Что сделать, чтобы право собственности наконец-то было признано

Как признать права собственности на недвижимость

Признание права собственности на недвижимость через суд реализовано при соблюдении установленных законом требований, и возможно в отношении квартиры, гаража, дачи и земельного участка.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является признание права собственности. Под правом на имущество (собственность) понимается право на свободное распоряжение, использование и владение конкретным объектом недвижимости, закреплённое законодательно и подтверждённое документально.

Правовая основа признания права

Предъявление заинтересованным лицом требования о признании права через суд преследует цель устранить все сомнения в принадлежности права именно данному лицу, при этом для удовлетворения исковых требований необходимо наличие совокупности условий:

  • спор о праве;
  • нарушение прав истца или их оспаривание;
  • и, наконец, доказательства права собственности истца на спорный объект.

Особая правовая природа недвижимого имущества детерминирует, что иск о признании права собственности на недвижимое имущество относится к числу специальных (вещных) средств защиты. Закрепленные ст. 12 ГК РФ способы защиты относятся к материально-правовым, поскольку их источником являются материально-правовые нормы.

Порядок признания права собственности на недвижимость

Если в государственном реестре отсутствует запись о регистрации за вами права собственности на недвижимое имущество, то право собственности у вас не возникло. Однако закон может предусматривать иное (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Так, вы можете требовать признания права собственности, в частности:

  1. если оно возникло до 30.01.1998, то есть до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость, и не было зарегистрировано в ЕГРН (ч. 1 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 59 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22);
  2. если вы являетесь правопреемником организации, которая была реорганизована и являлась собственником недвижимости (п. 2 ст. 218 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 59 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22);
  3. в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ, п. 19 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22).

Основания для признания права собственности на недвижимость через суд

Иск о признании права собственности на недвижимое имущество, как мы отвечали выше, относится к числу специальных (вещных) средств защиты, что с неизбежностью определяет особенности доказывания по данной категории судебных дел. Таким образом, при рассмотрении дел о признании права собственности на недвижимое имущество арбитражный суд исходит из диспозиции соответствующих материально-правовых норм (например, ст. ст. 554 и 607 ГК РФ).

Следовательно, к числу необходимых доказательств по делу о признании права собственности на недвижимое имущество относятся доказательства, позволяющие индивидуализировать спорный объект недвижимого имущества.

Доказательствами и основаниями для признания права служат

  1. строительство объекта полностью окончено (то есть гражданин должен иметь акт о вводе здания в эксплуатацию);
  2. лицо имеет на руках правоустанавливающие бумаги, благодаря которым объект был передан в собственность (к примеру, передаточный акт и дарственная);
  3. гражданин может предоставить прочие доказательства (показания свидетелей, квитанции и чеки за оплату строительных работ и материалов, кадастровый и тех. паспорта и т. д.);
  4. продолжительное и непрерывное владение объектом (не менее 15 лет, согласно 234 статье ГК РФ).
  • о признании права собственности на самовольную постройку;
  • о признании прав на реконструированные объекты при отсутствии полученной в установленном порядке разрешительной документации;
  • о признании прав на индивидуальные жилые дома, в том числе входящие в состав коттеджных поселков, а также на помещения в многоквартирных домах, которые построены на земельных участках, не предназначенных для этих целей, включая земельные участки, в отношении которых законодательством установлен запрет на осуществление строительства таких объектов.

Важность определения предмета доказывания

Обстоятельства, позволяющие индивидуализировать спорный объект недвижимого имущества, относятся к числу необходимых доказательств, поскольку при их отсутствии невозможно установить факты предмета доказывания.

Индивидуализация может быть осуществлена путем предоставления сведений, позволяющих установить подлежащее передаче имущество (например, о местонахождении спорного недвижимого имущества, ориентировочной площади, иных характеристиках и свойствах, определенных, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Пример из практики Верховного суда РФ

Если требование о признании права собственности отсутствующим заявлено реальным собственником в отношении лица, право которого на имущество было зарегистрировано незаконно, его следует удовлетворить. Но только в том случае, если суд достоверно установил, что регистрация имущества нарушает право собственника и его не получится защитить предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В каких случаях признать право собственности не получится

Не рекомендуем подавать иск о признании права собственности, если вы, в частности:

