Как доказать в суде адекватность перепланировки

Как можно в суде доказать, что была перепланировка?

Ситуация такая. Новостройка, небольшая студия 36м2 включая балкон.

1. Многие соседи сделали присоединение лоджии и комнаты (снесли полностью оконно-дверной блок).

2. Мы, как законопослушные, решили не рисковать и обратились в УК. УК сказали МОЖНО, но надо обратиться для изготовления плана в БТИ.

3. В БТИ выслушали, сказали МОЖНО, мы оплатили услуги за проект БТИ и спокойно начали работы (лето, наши рабочии уверенно что все решается снесли, да, понятно что этого формально не надо было делать).

4. В БТИ послали далее в администрацию, сказав что завернуть могут только основаниям типа не комплект документов. От администрации (управление архитектуры) пришел отказ. Ссылаются на то, что это не перепланировка а реконструкция. (По проекту БТИ площадь действительно увеличивается и лоджия исчезает).

Мы в тупике. Ощущение что нас подставили. Реально, если бы было сказано или в УК или в БТИ что есть хоть 1% НЕ согласования мы бы не стали ничего делать.

Делать новый проект и французские окна не можем, т.к. ремонт почти завершен, места все рассчитаны, чистовая отделка.

Вопрос в следующем. Как в суде попытаться доказать что это не реконструкция а перепланировка. На что ссылаться. Именно нормы закона для искового заявления. БТИ ссылалются что раньше все согласовывали без проблем и такая ситуация первую неделю как из-за якобы нового законодательного решения. БТИ говорят что ранее они опирались на некое письмо от вроде как минстроя о том, что соединение лоджии и комнаты – это перепланировка.

Ответы юристов ( 5 )

• 8,4 рейтинг
• 2244 отзыва

На что ссылаться. Именно нормы закона для искового заявления. БТИ ссылалются что раньше все согласовывали без проблем и такая ситуация первую неделю как из-за якобы нового законодательного решения. БТИ говорят что ранее они опирались на некое письмо от вроде как минстроя о том, что соединение лоджии и комнаты — это перепланировка.

Считаю, что можно ссылаться на следующее:

п.п. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ, так как квартира явно часть ОКС

изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

аб. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170
«Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Т.е. из этих норм вытекает, что это не реконструкция, а перепланировка.

• 7,6 рейтинг
• 2492 отзыва

Ситуация, конечно, не самая приятная, но попробовать можно, исходя из следующего. Требования о согласовании переустройства квартиры Вы, конечно, нарушили, но статья 29 Жилищного Кодекса РФ допускает возможность сохранения жилого помещения в переустроенном состоянии, а именно:

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если Вы сумеете убедить суд в том, что по факту произведённое Вами переустройство помещений с технической точки зрения не опасно и не содержит угрозу причинения вреда интересам других лиц, можно попробовать сохранить квартиру как есть.

Есть и судебная практика на это счёт, например:

Решением Братского городского суда Иркутской области от 03 июля 2012 года по делу № 2-2172/2012 исковые требования о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии удовлетворены, судом указано следующее.

В ходе обследования не обнаружено повреждений, дефектов конструкций и узлов, сколов, трещин и деформаций, утепление стен и ограждений лоджии проведено в соответствии с ГОСТами, обследование демонтажа перегородки в сантехкабине показало, что после демонтажа перегородки устойчивость по прочности и деформациям обеспечена, было произведено вскрытие пола, при котором было установлено, что имеется стяжка из цементно-песчаного раствора, а также гидроизоляция из двух слоев полиэтиленовой пленки. Согласно экспертному заключению техническому жилое помещение в перепланированном и переустроенном состоянии соответствует действующим нормам и правилам, не угрожает жизни и здоровью граждан.

