Электронная закладная по ипотеке
Что такое электронная закладная на квартиру при ипотеке
Закладная — это ценная бумага, которая подтверждает, что на время ипотеки банк получает недвижимость в залог. Раньше этот документ оформляли только в бумажном виде. Но в 2018 году правительство разрешило использовать и электронные закладные.
Особенности электронной закладной
Электронная закладная дает банку и заемщику те же права и обязанности, что и бумажная. Так, если заемщик не выплатит ипотеку в срок, банк сможет изъять и продать квартиру, чтобы вернуть свои деньги.
Главное отличие бумажной и электронной закладной — в их форме. Электронную закладную не нужно распечатывать. Она заполняется и хранится в виде файла на компьютере. Подписать такой документ можно только электронной подписью (ЭП).
Также электронные закладные можно хранить только в депозитарии. Напомним, что бумажные закладные банк может хранить самостоятельно. Иногда закладные направляют в два депозитария. Первый учитывает, где находится документ и кто им владеет, а второй — его хранит. Также владелец закладной может менять депозитарий, в котором она хранится.
Что должна содержать электронная закладная
В электронной закладной нужно указать ту же информацию, что и в бумажной, например:
- ФИО заемщика;
- паспортные данные заемщика, а также номер СНИЛС;
- сведения о кредитном договоре;
- сумму ипотечного кредита и процентов;
- описание квартиры, которую передают в залог;
- оценку рыночной стоимости квартиры.
Но в электронном документе нужно указать и дополнительные сведения:
- название депозитария, который хранит закладную;
- электронную почту депозитария, по которому Росреестр может с ним связаться;
- счет депо первого владельца закладной.
При этом составители закладной могут включать в нее и другую информацию. Например, прописать, что банк может получить заложенную квартиру без суда. Или указать способы и порядок продажи квартиры банком при неоплате долга.
Как оформить электронную закладную по ипотеке
Сформировать закладную
Банк и заемщик заполняют электронный документ и указывают в нем все необходимые сведения. Сделать это можно на портале Росреестра или в специальных сервисах. Готовый документ стороны договора должны подписать квалифицированной электронной подписью (КЭП).
Зарегистрировать закладную в Росреестре
Банк отправляет подписанную закладную в Росреестр. К ней он прикладывает заявление на выдачу закладной.
Росреестр проверит, соответствуют ли сведения в документе условиям ипотечного договора. Если сотрудники ведомства найдут ошибки, они приостановят регистрацию ипотеки или откажутся регистрировать электронную закладную.
Отправить зарегистрированную закладную в депозитарий
Именно Росреестр направляет электронную закладную в депозитарий. Если сотрудник ведомства не находит ошибок в документе, он вносит сведения о закладной в запись об ипотеке. После этого он подписывает закладную электронной подписью и передает ее в выбранный банком депозитарий.
Если при получении ипотеки вы оформили бумажную закладную, ее можно заменить на электронную. Для этого банк и заемщик должны написать специальное заявление в Росреестр. Ведомство аннулирует бумажную закладную и отправит электронную в депозитарий. Однако заменить электронную закладную на бумажную не получится.
Как аннулировать электронную закладную после погашения ипотеки
В отличие от бумажной, аннулировать электронную закладную не нужно. Когда Росреестр погасит запись об ипотеке, он отправит уведомление в депозитарий. После этого депозитарий перестанет хранить закладную и учитывать права на нее.
Преимущества электронной закладной
Скорость оформления
Формировать электронную закладную быстрее, чем бумажную. Банки заполняют уже готовую форму документа. Для регистрации закладной не нужно ехать в МФЦ. Заемщику и представителю банка не нужно ждать записи в многофункциональный центр, тратить время на дорогу и ожидание в очереди. Подать документы в Росреестр можно удаленно.
Скорость получения
Получать электронную закладную быстрее, чем бумажную. Так, документ может понадобиться при рефинансировании кредита. Чаще всего банки хранят бумажные закладные самостоятельно и затягивают ее выдачу. Иногда заемщикам приходится ждать до одного месяца.
Выдачей электронных закладных занимается Росреестр. Он оперативно отправляет документ онлайн.
Сохранность
Бумажную закладную можно потерять или намеренно уничтожить. Она может сгореть в пожаре, и на восстановление документа уйдет много времени и сил. С электронной закладной такого не случится. Она хранится в депозитарии на защищенных серверах, и Росреестр следит за каждым ее перемещением.
