Споры о землепользовании в Ростове-на-Дону

Адвокаты Ростова-на-Дону, руководство по поиску и выбору

Адвокат — это широкопрофильный профессиональный и дипломированный юрист, специализирующийся на оказании юридической помощи в различных областях права. Как правило услугами адвоката пользуются в рамках уголовного дела, но также адвокатов часто привлекают по гражданским, арбитражным, административным и иным спорам в области права. Следует помнить, что по отдельным категориям дел участие адвоката обязательно по закону (защита в рамках уголовного дела, доступ в СИЗО в Ростове-на-Дону, участие в арбитражных судебных процессах).

Выбор адвоката
Когда необходимо довериться адвокату?
Чем может помочь адвокат?
Список адвокатов Ростова-на-Дону

Как выбрать адвоката?

Опыт адвоката. Хороший адвокат знает свое дело. Многолетняя практика и большой опыт работы однозначно говорят о высокой квалификации специалиста в той или иной области права. Для этого можно ознакомиться с практикой работы адвоката на его сайте, в социальных сетях, в картотеке судебных дел.
Биография адвоката. На своих сайтах адвокаты нередко описывают свою биографию, многие адвокаты Ростова-на-Дону имеют опыт работы в органах МВД, Следственного комитета РФ, Прокуратуры РФ и судебной системе. Такое обстоятельство несомненно является плюсом при выборе адвоката, поскольку такой специалист точно знает специфику работы тех лиц, от которых ему необходимо защищать клиента.

Консультация адвоката, в ходе которой клиент может оценить его коммуникабельность, узнать какие услуги оказывает адвокат.
Отзывы клиентов, позволяют оценить помощь адвоката, ранее оказанную другим физическим или юридическим лицам, а также качества адвоката.
Проверка статуса. Проверить статус адвоката можно на сайте адвокатской палаты того региона, в котором он зарегистрирован.
Образование. Следует выяснить, где адвокат получил образование, проходит ли он курсы повышения квалификации, развивая свои профессиональные навыки. Перед принятием решения о найме адвоката необходимо потребовать от него и изучить соглашение в письменной форме, в котором должны быть указаны конкретные услуги, которые он должен выполнить, их объем, сроки и размер гонорара.
Хороший адвокат берет деньги за работу, а не за конечный результат. Ни один уважающий себя адвокат не станет со стопроцентной вероятностью гарантировать положительный исход дела.

Права адвоката

Согласно ФЗ “Об адвокатуре и адвокатской деятельности в Российской Федерации” адвокат в рамках своей деятельности вправе.

Осуществлять сбор документов, которые имеют значение для дела, а именно справки, характеристики и тд.
Получать объяснения у лиц, обладающих необходимой информацией.
Собирать доказательства по делу.
Привлекать экспертов и специалистов для разъяснения вопросов, требующих специальных познаний.
Встречаться со своим клиентом наедине и конфиденциально.
Адвокат в суде и на следствии может снимать копии и иным образом фиксировать информацию по делу.
Осуществлять другие действия и мероприятия, которые не противоречат законам РФ.

Помощь адвоката. Когда нужно обратиться?

Защита адвоката — это специфическая работа. Независимо от того, нужна ли защита уголовного или гражданского адвоката, важно обратиться к адвокату как можно раньше.

Своевременное обращение к специалисту в области права поможет избежать или снизить к минимуму негативные последствия в исходе любого дела. Ведь если опытный правозащитник вникнет в дело на его начальной стадии, у него будет больше времени для сбора доказательств и оказания квалифицированной помощи.

К адвокату нужно обязательно обратиться в следующих случаях:

возбуждения уголовного дела;
задержания в качестве подозреваемого;
проведения обыска дома или на работе;
привлечения в качестве ответчика или третьего лица по гражданскому или арбитражному делу.

Чем может помочь уголовный адвокат?

Адвокат по уголовным делам допускается к участию в них на основании специального ордера. Уголовный адвокат может представлять интересы свидетеля, защищать подозреваемого, обвиняемого или подсудимого, а также представлять интересы потерпевшего.

Если вы свидетель:

участие при допросе на предварительном следствии;
участие при допросе в суде.

Если вы подозреваемый, обвиняемый или подсудимый:

сбор доказательств по уголовному делу;
переквалификация Ваших действий на менее тяжкую статью УК РФ;
прекращение уголовного преследования;
изменение меры пресечения на менее суровую;
вынесение оправдательного приговора судом;
снижение назначенного судом наказания;
подача апелляционных и кассационных жалоб;
УДО (условно-досрочное освобождение);
снятие судимости;
применение амнистии;
снижение штрафа при уголовных деяниях (налоговые преступления, взятка).