Таким образом, суд своим решением легализовал произведенную реконструкцию квартиры по правилам норм Жилищного кодекса о сохранении перепланировки и переустройства. Более того, работы по реконструкции суд квалифицировал именно как работы по перепланировке и переустройству, что и позволило применить нормы ЖК РФ, а не нормы статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Шансов, конечно, немного, но попробовать стоит, ничего другого не остаётся.

• 10,0 рейтинг
• 2229 отзывов эксперт

Здравствуйте, Роман! Я, наверное, Вас не порадую, но вынуждена не совсем согласиться с уважаемыми мною коллегама, потому что судебная практика, к сожалению, идёт по другому пути и признаёт произведённый Вами ремонт реконструкцией.

Начну с Определения Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 17 января 2012 г. N КАС11-789, которым суд подтвердил отнесение балконной плиты (лоджии) к общему имуществу собственников дома и к ограждающим несущим конструкциям.

Далее Определение ВС РФ от 10.10.2017 N 18-КГ17-164, позиция которого следующая:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (пункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В силу указанных норм права балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

То есть, произведённый Вами ремонт исходя из позици судов затрагивает общее имущество дома, является реконструкцией, в связи с чем требуется соблюдение требований градостроительного законодательства и согласие собственников дома. Проблема есть, но она решаема — нужно инициировать собрание и собрать подписи.

Пусть Вас не пугает само понятие реконструкция. Вы также можете обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении помещения в реконструированном состоянии.

Согласно разъяснениям Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, данным в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.

У Вас объект меняется, поскольку увеличится жилая площадь за счёт лоджии.

• 8,9 рейтинг
• 744 отзыва

Хотел обнадежить вас, но не получается. В последнее время (1-3 года) данная практика объединений попадает под запрет. Больше всего из-за многочисленных обрушений и разрушений жилых домов от такого рода перепланировок.
Объединение лоджий и комнат (кухонь) запрещены Постановление Правительства Москвы от 29.12.2017 N 1104-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП», (вместе с «Требованиями к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах», «Административным регламентом по предоставлению государственной услуги „Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах“ в городе Москве», «Требованиями к составу проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме», «Требованиями к учетно-технической документации на помещения в многоквартирных домах и жилых домах»)
Начало действия документа – 14.02.2018. В принципе с этой даты и пошли основные запреты. Основа запрета – это удаление, снос или иное разрушение несущих стен, что нарушает общую безопасность всего дома. Но, если ваши стены не несущие (если дом монолитный или в еще некоторых случаях), то «добиться правды» можно.
Вы «прошли» почти весь физический путь перепланировки (будем называть её так) и возвращаться назад или терять достигнутое, минимум дорого и неразумно. Поэтому предлагаю двигаться вперед и попытаться оформить все юридически, но выбрав наиболее перспективное направление. Оставлять все, так как есть, не рекомендую. Так, ситуация попадает под положения ст.222 ГК РФ «Самовольная постройка», со всеми вытекающими последствиями (штрафы, возвращение в первоначальный вид и т.п.).
Пока судебное дело по обозначенным вами обстоятельствам оставляем без движения. Практика Верховного суда РФ стала складываться не в наших интересах.
Чтобы согласовывать перепланировку потребуется:
Во-первых, разработать проект перепланировки, его должна сделать организация имеющая лицензию на осуществление таких действий и допуск к СРО.
Во-вторых, сделать техническое заключение (его выполняет автор проекта дома или в ГБУ города Москвы «Экспертный центр»).
В-третьих, теплотехнический расчет (при перепланировки почти всегда нарушаеться тепловой контур).
Затем проектная документация проходит согласование в Мосжилинспекции и если все оформлено верно, в результате вы получите акт о завершенном переустройстве (перепланировке). После чего можно проводить инвентаризацию БТИ и получать новый поэтажный план с учетом снесенного подоконного блока.
В итоге у вас должен получиться пакет содержащий: заявление, документы на квартиру, проект перепланировки с расчетом теплопотерь, технический паспорт жилого помещения, письменное согласие на проведение работ всех членов семьи. Если всё так, то через официальный сайт мэра Москвы mos.ru или МФЦ подаете данные документы для заключения оформления перепланировки.