Недостатки электронной закладной
Необходимость электронной подписи
Электронную закладную можно подписать только КЭП. Если у банков такая подпись обычно есть, то заемщикам придется получать ее дополнительно. Сделать это можно только в удостоверяющих центрах, аккредитованных Минкомсвязи. Такая подпись выдается на определенный срок, обычно не больше года, и стоит около 1000 рублей.
Получите электронную подпись не выходя из дома. Отправьте заявку на сайте Удостоверяющего центра Контура. Документы для выдачи можно отправить онлайн. Закажите доставку подписи, и курьер привезет ее в любое удобное место.
Электронные закладные по ипотеке
(введена Федеральным законом от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
1. Электронная закладная составляется посредством заполнения формы электронной закладной на едином портале государственных и муниципальных услуг (функций), или на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”, или с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органами регистрации, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя и залогодержателя, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству и направляется в орган регистрации прав вместе с заявлением о выдаче электронной закладной.
Совместное заявление залогодателя и залогодержателя о выдаче электронной закладной, а в случае, если залогодателем является третье лицо, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству представляется в орган регистрации прав в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью указанных лиц. При государственной регистрации ипотеки в силу закона заявление о выдаче электронной закладной представляется в орган регистрации прав в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью залогодержателя или залогодателя.
При подаче заявления о выдаче электронной закладной и направлении электронной закладной нотариусом, в том числе в случае отсутствия у залогодателя, а в случае, если залогодателем является третье лицо, также и у должника по обеспеченному ипотекой обязательству либо залогодержателя усиленной квалифицированной электронной подписи, такие заявление и электронная закладная подписываются только усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса.
Иные документы, представляемые в соответствии с частью 7 статьи 21 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” и необходимые для выдачи электронной закладной, могут быть представлены вместе с заявлением о выдаче электронной закладной в орган регистрации прав в форме электронных документов, в том числе электронных документов, нотариально удостоверенных в порядке, установленном статьей 103.8 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1, либо электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса.
2. В случае несоответствия сведений, содержащихся в электронной закладной, сведениям, содержащимся в договоре об ипотеке, договоре, обязательство по которому обеспечено ипотекой в силу закона, иных документах, орган регистрации прав приостанавливает государственную регистрацию ипотеки либо в случае, если электронная закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, отказывает в выдаче электронной закладной и не позднее одного рабочего дня, следующего за днем принятия решения об отказе в выдаче электронной закладной либо о приостановлении государственной регистрации ипотеки, уведомляет об этом залогодержателя и залогодателя, а если залогодатель является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству.
3. Орган регистрации прав не позднее одного рабочего дня, следующего за днем подачи заявления о выдаче электронной закладной, если это заявление подается после государственной регистрации ипотеки, либо не позднее одного рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации ипотеки, вносит в регистрационную запись об ипотеке сведения об электронной закладной, в том числе о депозитарии, в который такая закладная направлена на хранение, подписывает электронную закладную усиленной квалифицированной электронной подписью и передает электронную закладную на хранение в указанный в электронной закладной депозитарий.
4. Депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, учет и переход прав на нее, не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения электронной закладной на хранение, вносит запись по счету депо первоначального владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, открытому в депозитарии и указанному в электронной закладной, и направляет сведения о внесении такой записи и дате ее внесения в орган регистрации прав. Одновременно с внесением такой записи депозитарий вносит в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах запись об установлении ограничения по счету депо первоначального владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, до получения от органа регистрации прав информации, предусмотренной пунктом 5 настоящей статьи.
Если депозитарий, осуществляющий учет и переход прав на электронную закладную, не осуществляет хранение электронной закладной, такой депозитарий вносит в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах запись об установлении ограничения по распоряжению электронной закладной первоначальным владельцем такой электронной закладной или иным лицом, осуществляющим права по такой электронной закладной, до получения предусмотренной пунктом 5 настоящей статьи информации от депозитария, осуществляющего хранение электронной закладной, и направляет предусмотренные настоящим пунктом сведения в этот депозитарий. Депозитарий, осуществляющий только хранение электронной закладной, не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения электронной закладной на хранение, вносит в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах запись об установлении ограничения по счету депо депозитария, осуществляющего учет и переход прав на электронную закладную, до получения информации от органа регистрации прав, предусмотренной пунктом 5 настоящей статьи, и передает полученные сведения в орган регистрации прав.
