься о том, как он будет возвращать собственнику арендуемую жилплощадь. Если при заселении был использован договор найма (краткосрочный или долгосрочный) в симбиозе с актом приема передачи, то при выселении обязательно составляют акт возврата при аренде квартиры или иного жилого помещения.

На этой странице вы сможете скачать бланк, а также ознакомиться с практическими советами по его заполнению, отталкиваясь от приведенного ниже наглядного образца.

Скачать акт

Возврат квартиры по акту будет служить для нанимателя своеобразной гарантией от мошеннических действий со стороны наймодателя. Ведь никто не сможет ему помешать через несколько дней после выселения потребовать оплату за последний месяц проживания, заявить о краже или порче имущества.

Обвиняемой стороной в данных случаях, естественно, будет арендатор. При отсутствии каких-либо документов о передаче объекта аренды и отсутствии претензий у арендодателя, ему будет проблематично доказать свою невиновность.

Чтобы не попасть в такую ситуацию необходимо постоянно повышать юридическую грамотность и оформлять операции, предусматривающие материальную ответственность, документально.

Акт возврата не требует нотариального заверения и может быть составлен в простом письменном виде.

Строго утвержденной формы данного бланка не существует и он может быть составлен с использованием произвольных формулировок. Однако, чтобы он попадал под требования гражданского кодекса есть ряд требований, которые должны быть соблюдены при его заполнении. Кроме того, в нем должна прослеживаться четкая взаимосвязь между основным договором и актом передачи от арендодателю к арендатору.

Читайте также:

Что не может быть коммерческой тайной

Образец акта возврата квартиры при аренде

Чтобы грамотно заполнить настоящую форму понадобятся исходные документы, на основании которых квартира сдавалась в аренду, а также паспорта наймодателя и нанимателя.

В шапке необходимо сделать ссылку на действующий договор найма жилого помещения, указав дату его заключения. Ниже пишем город и дату, на которую составляется настоящий акт, а также ФИО наймодателя и нанимателя. Как видно из представленной выше фотографии первый пункт документально подтверждает факт возврата ключей и имущества, находящегося в квартире его законному собственнику. Все что нужно здесь сделать — это указать адрес по которому производилась аренда и сослаться на акт приемки-передачи, который был составлен при заселении.
Второй пункт гласит о том, что наймодатель принимает имущество (движимое и недвижимое) без каких-либо недостатков и повреждений, в том состоянии, в котором оно было передано нанимателю.
Наниматель, в свою очередь, гарантирует своему арендодателю отсутствие неоплаченных счетов и долгов по коммунальным платежам, а также факт пересдачи квартиры в субаренду другим жильцам.
Если хозяин жилья брал залог у квартиросъемщика, в последнем пункте он должен зафиксировать его возврат. При наличии неоплаченных квитанций или повреждений имущественного характера наймодатель вычитает из суммы залога деньги для устранения неисправностей или для погашения существующих долгов.

В образце акта возврата указывается сумма с комментарием, а ниже сумма, которую собственник возвращает арендатору квартиры. Ниже заполняются реквизиты сторон. Для этого потребуются их паспортные данные. После окончательного расчета и убедившись в отсутствии претензий по возвращенному жилью, необходимо поставить подписи. После их проставления сделка может считаться завершенной, а дальнейшие претензии и упреки со стороны наймодателя будут беспочвенны, так как теперь закон встал на сторону арендатора.

Акт возврата помещения по договору аренды

Формирование акта возврата помещения по договору аренды происходит обычно в случаях, когда договор аренды по каким-либо причинам расторгается. Акт не является самостоятельным документом, а служит приложением к основному договору, становясь его неотъемлемой частью.

Внимание! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.

Бланк и образец
Онлайн просмотр
Бесплатная загрузка
Безопасно

Образец и бланк документа актуален для 2022 и 2022 годов.

Зачем нужен акт

Возврат помещения по договору аренды помещения, будь то целое здание или небольшой офис, жилой или нежилой объект, требует соблюдения определенной процедуры.

Обязательным ее этапом является проверка арендуемых площадей на предмет:

внешнего вида;
состояния оконных и дверных конструкций, пола, потолка;
состояния систем коммуникаций, в том числе электроснабжения, отопления и т.д.