• 8,5 рейтинг
• 2536 отзывов эксперт

Полагаю, что в Вашем случае не нужно настаивать на том, что это не реконструкция, а нужно попытаться узаконить проведенную реконструкцию. Положительные примеры в практике есть.

Но я бы советовал предварительно заручится поддержкой 2/3-ми голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Учитывая, что Ваша квартира не единственная, где произведена подобная реконструкция, то заинтересованных в нужном решении должно быть много, что повышает шансы на принятие общим собранием необходимого для Вас (и других таких же как Вы собственников) решения. Кроме того перед судом лучше бы сделать соответствующую экспертизу, которая бы подтвердила соответствие требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других строительных норм и правил.

Пример судебной практики в Вашу пользу:

Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 25.03.2014 по делу N 33-1629/2014:
…

С целью утепления имеющийся в квартире лоджии и увеличения общей площади квартиры, истцом за собственные средства была произведена реконструкция жилого помещения, также была проведена внутренняя перепланировка. Реконструкцией было выполнено: строительство пристройки для размещения лоджии с внутренними размерами 2,25 x 5,11 м над лоджией на первом этаже; объединение лоджии с кухней N 170, жилой комнатой N 165 и коридором N 167 в одно помещение N 170 — кухню-гостинную; объединение помещений туалета и ванной комнаты в одно помещение — совмещенный санузел N 169; разделение помещений жилой комнаты на три помещения — жилую комнату N 162, коридор N 167 и встроенный шкаф N 168.
После реконструкции и переустройства квартиры общая площадь квартиры увеличилась, жилая площадь уменьшилась до 25 кв. м.
Согласно техническому паспорту жилого помещения (квартиры) N по ул. М.М., дом, выданного ГУП СК «Крайтехинвентаризация» по состоянию на 23.07.2013 г., на возведение или переоборудование лоджии кв., разрешение не предъявлено.
Согласно заключению N 511-13 «По обследованию технического состояния объекта недвижимости: жилых помещений квартиры N 56 после реконструкции в многоквартирном жилом доме по ул. М.М. в г. С.», выданного МУП «Земельная палата» 28.08.2013 г., после реконструкции квартиры общая площадь квартиры увеличилась, жилая площадь квартиры уменьшилась.
Согласно выводам вышеуказанного технического заключения несущие и ограждающие строительные конструкции жилого дома по ул. М.М. в г. С. находятся в удовлетворительном техническом состоянии. Технические решения, принятые при реконструкции квартиры N в многоквартирном жилом доме по ул. М.М., соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других строительных норм и правил, действующим на территории РФ и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания.
Кроме того, 15.07.2013 г. состоялось собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу г. С., ул. М.М… Большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного жилого дома N по ул. М.М., что составляет более 2/3 голосов, истцу была согласована реконструкция и перепланировка принадлежащего ей жилого помещения.
Согласно представленного опроса жильцов дома по адресу по вопросу нарушения теплоподачи в квартиры, в связи с реконструкцией и перепланировкой квартиры N, собственники соседних квартир, претензий не имеют.

Узаконивание перепланировки через суд

Гражданское дело № 2-25хх/2014

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июня 2014 года город Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Колмыковой Е.А.,

при секретаре Ютиной О.А.,

с участием: представителя истца Д.Е.А. – Бондаренко А.П., действующего по доверенности от 12.07.2013 г.,

в отсутствие: истицы Д. Е.А., ответчика представителя администрации г. Белгорода, просивших рассмотреть гражданское дело без их участия, третьего лица представителя МКУ «Городской жилищный фонд», о месте и времени извещенного своевременно, надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д. Е.А. к администрации города Белгорода о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии,

Квартира № ХХХ в доме № 1 по ул. 5 Августа в г. Белгороде принадлежит на праве собственности Д.Е.А. на основании договора от 05.05.2003 года. Договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на Территории Белгородской области, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 12.05.2003 года.