5. Орган регистрации прав не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения от депозитария указанных в пункте 4 настоящей статьи сведений, в регистрационной записи об ипотеке указывает в сведениях о залогодержателе сведения о депозитарии, в который электронная закладная передана на хранение, и уведомляет об этом такой депозитарий, залогодержателя и залогодателя, а если залогодатель является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству.
6. Электронная закладная считается выданной первоначальному владельцу электронной закладной с момента внесения депозитарием, осуществляющим учет и переход прав на электронную закладную, записи по счету депо первоначального владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, открытому в депозитарии и указанному в электронной закладной.
7. В случае получения от депозитария сведений о невозможности внесения записи по счету депо первоначального владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, орган регистрации прав отказывает в выдаче электронной закладной и направляет уведомления об указанном решении лицам, подавшим заявление о выдаче электронной закладной. При этом сведения об электронной закладной, внесенные в регистрационную запись об ипотеке в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, погашаются.
8. По совместному заявлению владельца закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, залогодателя, а в случае, если залогодателем является третье лицо, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству электронная закладная может быть выдана в порядке, предусмотренном настоящей статьей, взамен документарной закладной, которая должна быть представлена в орган регистрации прав до подачи заявления о выдаче электронной закладной. Такое совместное заявление представляется в орган регистрации прав по правилам, предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи. При внесении в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи сведений о депозитарии, в который электронная закладная передана на хранение, ранее выданная документарная закладная аннулируется. Аннулированная документарная закладная хранится в архиве органа регистрации прав до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.
Выдача документарной закладной взамен электронной закладной не допускается.
9. По запросу залогодателя, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству орган регистрации прав предоставляет в форме электронного документа либо на бумажном носителе информацию о депозитарии, который осуществляет хранение электронной закладной, в порядке, предусмотренном статьей 62 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.
10. Заявление залогодателя, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству о предоставлении информации о содержании электронной закладной и (или) о владельце электронной закладной или об ином лице, осуществляющем права по электронной закладной, направляется в депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, в том числе посредством сайта депозитария в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет” с использованием единой системы идентификации и аутентификации. Депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, не позднее двух рабочих дней, следующих за днем получения указанного заявления, направляет заявителю запрошенную информацию в форме электронного документа либо по запросу заявителя на бумажном носителе.
Что такое электронная закладная по ипотеке и как ее подписывать
С 2018 года после подписания президентом России Владимиром Путиным изменений в ФЗ «Об ипотеке», стало возможно создание электронных закладных в области ипотечного кредитования. Граждане получили право составления электронной закладной по ипотеке.
Особенности электронной закладной
Электронная закладная по ипотеке стала альтернативой привычной форме, она полностью дублирует бумажный документ. По электронной закладной банк также имеет право забрать недвижимость, если заемщик не выплачивает долг по ипотеке.
Залог необходим, чтобы получить средства на закрытие кредита.
Документ должен содержать ФИО, реквизиты заемщика, сведения о соглашении с финансовой организацией, обязательства по ипотечному кредиту, информацию о недвижимости, находящейся в залоге.
Вместе с этими данными закладная будет содержать:
- номер счета владельца ценной бумаги;
- сведения о госрегистрации;
- электронную почту, где будет храниться;
- сведения о наличии или отсутствии обременения имущества со стороны третьих лиц.
Ценную бумагу не придется распечатывать. Ее легко поместить в компьютер и предоставить, если потребуются разъяснения по кредиту. Подписывать ее необходимо электронной цифровой подписью (ЭЦП).
Бюрократия и бумажная волокита остались в прошлом. Оформите кредит наличными без справок и поручителей в Совкомбанке. Выберите подходящую программу, заполните заявку на сайте и получите быстрый ответ от специалистов банка.
Как оформить
Оформление ценной бумаги требует разъяснения. Финансовая организация и кредитополучатель вводят в цифровой бланк необходимую информацию. Эта форма находится на сайте Росреестра или на госуслугах.
Ценную бумагу подписывают ЭЦП банка и должника. После этого отправляют в Росреестр. Управление должно завизировать бланк подписью государственного регистратора. Затем документ попадает в банковское хранилище ценных бумаг, то есть депозитарий.
Из хранилища бумагу после подписания отправляет Росреестр. Работник управления должен проверить ее на наличие ошибок и добавить информацию о ценной бумаге в запись об ипотеке.