Если вы потерпевший:

представление интересов на предварительном следствии и в суде;
наложение ареста на имущество обвиняемого;
возмещение вреда, причиненного преступлением;
возмещение судебных издержек.

Чем может помочь адвокат по гражданскому, арбитражному или административному делу?

Адвокат может участвовать в таких делах как на основании ордера, так и на основании нотариальной доверенности, выданной доверителем.

Гражданские дела также имеют свою специфику, их категории разнообразней уголовных дел.

Судами общей юрисдикции и арбитражными судами рассматриваются дела следующих категорий:

семейные споры (развод, раздел имущества, лишение родительских прав, взыскание алиментов, определение места жительства ребенка и тд);
споры по договорным отношениям (признание сделок недействительными, взыскание денежных средств и тд);
споры в сфере защиты прав потребителей;
земельные споры;
установление юридических фактов (установление родственных отношений, фактов пользования и владения имуществом, факта принятия наследства и тд);
трудовые споры (восстановление на работе, установление пенсии и тд);
административные споры (оспаривание штрафов и иных административных наказаний, оспаривание действий должностных лиц и тд).

Наиболее распространенные услуги адвоката в рамках гражданского дела:

составление искового заявления или отзыва на иск;
подготовка возражения;
участие в рассмотрении дела в суде;
составление апелляционной и кассационной жалоб;
участие в исполнительном производстве и прочее.

Список адвокатов Ростова-на-Дону 2022

Основываясь на данных, имеющихся в открытом доступе, социальных сетях, а также интернет-сайтах адвокатов в Ростове-на-Дону, образовании, опыте и стоимости услуг мы составили список адвокатов Ростова-на-Дону.

Большое количество адвокатов практикуют в Ростове-на-Дону, они отличаются опытом, образованием, специализацией на отдельных видах права.

Данный справочно-информационный обзор не является рекламой, а является субъективным мнением авторов статьи.

1. Юров Евгений Сергеевич — адвокат Ростова-на-Дону

В 2009 году адвокат Юров Е.С. получил красный диплом уголовно-правовой специализации Ростовского государственного экономического университета, окончив обучение на юридическом факультете.

Этот успешный и известный в Ростове-на-Дону адвокат имеет опыт работы в правоохранительных органах, так в период 2009-2012 годы Евгений Сергеевич на различных должностях служил в органах прокуратуры РФ. Во время работы в прокуратуре Юров Е.С. участвовал в судебных процессах по уголовным и гражданским делам, осуществлял прокурорский надзор за органами предварительного следствия, а также административный надзор.

В 2012 году Евгений Сергеевич получил статус адвоката, после чего учредил Адвокатский кабинет. Юров Е.С. является членом Адвокатской палаты Ростовской области.

За 8 лет осуществления адвокатской деятельности Евгений Сергеевич регулярно проходил курсы повышения квалификации. Этот грамотный и успешный юрист постоянно совершенствует свой профессиональный уровень.

Адвокат Юров Е.С. специализируется на оказании юридических услуг следующих категорий:

представление интересов по гражданским и арбитражным делам;
банкротство физических лиц;
защита/представление интересов по уголовным делам;
семейное право

Перечень услуг адвоката и их начальная стоимость:

Устная консультация — от 1 000 рублей;

Письменная консультация, подготовка ходатайств и иных документов — от 2 000 рублей;

Защита/представление интересов по уголовному делу на предварительном следствии или дознании — от 40 000 рублей;

Посещение адвокатом следственного изолятора или ИВС — 7 000 рублей;

Представление интересов доверителя по гражданскому делу — от 20 000 рублей;

Представление интересов доверителя по арбитражному делу — от 47 000 рублей.

Оказание юридической помощи при однократном посещении правоохранительных органов, иного учреждения — от 5 000 рублей.

Представление интересов доверителя по административному делу — от 15 000 рублей.

Судебные споры о границах земельных участков

Правоприменительная практика последних лет свидетельствует, что категория дел, вынесенная в заголовок настоящей статьи, все чаще встречается в судебной практике. По наблюдениям автора статьи, связано это, прежде всего, с тем, что владельцы и собственники земельных участков под влиянием требований государственных и муниципальных земельных органов стали все чаще уточнять границы своих владений, приводить в порядок свою документацию на землю. Работа эта приводит к тому, что владельцы и собственники (часто к изумлению своему) узнают о наложениях границ земельных участков на картах (схемах) и на местности, о кадастровых ошибках, о нахождении своих объектов недвижимости в «чужих» границах и т.п.

Читайте также:

Дооценка основных средств

Не претендуя на всесторонность исследования в рамках газетной статьи, попытаемся осветить некоторые проблемные вопросы, возникающие по такой категории споров, и сформулировать практические выводы. Начинающим юристам это может помочь, в том числе, найти правильные подходы к разрешению указанных споров.