06.08.2010 года Д.Е.А. вступила в брак с Д. С.В., после регистрации брака ей присвоена фамилия Д.

В настоящее время в жилом помещении зарегистрированы и проживают: Д. Е.А., Д.Д.С. (сын).

С целью улучшения жилищных условий в квартире произведена перепланировка. Согласно техническому паспорту Белгородского городского филиала ГУЛ «Белоблтехинвентаризация» по состоянию на 14 августа 2013 года, общая площадь квартиры № 104 в доме № 1 по ул. 5 Августа в г. Белгороде составляет 66,2 кв.м., жилая 41,9 кв.м., имеется отметка о самовольной перепланировки.

Обратившись в МКУ «Городской жилищный фонд» с заявлением о согласовании самовольно выполненной перепланировки жилого помещения, 20.12.2013 г. Д.Е.А. получила отказ со ссылкой на то, что согласование реконструкции жилого помещения не входит в компетенцию МКУ «Городской жилищный фонд».

Дело инициировано иском в суд Д.Е.А. Истица просит сохранить жилое помещение – квартиру № ххх в доме № 1 по ул. 5 Августа в. г. Белгороде, общей площадью 66,2 кв.м., жилой 41,9 кв.м., в перепланированном состоянии, согласно техническому паспорту Белгородского городского филиала ГУЛ «Белоблтехинвентаризация» по состоянию на 14 августа 2013 г. В обоснование указывает, что произведенные работы выполнены в границах объекта недвижимости и не нарушают ничьих прав и законных интересов, что подтверждается имеющимися заключениями.

В судебное заседание истица Д.Е.А. не явилась, просила рассмотреть гражданское дело без ее участия. Представитель истца Бондаренко А.П. исковые требования поддержал в полном объеме.

В судебное заседание не явился представитель ответчика администрации г. Белгорода Воронов Д.А., направил в суд ходатайство о рассмотрении гражданского дела без участия, против удовлетворения исковых требований не возражал.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица МКУ «Городской жилищный фонд», о месте и времени извещен своевременно, надлежащим образом, посредством электронной почты. О причинах неявки доказательств суду не представил.

Суд полагает возможным в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть гражданское дел по существу в отсутствии истицы Д.Е.А., ответчика представителя администрации города Белгорода, третьего лица представителя МКУ «Городской жилищный фонд».

Исследовав в судебном заседании обстоятельства дела по представленным доказательствам, суд считает требования истца обоснованными.

Факт принадлежности Д.Е.А. квартиры № ххх в доме № 1 г ул. 5 Августа в г. Белгороде подтверждается свидетельством о государственно регистрации права от 12.05.2003 года, свидетельством о заключении брака Д.С.В. и Д.Е.А.

Согласно техническому паспорту жилого помещения, выданного Белгородским городским филиалом ГУЛ «Белоблтехинвентаризация» по состоянию на 14 августа 20′ года, следует, что квартира состоит из трех жилых комнат, 2 коридоров, ванной, санузла, кухни, лоджии, находится на четвертом этаже десятиэтажного жилого дома. Общая площадь квартиры составляет 66,2 кв.м., в том числе, жилая 41,9 кв.м.

В квартире произведен демонтаж внутренней перегородки с дверным проемом между помещениями №1 и №5, в результате чего площадь помещения увеличилась, заложены дверные проемы в помещении №1 и образован дверной проем в помещении № 1 (коридор); ликвидированы оконный и дверной проемы выхода на балкон с целью увеличения площади кухни (помещение № 9); образован арочный проем между

помещениями №6 и №4.