Особенно это актуально, когда помещение находилось в аренде длительный срок – за прошедшее время какие-либо изменения практически неизбежны.

Все параметры осмотра обязательно должны быть зафиксированы в специальном документе – акте возврата помещения.

Правильно составленный и заверенный документ позволяет в дальнейшем избежать возможных проблем, связанных с разногласиями сторон по договору аренды, особенно если дело дойдет до судебной инстанции. Именно поэтому к формированию акта следует относиться максимально внимательно, прописывая все детали осмотра помещения и, если обнаруживаются какие-то недостатки, фиксируя их детально и со всей тщательностью.

Кто составляет акт

Непосредственная задача по формированию акта обычно возлагается на работника предприятия, которое является арендодателем. Это может быть юрисконсульт организации, или сотрудник/руководителя того структурного подразделения, в ведении которого находятся договоры аренды и их исполнение. Главное, чтобы этот человек имел представление о том, как составлять подобного рода бумаги и был знаком с законодательством РФ.
Акт должен быть подписан либо руководителем компании– арендодателя, либо лицом, действующим от его имени.

Особенности составления документа

Акт возврата помещения по договору аренды, также как и сам договор, обязательно должен быть подписан двумя сторонами.

Заполняться он должен до того, как договор прекратит свое действие.

Информацию, касающуюся непосредственно помещения, можно оформлять как в текстовом виде, так и в форме таблицы (второй вариант наиболее целесообразен, когда помещение состоит из нескольких отдельных комнат).

Описание помещения может носить как краткий, общий характер, так и быть детализированным, максимально подробным (второй вариант, с точки зрения юриспруденции, конечно, предпочтительнее).

Тонкости составления акта, образец

Унифицированная, единая форма акта возврата помещения по договору аренды отсутствует, так что представители организаций и предприятий могут писать ее в свободном виде или, если в компании есть разработанный и утвержденный шаблон документа – по его образцу. Главное, что требуется соблюсти — чтобы документ по своему составу отвечал некоторым стандартам делопроизводства, а по содержанию включал в себя ряд определенный сведений.
По структуре акт условно можно разделить на три части: «шапка», основной раздел и заключение, т.е. подписи.

В «шапку» вписывается наименование документа, с указанием ссылки на договор, к которому он составляется, а также дата и номер формирования акта.
В основную часть вносятся:

названия организаций, между которыми делается акт;
их реквизиты (все эти данные должны соответствовать учредительным документам фирм);
должности, фамилии-имена-отчества руководителей или их законных представителей;
причина составления акта (в данном случае это расторжение договора аренды)
адрес, по которому находится помещение
описать состояние, в котором имущество возвращается арендодателю (в том числе состояние различных коммуникаций)
удостоверить факт отсутствия претензий. Если же претензии к арендатору есть, их следует описать максимально подробно (в дальнейшем на основании акта можно потребовать возмещения нанесенного материального ущерба).

В завершение акт должен быть подписан обеими сторонами, при этом важно, чтобы подписи были только оригинальными, использование факсимильных автографов, т.е. отпечатанных при помощи различного рода клише, недопустимо.

Заверять акт с помощью печати или штампа нужно только тогда, когда применение штемпельных изделий закреплено в локальных нормативно-правовых бумагах предприятия (это в равной степени относиться к юридическим лицам и ИП).

На что обратить внимание при оформлении бланка

Оформлять бланк акта по возврату помещения можно на обыкновенном листе любого удобного формата (как правило, используется форматы А4 или А5) или на фирменном бланке предприятия-арендодателя. Заполнять его допускается как от руки, так и в печатном виде.

Формируется акт в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон, которые должны быть идентичны по содержанию и равнозначны по праву.

После составления и визирования, информация об акте должна вноситься в специальный журнал учета документации.

Как, где и сколько времени хранить документ

Документ следует держать вместе с договором аренды, к которому он прилагается, в отдельной папке.

Хранить заполненный бланк необходимо период, установленный законодательством РФ или на протяжении времени, прописанного во внутренних нормативных бумагах организации (не забывая о том, что исковые претензии могут быть поданы в течение трех лет после того, как договор аренды прекратит свое действие).