В силу уже сложившейся судебной практики согласно статье 7 ранее действовавшей редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 1 января 2017 года государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости», а сам закон № 221-ФЗ называется законом «О кадастровой деятельности») к уникальным характеристикам земельного участка отнесены его кадастровый номер, описание местоположения границ и площадь.

Таким образом, внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении площади и (или) границ земельного участка вследствие корректировки местоположения его границ (поворотных точек), по сути, представляет собой распоряжение этим участком, в результате которого право собственности и иные производные вещные права на участок в прежнем виде, определяемом совокупностью уникальных характеристик, прекращаются.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 этого же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об установлении границ земельного участка.

При этом заинтересованное лицо вправе обращаться в арбитражный суд с иском, направленным на изменение границ уже поставленного на кадастровый учет земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 № 4275/11).

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного суда Российской Федерации от 07.10.2015 № 305-КГ15-7535 по делу № А41-47432/2012, когда предмет спора связан с пересечением (наложением) земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, то требования заявителя в таком случае подлежат рассмотрению по правилам искового производства как требование об установлении границ земельного участка.

Таким образом, требование об установлении местоположения границ земельного участка является спором о праве.

Требование об установлении границ земельного участка направлено на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости. По таким искам ответчиком является смежный землепользователь, поскольку в рамках заявленного требования подлежит установлению смежная граница между земельными участками в соответствии с установленными координатами поворотных точек.

Приведенные здесь правовые позиции, сформулированные сложившейся судебной практикой, сразу позволяют сделать определенные первичные выводы при разрешении споров о границах земельных участков:

· Подобного рода споры рассматриваются по правилам искового производства, поскольку требование об установлении местоположения границ земельного участка является спором о праве;

· Вопрос об установлении (изменении) границ сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков находится в компетенции суда. Суд может изменять такие границы в установленном законом порядке;

· Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости;

· По искам об установлении (изменении) смежной границы между земельными участками ответчиками являются смежные землепользователи.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании указанного Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее – уточнение границ земельного участка).

Если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей (смежной) частью границ других земельных участков, и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о смежных с ним земельных участках, орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о местоположении границ (частей границ) и площади указанных смежных земельных участков. При этом представление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении указанных смежных земельных участков не требуется. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Земельным участком признается часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации; часть 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ).

Границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию (часть 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В соответствии со статьей 21 Закона № 218-ФЗ одним из необходимых документов для кадастрового учета является межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 этого же Федерального закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Закона № 218-ФЗ межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Согласно части 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В части 10 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Из приведенного также можно сформулировать некоторые выводы, важные для понимания порядка разрешения судебных споров о границах (назовем их для краткости так):

· Уточнение границ земельных участков может осуществляться во внесудебном порядке (при наличии согласия смежных землепользователей, отсутствии спора);

· Межевой план, сформированный по итогам кадастровых работ – неизбежный атрибут иска о границах. Без информации, содержащейся в нем, суд попросту не сможет сформулировать резолютивную часть своего решения о границах. В некоторых судебных актах автор публикации даже увидел, что межевой план являлся приложением к судебному решению. Альтернативой межевого плана может выступать только заключение судебной землеустроительной экспертизы, проведенной судом;

· Местоположение границ земельного участка в решении суда устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ (так называемых поворотных точек);

· При вынесении судебных актов суды не связаны вариантами прохождения границ, предлагаемыми сторонами спора. Суд может установить границы по собственному варианту с учетом максимального баланса интересов сторон. Такие варианты прохождения границ должны определяться по итогам проведения кадастровых работ или по итогам судебной землеустроительной экспертизы.

МИХАИЛ СЛЕПЦОВ, АДВОКАТ, УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР АДВОКАТСКОГО БЮРО «СЛЕПЦОВ И ПАРТНЕРЫ», КАНДИДАТ ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК, ДОЦЕНТ, ЗАСЛУЖЕННЫЙ ЮРИСТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 01 (195) дата выхода от 21.01.2019.

Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».

Возражения ростовчан против застройки левого берега Дона признали нецелесообразными

В Ростове завершились общественные слушания по вопросу внесения изменений в правила землепользования и застройки. В частности они касались земельного участка около Ворошиловского моста, где сейчас расположена роща.

Согласно итогам слушаний в них приняли участие шесть человек. Все они выступили против смены назначения вида использования участка на Шоссейной. Однако комиссия администрации на все претензии ответила отказом.

Так, некий Волков.К.И. написал: «В пешей доступности от центральной части города есть немного мест с зеленью. Я против того, чтобы застраивать площадку в районе улицы Шоссейная за счет уничтожения деревьев. Данную площадь предлагаю использовать как рекреационную зону таким образом, чтобы в полном объеме сохранить и увеличить зеленый массив».