В силу п. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии со ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии оснований, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктов части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Пункт 4 ст. 29 ЖК РФ предусматривает, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланировали состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Истцом представлены суду убедительные и достаточные доказательства, подтверждающие тот факт, что жилое помещение, в котором произведина перепланировка может быть сохранено в перепланированном состоянии.

В соответствии с экспертным заключением ЗАО «Белгородгражданпрект» № 09А от 18.09.2013 г. следует, что техническое состояние обследованной квартиры не накладывает каких-либо ограничений на безопасную дальнейшую эксплуатацию по первоначальному назначению. Не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Перепланировка квартиры согласована с ООО «Научно-производственный центр «Аудит Безопасности», аккредитованной в качестве организации, осуществляющей деятельность по проведению расчетов по оценке пожарного риска, с Федеральным бюджетным учреждением здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии Белгородской области».

Согласно характеристики ТСЖ «Салют-16», следует, что Д. Е.А. проживает по указанному адресу с С4.04.2003 года. За время проживания жалоб со стороны соседей жильцов дома в ТСЖ «Салют-16» не поступало.

В судебном заседании не представлены доказательства нарушения прав и законных интересов граждан и создания угрозы их жизни и здоровью в результате произведенной в квартире заявителя перепланировки.

С учетом достаточности имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу, что самовольно произведенная перепланировка в квартире № ххх в доме № 1 по ул. 5 Августа в г. Белгороде не нарушает прав и охраняемых законом интересов истца, других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Произведенные работы выполнены в границах объекта недвижимости и не нарушают ничьих прав и законных интересов, что подтверждается имеющимися заключениями.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования Д.Е.А. законные, обоснованные и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

исковые требования Д.Е.А. к администрации города Белгорода о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии признать обоснованными.

Сохранить в перепланированном состоянии жилое помещение – квартиру № ххх, общей площадью 66,2 кв.м., жилой 41,9 кв.м, в доме № 1 по ул. 5 Августа в г. Белгороде, согласно техническому паспорту Белгородского городского филиала ГУП «Белоблтехинвентаризация», составленному по состоянию на 14 августа 2013г.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы на решение суда через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья Октябрьского районного Суда города Белгорода

Мотивированный текст решения изготовлен 30.06.2014 года.

Решение вступило в законную силу 02 августа 2014г.

Как узаконить перепланировку через суд

Перепланировка квартиры или дома – частое явление. Далеко не всех владельцев жилья устраивает изначальная планировка их собственности и, что вполне логично, люди пытаются привести помещения в тот вид, который им нужен. Однако при этом далеко не все вспоминают, что для внесения большей части изменений требуется предварительно получать разрешение от контролирующих государственных структур. В такой ситуации остается только завершать ремонт и уже потом пытаться его узаконить. Как это можно сделать и при каких условиях следует обращаться в суд – читайте в этой статье.

Как узаконить?

Узаконить перепланировку достаточно сложно. Для этого требуется обращаться в местную администрацию, но так как во многих регионах данной проблемой занимаются разные структуры (в том числе и по названию) лучше всего идти в ближайшее отделение МФЦ (Мои документы).

Данная организация выступает в качестве посредников между заявителем и государством, что позволяет добиваться нужных результатов с минимальными усилиями (не бегать по разным кабинетам, а оставить одно заявление в одном отделении и просто ждать решения). Да, зачастую срок рассмотрения бывает немного дольше, чем если бы человек занимался данным вопросом самостоятельно. Однако разница почти всегда минимальна (3-5 дней) и это явно не стоит того, чтобы тратить свои нервы и время лично согласовывая каждый нюанс.

Что нужно узаконивать

Несмотря на тот факт, что большая часть изменений, вносимых в планировку квартиры или частный дом требует согласования, есть и такие, которые его не требуют. Как следствие, если собственник задумал лишь легкий косметический ремонт, никакие разрешения получать не нужно. Рассмотрим подробнее все существующие варианты ремонтов.

