Договор субаренды квартиры

Договор субаренды жилого помещения между физическими лицами

Жизненные реалии некоторых граждан складываются так, что возникает необходимость арендовать пригодные для проживания помещения. Недвижимость арендуется у владельцев напрямую или, как в случае с субарендой жилья, у самих арендаторов. Чтобы соблюсти все юридические формальности, необходимые при проведении подобных сделок, а также документально зафиксировать факт совершения договоренности законодательно рекомендуется составить и подписать договор субаренды жилого помещения между физическими лицами.

Что подразумевает под собой договор субаренды

Договор субаренды является одной из разновидностей гражданско-правовых соглашений, по которым жилая собственность предоставляется за установленный размер оплаты на пользование в определенный временной промежуток, иногда сочетается с временным владением.

Он аналогичен по структуре и содержанию с обычным договором аренды недвижимости (п. 2 ст. 615 ГК РФ), за исключением одного отличия: наличия в сделке третьего лица, которому арендатор сдает объект недвижимости.

Характерная особенность договора субаренды – это непременное наличие одобрения от самого собственника на сделку между арендатором и третьим лицом (ст.608 ГК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Для того чтобы избежать необходимости при оформлении каждой заключаемой сделки одобрения владельца, можно сразу же прописать такую возможность в договоре аренды, подготовив документ уже сразу с правом субаренды.

Если по каким-либо причинам первоначальный договор (между аредодателем и арендатором) досрочно расторгается или признается недействительным, то аналогичным образом утрачивает свою юридическую значимость и договор субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Стороны-участники договора

В случае с договором аренды сторонами выступают: арендодатель – лицо, сдающее объект недвижимости, и арендатор – тот, кто принимает жилье во временное пользование.
При заключении сделок с использованием субаренды, арендатор, вступая в гражданско-правовые отношения, выполняет функции арендодателя, и называется субарендодатель.
Субарендатор – сторона, арендующая объект имущества по договору субаренды.

Когда происходит сдача помещения в субаренду, по договору участвуют лишь две стороны: субарендодатель и субарендатор, что значит: любые юридические взаимодействия между владельцем и субарендатором полностью исключены. При любых вопросах собственник ведет переговоры и направляет обращения сугубо арендатору (субарендодателю).

Субарендатор же несет ответственность только перед субарендодателем. И в случае нанесения убытков, возникших при недобросовестной эксплуатации жилья должен возместить их субарендодателю, а тот свою очередь – владельцу недвижимости.

Структура договора субаренды квартиры (дома)

Типовой договор субаренды квартиры (дома) должен подразделяться на следующие смысловые разделы:

• Предмет по контракту с указанием адреса фактического местонахождения жилья, с указанием его основных характеристик.
• Порядок расчетов.
• Порядок приема-передачи недвижимости.
• Обязанности сторон договора.
• Возможные риски по сделке.
• Реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, адрес официальной регистрации и т.п.).
• иные предусмотренные действующим законодательством составные части договора.

Ознакомиться с типовой формой договора субаренды жилого помещения между физическими лицами возможно воспользовавшись интернет-ресурсами или скачав образец.

В каких случаях регистрируют

В установленном законодательством порядке все договора, заключаемые на субаренду жилплощади между физическими лицами подлежат государственной регистрации в специализированном органе (Росреестр). Это актуально, при условии действия договора более 1 года. При меньшем сроке такая необходимость отпадает.

Но в случае наличия желания, договор по субаренде можно зарегистрировать и сроком действия менее 12 месяцев. Это поможет в будущем более продуктивно защищать интересы сторон при возникновении спорных ситуаций.

Субаренда как бизнес

В современном мире бизнес на субаренде набирает большую популярность, имея ряд преимуществ:

• приносит хороший доход;
• малозатратный бизнес, не требующий больших вложений;
• нет необходимости оформлять разрешительную документацию на вид деятельности (лицензию и т.п.).

При совершении сделок по субаренде две стороны получают доход:

• владелец недвижимости;
• субарендатор.