Акт возврата помещения по договору аренды 2022

Акт возврата помещения по договору аренды является способом задокументировать факт окончания арендных отношений между съемщиком и собственником объекта недвижимости. Данный документ включает в себя не только подписи сторон, но и информацию о том, устраивает ли арендодателя состояние помещения, в котором оно было ему возвращено.

Мне нравится 1

Не нравится

Как составить акт, образец

Унифицированная, единая форма акта возврата помещения по договору аренды отсутствует, так что представители организаций и предприятий могут писать ее в свободном виде или, если в компании есть разработанный и утвержденный шаблон документа – по его образцу.

Главное, что требуется соблюсти — чтобы документ по своему составу отвечал некоторым стандартам делопроизводства, а по содержанию включал в себя ряд определенный сведений. По структуре акт условно можно разделить на три части: «шапка», основной раздел и заключение, т.е. подписи.

В «шапку» вписывается наименование документа, с указанием ссылки на договор, к которому он составляется, а также дата и номер формирования акта.

В основную часть вносятся:

названия организаций, между которыми делается акт;
их реквизиты (все эти данные должны соответствовать учредительным документам фирм);
должности, фамилии-имена-отчества руководителей или их законных представителей;
причина составления акта (в данном случае это расторжение договора аренды)
адрес, по которому находится помещение
описать состояние, в котором имущество возвращается арендодателю (в том числе состояние различных коммуникаций)
удостоверить факт отсутствия претензий. Если же претензии к арендатору есть, их следует описать максимально подробно (в дальнейшем на основании акта можно потребовать возмещения нанесенного материального ущерба).

В завершение акт должен быть подписан обеими сторонами, при этом важно, чтобы подписи были только оригинальными, использование факсимильных автографов, т.е. отпечатанных при помощи различного рода клише, недопустимо.

Особенности составления документа

Что касается способа, который используется для внесения сведений, то ответственный может выбирать наиболее удобный. Практика показывает, рукописные документы уже давно уходят в прошлое. Современные организации заполняют такие бумаги при помощи компьютерной техники.

При возврате нежилого помещения

Как сказано выше, при заполнении нет необходимости соблюдать какие-то строгие правила. Но все-таки имеются определенные рекомендации, придерживаясь которых документ будет оформлен в соответствии с законом. К таким рекомендациям относятся:

все сведения о техническом состоянии объекта должны быть четко прописаны. Это позволяет сопоставить состояние недвижимости с первоначальным видом;
если в помещении было оборудование и другое имущество, которое также переходило во временное пользование. Определяется, не ухудшилось ли состояние этих предметов за период аренды;
владелец помещения, сопоставив все сведения, может предъявить арендатору претензии, если он считает, что какое-то имущество было повреждено или испорчено. Естественно, для этого нужно привести основания, которые должны иметь четкие определения.

При отсутствии претензий, как с одной стороны, так и с другой, документ подписывается. В этом случае он является официальным подтверждением того, что стороны выполнили обязательства, которые ранее были прописаны в договоре аренды. Если у собственника имеются претензии, он может потребовать арендатора возместить причиненный ущерб. В случае отказа арендодатель имеет право обратиться в суд.

Читайте также:

Временная регистрация через почту

При возврате жилого помещения

Какой-то принципиальной разницы между возвратом нежилого и жилого помещения не существует. Здесь следует придерживаться тех же рекомендаций, что и в случае с нежилым помещением. Однако жилое помещение часто является объектом сделки не между предприятиями, а между физическими лицами. Хотя процесс возврата должен выполняться в несколько этапов:

осмотр квартиры и других вещей, находящихся внутри;
определение общего состояния имущества;
составление акта о возврате;
предъявление претензий со стороны арендодателя, если таковые имеются;
возмещение причиненного ущерба со стороны арендатора, если в этом возникает необходимость.

Нет необходимости нотариально заверять такой документ. После его подписания сторонами он и так приобретает юридическую силу.

Что прописать при возврате помещения

Конечно, стороны могут вносить в документ любые сведения, касающиеся данной сделки. Но имеются данные, которые обязательно должны здесь присутствовать:

название документа;
место и дата составления;
сведения о сторонах;
причина, по которой помещение подлежит возврату. Например, это может быть расторжение договора, окончание арендного срока и др.;
информация о договоре аренды;
указывается, в каком состоянии находятся различные инженерные системы;
описывается техническое состояние объекта и содержащегося в нем имущества;
если имеются претензии, все они должны быть описаны максимально подробно;
при отсутствии замечаний, в акте так и нужно написать, что они отсутствуют;
подписи сторон.