Переустройство

Самый простой тип работ. Именно он не требует узаконивания. Заключается в замене уже существующих элементов более новыми, эффективными, красивыми или просто удобными.

Перепланировка

Самый распространенный вариант, который требует предварительного разрешения или последующего узаконивания. Если упростить, то это изменение расположения комнат, их площадей или дверных проемов без изменения общей площади жилья.

Реконструкция

Более углубленный вариант перепланировки, при котором может меняться и общая площадь жилья. Актуально преимущественно относительно жилых домов и квартир на первых этажах. Как и перепланировка, требует предварительного согласования или последующего узаконивания.

Порядок действий

Вне зависимости от ситуации с произведенным ремонтом, прежде чем решать проблему через суд, нужно попробовать разобраться с вопросом во внесудебном порядке. Для этого нужно обращаться в местную администрацию или, что намного лучше и удобнее, в любое отделение МФЦ (Мои документы).

Шаг 1: Проект перепланировки и документы

Перепланировка обязана выполняться по определенному проекту. Понятное дело, что большинство собственников жилья работает без всяких документов и проектов, исключительно по собственному пониманию того, как это все будет выглядеть в конечном итоге. Тем не менее для того, чтобы согласовать уже выполненный ремонт (узаконить), нужен будет проект.

Заказывать такой документ можно в любой подходящей компании, ведущей свою деятельность в регионе проживания собственника жилья. Главное, чтобы у юридического лица были все необходимые лицензии.

Стоимость проекта во многом зависит от того, что именно сделал с квартирой заявитель и от того, что он хочет получить в конечном итоге. Многие подобные компании занимаются не только подготовкой проектов, но и оформлением всей перепланировки. Это, разумеется, очень удобно и существенно проще, чем лично заниматься данным вопросом, пусть даже через МФЦ (Мои документы), но в то же время, это и намного дороже. Примерно в 3-6 раз.

После заключения договора на обслуживание, к клиенту на дом приедут специалисты, которые и проведут основную работу по созданию проекта. Проще говоря, они замерят и отметят все элементы, которые необходимо отразить в проекте. После этого некоторое время уйдет на подготовку документации и, в конечном итоге, клиент получит свой проект. Если не забудет заплатить, разумеется.

Помимо проекта понадобятся и другие документы. Большая их часть, типа правоустанавливающих документов на жилье и паспорт, уже и так будут на руках у владельца недвижимости. Недостающие придется заказывать отдельно.

Шаг 2: Обращение в МФЦ (Мои документы)

Следующий этап – обращение в МФЦ (Мои документы). Тут все достаточно просто: нужно лишь взять все документы, отстоять очередь, попасть к специалисту на прием и заполнить соответствующее заявление. Такое заявление заполняется на месте и особого смысла подготавливать его заранее нет.

Если с бумагами все в порядке и претензий к заявителю у сотрудника МФЦ нет, то он забирает документы и передает заявку на рассмотрение. Собственнику жилья остается только ждать. В результате возможны только два варианта: заявитель получает разрешение на узаконивание или он получает отказ.

В первом случае все просто и придется лишь внести изменения в техпаспорт. А вот второй случай – это уже повод обращаться в суд. Но предварительно нужно взять отказ в письменном виде. Это один из основных документов для суда, так как в отказе пишется причина и он же является подтверждением того, что заявитель сначала пытался решить проблему в досудебном порядке.

Шаг 3: Внесение изменений в техпаспорт

Как только получено разрешение на узаконивание, можно с ним и техпаспортом обращаться в Росреестр. Тут специалисты рассмотрят, что именно было сделано и внесут соответствующие изменения в техпаспорт. Останется только его забрать.