Получение прибыли обязывает каждого из них оплатить НДФЛ в размере 13%.

Подведение итогов

Договор субаренды жилого помещения между физическими лицами помогает гражданам реализовать свое право на распоряжение имуществом в личных интересах, не противоречащих правовым нормам и условиям договора. Он прост в составлении, помогает собственнику уменьшить необходимость в поиске нанимателей, так как арендатор так же заинтересован в этом. Возможность оформления субаренды будет уместна при неожиданном исчезновении заинтересованности во всей или части арендованных площадей, позволяя избежать убытков и излишней бюрократии.

Примерная форма договора субаренды жилого помещения (квартиры) (между организацией и физическим лицом) (подготовлено экспертами компании “Гарант”)

Настоящая форма разработана в соответствии с положениями гл. 34, 35 ГК РФ.

Договор субаренды жилого помещения (квартиры)
(между организацией и физическим лицом)

г. [ место заключения договора ]

[ число, месяц, год ]

[ Наименование организации ], именуемый в дальнейшем “Арендатор”, в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], с одной стороны, и

[ Ф. И. О. гражданина ], [ значение ] года рождения, паспорт: [ серия, номер ] выдан [ кем и когда ], зарегистрированный по адресу: [ вписать нужное ], именуемый в дальнейшем “Субарендатор”, с другой стороны, вместе именуемые “Стороны”, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Арендатор с согласия Арендодателя предоставляет Субарендатору для проживания за плату жилое помещение, которое находится по адресу: [ вписать нужное ] (далее – Квартира).

1.2. Квартира расположена на [ значение ] этаже [ значение ]-этажного жилого дома и состоит из [ значение ] комнат(ы), имеет общую площадь [ значение ] кв. м, в том числе жилую – [ значение ] кв. м, и все виды благоустройства.

1.3. На момент заключения настоящего договора Квартира принадлежит Арендодателю на праве собственности и предоставлена Арендатору во временное пользование по договору аренды N [ значение ] от [ число, месяц, год ] (далее – Договор аренды).

1.4. Переход права собственности на Квартиру к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

1.5. Срок субаренды составляет [ указать срок, который не может превышать срок аренды ].

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендатор обязуется:

2.1.1. Предоставить Субарендатору Квартиру в состоянии, пригодном для проживания.

2.1.2. Обеспечить свободный доступ Субарендатора в Квартиру.

2.1.3. Воздерживаться от любых действий, создающих для Субарендатора препятствия в пользовании Квартирой.

2.1.4. Принять от Субарендатора по Акту приема-возврата Квартиру в [ значение ]-дневный срок по истечении срока субаренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

2.2. Арендатор имеет право:

2.2.1. В любое время проверять состояние и сохранность Квартиры.

2.2.2. Давать Субарендатору обязательные для исполнения указания по принятию мер, необходимых для предотвращения и ликвидации ситуаций, возникающих в результате ненадлежащего использования Субарендатором Квартиры, ставящего под угрозу сохранность Квартиры.

2.2.3. Требовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков в случае, если Субарендатор использует Квартиру не в соответствии с ее целевым назначением и условиями настоящего договора.

2.2.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Субарендатором срока внесения арендной платы, предусмотренного настоящим договором.

2.3. Субарендатор обязуется:

2.3.1. Использовать Квартиру только для проживания, обеспечивать ее сохранность и поддерживать ее в надлежащем состоянии.

2.3.2. Своевременно вносить арендную плату и нести расходы за коммунальные услуги.

2.3.3. Не производить перепланировок и переоборудования без письменного согласия Арендатора.

2.3.4. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт.

2.3.5. Обеспечивать Арендатору беспрепятственный доступ в Квартиру для осмотра ее состояния.

2.3.6. При прекращении настоящего договора передать Арендатору Квартиру по Акту приема-возврата в том состоянии, в котором она была принята в субаренду.

2.4. Субарендатор имеет право:

2.4.1. При обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию Квартирой, по своему выбору:

– потребовать от Арендатора либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендатора;

– потребовать досрочного расторжения настоящего договора.