  1. создали объект недвижимости после 30.01.1998. В этом случае право собственности возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). В данной ситуации вам следует собрать пакет документов для регистрации права собственности на объект, а в случае отказа в регистрации оспаривать его;
  2. продали объект по договору купли-продажи недвижимости, переход права собственности к покупателю зарегистрирован, но деньги за нее покупатель не уплатил. В этом случае рекомендуем требовать расторжения договора и возврата переданного покупателю имущества как неосновательного обогащения. На основании судебного акта о возврате вы сможете зарегистрировать свое право собственности (п. 65 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22);
  3. купили объект по договору купли-продажи недвижимости, оплатили ее, но зарегистрировать свое право собственности не можете, так как у вас нет всех необходимых документов (Определение Верховного Суда РФ от 23.05.2016 по делу №304-ЭС15-18474);
  4. с целью приобретения квартиры (помещения) заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который еще не введен в эксплуатацию. Помещения в строящемся многоквартирном доме не являются объектами незавершенного строительства, поскольку нахождение объектов недвижимости в объекте незавершенного строительства (многоквартирном доме) невозможно. Зарегистрировать можно только право общей долевой собственности на сам незавершенный многоквартирный дом, а не на помещения (квартиры) в нем (Письмо Минэкономразвития России от 16.02.2018 №ОГ-Д23-1407). Следовательно, подавать иск о признании права собственности на помещение (квартиру) нецелесообразно. В данной ситуации необходимо дождаться, когда дом будет введен в эксплуатацию, и только после этого регистрировать право собственности на свое помещение (квартиру). Если строительство многоквартирного дома по каким-либо причинам не может быть завершено в предусмотренный договором долевого участия срок и (или) он не вводится в эксплуатацию, то можно подать иск о признании права собственности на долю в виде помещения (квартиры) в не завершенном строительством многоквартирном доме.

Как происходит признание права собственности на недвижимости через судебное решение

Иски о признании права собственности являются одним из самых распространенных и востребованных способов защиты прав, используемых при ненадлежащем исполнении обязательств по сделкам с недвижимым имуществом.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в письме от 21 августа 1997 года № С5-7/ОЗ-581 «О Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 12), государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда, осуществляется в соответствии со статьей 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Что нужно доказать в суде для признания права собственности на недвижимость

В суде вам нужно будет доказать прежде всего:

  1. обстоятельства, с которыми законодательство связывает возникновение права собственности (п. 59 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22). Доказать это можно с помощью различных документов, например устава, учредительного договора, постановления органа государственной или муниципальной власти об утверждении плана приватизации, о реорганизации вашего правопредшественника;
  2. владение недвижимым имуществом, право на которое зарегистрировано за иным субъектом (п. 58 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22).
    Доказать это можно с помощью, например, инвентарных карточек учета основных средств, деклараций по налогу на имущество, свидетельских показаний;
  3. невозможность зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке, например при наличии несоответствий между различными документами, устранение которых потребует проведения экспертизы. Признание права собственности является одним из способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ). В практике он рассматривается как исключительный способ защиты.

Учтите, что вам может потребоваться доказать и иные обстоятельства в зависимости от основания возникновения права собственности, характеристик объекта недвижимости, взаимоотношений с ответчиком. Например, если вы признаете право собственности в силу приобретательной давности, вам нужно доказать факт добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленумов

Какие нужны документы для подачи иска в суд

В соответствии с 132 статьёй ГПК РФ, иск в обязательном порядке должен дополняться документальными доказательствами правоты и требований истца. К таким бумагам относятся:

  1. техпаспорт помещения;
  2. документ, на основании которого заявитель получил право на распоряжение и владение объектом (например, дарственная);
  3. бланк с оплаченной пошлиной;
  4. паспорт заявителя;
  5. доверенность (если гражданин действует через представителя);
  6. передаточный акт, подтверждающий факт получения помещения.

В зависимости от обстоятельств дела документами, подтверждающими ваши требования, так же могут являться, например:

  • копия заявления на приватизацию недвижимости, завизированная сотрудником учреждения, принявшим указанное заявление;
  • доказательства совершения вами действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, в том числе показания свидетелей, выписка по лицевому счету жилого помещения об отсутствии задолженностей, копии квитанций об оплате вами жилья и коммунальных услуг;
  • обнаруженное завещание;
  • ответ нотариуса о буквальном смысле завещания, заключение лингвистической или почерковедческой экспертизы.

Что делать если нет всех нужных документов

Если у вас нет документов, подтверждающих обстоятельства, на которых вы основываете свое требование, заявите ходатайство об истребовании судом необходимых доказательств. В ходатайстве укажите, какие обстоятельства могут быть подтверждены или опровергнуты этим доказательством, причины, препятствующие получению доказательства, а также место нахождения доказательства. Суд выдаст вам запрос для получения доказательства или запросит доказательство самостоятельно (ч. 1, 2 ст. 57 ГПК РФ);

Как грамотно составить иск

Исковое заявление обязательно оформляется в письменном виде в соответствии с требованиями, указанными в 131 статье ГПК РФ. Чтобы составить исковое заявление, укажите в нем сведения, перечисленные в ч. 2 ст. 125 АПК РФ. В частности, вам нужно указать обстоятельства, необходимые для удовлетворения иска. Приложите к иску доказательства всех обстоятельств, указанных в нем.

Таким образом, документ должен включать в себя нижеуказанную информацию:

  • наименование районного суда;
  • ФИО истца, его адрес проживания, телефон либо почтовый адрес (если заявитель действует через представителя, также указываются его личные данные);
  • наименование и адрес ответчика (это может быть как физическое лицо, так и организация);
  • суть обращения (каким образом произошло нарушение интересов или прав заявителя);
  • требование истца;
  • обстоятельства дела;
  • список дополняющих иск бумаг;
  • доказательства правомерности требований;
  • цена заявления (зависит от стоимости спорного объекта);
  • подпись заявителя.