Другие отмечают, что «застройка данной территории приведет к ухудшению экологической обстановки».

Комиссия же отметила, что смена назначения участка никак не противоречит генеральному плану города. Да и вовсе не является зеленой зоной.

«Обсуждаемая территория не включена в систему озеленения города Ростова-на-Дону, а следовательно, не влияет на расчетную обеспеченность города зелеными насаждениями», – говорится в ответе комиссии.

Власти не считают это зеленой зоной Фото: Александр Прохорцев

Также отмечается, что на данной территории планируется «строительство жилого комплекса с развитой инфраструктурой: детский сад и школа, общественно-деловые и культурно-спортивные объекты, прогулочно-рекреационное пространство с включением объектов общественного питания, спорта, отдыха, паркингов с максимальным сохранением природного ландшафта в рекреационной зоне».

Также комиссия сообщила, что между застройкой и берегом будет выделена 20-метровая береговая полоса общего пользования. По мнению комиссии это позволит в будущем соединить данную территорию с парком «Левобережный» и создать единое рекреационное пространство.

В итоге комиссия решила рекомендовать главе администрации города Ростова-на-Дону направить проект для утверждения в городскую думу.

Напомним, что в начале сентября стало известно, что на общественные слушания вынесли проект изменений в Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону. В пояснительной записке отмечается, что с предложением выступила компания ООО «Вертикаль». Речь идет об участке от Ворошиловского моста до залива «Ковш». Данный участок предлагают перевести из зоны делового, общественного и коммерческого назначения в зону ОЖ (Зона многофункциональной застройки).

Стоит отметить, что ранее ростовчане собрали более 1,5 тысяч подписей против застройки рощи у Ворошиловского моста на левом берегу Дона. Об этом сообщили в Центре содействия экологическим инициативам «Экомост».

— В Ростове-на-Дону, а особенно в центре города, наблюдается нехватка зеленых зон при растущей площади и плотности многоэтажной жилой застройки. По данным на 2018 год, общая площадь зеленых насаждений в пределах городской черты Ростова-на-Дону составляет 12,02 тысячи гектаров при норме в 27,99 тысячи. Застройка данного участка уменьшит и так недостаточное количество зеленых насаждений, — говорится в обращении активистов.

В конце прошлой недели обращение и подписи 1546 жителей Ростова были переданы в приемную губернатора Ростовской области, городскую администрацию и прокуратуру. Директор Центра содействия экологическим инициативам «Экомост» Дарья Карманова уверена, что власти обратят внимание на гражданскую инициативу по защите природных территорий.

Роман Неведров

Присылайте свои новости, фото и видео на номер +7 (938) 107-87-80 (Viber, WhatsApp). Звоните, если попали в сложную ситуацию и не получили помощи от чиновников.

Споры о землепользовании в Ростове-на-Дону

от 21 декабря 2018 года N 605

Об утверждении Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону

(с изменениями на 21 декабря 2022 года)

(в ред. решений Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.06.2019 N 703, от 20.08.2019 N 730, от 22.10.2019 N 759, от 17.12.2019 N 799, от 24.03.2022 N 837, от 21.04.2022 N 863, от 20.10.2022 N 31, от 22.12.2022 N 48, от 27.04.2022 N 105, от 22.06.2022 N 129, от 17.08.2022 N 152, от 19.10.2022 N 183, от 21.12.2022 N 219, с изм., внесенными Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 02.07.2022 N 66а-711/2020)

В соответствии со статьями 32, 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения проекта новой редакции Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, подготовленного с учетом итогов публичных слушаний, протокола публичных слушаний от 19.11.2018 N 37, заключения о результатах публичных слушаний от 19.11.2018, руководствуясь статьями 21, 39 Устава города Ростова-на-Дону, городская Дума решила:

1. Утвердить Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону согласно приложению к настоящему решению.

2. Признать утратившими силу:

1) решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 N 87 “О принятии “Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону” в новой редакции”;

8) решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 24.12.2013 N 568 “О внесении изменений в решение городской Думы “О принятии “Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону” в новой редакции”;

12) решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 22.12.2015 N 74 “О внесении изменений в решение городской Думы “О принятии “Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону” в новой редакции”;

13) решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 03.03.2016 N 98 “О внесении изменений в решение городской Думы “О принятии “Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону” в новой редакции”;

2. Настоящее решение вступает в силу с 1 марта 2019 года.

3. Контроль за исполнением настоящего решения возложить на постоянную комиссию по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию.