2.4.2. Осуществлять неотделимые улучшения Квартиры только с письменного согласия Арендатора.

2.4.3. На возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия Арендатора.

2.4.4. Оставить в собственности произведенные им отделимые улучшения Квартиры.

3. Арендная плата и порядок расчетов

3.1. Арендная плата составляет [ сумма цифрами и прописью ] рублей в месяц.

3.2. Субарендатор вносит арендную плату Арендатору наличными денежными средствами не позднее [ вписать нужное ] числа каждого месяца.

3.3. По соглашению Сторон размер арендной платы может ежегодно изменяться.

4. Порядок изменения и прекращения договора

4.1. Расторжение и изменение настоящего договора допускается по соглашению Сторон.

4.2. Настоящий договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию Арендатора в следующих случаях:

– при использовании Квартиры Субарендатором не в соответствии с ее целевым назначением;

– если Субарендатор ухудшает состояние Квартиры;

– если Субарендатор не внес арендную плату более двух раз подряд;

– [ иные основания, например, прекращение трудовых отношений между Арендатором и Субарендатором ].

4.3. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Субарендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

4.4. Настоящий договор может быть расторгнут судом по требованию Субарендатора, если:

– Арендатор не предоставляет Квартиру в пользование Субарендатору либо создает препятствия пользованию Квартирой;

– Квартира имеет препятствующие пользованию ею недостатки, которые не были оговорены Арендатором при заключении договора, не были заранее известны Субарендатору и не должны были быть обнаружены Субарендатором во время осмотра Квартиры при заключении договора;

– Квартира в силу обстоятельств, за которые Субарендатор не отвечает, оказалась в состоянии, непригодном для использования;

4.5. Досрочное прекращение настоящего договора аренды влечет прекращение настоящего договора. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды Квартиры в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

5. Ответственность сторон

5.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. За нарушение сроков уплаты арендной платы Субарендатор уплачивает Арендатору неустойку в размере [ значение ] % от суммы долга за каждый день просрочки.

5.3. Субарендатор обязан возместить Арендатору убытки (реальный ущерб), причиненный задержкой возврата Квартиры.

5.4. Арендатор несет перед Субарендатором ответственность за недостатки Квартиры, полностью или частично препятствующие пользованию ею, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

5.5. В случае использования Квартиры не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Субарендатор выплачивает Арендатору штраф в [ значение ]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

5.6. Стороны освобождаются от ответственности в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение ими своих обязательств по настоящему договору будет связано с обстоятельствами, не зависящими от их воли: природных явлений (землетрясений, наводнений, эпидемий), действий государственных органов, актов террора, войн и т.д.

5.7. Сторона обязана незамедлительно после наступления указанных в п. 5.6 настоящего договора обстоятельств уведомить другую Сторону о невозможности исполнения договора и подтвердить документально факт наступления указанных обстоятельств.

Неисполнение условий настоящего пункта влечет для Сторон обязанность по возмещению убытков, связанных с неисполнением условий настоящего договора.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий договор вступает в силу с даты его регистрации в [ наименование регистрирующего органа в случае, если договор аренды подлежит регистрации ].

6.2. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, из которых один хранится в делах [ наименование регистрирующего органа ], а остальные выдаются по экземпляру Арендатору и Субарендатору.

6.3. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

6.4. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

6.5. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.6. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми настоящий договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.

6.7. Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [ вписать нужное – почтовой, факсимильной, электронной связи ].

6.8. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.

6.9. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

7. Реквизиты и подписи сторон

[ должность, подпись, инициалы, фамилия ]

[ подпись, инициалы, фамилия ]

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Примерная форма договора субаренды жилого помещения (квартиры) (между организацией и физическим лицом)

Договор субаренды квартиры

контактный телефон: ________________________________, именуемый (ая) в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили Договор о нижеследующем.

1. Предмет настоящего договора.