После предоставления документации и иска для признания права собственности в суд гражданину необходимо дождаться заключения судьи. Юридическая практика показывает, что чаще всего аналогичные дела разрешаются в пользу истца.

В какой суд подавать иск о признании права собственности

Исковое заявление по данной категории дел подается в районный суд (ст. 24 ГПК РФ). Так как предметом спора является недвижимость, исковое заявление подается в суд по месту ее нахождения (ст. 28, ч. 1 ст. 31, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ; п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 года № 9).

Читайте также:  Что делать, если судебный оппонент подготовил кассационную жалобу

Верховный суд разъяснил, как без документов на недвижимость, стать ее собственником

Верховный суд РФ защитил права граждан, которые владеют старинными постройками – домами и дачами. У таких домов с историей часто бывает не все в порядке с документами. Весьма распространенная ситуация – бумаги о праве собственности на старый дом просто потерялись.

Нередко граждане, получив в наследство такое строение, хватаются за голову – документов на дом обнаружить не удается. В такой ситуации местные власти легко и оперативно решают, что строение с историей – банальный самострой. И региональные суды с таким выводом соглашаются. Высшая инстанция объяснила, что при отсутствии правоустанавливающих документов на древние постройки ее владельцы могут ссылаться на приобретательную давность.

Все началось с того, что в суд пришла жительница сибирского города. Она больше 20 лет живет в старом доме постройки конца сороковых годов прошлого века. Домовладелица решила попросить у местной власти землю вокруг дома в аренду. Но получила отказ. Чиновники объяснили гражданке, что ее дом – самострой, а значит, окружающая его земля ему не положена. Попытки “узаконить” строение, на которое домовладелица не нашла документов, ничего не дали. Местные суды своих чиновников поддержали.

Дом построили в 1949 году, потом в 50-е и 70-е годы его достраивали. Процесс продолжился и в наше время – в 2006, 2010 годах к дому добавляли пристройки. Владельцами дома были двое собственников. Они продали дом матери истицы в конце семидесятых годов прошлого века. Когда ее мать умерла, истица вступила в наследство. А став хозяйкой, попросила дать ей участок под домом на условиях выкупа или аренды. Вот тогда-то и всплыло, что документов на дом нет. В городском архиве не нашлось никакого упоминания о том, что под строительство дома отводилась земля. Власти пришли к выводу, что участок под домом не может быть предоставлен, раз отсутствует правоустанавливающий документ на само здание. Домовладелица пошла в суд и попросила о вводе дома в эксплуатацию. Но ей было отказано.

Вот сухой остаток рассмотрения ситуации местными судами: старый дом является самовольной постройкой, участок, на котором он расположен, не поставлен на кадастровый учет. Нет оснований для признания за истицей права собственности на самовольную постройку. Свои разъяснения Верховный суд начал с того, что напомнил коллегам – право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении нескольких условий. Первое условие – если на участок у гражданина есть права. Второе условие – если на день обращения в суд дом соответствует правилам застройки. Третье условие – если сохранение постройки не нарушает ничьих прав и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Но подробнее Верховный суд остановился на понятии “приобретательная давность”. Она в подобных делах исключительно важна. Суд напомнил, что если гражданин не является собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владел этим имуществом как своим в течение 15 лет, то он приобретает право собственности на это имущество (статья 234 Гражданского кодекса). Владение является добросовестным, если гражданин не скрывал факта нахождения имущества в его владении. А еще высокая судебная инстанция добавила – право собственности в силу приобретательной давности может быть получено как на имущество, принадлежащее другому лицу, так и на бесхозную вещь.

Вот позиция Верховного суда: истица и ее мать открыто, непрерывно и добросовестно почти 40 лет пользовались домом и содержали его. За все это время никем, в том числе местной администрацией, не оспаривалось их владение ни домом, ни землей под ним. Каких-либо требований о сносе дома либо его безвозмездном изъятии или об истребовании земельного участка также не заявлялось. По техническому заключению, старый дом соответствует противопожарным нормам, строение не представляет опасности для жизни и здоровья людей, внутри дом отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, а несущие конструкции крепкие.

Но почему-то все эти важные обстоятельства не были предметом исследования местных судов и не получили должной оценки, заметил Верховный суд. Подчеркнув, что именно эти моменты имеют важнейшее значение для правильного разрешения этого спора.

Вот что еще подчеркнул Верховный суд – само по себе отсутствие в архиве документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на здание “не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны”.

Итог – Верховный суд велел пересмотреть это дело с учетом своих замечаний.

Приобретательная давность или как завладеть бесхозным имуществом

Доброго времени суток Пикабу!
Заранее прошу прощения за длиннопост, но очень захотелось поделиться с вами следующей информацией.
Возможно, кому-то она будет интересной, а кому-то может и пригодится. (3 коммента для минусов внутри).