Председатель городской Думы –
глава города Ростова-на-Дону
З.В.НЕЯРОХИНА

Приложение
к решению
Ростовской-на-Дону
городской Думы “Об утверждении
Правил землепользования и застройки
города Ростова-на-Дону”

Раздел I. ПОРЯДОК ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДА РОСТОВА-НА-ДОНУ И ВНЕСЕНИЯ В НИХ ИЗМЕНЕНИЙ

Глава 1. РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

Статья 1. Общие положения

1. Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (далее – Правила) – документ градостроительного зонирования, который утверждается решением Ростовской-на-Дону городской Думы, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

2. Правила распространяют свое действие на территорию муниципального образования “Городской округ “Город Ростов-на-Дону” (далее – город Ростов-на-Дону) и разработаны в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Ростовской области, Уставом города Ростова-на-Дону, в соответствии с положениями Генерального плана города Ростова-на-Дону, утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 24.04.2007 N 251 (далее – Генеральный план), а также с учетом положений иных правовых актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития города Ростова-на-Дону, охраны его культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.

3. Правила разработаны в следующих целях:

1) создания условий для устойчивого развития территории города Ростов-на-Дону, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий города Ростова-на-Дону;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

4. Правила обязательны к исполнению всеми субъектами градостроительных отношений на территории города Ростова-на-Дону.

5. Правила в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации устанавливают порядок регулирования землепользования и застройки территории города Ростова-на-Дону, основанный на градостроительном зонировании – делении всей территории города Ростова-на-Дону на территориальные зоны – и установлении для них градостроительных регламентов.

Статья 2. Основные понятия, используемые в Правилах

1. В Правилах используются понятия, значения которых установлены в Градостроительном кодексе Российской Федерации, Земельном кодексе Российской Федерации, федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации.

2. Кроме того, в Правилах используются следующие понятия:

1) архитектурная среда – совокупность облика и пространства зданий и сооружений, предназначенных для определенных функций и наделенных необходимой и достаточной для потребителя информативностью, в том числе с помощью архитектурной пластики;

2) градостроительная реконструкция – осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке, расположенном в границах элемента планировочной структуры (микрорайон, квартал), 20 процентов от площади которого занято существующими объектами капитального строительства, в том числе планируемым к сносу;

Порочная практика: нужен ли Ростову элитный микрорайон в зоне затопления

В Ростове-на-Дону в соответствии с планом развития города до 2035 года преступили к межеванию левобережной зоны. В скором времени здесь появятся жилые дома и бизнес центры. Однако ученые выступают против. По их мнению, застройка левого берега Дона опасна, так как находится в зоне затопления. Корреспондент ФАН попытался разобраться в этой ситуации и выявить все «pro» и «contra».

После того, как глава администрации Ростова-на-Дону Алексей Логвиненко защитил проект по развитию города в школе управления «Сколково», в донской столице сразу заговорили о реализации задуманного.

Долгие споры

Первым делом решили освоить земли в 41 га на левом берегу Дона в районе стадиона «Ростов-Арена». Эти гектары не давали спокойно спать градостроителям и в советское время, однако наличие болот и малая изученность почвы их еще как-то останавливала. Теперь, как выяснилось, проблемы нет. Ведь основная часть ростовчан на сайте «Активный ростовчанин» высказалась за развитие города в этом направлении.

Споры об освоении этой зоны в городе разразились не шуточные. Начиная от геодезистов и экологов и заканчивая представителями строительных организаций. Еще в апреле текущего года начальник отдела юридических экспертиз аппарата городской думы Павел Семиноженко высказывал опасения о потере в левобережье зеленых насаждений из-за строительства. По его словам, начало освоения даже 25 га приведет к уменьшению количества зеленых насаждений.

Принять участие в застройке вызвались изначально два инвестора — СК «Новый Ростов» и ГК «ЮгСтройИнвест». Но в середине мая вопрос выбора инвесторов был решен подписью градоначальника. Разрешение на подготовку технической документации по межеванию и планировке левого берега Дона получила компания «ЮгстройИнвест». 25 га этой земли уже были переведены в зону общественной жилой застройки. Куда подевался второй инвестор — неизвестно. Однако в городском правительстве пояснили, что компания «ЮгСтройИнвест» предоставила обоснование для проекта жилой застройки.

«Инвестор, конечно, определится посредством аукциона. Однако не исключено, что реализация проекта целиком пройдет согласно региональному закону о масштабных инвестиционных проектах, что позволяет предоставить инвестору землю без торгов», — отметил на одном из заседаний председатель комиссии городской думы по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию Дмитрий Олейников.

По мнению главы города Алексея Логвиненко, центром застройки должен стать стадион «Ростов-Арена». Именно исходя из его облика будет создаваться принципиально новая городская среда — с жилыми зонами, социально-культурными объектами и всей необходимой инфраструктурой.