Если речь идет о договоре аренды, который заключается между организациями, то информация об акте должна отображаться в специальном учетном журнале. Обычно для каждой стороны делается по одной копии. Естественно, они обладают одинаковой силой.

Зачем нужен акт

Обязательным ее этапом является проверка арендуемых площадей на предмет:

внешнего вида;
состояния оконных и дверных конструкций, пола, потолка;
состояния систем коммуникаций, в том числе электроснабжения, отопления и т.д.

Все параметры осмотра обязательно должны быть зафиксированы в специальном документе – акте возврата помещения.

Кто составляет акт

Что делать, если арендодатель не подписывает акт

Арендатора могут ожидать серьезные проблемы, если собственник не подпишет данный документ. Ведь в этом случае акт будет считаться недействительным. А это означает, арендатор не вернул объект вовремя. В этом случае закон на стороне арендодателя, ведь он имеет право продолжать брать арендную плату.

Если собственник не желает подписывать документ, арендатору необходимо позаботиться о том, чтобы иметь доказательства такого отказа.

Для этого рекомендуется выполнить определенные действия:

Читайте также:

Когда отключают отопление

Арендодатель не дает съехать из-за ремонта

Арендодатель потребовал у съемщика девятьсот тысяч рублей за просрочку аренды. По документам съемщик не съехал, а продолжал снимать помещение и не платил, вот и накопилась просрочка. Причина просрочки — в ремонте: арендодатель не отпускал съемщика, пока тот не сделает ремонт.

Прежде чем съехать из помещения, надо официально передать его арендодателю. Для этого есть акт передачи. А еще есть арендодатели, которые не подписывают акт, а требуют сначала сделать ремонт.

Юрист Павел Мищенко рассказывает, как выиграть борьбу с арендодателем.

Что не так с требованием ремонта

Кажется, что аренда заканчивается, когда заканчивается договор. Например, договор действует до 30 мая, последний день аренды — тридцатого мая. Это не так.

По закону аренда заканчивается, когда арендодатель принимает помещение у арендатора. Для этого надо подписать акт-передачи помещения.

Арендодатель может на словах сказать: «Да всё в порядке, выезжайте», но устное подтверждение не годится. Пока нет акта с подписью арендодателя, аренда действует по договору и за нее надо платить. Если выехать без акта, арендодатель вправе требовать аренду, в том числе через суд.

Есть арендодатели, которые специально не подписывают акт, чтобы получить побольше денег. Один из частых предлогов — «сначала сделайте ремонт, а потом съезжайте».

Бывает так: съемщик готов отремонтировать офис, но хочет съехать. Может, он почти въехал в другой офис, и платить аренду за два офиса накладно. Но арендодатель не отпускает: «Делайте сначала ремонт, а потом съезжайте. А пока делаете, с вас арендная плата». С такими арендодателями можно побороться.

С одной стороны, нет положений закона, где прямо говорится: «нельзя отказывать в подписании акта из-за ремонта». С другой, есть обзор судебной практики Верховного арбитражного суда, где он говорит: арендодатель не вправе требовать оплачивать аренду, если сам же не подписывает акт. Не важно, почему, хоть из-за ремонта, хоть погоды или настроения.

В письме Верховного арбитражного суда есть судебное дело. В нем много подробностей, но вот главное для нашей темы.

Арендодатель подал в суд, чтобы получить оплату с арендатора. Мол, тот поздно вернул помещение и теперь должен доплатить.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, потому что просрочка и правда была.

Суд апелляционной инстанции отменил решение. Среди аргументов:

арендатор доказал, что неоднократно предупреждал арендодателя о переезде и был готов подписать акт приема-передачи помещения.
задержка передачи помещения была по вине арендодателя. Цитата «несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества».

Суд встал на сторону съемщика.

Чтобы выиграть суд, надо доказать: съемщик сделал всё, чтобы съехать. При этом не важно, требует арендодатель ремонт или нет. Сбор доказательств отнимает время, зато работает.

Арендодатель потребовал у съемщика 860 000 рублей за просрочку аренды. Съемщик отказался платить, арендодатель подал в суд, но проиграл.