Помимо типичных способов приобрести дачу с земельным участком, квартиру, дом, либо же другое имущество (купли-продажи, дарения или перехода по наследству) есть и менее известный – “сквоттинг” или приобретательная давность по-русски. Как он осуществляется на своей исторической родине, а также какие условия необходимо исполнить потенциальному владельцу, чтобы законно и без правовых рисков завладеть бесхозной недвижимостью в России.

Титул собственника “по-английски”

Как без затрат стать владельцем земельного участка и дачного домика на нем? На этот вопрос оригинально ответили в Великобритании, где начиная с ХVII века набирал популярность институт “сквоттинга” (англ. Squatting) – самовольного заселения покинутого или незанятого места людьми, которые не являются его официальными арендаторами или собственниками и не имеют других документов на его использование.
Некоторое время этот институт даже был узаконен.

Хватает и свежих примеров английского сквоттинга – так, в 2005 году британская фирма-девелопер “Dwyer Asset Management” решила возвести апартаменты на бесхозной земле. Но у нее неожиданно нашелся потенциальный владелец – бездомный ирландец по имени Гарри Хэллоус утверждал, что поселился в этих местах еще 21 год назад и теперь является законным собственником участка, рыночная стоимость которого на момент спора составляла почти 2 млн фунтов стерлингов.
Девелопер обратился в суд, но выселить мистера Хэллоуса не удалось – правосудие встало на его сторону, признав его законным хозяином земли.

В 2009 году группа сквоттеров заняла пустующий трехэтажный дом стоимостью 12 млн фунтов стерлингов в престижном лондонском районе “Белгравиа”, писала “The Daily Mail”.
Соседкой захватчиков оказалась сама Маргарет Тэтчер, чья резиденция располагалась напротив.

В конце концов в Англии стало так много предприимчивых новоявленных владельцев недвижимости, что в сентябре 2012 года был принят закон, по которому сквоттинг превратился в уголовное преступление.

Громкие примеры сквоттинга есть и в России – в 2010 году в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга поступил иск экс-оперативника угрозыска Андрея Пугина о признании его владельцем квартиры в центре города площадью 92 кв.м.
Как утверждал бывший милиционер, он с 1993 года находился в засаде в спорной квартире, хозяин которой был похищен и убит “черными риелторами”. Выслеживание преступников в течение 17 лет плодов не принесло.
Однако, суд отклонил иск о передаче имущества в собственность терпеливому оперативнику, посчитав, что тот превысил свои полномочия.

Приобретательная давность: по-русски и легально.

Для того, чтобы помочь бесхозной недвижимости обрести нового владельца, в российском законодательстве существует понятие “приобретательной давности”. Появилось оно не так давно – во времена союзных республик тем, чем не владел никто, владело государство. Закон РСФСР от 24 декабря 1990 года №443-1 “О собственности в РСФСР” ввел, наряду с государственной, муниципальной собственностью общественных объединений (организаций), и частную собственность. Именно с этого времени в действие вступило понятие “приобретательная давность”.

В настоящее время, понятие приобретательной давности в России закреплено в части 1 стати 234 Гражданского Кодекса Российской Федерации – Лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

В судебной практике РФ ходило немало споров вокруг этого определения и вопроса, кого и в каких случаях можно признавать владельцем бесхозной недвижимости.

Пять лет назад дело наконец дошло до Верховного и Высшего арбитражного судов, которые в совместном Постановлении пленумов №10/22 от 20 апреля 2010 года разъяснили – если гражданин, к примеру, давно проживает в доме, хозяином которого не является, то суд на основании подобной “давности” может признать его собственником объекта.
В силу ч. 1 ст. 234 ГК РФ срок владения имуществом (которое к тому же должно было быть добросовестным, открытым и непрерывным) устанавливался в 15 лет для недвижимости и 5 лет – для иного имущества.

Условия для реализации права.

В целом закон позволяет любому гражданину стать собственником имущества в порядке приобретательной давности.
Например, человек ухаживает за пенсионером, и за это может бесплатно и беститульно жить в одной из комнат многокомнатного дома. А после смерти пожилого владельца он, не имея других вариантов проживания, остается на некогда предоставленной жилплощади. По прошествии нужного времени, если никто не предъявит своих прав на недвижимость, человек сможет оформить жилье как свое собственное. Правда, для этого Постановление пленумов и ГК РФ предусматривают ряд условий.