1.1 Наймодатель предоставляет Нанимателю помещение, состоящее из _____ комнат(ы), в ____ комнатной квартире по адресу _____________________________________________ за плату, во временное пользование в целях проживания.

1.2 Наймодатель сдает помещение в субаренду на основании

1.3 Совместно с Нанимателем в квартире будут проживать в течение срока субаренды:

1.4 Срок субаренды устанавливается с «___» _____________201 __ г. по «___»____________201__г.

1.5 В случае согласия сторон, срок Договора продлевается самостоятельно.

2. Права и обязанности сторон.

2.1 Наймодатель обязуется:

• Предоставить указанное помещение Нанимателю с «___» ____________ 201 __ года.
• Обеспечить свободный доступ Нанимателю в помещение;
• При досрочном расторжении Договора, предупредить Нанимателя не позднее, чем за один месяц до даты предполагаемого прекращения найма
• При расторжении настоящего Договора, возвратить авансируемую арендную плату за вычетом прожитых дней, при соблюдении Нанимателем всех его обязательств по настоящему договору.
• Возвратить в обязательном порядке сумму гарантийного платежа (залога) по истечению срока аренды, при исполнении Нанимателем п.п. 2.2; 3.3; 3.8.

2.2 Наниматель обязуется;

• Использовать данное помещение, только по назначению, указанном в пункте 1.1.;
• Не сдавать помещение в субаренду и не передавать права пользования третьим лицам;
• При досрочном расторжении Договора, предупредить Наймодателя не позднее, чем за две недели до даты предполагаемого прекращения найма;
• Не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Наймодателя;
• Принять на себя полную материальную ответственность за взятое внаём (аренду) данное жилое помещение и за все возможные последствия настоящего найма (аренды);
• Принять на себя полную материальную ответственность за всё переданное ему имущество, находящееся в помещении, содержать его в исправности и чистоте.
• Соблюдать правила пожарной безопасности;
• При освобождении данного помещения, передать его Наймодателю в состоянии не худшем, чем при подписании данного Договора.

3. Платежи и расчеты.

3.1. Месячная оплата за использование помещения составляет _____________________ рублей РФ.

3.2. Оплата за аренду производится Нанимателем за текущий месяц, не позднее 10 числа каждого месяца.

3.3. В качестве гарантийного платежа (залога), Нанимателем внесена сумма в размере

________________________________ руб. РФ

3.4. На момент подписания настоящего Договора, Наниматель передал Наймодателю сумму в размере _________________________________________ рублей РФ.

3.5. Размер арендной платы не подлежит изменению без письменного соглашения обеих сторон.

3.6. Коммунальные платежи осуществляет Наниматель.

3.7. Оплату телефонных переговоров производит ___________________________.

4. Ответственность сторон.

4.1. Досрочное прекращение найма и расторжение данного Договора возможно в случаях нарушения Наймодателем или Нанимателем своих обязательств по настоящему Договору или по обоюдному согласию сторон.

4.2. Стороны произвели взаимную проверку личных документов и документов, подтверждающих право распоряжаться данной квартирой.

4.3. Наймодатель подтверждает согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данной квартирой с условиями настоящего Договора, а так же, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом.

4.4.Стороны подтверждают, что ознакомлены со всеми условиями настоящего Договора, полностью согласны с ними и лично несут ответственность за их соблюдение.

Заработать на чужом: как работает субаренда недвижимости

Сдавать в аренду можно не только собственную недвижимость, но и арендуемую. Выяснили вместе с экспертами, как заработать на чужих объектах и как правильно оформить такие отношения.

Что такое субаренда недвижимости

Юридически субаренда (или поднаем, если речь о жилых помещениях) — это временная переуступка арендатором недвижимости прав на этот объект или на его часть. Такие отношения оформляются письменным соглашением между субарендодателем (тот, кто изначально снимает недвижимость) и субарендатором. «Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды, — поясняет юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова. — Договор заключается на срок, не превышающий срок основной аренды». По общему правилу, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (ст. 615 ГК).