Игорь заводил бумажную закладную, когда оформлял кредит в банке. Когда он узнал о внесении поправок в закон «Об ипотеке», то перевел сведения в цифровую систему. Росреестр аннулировал бумажную версию.
Если оформляете ипотеку в Совкомбанке, можете использовать электронную закладную. Финансовая организация предлагает интересные варианты в новостройках.
Как аннулировать после погашения кредита
Разъяснение требуется и по поводу аннулирования документа. Если бумажную закладную необходимо оформлять как недействительную, то для цифровой этого не требуется.
Как только Росреестр закроет информацию о кредите, автоматически направит комментарий об этом в депозитарий. И банковское хранилище удалит информацию о ценной бумаге.
Плюсы и минусы электронной закладной
До 2018 года процесс оформления бумаг был растянут. Необходимо было получить в финансовой организации разъяснение об ипотеке и затем подать комплект документов для регистрации в Росреестре. Теперь времени на работу с ипотечным кредитом уходит меньше.
Кредитополучатель не теряет время в пути, в очередях. К тому же цифровой документ не потеряется и не пострадает при пожаре или наводнении. Его не потребуется восстанавливать при потере.
Когда кредит выплачен, может затянуться время снятия залога. Теперь банк без дополнительных разъяснений и запросов от должника при выплате ипотеки может направить в Росреестр сведения для снятия с заемщика всех обязательств.
Из недостатков цифрового документа можно отметить наличие ЭЦП. Только с ее помощью можно подписывать закладную. Финансовые организации обладают таким функционалом. Заемщику потребуется время для ее получения.
Наличие ЭЦП снимает необходимость в разъяснениях и комментариях при работе с банками и госструктурами. Получить ЭЦП можно в центрах, прошедших разъяснительную работу в Минцифры. Подпись выдается на год, ее наличие обойдется в одну тысячу рублей.
Электронные закладные по ипотеке
Пресс-центр
Публикации о Росреестре
Что такое электронные закладные?
Что такое электронные закладные?
Об этом рассказала заместитель начальника отдела
государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра
по Омской области Юлия Швецова.
Понятие электронной закладной впервые введено Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 25.11.2017 № 328-ФЗ, который вступил в силу с 1 июля 2018 года.
Электронная закладная – это бездокументарная ценная бумага, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), которая хранится в депозитарии, что полностью исключает риск утраты ценной бумаги и мошеннических действий с ней.
Электронная закладная, как и документарная (бумажная) закладная, содержит сведения о залогодателе и о заемщике по ипотечному кредиту, название кредитного договора с указанием даты и места его заключения, сумму ипотечного кредита и срок ее уплаты, название и описание приобретенного в ипотеку имущества. Вместе с тем помимо указанных и иных обязательных для закладной сведений, электронная закладная должна содержать номер счета депо первоначального владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, номер счета депо номинального держателя (при наличии),наименование депозитария, адрес его электронной почты, посредством которого орган регистрации прав будет осуществлять связь с указанным депозитарием, а также иную информацию, необходимую для зачисления электронной закладной на счета депо.
После внесения органом регистрации прав сведений об электронной закладной в регистрационную запись об ипотеке, электронная закладная подписывается УКЭП государственного регистратора и передается на хранение в указанный в электронной закладной депозитарий. Депозитарий –
это профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий услуги по хранению сертификатов ценных бумаг и/или осуществляющий услуги по учету перехода прав собственности на ценные бумаги. Информационное взаимодействие органа регистрации прав и депозитария осуществляется с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.
До введения в гражданский оборот электронных закладных право залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверялось документарной закладной, которая оформлялась в форме документа на бумажном носителе. Наличие документарной (бумажной) закладной являлось, пожалуй, основным препятствием для перехода всех ипотечных сделок в электронный формат, поскольку наличие документарной ценной бумаги, перевод в электронную форму которой законом предусмотрен не был, требовало от заявителя необходимости личного обращения в МФЦ, даже если заявления на регистрацию прав и все документы были представлены в Росреестр в электронной форме.
Первые ипотечные сделки с электронными закладными были зарегистрированы Росреестром в 2019 году.
Необходимо отметить, что перевод рынка ипотечного кредитования в электронный формат и переход на обслуживание заемщика в режиме онлайн предусмотрено федеральным проектом «Ипотека», входящим в состав национального проекта «Жилье и городская среда».
В чем же преимущество электронной закладной?