Для приобретения права собственности в порядке приобретательной давности обязательно:

– должен истечь установленный законом срок давности владения (который фактически составляет 18 лет – 3 года исковой давности и 15 лет непрерывного владения). Если на момент подачи иска этот срок не истек, то суд может отказать в признании права, даже несмотря на подтверждающие свидетельские показания (как получилось, например, в деле Качугского райсуда Иркутской области № 2-211/2015 );

– потенциальный собственник должен владеть имуществом как своим, без оглядки на то, что у него есть собственник;

– и владеть добросовестно и открыто, не пытаясь скрываться (причем знание о незаконности своего владения не исключает добросовестности);

– владение, отвечающее всем указанным условиям, должно быть еще и обязательно непрерывным. То есть со стороны владельца не должно быть действий, говорящих о признании им обязанности вернуть вещь собственнику, или предъявленные со стороны собственника иски о возврате имущества.
Непрерывность владения лучше подтверждать – например, квитанциями за оплату услуг ЖКХ, электричества, газа, вызывать курьеров для доставки покупок по адресу недвижимости или указывать его в корреспонденции на свое имя.
В отношении, допустим, транспортного средства, вам помогут квитанции об оплате нарушений в области ПДД, совершенные на данном транспортном средстве, фотографии и видеозаписи сделанные с вами на фоне транспортного средства на протяжении всего времени владения, полисы ОСАГО, а также свидетельские показания.
А после того, как суд установит право владения по приобретательной давности в пользу нового хозяина, тот может отправляться в Росреестр или ГИБДД за государственной регистрацией титула.

Читайте также:  Можно ли объединить несколько дел в одно

Для тех, кто не хочет ждать долгие 15 лет, в отношении недвижимого имущества, возможен более быстрый способ завладения недвижимостью.
Например, в деревне есть заброшенный участок, хозяев которого не удается найти ни кандидату в новые собственники, ни местной администрации.
Такой случай регулируется положениями ст. 225 ГК РФ “Бесхозные вещи”, в соответствии с которыми администрация муниципального образования может продать новому собственнику этот участок только после того, как он будет признан муниципальной собственностью по решению суда.
До этого земля должна быть поставлена по заявлению администрации на учет в Росреестре, и лишь по истечении года со дня постановки, орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на участок, а затем продать его физическому лицу, но, к сожалению в данном случае вам все равно придется заплатить за данное имущество.

Отдельно стоит отметить, что не нужно путать регистрацию права по приобретательной давности с регистрацией ранее возникших прав, как бывает в случае владения землей в садоводческих товариществах (СНТ).
Верховный суд РФ не так давно обобщил трехлетнюю судебную практику по спорам граждан и садоводческих товариществ.
Единых правил признания прав собственности граждан на землю в СНТ пока не сложилось – в разных регионах суды действуют по-разному, а у владельцев дачной недвижимости иногда нет вообще никаких документов, которые могли бы подтвердить их права.

ВС разъяснил, как дачникам поступать в этом случае.
Во-первых, важно установить, входит ли спорный участок в состав СНТ.
Во-вторых, выяснить, было ли само СНТ создано до вступления в силу Закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” N 66, то есть до 23 апреля 1998 года.
И, в-третьих, если дачник хочет бесплатно оформить землю в собственность, он должен являться членом этого СНТ и пользоваться участком на законных основаниях.

Без риска не обойдется.

Однако победы в завладении землей или другой недвижимостью случаются не всегда. “Признать право собственности на участок по приобретательной давности довольно трудно. Сейчас доля проигравших истцов превышает долю выигравших. Другими словами, суды чаще отказываются признавать такое право”, говорит Антон Соничев, адвокат. С ним соглашается руководитель отдела юридического сопровождения аутсорсинговой компании Наталия Куркина: “Истцам, чтобы выиграть, нужно доказать множество факторов, что бывает сложно сделать. Кроме того, в процессе признания права на участок по приобретательной давности нередко возникают риски полной потери земельного участка или обнаружения

Новое в законе о приобретательной давности

Нередко недвижимое имущество, которым, как своим, десятки лет владеют некоторые граждане нашей страны (земельный участок, дом), на самом деле очень трудно оформить в собственность и получить на это разрешение властей. Не так-то это просто: пройти все инстанции, удовлетворить всем требованиям чиновников (законным, а порой и незаконным) и доказать, что фактически этот, скажем участок, давно уже ваш.

Приобретательная давность — веский аргумент

Нередко недвижимое имущество, которым, как своим, десятки лет владеют некоторые граждане нашей страны (земельный участок, дом), на самом деле очень трудно оформить в собственность и получить на это разрешение властей. Не так-то это просто: пройти все инстанции, удовлетворить всем требованиям чиновников (законным, а порой и незаконным) и доказать, что фактически этот, скажем участок, давно уже ваш. Или говоря юридическим языком вы имеете на него право в силу приобретательной давности.

Теперь, будем надеяться, доказать свою правоту вам станет легче , и если потребуется — в суде. А поможет в этом новое постановление, о котором мы недавно упоминали. Этот документ может сыграть большую роль в жизни граждан: выявить действительных хозяев по многим объектам, поэтому стоит поговорить о нем подробнее.

Документ этот — совместное постановление пленума Верховного суда РФ и пленума Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, которое называется «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» .

Это очень важный для владельцев недвижимости документ, сегодня речь пойдет о приобретательной давности. И начнем с определения этого понятия: «Гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество — приобретательная давность» (в силу пункта 1 статьи 234 Гражданского Кодекса РФ).