Основное отличие от аренды состоит в том, что в большинстве случаев субаренда требует согласия не только арендодателя (которым выступает первичный наниматель), но и собственника объекта недвижимости. «Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально», — говорит юрист.

Как сдать недвижимость в субаренду

В субаренду можно сдавать практически любые объекты недвижимости за незначительными исключениями, отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Юридически субаренда практически ничем не отличается от обычной аренды и регулируется теми же самыми нормами Гражданского, Земельного и Лесного кодексов с добавлением нескольких специальных правил», — поясняет эксперт.

Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты (Фото: Studio Romanticshutterstock)

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты — помещения или их части, здания и сооружения целиком, имущественные комплексы и земельные участки и т. д. Есть нюанс: в случае если пересдается жилье, заключается договор поднайма жилого помещения. «Помимо традиционных объектов недвижимости, в субаренду могут быть сданы такие объекты, как предприятие (имущественный комплекс в виде зданий, сооружений, земельных участков, иных движимых и недвижимых объектов), машино-места и прочее имущество», — говорит руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

Исключения — государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатом торгов. Субаренда также запрещена в особых экономических зонах (ст. 36 116-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»), отмечает Татьяна Мацукова.

Нельзя сдавать в субаренду и земельные участки, если они переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Кроме того, иногда субаренда может быть запрещена самим первоначальным договором аренды, добавляет Илья Бахилин. «Любые другие объекты недвижимости могут быть субарендованы, и не имеет значения, идет речь о коммерческой недвижимости или об объектах, принадлежащих обычным гражданам, — подчеркивает Татьяна Мацукова. — Содержание договора субаренды почти не отличается в зависимости от вида недвижимого имущества. В силу закона различия касаются в основном лишь вопросов согласия арендодателя».

В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику

По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества. «Законом не установлена форма получения такого согласия, — отмечает Василий Малинин. — Лучше всего зафиксировать такое согласие непосредственно в первичном договоре аренды. Тогда арендатору не потребуется каждый раз получать согласие на субаренду у собственника, а тот не сможет отозвать согласие до окончания срока договора».

Если право на субаренду не отражено в первичном договоре аренды, потребуется отдельное согласие собственника. «Механизм получения такого согласия в законе не прописан — это может быть сделано в любой форме, — говорит Илья Бахилин. — Но во избежание возможных споров лучше получить письменное согласие. Обычно оно оформляется письмом за подписью собственника. Для максимальной юридической чистоты в этом документе необходимо указать данные о первоначальном договоре аренды, а также кем и кому конкретно дается согласие».

Из этого правила есть исключения — они касаются субаренды земельных участков. «Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — отмечает Бахилин. Но договором аренды земельного участка все же может быть дополнительно предусмотрена необходимость получения такого согласования, добавляет юрист.

«Арендатор предприятия может сдать так в субаренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, — делится примером Василий Малинин. — В этом случае, если первичный договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатору достаточно уведомить собственника без получения его согласия».

По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества (Фото: baranqshutterstock)

Договор субаренды

По своим основным пунктам договор субаренды недвижимости почти не отличается от договора аренды, но у него есть несколько специфических особенностей:

• в договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника;
• если в субаренду сдается не весь объект недвижимости, а его часть, в договоре максимально точно описывается, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т. п.);
• договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. «Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правила, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ), — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. — Договор субаренды, как и договор аренды, подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от года»;
• цели использования передаваемого в субаренду имущества должны соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды;
• субарендатор не может получить больше прав и ответственности, чем первичный арендатор. Поэтому, говорит Илья Бахилин, не допускается включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность за состояние недвижимости перед собственником. Эта ответственность остается за первичным арендатором. Именно первичный арендатор отвечает и за своевременное поступление оплаты собственнику, и за коммунальные платежи, и за эксплуатационные расходы;
• обычно в договоре субаренды прописываются условия его расторжения в том случае, если первичный договор аренды будет расторгнут досрочно. «Можно предусмотреть условие, что при досрочном прекращении договора с первичным арендатором арендодатель обязан заключить договор с добросовестным субарендатором, — говорит Екатерина Кузьмина. — Или стоит предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды в случае заинтересованности в этом арендодателя».