Возможность оформления электронной закладной позволяет ускорить регистрацию залога без дополнительных действий со стороны клиента. Банк сам в электронной форме направляет документы в Росреестр. Таким образом, сторонам ипотечной сделки больше не нужно обращаться в МФЦ лично для того, чтобы сначала сдать документы на государственную регистрацию прав, а затем получить их.
Кроме того, при наличии электронной закладной ускоряется и упрощается и процесс погашения в Росреестре регистрационной записи об ипотеке при погашении ипотечного кредита. Для погашения в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН) регистрационной записи об ипотеке, при условии выдачи электронной закладной, запрашивать бумажную закладную в банке и ожидать ее получения лицам, погасившим ипотечный кредит, теперь не нужно. Поскольку электронная закладная хранится в электронном депозитарии, банк, как законный владелец закладной, самостоятельно обращается в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, а государственный регистратор самостоятельно направляет в депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке.
Помимо этого, очевидным преимуществом электронной закладной является тот факт, что в отличие от документарной электронную закладную невозможно потерять, поскольку она хранится в электронной форме в депозитарии. Вероятность ошибки при заполнении электронной закладной также сведена к минимуму, поскольку при заполнении её стандартной формы система просто не пропустит неверные данные.
Омским Росреестром сведения о первых электронных закладных внесены в ЕГРН в октябре 2019 года. Первые ипотечные сделки с применением электронных закладных в нашем регионе оформлены Сбербанком России. На сегодняшний день Управлением Росреестра по Омской области передаются на хранение в депозитарии и вносятся сведения в регистрационную запись об ипотеке в отношении электронных закладных, оформленных уже несколькими банками.
Отметим, что электронный способ передачи документов на государственную регистрацию прав особо актуален сейчас, в период пандемии коронавируса. Помимо сокращенных сроков государственной регистрации, в том числе ипотечных сделок, преимуществом электронного способа передачи ипотечных сделок на государственную регистрацию прав является отсутствие необходимости личного посещения заявителями офисов МФЦ. Таким образом, введение в оборот электронных закладных стало большим прорывом в развитии электронной ипотеки и способствовало переходу ипотечных сделок в онлайн-режим.
Как ранее на встрече с Президентом РФ Владимиром Путиным отметил руководитель Росреестра Олег Скуфинский, пандемия коронавируса оказала существенное влияние на рост оказываемых ведомством электронных услуг. Если в начале 2022 года доля таких услуг составляла приблизительно 20 процентов, то к настоящему моменту она выросла в полтора раза. Сервисы Росреестра отработали стабильно и обеспечили гарантии прав граждан.
Что такое электронная закладная?
Введение электронных закладных ускорит процесс оформления кредитов и, возможно, приведет к снижению ипотечных ставок.
С 1 июля 2018 года при оформлении ипотеки применяется электронная закладная. Что это за документ? Как работает? И что с этого обывателю? Мнения экспертов – в обзоре ЦИАН.
Дубликат бумажной закладной
Запуск электронной закладной – начало процесса по переходу к электронному документообороту, отмечает эксперт по недвижимости Георгий Патанин.
Главное помнить, что электронная закладная по ипотеке остается той же самой ценной бумагой, но только оформленной в электронном виде. Документ по-прежнему гарантирует банку право забрать квартиру и продать ее. Залог нужен, чтобы выручить деньги на погашение займа.
В электронной закладной будут инициалы и реквизиты, данные о держателе залога и должнике, информация о самом договоре, обязательства по ипотеке, данные о залоговом имуществе. Кроме того, там отметят номер счета держателя ценной бумаги, данные государственной регистрации, номер счета депо первоначального владельца документа, электронную почту (куда отправят на хранение ценную бумагу). Ну и, конечно, укажут наличие либо отсутствие обременения недвижимости третьими лицами.
Как будет работать электронная закладная?
Для того, чтобы появился этот документ, нужно зайти на сайт Госуслуг или Росреестра и заполнить там специальную форму. После этого каждая сторона должна заверить документ своей электронной подписью.
Перед отправлением на хранение электронную форму направят в регистрационный орган, чтобы заверить подписью регистратора, уполномоченного государством. Затем данные вносятся в соответствующую запись об ипотечной сделке.
Что с этого обывателю?