Далее высшие судебные инстанции дают следующие разъяснения пункта 1 статьи 234 ГК. «Давностное владение считается добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности». Проще говоря, гражданин пользовался, владел, к примеру, земельным участком, будучи убежденным, что фактически является его собственником. Или что имеет полное право оформить этот участок в собственность. Если же этот фактический владелец знал, что землей владеет другой гражданин, а он самовольно занял этот участок, то такое владение, даже в течение длительного срока, не может быть признано добросовестным.

Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении . То есть, к примеру, огораживает и застраивает земельный участок, обрабатывает его, высаживает деревья и т.п. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения.

Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Полагаю, наиболее распространенный случай, когда может применяться приобретательная давность в отношении недвижимости, — передача ее юридическим собственником другому лицу без надлежащего оформления. Например, гражданин купил дом в деревне, но письменный договор купли-продажи не был составлен, регистрация сделки, естественно, не проводилась. «Покупатель» убежден, что купил дом и земельный участок, так как уплатил бывшему хозяину определенную сумму, а тот передал ему ключи от дома. На деле же формальным собственником дома и земли остался прежний хозяин.

Другими словами, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Далее. В силу пункта 2 статьи 234 Гражданского Кодекса РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, может обратиться в суд с иском о признании за ним этого права. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности будет прежний собственник имущества.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности . В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

Важно также, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не считается препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

Основание для регистрации права собственности в ЕГРП станет судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности.

Решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также будет основанием для регистрации права собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

И последнее. Регистрация права собственности на основании судебного акта не мешает оспаривать регистрацию права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.

И. Меркушов, юрист

Продолжая пользование настоящим сайтом, вы выражаете своё согласие на обработку ваших персональных данных с использованием файлов «cookie» и интернет сервисов «Google Analytics», «Яндекс Метрика». Поряок обработки ваших персональных данных, а также реализуемые требования к их защите, содержаться в Политике обработки персональных данных. Вы можете отключить использование файлов «cookie» в настройках вашего браузера.

Право собственности признано недействительным: решение проблемы

Каждая имущественная сделка подлежит обязательной регистрации в местном отделении ФС кадастра и картографии. Кроме этого регистрации подлежат все процессы, происходящие с недвижимостью. Посредством их регистрации в записи учёта ГКН вводятся сведения о произведённых изменениях. Даже, если речь идёт о признании права собственности на автомобиль или признании права собственности на постройку.

Отсутствие регистрации создаёт прецедент, который может нести соответствующие правовые последствия. То есть произведённая операция без её надлежащей регистрации может быть аннулирована, а определённые её посредством имущественные отношения – признаны незаконными.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 () 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Признание свидетельства о праве собственности недействительной — это прецедент отмены факта регистрации имущественной сделки или иной правовой операции удостоверяющей право собственности лица.

В результате признания данного факта, право собственности субъекта на имущественный объект подвергается сомнению и может быть оспорено исключительно путём подачи иска. Отмена регистрации права собственности по обозначенной причине может быть признана только решением суда.

Естественно, что подобная аннигиляция прав собственника является достаточно серьёзным правовым последствием, которое последовало за одним из нарушений в правилах регистрации. К их числу могут относиться следующие недочёты:

  1. Регистрация произведена в отношении объекта, не требующего регистрации или не имеющего для этого основания.
  2. При обращении для регистрации лица, не имеющего правового основания для проведения регистрации.
  3. Несоответствие требованиям, предъявляемым к пакету документов.
  4. При отсутствии необходимого документа.
  5. При неверно оформленном заявлении на регистрацию права собственности.
  6. Отсутствие оснований для регистрации права собственности в соответствии с данными указанными в правоустанавливающем документе.
  7. Не надлежаще оформленный правоустанавливающий документ.
  8. Наличие правоустанавливающего документа, оформленного не уполномоченным лицом.
  9. При уже имеющейся регистрации на данный объект со стороны другого лица.
  10. При сокрытии ограничения (обременения) недвижимого объекта.

При этом она должна иметь правовую подоплёку, отражающую наличие правонарушения в отношении правил внесения сведений в записи ГКН или ЕГРП.

Исковое производство возбуждается на основании поданного заявления с предоставлением подтверждающих фактов и доказательств того, что вопрос не может быть решён иным путём. Для этого истцу необходимо пройти через досудебное урегулирование. Если хотите знать больше о признании права собственности на гараж жмите здесь.

Читайте также:  Можно ли отменить решение суда, если прошли все сроки

Досудебное урегулирование

Этот процесс необходим для того чтобы не доводить рассмотрение вопроса до суда, а проработать его в рабочем порядке. Право собственности лица может быть оспорено со стороны следующих инстанций:

  • частных лиц;
  • организаций;
  • администрации;
  • жилищных хозяйств;
  • дачных и гаражных кооперативов;
  • отделения службы ГКН и ЕГРП.

Порядок проведения досудебной процедуры зависит от того, кто выступает в роли инициатора и автора аннулирования права собственности лица.

Предполагаемый истец, до подачи иска в арбитраж обязан уведомить потенциального ответчика о своих претензиях за один месяц до возбуждения дела. При этом в уведомлении должны быть указаны причины правонарушения, которые необходимо устранить.