Образец договора субаренды

Субаренда как бизнес

Практика «пересдачи» арендуемой недвижимости применяется в разных сегментах и в каждом имеет свои особенности. Этим занимаются не только компании, но и физические лица. Юридические лица платят с доходов от субаренды НДС в размере 18% (безотносительно того, кому сдается недвижимость — компании или физлицу).

Если же недвижимость пересдается физическим лицом, оно должно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью.

Пересдача коммерческой и жилой недвижимости регулируется немного по-разному. В первом случае заключается именно договор субаренды, во втором — поднайма жилья.

Субаренда или поднаем: в чем разница

Илья Бахилин, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

— Правила об аренде, включая субаренду, не распространяются на жилые помещения, которые сдаются гражданам для целей проживания (квартиры, комнаты, жилые дома). В этих случаях вместо договора аренды заключается соглашение о жилищном найме, а вместо субаренды — договор поднайма жилого помещения. В случае спора любой суд будет применять именно нормы об этих договорах, которые помимо Гражданского кодекса содержит также Жилищный кодекс РФ.

В целом поднаем схож с субарендой, хотя и имеет свои существенные особенности. Важнейшим условием его заключения является соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека (в Москве это 18 кв. м на одного человека). А если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, занимаемое по договору социального найма, помимо согласия наймодателя также требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов семей.

Субаренда коммерческой недвижимости сейчас особенно распространена в сегменте стрит-ретейла, говорит заместитель директора департамента стрит-ретейла Colliers Валерия Гвоздева. Основные преимущества, которые дает субаренда коммерческих помещений, по словам эксперта, это:

• снижение финансовой нагрузки на арендатора за счет партнера;
• рост ставки за 1 кв. м для собственника (небольшие площади сдаются по более высокой ставке);
• возможный рост товарооборота, если в локации формируется удачная коллаборация бизнесов.

Основной минус таких отношений, как говорит руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова, риск досрочного прекращения первичного договора аренды и потеря интересной локации субарендатором. «Субаренду очень и очень не любят арендаторы, сегодня уже довольно много компаний, которые совершенно не готовы рассматривать такие помещения, — говорит Светлана Ярова. — Исключения есть, но схема должна быть прозрачной: например, компания взяла в аренду полностью все площади первых этажей в ЖК как управляющая компания и сдает их в субаренду».

Генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков отмечает, что и первичные арендаторы рискуют, сдавая помещения в субаренду. «Сейчас из-за локдаунов и других ограничений в нашем окружении таким бизнесом уже никто не занимается. По нашим оценкам, этот рынок сократился на 70%. Это связано с двумя основными факторами. Во-первых, стало значительно меньше арендаторов. Особенно это касается торговых помещений. Во-вторых, арендные ставки пошли вниз. Основные риски — досрочный съезд арендатора, длительный поиск арендатора. В этом случае арендную ставку первичному арендатору придется закрывать собственными силами».

Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. Чаще этой схемой пользуются арендаторы, которые хотят разделить расходы на оплату квартиры — и в большинстве случаев отношения с поднанимателем не оформляются документально. Если поднаем рассматривается как вид предпринимательской деятельности, одна квартира неинтересна, их должно быть несколько: хотя бы три — пять, лучше десять, бывает и до двадцати. К нам такие запросы поступали, но мы с ними не работаем, — говорит эксперт. — Обычно квартиры подбираются не в самом хорошем состоянии, сдаются на длительный срок (три — пять лет) с возможностью пересдавать их посуточно».

Образец договора аренды квартиры с правом субаренды

Если изучить пункты гражданского законодательства, то можно понять, что оно предлагает возможность прописать в соглашении аренды право арендатора заключать договор субаренды, если возникает такая необходимость.