До вступления в силу изменений процедура получения документов была растянута во времени. «Раньше, закладная оформлялась в бумажном виде, ее изготавливал банк, выдавший ипотечный кредит, далее передавал клиенту, и весь комплект документов подавался в Росреестр на регистрацию ипотеки и собственности», – напоминает Георгий Патанин.
По мнению Ирины Забарской, специалиста департамента контроля качества НЮС «Амулекс», введение электронных закладных должно привести к уменьшению времени на подготовку и заполнение документа. Кроме того, не нужно будет передавать информацию лично (очереди, время на дорогу и прочее). Электронная закладная не потеряется, не сгорит при пожаре, ее не нужно будет долго восстанавливать.
На практике сокращение времени на документооборот снижает риски затягивания снятия залога при полной выплате кредита. «Это может быть полезным, когда ипотека заемщиком полностью выплачена и он хочет продать квартиру. Так как квартира была в ипотеке, на ней стоит залог в пользу банка и перед продажей его надо снимать. Раньше заемщик это делал самостоятельно, теперь банк в одностороннем порядке направит в Росреестр все данные для снятия залога», – рассказывает Георгий Патанин.
Самое важное для заемщика – отсутствие зависимости от кредитора при снятии залога
Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнеры», добавляет, что электронный документ является более безопасным, поскольку его использование минимизирует риск утери или уничтожения, а также мошенничества – как со стороны третьих лиц, так и со стороны банков. Ведь традиционно закладная составляется кредитными организациями самостоятельно и передается клиенту лишь на подпись.
Правовые последствия не изменятся
Каких-либо новых правовых последствий из-за введения электронной закладной не возникнет, считают опрошенные ЦИАН эксперты.
«Введение данного документа – всего лишь изменение его формы и вида по сравнению с ныне существующим. При оформлении электронной закладной и у залогодателя, и у залогодержателя сохраняются те же права и обязанности, как при оформлении в бумажном виде», – отмечает Ирина Забарская.
А что потом?
В перспективе физлица при любых операциях с недвижимостью будут получать виртуальный пакет документов, предполагает Ирина Ячменева, руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ — Супермаркет недвижимости».
«Теперь закладная будет получаться таким же образом. Пока альтернативно – сохраняется выбор между электронным и бумажным вариантами этого документа. Но в течение ближайших 5-10 лет ситуация может измениться кардинально: поколение миллениалов, например, пользуется только виртуальными документами», – продолжает она.
Не для каждого человека составление электронного документа является удобным, предупреждает Александра Воскресенская. «Заполнение формы на портале государственных услуг может вызвать трудности для лиц, не привыкших к постоянной работе с компьютером. Более того, для подписания закладной следует получить электронную подпись, а значит, нужно найти организацию, специализирующуюся на ее разработке, заполнить необходимые документы для получения подписи и оплатить предоставленную услугу», – отмечает эксперт.
Впрочем, есть и хорошие новости – уменьшение издержек может отразиться на стоимости самих кредитов. «В перспективе нас ожидает снижение ставки по ипотеке. Переход на электронный документооборот повышает эффективность обмена информацией, как следствие будет сокращение общих издержек банков и МФЦ на выдачу и регистрацию ипотеки, что в свою очередь может привести к незначительному снижению ставок», – резюмирует Георгий Патанин.
В каких случаях и в каком порядке аннулируется закладная
Электронная закладная аннулируется только при погашении записи об ипотеке. При этом никаких заявлений подавать не нужно.
Документарную закладную аннулируют при погашении записи об ипотеке, при ее замене на новую или при переводе закладной в электронную форму.
Закладную меняют на другую документарную, когда заключают соглашение, которое изменяет ее содержание. При этом оно должно предусматривать, что прежняя закладная аннулируется и выдается новая.
Независимо от основания аннулирования, получить аннулированную документарную закладную вы сможете только после погашения записи об ипотеке.
1. Нужно ли аннулировать электронную закладную
Если вы погасили запись об ипотеке, закладную аннулируют, но вам подавать заявление об этом не нужно. Депозитарий прекратит хранение и учет прав на такую закладную на основании уведомления, полученного от органа регистрации прав (п. 6 ст. 13.4 Закона об ипотеке).
Если изменились условия электронной закладной, то аннулировать ее не требуется: закон этого не предусматривает. Нужно заполнить заявление, форму соглашения о внесении изменений и подать их в установленном порядке в электронном виде (п. 1 ст. 13.4 Закона об ипотеке).