Ситуаций, в которых право собственности зарегистрировано за ненадлежащим лицом, достаточно много. Очень часто фактически собственность принадлежит не тому, на кого оформлена регистрация. В досудебной процедуре эти стороны должны осуществить попытку восстановления законного владения недвижимостью одного из собственников. Также вас может заинтересовать информация о праве собственности, тогда перейдите по ссылке.

Подробная инструкция для признания регистрации права собственности недействительной

Если вы стали жертвой ситуации, в которой не имеете возможности оформить право собственности на недвижимое имущество, так как оно незаконно оформлено на другое лицо (по иным причинам), вам придётся обращаться в суд. При этом ваш оппонент должен быть предупреждён о вашем намерении письменным уведомлением под роспись.

Уведомление должно быть отправлено правонарушителю за 30 дней до подачи заявления о лишении его права собственности. Это удобнее всего сделать, отправив ему заказное письмо с уведомлением о получении.

Если в течение месяца он никак не среагировал на ваше предложение – обращайтесь в суд. Подсудность этого вопроса в ведении районного суда, к которому относится оспариваемый объект недвижимости. Вначале удобнее всего выйти на его официальный сайт, где можно узнать:

  • адрес нахождения;
  • номер вашего участка;
  • фамилию и инициалы мирового судьи.

Эти данные должны быть отражены в исковом заявлении наряду с вашими личными данными в качестве истца и сведениями об ответчике. Там же, на сайте целесообразно посмотреть структуру искового заявления, так как она имеет определённую специфику, хотя по форме мало отличается от обычного документа подобного рода.

Обязательно укажите все обстоятельства дела, которые привели к незаконной регистрации объекта и факты, которые указывают на его незаконность. Не забудьте указать все технические и кадастровые характеристики объекта.

Она должна быть убедительно обоснована и подкреплена доказательной базой.

Доказательная база должна быть собрана заведомо на основании всевозможных справок, актов и иных документов, которые подтверждают ваше имущественное право, а также указывают на незаконность регистрации права собственности ответчика. Однако имейте в виду, что ответчик представит свои аргументы в адрес защиты собственной позиции, которые вам необходимо будет оспорить.

Стороны

Стороны судебного разбирательства – истец и ответчик. Доказательная база и её подача на слушании дела с каждой стороны играет существенную роль. Чем чётче она изложена, аргументирована и выстроена с опорой на доказательную базу, тем более весомым будет выглядеть ваше выступление.

Сущность слушания дела – в оценке и сравнительном анализе полемики, где каждая сторона излагает свою позицию, опираясь на факты и доказательства.

Если в качестве сторон выступают частные лица, судебное рассмотрение происходит по обычной, стандартной процедуре. Если истец официальное лицо (муниципалитет) – то ему необходимо собрать максимально подобающую доказательную базу, чтобы не оставалось никаких сомнений в его правоте.

Подача искового заявления закручивает определённый механизм, который не имеет возможности вернуть стороны назад и что-то исправить, пересмотреть.

Каковы результаты?

Результаты судебного процесса определят судьбу собственника объекта, на их основании могут быть улажены самые сложные проблемы.

В настоящее время достаточно распространены случаи, когда граждане достигают признания права собственности на имущественный объект в арбитражном суде первой инстанции, а муниципалитет пытается оспорить полученное ими право в областном суде.

На самом деле к вопросам собственности граждан, вынесенные решения оказываются достаточно лояльными, что заставляет представителей власти концентрироваться и вести полемику юридически корректно.

Необходимые документы

В зависимости от статуса истца, пакет документов может иметь варианты наполненности, но в него обязательно должны входить:

  1. Доверенность на представителя или доверенное лицо, если истцом выступает администрация (предприятие).
  2. Копии кадастровых документов на объект недвижимости.
  3. Копии технических (межевых) документов на оспариваемый объект.
  4. Копии квитанции об оплате пошлины.

Оплата пошлины устанавливается в сумме 200 рублей для физических лиц. Если в качестве истца выступает организация (предприятие), то сумма пошлины устанавливается в размере 4 000 рублей. Если администрация действует в интересах региона, муниципальной собственности или общества – её исковое заявление налогом не облагается.

Исковая давность

Устанавливается сроком в 3 года. Началом отсчёта является день, когда истец получил сведения о незаконной регистрации собственности со стороны ответчика.

В этом смысле показателен случай из судебной практики, когда гражданин приобрёл ЗУ с установленным на его участке строением, на которое не имел регистрации. Естественно, это бесполезное для него строение пошло под снос. Через 10 лет он составил дарственную на участок с уже построенным домом, решив передать имущество выросшему сыну.

Однако в кадастровых записях обнаружилось снесённое строение, которое принадлежало одной, из уже не существующих организаций и должно было располагаться на этом участке.

Действия в случае получения отказа в удовлетворении иска

Получив отказ в удовлетворении вашего иска, вам не стоит останавливаться на половине пути. Вы имеете полное право оспорить отказ. Это происходит следующим образом. После выданного вам решения суда в виде выписки, вы можете обратиться в арбитражный суд второй инстанции в течение 10 дней. Отсчёт времени производится со дня получения информации об отказе.