Суть субаренды заключается в том, что арендатор имеет полное право передавать иным лицам имущество для временного пользования, естественно за определенную плату.

Образец типового договора аренды квартиры с правом субаренды

Чтобы правильно составить договор, желательно внимательно изучить его бланк, для этого потребуется скачать его из интернета. Договор аренды жилой недвижимости с правом субаренды, включает в себя множество пунктов, которые должны строго соблюдаться.

Сюда необходимо отнести:

• Данные об объекте соглашения, ведь это один из важнейших пунктов. Поэтому стороны должны расписать пункт детально, указывая не только точное месторасположение, но и площадь, количество комнат и т.д;
• Сумма найма недвижимости, период выплат;

• Срок действия договора;
• Права и обязанности. Участники сделки должны внимательно ознакомиться со своими правами, обязанностями, не нарушая их, в противном случае, можно столкнуться со штрафными санкциями;
• Реквизиты участников сделки;
• Если планируется участие в делопроизводстве поверенных лиц, то однозначно потребуется доверенность, которая будет заверена со стороны нотариуса, что является важным моментом;
• В обязательном порядке нужно учесть и возникновение форс-мажорных ситуаций;
• Условия, позволяющие прекратить отношения.

В тот момент, когда собственно и планируется составление соглашения, то есть одно требование, которое должно строго соблюдаться – присутствие или же письменное согласие владельца недвижимости – арендодателя.

Но случается такое, что владельцем имущества выступает и вовсе муниципальный орган, это может быть и государство, естественно такое отношение будет считаться публичным.

Особенности договора аренды квартиры с правом субаренды

Конечно же, лучше всего заключать договор правильным образом, тем самым избавляясь от проволочек в будущем.

Если в тексте не будет запрета на субаренду, или же договор «молчит» на тему субаренды, то если возникнет необходимость, то согласовать перенайм имущества возможно в виде письма, это может быть и дополнительное соглашение.

Важно рассмотреть еще одну ситуацию, когда объектом основного соглашения выступает недвижимость. Нужно понимать, что в этом случае обязательно нужно зафиксировать отношения письменно, проходя через процедуру государственной регистрации.

Помните, что и субаренда будет заключаться письменно, и регистрируется. Если проигнорировать такие правила, то соглашение можно считать недействительным, естественно сторону, которая и нарушила обязанности, будут ожидать соответствующие последствия.

В момент, когда участники сделки желают продлить арендные отношения, и обычно на один год, то подобные отношения станут нуждаться в письменном оформлении.

Образец договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами.

Про образец договора аренды на гараж от физического лица смотрите тут.

Плюсы и минусы субаренды

Если выделить плюсы вторичной сделки, когда осуществляется сдача жилья, то она есть у субарендатора. Как только, будет получено согласие арендодателя на возможность передоверия, то он сразу же обладает уникальной возможностью самостоятельно выбрать съемщика, устанавливая плату, срок получения средств.

Есть еще один плюс, о котором нельзя не сказать – наймодатель имеет возможность самостоятельно выбирать съемщика, устанавливая правила пользования объектом недвижимости.

Собственник жилой недвижимости, теперь не имеет никаких прав препятствовать пользованию жильем. Кроме того, стоит обязательно рассмотреть одну из распространенных ситуаций, с ней и приходится сталкиваться на практике.

Она заключается в том, что если было ухудшено техническое состояние объекта, то не так уж и просто доказать виновную сторону. Таким образом, всегда нужно помнить об этом, заранее прописав дополнительный пункт в соглашении аренды.

Только в том случае, когда будут соблюдены все те условия, о которых было сказано, то оформить договор аренды квартиры с правом субаренды, можно будет без лишних усилий, не сталкиваясь с проволочками в будущем.

Если стороны не уверены в своих силах, то можно проконсультироваться с опытными юристами, которые и ответят на любые интересующие вопросы. В результате договор будет составлен грамотно, без ошибок, «подводных камней».