В середине мая, взяв в расчет заявление застройщика, городской департамент архитектуры и градостроительства выступил с предложением включить в границы зоны застройки три участка, которые относятся к территориям общего пользования и объектам инженерной инфраструктуры. Четвертому участку предложили поменять статус с общего пользования на земли рекреационного назначения четвертого типа.

На левом берегу Дона к 2035 году должны появиться новые ЖК, детские сады, школы, торгово-развлекательные центры, общественно-деловые здания и много чего еще.

Среди чиновников зашел разговор и о том, чтобы перенести центр города в левобережную зону. Ведь еще когда строили стадион «Ростов-Арена» к чемпионату мира по футболу 2018 года, губернатор области Василий Голубев возлагал на эту территорию большие надежды.

Новый центр города

Согласно новой стратегии развития города, в ближайшие годы на левом берегу развернется активное освоение новых территорий. К уже существующим спортивным объектам левого берега, среди которых Ростов-Арена и гребной канал, добавится ледовый дворец и аквапарк, а донские берега соединит канатная дорога, которая, по мнению городских чиновников, станет прекрасной альтернативой городскому транспорту в этом направлении.

Градостроители уверены, что в связи с развитием Ростова и застройкой в северном и западном направлениях городские транспортные развязки не выдерживают нагрузок. Поэтому застройка левого берега, по их мнению, открывает перед городом абсолютно новый потенциал — как экономический, так и рекреационный.

В официальном пресс-релизе будущего застройщика сказано, что донские риэлторы уже заговорили о высоком спросе на жилье в новом районе. Чтобы понять, соответствует ли это действительности, ФАН обратился в агентства недвижимости, которые уже более 20 лет присутствуют на ростовском рынке.

Генеральный директор ООО «Компания по управлению недвижимостью Титул» Евгений Сосницкий пояснил, что это тот же центр города, но на другом берегу Дона.

«Как говорил один из самых успешных риэлторов современности Дональд Трамп, спрос и стоимость определяется местоположением. А это местоположение действительно хорошее. Если там будет построено высококлассное жилье с новой развитой инфраструктурой, с широкими проездами и парковками, все это будет стоить достаточно дорого. Ворошиловский мост справляется со всеми видами нагрузки.
Единственная проблема, которую мы наблюдаем всегда, — это то, что даже отремонтированная дорога в сторону Аксая осталась двухполосной. Можно предположить, что с выездами в эту сторону возникнут проблемы.
С другой стороны, там есть прекрасные развязки в сторону Батайска. Я не думаю, что при грамотной планировке внутридомовых квартальных проездов и парковок будет сложнее, чем в историческом центре.
Другой момент — это сама застройка левого берега. Мне кажется, это место исторически должно быть зоной отдыха, так уж мы ростовчане привыкли. Легкими города, парковой зоной. И даже несмотря на подтопления, о которых говорят, я уверен, что современный уровень строительной индустрии позволит эти проблемы устранить. Тем не менее исторически сложилось так, что эта зона всегда была подтопляема. И я помню, когда мы ездили в хутор Казачий, Дон разливался так, что вода заливала колеса автомобиля на дороге», — отмечает Евгений Сосницкий.

У генерального директора агентства недвижимости «Лендлорд» Александра Гиденко немного иной взгляд. Он уверен, что транспортная доступность левого берега, особенно в час пик и в настоящее время, оставляет желать лучшего, а с появлением высотных жилых домов ситуация станет хуже. По его мнению, люди могут оказаться в некой резервации, поэтому залог успеха в планировке территории до начала строительства.

Председатель правления Союза архитекторов России Алексей Полянский утверждает, что левобережная зона со временем превратится в прекрасный парк, которого в Ростове не было.

«Мы увидим единение природы и города в одном районе. Это станет точкой роста Ростова», — считает архитектор.

Эксперты уверены, что развитие донского левобережья создаст градоформирующую застройку с абсолютно новой городской средой, где доминантой станет стадион «Ростов-Арена».

Они уверяют, что строительство в этом месте абсолютно безопасно. По их словам, на основании исследований почвы в 2016 году в генеральный план были внесены изменения, которые дали зеленый свет для строительства на левом берегу Дона. Главное, говорят они, — использовать технологию намывных подушек, чтобы защитить постройки от любых негативных явлений.

Другой взгляд

При всех амбициях и позитивном настрое на развитие левого берега Дона, о котором говорят городские чиновники, все-таки существует некий камень преткновения. Заключается он в экспертном мнении заведующего кафедрой градостроительства ААИ ЮФУ Александра Бояринова.

Профессор уверен, что земли, отведенные под действующий генеральный план застройки левого берега, получивший на публичных слушаниях поддержку горожан и утвержденный городской думой, — территория рекреационно-спортивного назначения, предусматривающая только временное пребывание населения.