2. Когда можно аннулировать документарную закладную и что для этого нужно
Она аннулируется в двух случаях:
1)при погашении записи об ипотеке. Дополнительных заявлений подавать не нужно, орган регистрации прав сам аннулирует ее (п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке);
2)при выдаче новой закладной (по форме или содержанию). В этом случае в орган регистрации прав нужно представить:
при изменении содержания закладной — соглашение об изменении ее содержания, заявление залогодателя и залогодержателя о внесении изменений в записи ЕГРН, прежнюю и новую закладные. Если прежняя закладная обездвижена, владелец может забрать ее у депозитария, чтобы внести в нее изменения (п. п. 1, 5 ст. 13.1 Закона об ипотеке);
при переходе на электронную закладную — совместное заявление владельца закладной (или иного лица, осуществляющего права по ней), залогодателя и должника по основному обязательству (если они отличаются), а также подлежащую аннулированию документарную закладную (п. 8 ст. 13.3 Закона об ипотеке).
В других случаях вы не сможете аннулировать закладную. В частности, Закон об ипотеке не позволяет аннулировать ее, например, на основании соглашения о ее отзыве, отмене или прекращении ее действия.
3. Как выдается аннулированная документарная закладная
Ее можно получить только после погашения записи об ипотеке. Причем даже если закладная была аннулирована из-за замены на новую или перехода на электронную, сразу она не выдается, а остается в архиве органа регистрации прав до погашения записи об ипотеке (п. 1 ст. 13.1, п. 8 ст. 13.3, п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке).
Порядок выдачи аннулированной закладной в законе не установлен. Полагаем, вы можете запросить ее у органа регистрации прав двумя способами:
указать свое требование в реквизите 9 заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке (п. 17 Приложения N 4 к Приказу Росреестра от 23.06.2022 N П/0210);
после погашения записи об ипотеке подать отдельное заявление в свободной форме с просьбой выдать аннулированную закладную. Обосновать эту просьбу можно, сославшись на п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.
Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Оставить комментарий Отменить ответ
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!
Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого! Для заказа просто напишите нам сообщение в диалоговом окне в правом нижнем углу страницы либо позвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71
Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!
Технология BLOCKCHAIN в ипотеке (часть 1)
Финансовый сектор уже давно взял курс на цифровизацию, в том числе и в традиционно консервативных областях – ипотечном кредитовании и регистрации сделок с недвижимостью. Полный переход на электронные закладные (e-закладные) является одной из важнейших задач, ведь создание цифрового аналога бумажной закладной и обеспечение «бесшовного» цифрового процесса работы с электронными закладными позволит залогодержателям существенно снизить издержки (временные, материальные). Это будет способствовать созданию более выгодных условий для заемщиков (снижение ипотечной ставки). Мы расскажем, как команда ДОМ.РФ всего за 4 месяца создала и испытала решение по выпуску e-закладных с использованием блокчейн-технологии – Мастерчейн.
Процесс взаимодействия Росреестра и депозитария для эмиссии электронных закладных. Текущее решение
При предоставлении ипотечного кредита банк формирует и регистрирует закладную. Выпуск закладной позволяет банкам быстро продавать ипотечные кредиты за счет реализации самой закладной, как ценной бумаги. Ее новый владелец фиксируется в самой закладной. В 2018 году были внесены изменения в 102-ФЗ, которые официально закрепили и описали процесс выдачи электронной закладной, что позволило перевести этот документ в машиночитаемой вид для ускорения процесса обработки данных информационными системами банков и депозитариев. Но необходимость в регистрации закладной в Росреестре с последующей передачей в депозитарий осталась. Для осуществления цифрового взаимодействия Росреестра и депозитария было выбрано централизованное решение – система межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ), которая связывает между собой различные ведомства, банки и других участников.
Для запуска процесса выпуска электронных закладных на стороне Росреестра появился, специально разработанный под эти нужны софт – АРМ Электронная закладная, который автоматизирует работу регистратора в части проверки и выпуска электронной закладной. После чего через СМЭВ электронная закладная в виде XML передаётся в депозитарий для постановки на учёт и хранения. Основные сложности у депозитариев вызывал именно процесс подключения к СМЭВ для получения закладных и интеграции СМЭВ со своими учётными системами.