Скачать договор субаренды жилого помещения (квартиры)

Аренда недвижимого имущества

На основе договора аренды, в содержание которого включен пункт о возможности передачи жилья третьим лицам, заключается документ о субаренде. Такой поднаем квартиры очень часто практикуется на рынке недвижимости. Договор субаренды жилых помещений регулируется в РФ действующим Гражданским кодексом (ГК), и не может противоречить ему. Чтобы документально оформить сделку, требуется получить разрешение собственника.

Законодательная база

Арендным отношениям, связанным с недвижимостью, посвящены главы 34—35 ГК РФ. Договор субаренды относится к консенсуальным возмездным сделкам, и полностью раскрыт в Гражданском Кодексе. Третье лицо получает внаем предоставленное ему помещение от арендодателя, который сам состоит в правоотношениях с владельцем.

Законодательно, субаренда, которая является основным подтипом аренды, регулируется такими нормами:

Раскрытие понятия найма/поднайма жилья для физлиц и юрлиц. Регулирование отношений между субъектами субаренды (поднаем). Право арендатора передавать жилье третьим лицам с согласия собственника.
1. Ст. 685. Описание прав и обязанностей субъектов субаренды – наймодателя (владельца жилья), нанимателя и поднанимателя.

Договор субаренды имеет юридическую силу. Основную ответственность за сохранение недвижимости перед собственником несет главный арендатор. Предмет сделки (квартира) детально раскрывается в содержании, состоящего из специальных граф для письменного заполнения. Документ оформляется в двух экземплярах, и подписывается субъектами, участвующими в сделке.

Особенности заполнения

Сделка составляется между субъектами на четко оговоренный срок, и не может превышать срок основного договора. Субарендатор не может использовать помещение для других целей , кроме тех, что оговорены пунктами содержания.

Документ состоит из нескольких страниц, содержит реквизиты и подписи субъектов. Документационный пакет для субаренды, если она заключается более, чем на 1 год, и регистрируется в Росреестре, состоит из:

• Письменного разрешения владельца жилья.
• Акта прима-передачи помещения.
• Заявления на регистрацию (2 экземпляра).
• Гражданских паспортов сторон и копий ИНН.
• Выписки паспорта БТИ.
• Копии реестра недвижимого имущества.
• Карты реестра организации, копии учредительных документов (если физлицо – предприниматель).
• Копий документов, на основании которых был составлен «основной» договор.
• Квитанции об оплате государственной пошлины.

С получением выписок и оформлением документов из данного перечня поможет сотрудник МФЦ. Оформлять субарендную сделку можно также через портал ГОСУСЛУГИ. После регистрации в Росреестре в течение 7-10 дней (период ожидания ответа) документ о субаренде является заключенным.

Согласно действующему законодательству, все сделки с недвижимостью, заключаемые больше, чем на 12 месяцев, должны иметь регистрационный номер. Договор субаренды жилья заключается долгосрочно (больше 1 года) или краткосрочно (до 12 месяцев).

Если по каким-либо причинам «основной» договор аренды прекращается межу владельцем и арендатором, то автоматически утрачивает силу и документ о субаренде.

Субаренда жилого помещения

Субаренда жилого помещения включает передачу жилого помещения (квартиры) от основного арендатора нанимателю. В договоре детально прописываются все нюансы (например, кто несет расходы за коммунальные платежи) и ответственность сторон, для исключения дальнейших споров.

Субаренды квартиры

Такие сделки касаются проживания субарендатора в съемном жилье. Бланк оформляется по графам черной или синей ручкой. В содержании правдиво указываются паспортные данные (ФИО), место регистрации и ИНН. Субнаниматели обязуются сохранять имущество в надлежащем состоянии, и проводить косметический ремонт при необходимости.

Субарендатор по договору несет ответственность только перед субарендодателем, а тот в свою очередь уже будет отвечать перед собственником жилья.

Правильное оформление документа и согласование важных нюансов сторонами не вызовет юридических сложностей в будущем. Любые спорные вопросы, связанные с субарендой, можно решить, обратившись в суд.