« Во-первых , это пойменная территория, которая время от времени подвергается 1% паводковому затоплению до 4,5-5 м. И многие ростовчане еще помнят бескрайнее море воды от Ростова до Батайска и Азовского моря.
Во-вторых, эта территория затапливается в случае аварийного сброса вод или прорыва плотины (при ЧС) Цимлянского водохранилища. При этом расчеты, выполненные московской специализированной организацией «Аквариус», показывают, что приходящая на эту территорию разрушительная волна достигает 7-9 м — в зависимости от рельефных препятствий. И это еще не все.
Есть еще и третья причина, по которой не стоит вести жилищное строительство на данной территории, так как она имеет сложный до сих пор недостаточно изученный гидрологический режим, в котором, как в пористом шоколаде, тесно связаны подземные потоки вод и линзы открытых водоемов с Доном. Это хорошо видно, когда в периоды сильных ветров, так называемых «верховок» и «низовок», уровни воды в Дону, гребном канале и озерах выравниваются в короткое время. После катастрофических событий в Крымске (Краснодарский край) вышло постановление президента о запрете строительства жилья в зонах, подверженных подтоплениям. И в случае острой необходимости предварительно нужно провести все инженерно-технические мероприятия, исключающие негативные последствия такого строительства», — говорит Александр Бояринов.

Ученый уверен, что для застройки левобережья необходимо поднять уровень всей территории на 5-6 м, а для этого потребуются миллионы кубометров песка, отвечающего определенным требованиям. После необходимо будет создать еще и почвенный покров для растительности.

С точки зрения науки, такие объемы песка, как показывает строительство насыпей для автомобильного и железнодорожного транспорта, способны перенаправить подземные водотоки, что уже привело к подтоплению территории и подвалов в домах Батайска. Поэтому в генплане города на этом участке рекреационно-спортивной зоны с максимальным сохранением озеленения планировалось размещение плоскостных объектов специализированного спортивного центра — например, водных видов спорта и одной-двух гостиниц малой вместимости для размещения спортивных команд, прибывающих для участия в различных соревнованиях.

Александр Бояринов уверен, что это не первый случай, когда градостроители пытаются использовать левобережную зону.

«У нас прижилась какая-то порочная практика строить вопреки генплану и менять ПЗЗ. Я считаю, реализация заявленного на левом берегу (подверженному стихийным чрезвычайным ситуациям) проекта жилищного строительства с объектами социальной инфраструктуры противоречит генплану и не может быть поддержана. Это ошибка с возможными тяжелыми последствиями. Необходима твердая работа с инвесторами по реализации действующего генплана, твердая градостроительная дисциплина по сохранению природных открытых зеленых пространств», — подчеркивает Александр Бояринов.

Чего нам ждать?

Проект застройки левого берега и развитие общегородской инфраструктуры прописан до 2035 года. Застройщик уже начал межевание, однако когда он приступит к строительству — пока неизвестно. Ясно одно — оборот средств, который будет направлен на реализацию проектов, будет исчисляться десятками, а может и сотнями миллиардов рублей. Тем не менее заявить однозначно о том, что ждет этот проект, да и Ростов в частности, в нынешней экономической ситуации просто невозможно. Как и невозможно сказать о дальнейшем развитии этого проекта при смене мэра города или губернатора. Как говорится — время покажет.

Бессмысленный и бесплощадный

Проекту застройки площади Ленина в Ростове-на-Дону больше ничто не мешает

Арбитражный суд Ростовской области прекратил производство по делу о застройке площади Ленина в Ростове-на-Дону. Процесс завершен из-за того, что региональные отделения партии «Справедливая Россия — Патриоты — За правду» и Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры, ранее выступившие против застройки, отозвали иск, а вступивший в дело прокурор не заявил новых ходатайств, пояснив, что при ведомственной проверке не было найдено нарушений при выдаче разрешения на застройку площади. Таким образом, владелец участка площади, предприниматель Зухра Бугрова, сможет в ближайшее время приступить к запланированному строительству торгового центра.

Образовавшуюся на площади им. Ленина пустоту заполнит бизнес

Судья Арбитражного суда Ростовской области Юлия Андрианова удовлетворила ходатайство региональных отделений партии «Справедливая Россия — Патриоты — За правду» и Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры об отзыве иска против строительства торгового центра на площади Ленина в Ростове-на-Дону. Производство по делу прекращено. Мотивировочная часть решения будет подготовлена в течение пяти рабочих дней.

В иске с требованием отменить разрешение на строительство двухэтажного магазина на площади Ленина, который был подан летом 2022 года, в качестве ответчика был заявлен выдавший разрешение департамент архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону. Иск также касался собственницы участка — местного предпринимателя Зухры Бугровой как соответчицы.