Для упрощения этого процесса и быстрого подключения к Росреестру Ассоциацией финансовых технологий (АФТ) было создано решение на базе блокчейн-технологии – ДДС (децентрализованная депозитарная система), предназначенная для депозитарного учета электронных закладных. По своей сути ДДС создает альтернативный СМЭВ канал обращения и учета е-закладных, используя все преимущества технологии блокчейн – отсутствие централизованного хранения записи, доступность всех движений электронного документа всем участникам без дополнительных синхронизаций. Децентрализация учета с применением средств криптозащиты делает процесс более безопасным, повышая доверие участников к передаваемым объектам учета, а также позволяет относительно легко масштабировать решение, объединяя все большее количество участников – банков, депозитариев.
Решение на блокчейне
Осенью прошлого года Центральным банком было сформировано предложение по оптимизации процесса взаимодействия Росреестра с депозитариями для выпуска электронных закладных за счет использования блокчейна. Команда ДОМ.РФ совместно с Центральным банком, Росреестром и АФТ разработала решение на базе блокчейн-платформы «Мастерчейн», которое позволило ускорить процесс и повысить качество передачи данных между Росреестром и депозитариями для выпуска электронных закладных. После чего наша команда совместно с Росреестром и АФТ приступила к реализации пилота, в рамках которого был реализован процесс выпуска е-закладных через «Мастерчейн» на пилотной группе участников.
Основным входным требованием данного пилота было отсутствие влияния на работу АРМ ЭЗ (Автоматизированное рабочее место Электронная закладная) через канал СМЭВ. Кроме того, мы понимали, что электронная закладная – это комплексный документ с сотнями атрибутов, поэтому нужен был удобный инструмент для тех, у кого нет возможности автоматизировать создание этого документа в своих системах. Мы предложили создать API, доступный в будущем для всех партнеров. Также нам предстояло научиться регулировать потоки, которые направляются по разным каналам для каждого депозитария. Итого, функциональная архитектура проекта затронула три компонента (три разные системы с разными владельцами!), на которых нам необходимо было обеспечить синхронный вывод релизов в промышленную эксплуатацию. И все это в режиме интенсивного пилота, с обязательством создания MVP за 3-5 месяцев! Все в лучших традициях стартапов силиконовой долины.
Команда и организация работ
Так как времени на найм с рынка новой команды под этот проект у нас не было, это была полностью волонтерская история. Мы привлекли 5 человек из разных Центров компетенции ДОМ.РФ, кому была интересна данная тема, на part-time, и создали таким образом команду на блокчейн. За несколько спринтов ребята реализовали процесс передачи файла ЭЗ от заявителя до Росреестра, а сам АРМ ЭЗ и сервис электронной регистрации создавала отдельная команда ЕИСЖС (5 человек).
Технически сервис электронной регистрации представляет собой отдельный модуль, который размещается в контуре Росреестра, отдельно от ЕГРН. Интеграция двух систем была организована через отдельный API. Таким образом, весь пилот был сделан силами двух небольших agile-команд, взаимодействие которых было обеспечено совместными планированиями и обязательным system demo в конце каждого спринта.
В периметре ДОМ.РФ был создан совместный тестовый контур, в котором мы разместили и тестовые системы Росреестра. За два спринта мы сделали смарт-контракт. Затем уже написали обертку – адаптер, в виде внешнего REST API. Проектировать решение мы начали в декабре 2022, а в мае 2022-го уже были готовы запускаться в эксплуатацию. О технических деталях реализации смарт-контракта читайте во 2-ой статье “Технология блокчейн в Ипотеке (часть 2)”.
Самый ценный инсайд по итогам данного пилота состоит в том, что при желании опытная команда может осилить даже такой на первый взгляд неподъемный проект на совершенно новой и еще «не обкатанной» на рынке технологии блокчейн. Нужно просто не бояться, вовлечь нужных участников, погрузиться в вопрос и сделать. И команда ДОМ.РФ это сделала.
Дальнейшие перспективы
Сейчас ведется проработка вопроса о внесении изменений в законодательство с целью юридической легализации нового альтернативного канала выпуска е-закладных. Это сдерживает запуск в промышленную эксплуатацию и масштабирование данного решения.
Говоря про дальнейшие перспективы, надо отметить, что ипотека – это замкнутая экосистема, объединяющая застройщиков, покупателей, кредиторов, оценщиков и регистраторов, то есть представляет собой идеальную прикладную область для построения корпоративного блокчейн-решения. Дальнейшее развитие этой технологии позволит вовлечь в процесс всех участников этой системы и обеспечить полностью цифровую end-to-end ипотечную сделку.
Загрузка...