Суть дела: съемщик решил съехать. Для этого он предупрелил арендодателя о прекращении договора и попросил подписать акт передачи помещения.

Арендодатель отказался подписывать акт. Его аргумент: помещение надо отремонтировать, пока нет ремонта, он не будет его принимать. Цитата из дела:

«Стены и мебель повреждены, часть мебели отсутствует, жалюзи на окнах повреждены и частично отсутствуют».

За время спора арендодатель начислил аренду и подал в суд, чтобы получить деньги. Суд отказал, вот его аргументы:

съемщик отправил акт передачи со своей подписью и попросил подписать арендодателя;
съемщик передал ключи арендодателю, арендодатель это подтверждает;
нет доказательств, что съемщик пользовался помещением после того, как передал ключи и подписал акт.

Суд установил, что договор прекратил действовать, а помещение вернулось арендодателю. Значит нет оснований требовать аренду.

Как съехать из помещения

Если арендодатель отказывает в подписании акта, советую всё равно съезжать, только не сразу, а в несколько шагов. Что надо делать, я рассказываю в статье «Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж». Сейчас расскажу шаги, если съемщик готов ремонтировать арендованное помещение.

Назначить день осмотра помещения и пригласить на осмотр. Осмотр — официальный процесс. Он нужен, чтобы зафиксировать, в каком состоянии съемщик передает помещение.

Осмотреть помещение и составить акт осмотра. Здорово, если съемщик приходит с независимым экспертом и фиксирует состояниие: полы в порядке, тут потрескалась краска, окна тоже в порядке.

На время осмотра можно пригласить ремонтную бригаду. Она оценит стоимость ремонта и скажет, что делать и как. Приглашать надо так, чтобы остались доказательства, например, оплаченный счет по оценке или смета с подписью. В общем, подходят любые документы.

Самим подписать акт передачи и осмотра. В любом из актов съемщик пишет о ремонте: что помещение требует такой-то ремонт, съемщик готов его выполнить.

Акты и ключи от помещения — арендодателю. Лучше отправить курьером, который возьмет подпись того, кто примет это богатство. Так съемщик докажет, что съехал.

Съехать. Съезжать надо по всем требованиям, которые есть в договоре. Допустим, по договору съемщик должен сдать три связки ключей от офиса, а сдает только одну. Формально это нарушение договора, и у арендодателя появляется повод утверждать «помещение передано ненадлежащим образом», поэтому аренда всё еще действует.

Еще один совет — сохранять все чеки, квитанции, договоры, которые съемщик подписал и получил от транспортной компании и грузчиков при переезде.

Письменно предупредить арендодателя о ремонте. Смысл такой:

Съемщик готов начать ремонт, выполнит его в такие-то сроки, сделает вот то-то, по такой-то смете.

Чтобы отремонтировать, нужно попасть в помещение, а для этого понадобятся ключи. Если арендодатель хочет ремонт, надо дать разрешение на ремонт и передать ключи.

Если арендодатель не согласен с планом ремонта, пусть скажет.

С предупреждением то же самое, что с актами: съемщик отправляет уведомление и оставляет себе доказательства отправки. Например, квитанцию об отправке заказного письма.

Что дальше

Если арендодатель предоставляет ключи, доступ к помещению и подтверждает смету ремонта — отлично, можно начинать делать. Главное, чтобы съемщик фиксировал ремонт: сделал такое, вот фото, всё по плану.

Если арендодатель не дает ключи, можно ничего не делать. У съемщика есть подтверждение, что он пытался выполнить обязательства.

Если арендодатель не согласен с планом ремонта, с ним можно поспорить, но это уже другая история.

Это не все советы о том, как съезжать из помещения. Больше подробностей, шаблонов и формулировок — в статье «Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж».

Договор аренды квартиры: как правильно снять жилье

Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Эксперты в этой статье

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Зачем нужен договор

Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег. Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д. Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Правоустанавливающие документы на квартиру должны быть оригиналами, а не копиями (Фото: Pormezz/shutterstock)

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

Особенности оплаты жилого помещения

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку

Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

Читайте также:

Временная регистрация через почту

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.

Существует несколько важных и обязательных условий в договоре найма (Фото: Tero Vesalainen/shutterstock)

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.