В сентябре общественники отказались от своих требований, объяснив это тем, что детально ознакомились с проектом застройки и больше не имеют к нему претензий. Тем не менее судья посчитала, что истцы не вправе сами оценивать, насколько строительство магазина нарушит интересы горожан, и решила продолжить разбирательство, пообещав привлечь к этому делу внимание прокуратуры.

На заседании в четверг, 20 января, прокурор заявил, что ведомственная проверка не нашла нарушений при выдаче разрешения на строительство и приватизации части площади в целом.

«В ходе проверки было установлено, что разрешение на строительство выдано с учетом требований градостроительного и земельного законодательства. На участке отсутствуют объекты культурного наследия, он расположен вне зон охраны и вне защитных зон объектов культурного наследия. При таких обстоятельствах оснований для прокурорского вмешательства не имеется», — сказал прокурор.

Читайте также:

Апелляция В Мосгорсуде

Представители департамента архитектуры и градостроительства Ростова не посетили ни одно из трех заседаний по делу.

Ввиду отсутствия каких-либо новых требований от прокуратуры и других участников процесса на рассмотрении судьи осталось только одно ходатайство — об отзыве иска. Выйдя из совещательной комнаты, она провозгласила, что ходатайство удовлетворено, производство по делу прекращено.

Таким образом, предприниматель Зухра Бугрова сможет в ближайшее время приступить к запланированному строительству торгового центра.

Площадь Ленина в Ростове-на-Дону в ее нынешнем виде была спроектирована в конце семидесятых — начале восьмидесятых годов прошлого века. В рамках единого архитектурного решения на прилегающем к гостинице «Турист» (в настоящее время Amaks) участке был построен многоструйный фонтан, расположенный ниже уровня проезжей части, что позволило создать здесь рекреационную зону с локальным микроклиматом. В нулевые годы фонтан снесли под предлогом реконструкции. В 2015 году власти заявляли, что фонтан будет восстановлен к ЧМ-2018 по футболу, однако этого не произошло. Зато стало известно, что участок, на котором ранее располагался фонтан, продан Московской строительной компании, которая заявила о намерении возвести на нем 22-этажный жилой дом. Это вызвало активные протесты общественности. После нескольких лет судебных разбирательств город смог доказать, что строить высотку на этом месте нельзя. В конце 2018 года Гордума запретила надземное строительство на площади.

В 2019 году участок за 160 млн руб. был продан Зухре Бугровой. В декабре 2022 года департамент архитектуры и градостроительства выдал ей разрешение на строительство двухэтажного магазина.

Ростовские архитекторы негативно оценили проект строительства магазина на площади Ленина, представленный на сайте городской администрации.

Архитектор Артур Токарев назвал застройку площади «градостроительным преступлением». Он отмечал, что площади — это не только места для встреч и отдыха людей, но еще и важные городские ориентиры и «пространственные паузы» между домами. «Сам проект магазина — полное безобразие. На эскизе он показан с высоты птичьего полета, а надо показать, как будет выглядеть этот объект с высоты человеческого роста. С такого ракурса это будет еще одна сплошная стена», — сказал господин Токарев.

Архитектор Алексей Карачинский отмечал, что в районе площади Ленина высокая проходимость пешеходов и там не хватает рекреационной зоны, «перевалочной точки для тех, кто курсирует по городу». «Фонтан помимо эстетической функции выполнял функцию охлаждения в жаркое время, что определенно улучшало самочувствие горожан. Но даже если бы там не было фонтана, а была бы просто зеленая зона, место отдыха на открытом воздухе — это пространство привлекало бы людей, отчего в выигрыше были бы находящиеся рядом коммерческие объекты», — считает эксперт.

Архитектор подчеркнул, что чем больше в городе свободных открытых пространств, тем больше времени люди проводят на улице. «Развитие точек привлечения и удержания посетителей за счет приятно благоустроенного зеленого пространства очень выгодно. Но сейчас в городе таких мест мало», — заключил он.

Эксперты отметили, что такого рода ошибки допускаются в городе не впервые. По их мнению, многочисленные киоски уже изуродовали облик Соборной площади, пространство перед зданием Дома профсоюзов и консерваторией. Недовольство архитекторов и урбанистов также вызвала недавняя застройка площади перед парком им. города Плевен игровым комплексом.

Действующий глава администрации Ростова-на-Дону Алексей Логвиненко на совещании в горадминистрации объяснил отказ от сохранения площади заботой об инвестиционной привлекательности города.

Он подчеркнул, что двухэтажное здание будет «смотреться гармонично» на фоне гостиницы и пятиэтажных домов, которые находятся вокруг.

Ни в судебных заседаниях, ни в публичных выступлениях сменявших друг друга градоначальников ни разу не прозвучала информация о том, когда, по чьему распоряжению, в соответствии с какими нормами, зачем, кому и по какой цене город изначально продал участок с фонтаном.