В данном случае вам нужно написать исковое заявление по аналогичной форме, но обосновывая не саму ситуацию, ставшую причиной иска, а правомочность вынесенного решения.

При обжаловании решения вам нужно опереться на иные правовые прецеденты, которые определяют слабые места в ведении дела, важные обстоятельства, которые не были приняты во внимание при слушании дела.

Подача иска при обнаружении кадастровой ошибки

При внесении записей в ГКН могут быть допущены ошибки. При их обнаружении требуется приостановить производство внесения сведений до момента исправления ошибки.

Обнаруживший ошибку владелец, обязан написать заявление в местное отделение кадастра и картографии с указанием факта допущенной ошибки и аргументацией заявленных оснований. По этому заявлению данные должны быть перепроверены и исправлены.

А обращение в отделение ГКН необходимо представить в качестве процедуры досудебного урегулирования вопроса.

Заключение

Как показывает практика, при обнаружении незаконно зарегистрированного права собственности, нужно принимать немедленные действия для устранения прецедента. В обратном случае могут наступить правовые последствия и лицо, по праву владеющее объектом недвижимости, может лишиться права обладания им.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 () 938-46-83 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Дом со сроком давности

Нередко граждане, получив в наследство такое строение, хватаются за голову – документов на дом обнаружить не удается. В такой ситуации местные власти легко и оперативно решают, что строение с историей – банальный самострой. И региональные суды с таким выводом соглашаются. Высшая инстанция объяснила, что при отсутствии правоустанавливающих документов на древние постройки ее владельцы могут ссылаться на приобретательную давность.

Все началось с того, что в суд пришла жительница сибирского города. Она больше 20 лет живет в старом доме постройки конца сороковых годов прошлого века. Домовладелица решила попросить у местной власти землю вокруг дома в аренду. Но получила отказ. Чиновники объяснили гражданке, что ее дом – самострой, а значит, окружающая его земля ему не положена. Попытки “узаконить” строение, на которое домовладелица не нашла документов, ничего не дали. Местные суды своих чиновников поддержали.

Дом построили в 1949 году, потом в 50-е и 70-е годы его достраивали. Процесс продолжился и в наше время – в 2006, 2010 годах к дому добавляли пристройки. Владельцами дома были двое собственников. Они продали дом матери истицы в конце семидесятых годов прошлого века. Когда ее мать умерла, истица вступила в наследство. А став хозяйкой, попросила дать ей участок под домом на условиях выкупа или аренды. Вот тогда-то и всплыло, что документов на дом нет. В городском архиве не нашлось никакого упоминания о том, что под строительство дома отводилась земля. Власти пришли к выводу, что участок под домом не может быть предоставлен, раз отсутствует правоустанавливающий документ на само здание. Домовладелица пошла в суд и попросила акт о вводе дома в эксплуатацию. Но ей было отказано.

Вот сухой остаток рассмотрения ситуации местными судами: старый дом является самовольной постройкой, участок, на котором он расположен, не поставлен на кадастровый учет. Нет оснований для признания за истицей права собственности на самовольную постройку. Свои разъяснения Верховный суд начал с того, что напомнил коллегам – право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении нескольких условий. Первое условие – если на участок у гражданина есть права. Второе условие – если на день обращения в суд дом соответствует правилам застройки. Третье условие – если сохранение постройки не нарушает ничьих прав и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Но подробнее Верховный суд остановился на понятии “приобретательная давность”. Она в подобных делах исключительно важна. Суд напомнил, что если гражданин не является собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владел этим имуществом как своим в течение 15 лет, то он приобретает право собственности на это имущество (статья 234 Гражданского кодекса). Владение является добросовестным, если гражданин не скрывал факта нахождения имущества в его владении. А еще высокая судебная инстанция добавила – право собственности в силу приобретательной давности может быть получено как на имущество, принадлежащее другому лицу, так и на бесхозную вещь.

Вот позиция Верховного суда: истица и ее мать открыто, непрерывно и добросовестно почти 40 лет пользовались домом и содержали его. За все это время никем, в том числе местной администрацией, не оспаривалось их владение ни домом, ни землей под ним. Каких-либо требований о сносе дома либо его безвозмездном изъятии или об истребовании земельного участка также не заявлялось. По техническому заключению, старый дом соответствует противопожарным нормам, строение не представляет опасности для жизни и здоровья людей, внутри дом отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, а несущие конструкции крепкие.

Но почему-то все эти важные обстоятельства не были предметом исследования местных судов и не получили должной оценки, заметил Верховный суд. Подчеркнув, что именно эти моменты имеют важнейшее значение для правильного разрешения этого спора.

Вот что еще подчеркнул Верховный суд – само по себе отсутствие в архиве документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на здание “не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны”.

Итог – Верховный суд велел пересмотреть это дело с учетом своих замечаний.

Ссылка на основную публикацию