Когда нужно обращаться в суд

Если администрация отказала в согласовании выполненного капитального ремонта, приходится обращаться в суд. Следует учитывать тот факт, что отказ обычно чем-то мотивирован. И чаще всего причина кроется в том, что внесенные собственником жилья изменения в квартиру/дом невозможно согласовать в принципе. Например, перенес батареи отопления на балкон. Если же собственник уверен, что он сможет доказать свою правоту, можно попробовать решить проблему через суд. Примерная инструкция будет выглядеть так:

1. Взять в МФЦ отказ в письменном виде.
2. Подготовить документы.
3. Составить исковое заявление.
4. Направить иск и документы в суд.
5. Оплатить госпошлину.
6. Присутствовать на заседании суда.
7. Получить решение и дождаться, пока оно вступит в силу.
8. С решением обратиться в МФЦ.
9. Получить разрешение на узаконивание перепланировки.
10. С разрешением обратиться в Росреестр и внести соответствующие изменения в техпаспорт.

Какие документы нужны?

Для того, чтобы узаконить перепланировку через суд, потребуются следующие документы:

• Паспорт заявителя. Если собственников у жилья несколько, нужны документы, удостоверяющие личность (паспорта или свидетельство о рождении для несовершеннолетних) на каждого.
• Согласия от каждого совладельца на проведение перепланировки. Заверяется нотариально.
• Техпаспорт на квартиру.
• Проект перепланировки.
• Правоустанавливающие документы.
• Отказ, полученный в МФЦ.
• Исковое заявление.
• Заявление на узаконивание.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Доверенность на представителя и его паспорт.

Заявление на узаконивание в МФЦ

При обращении в МФЦ (Мои документы) нужно будет заполнить заявление на узаконивание (согласование) перепланировки. Документ сравнительно стандартный, однако его форма и содержание могут несколько меняться в зависимости от региона подачи обращения. В заявлении указывается следующая информация:

• Данные заявителя.
• Информация о квартире.
• Суть обращение (проведена перепланировка).
• Просьба согласовать.
• Дата и подпись.

Представленный ниже образец предложен исключительно для ознакомления. Рекомендуется просить в МФЦ ту форму, которая принята на данный момент.

Исковое заявление на узаконивание перепланировки

Если в удовлетворении заявления отказали, нужно будет обращаться в суд. Как следствие, потребуется составлять иск. Лучше всего это сделать с помощью опытного юриста, чтобы не пропустить важные моменты. Как доказывает практика, если в составлении такого документа и в защите прав клиента участвует квалифицированный специалист, вероятность получить нужное решение существенно увеличивается. Ниже представлен образец такого иска, на который можно опираться при заполнении своего варианта.

Расходы на узаконивание перепланировки

Перепланировка сама по себе – затратное мероприятие. Однако заранее подсчитать, во сколько обойдется работа, материалы и так далее – практически невозможно. Тем не менее – это еще не все расходы. Придется заплатить и за узаконивание выполненной перепланировки. Порядок цен тоже сложно прогнозировать, так как есть слишком много факторов, но примерные расходы все же можно подсчитать:

• Оформление проекта перепланировки: от 10 тысяч рублей.
• Новый техпаспорт: от 5 тысяч рублей.
• Заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей.
• Оформление доверенности на представителя: от 2 тысяч рублей.
• Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей.
• Госпошлина при подаче иска в суд: 300 рублей.

Сроки на узаконивание перепланировки

Примерные сроки узаконивания перепланировки:

• Подготовка проекта перепланировки: от 1 недели (чаще – 1 месяц).
• Получение решения в МФЦ: до 2-х месяцев.
• Ожидание заседания суда: до 2-х месяцев.
• Ожидание вступления в силу решения суда: 1 месяц.
• Переоформление документов: от 3-х дней.

Проблемы при наличии незаконной перепланировки

Изучив все особенности узаконивания, многие собственники ошибочно считают, что лучше вообще никому ничего не говорить и нигде не показывать перепланировку. Якобы никто о ней не узнает и ничего узаконивать не нужно будет.

Во-первых, о перепланировке могут сообщить соседи. Причем даже не важно, есть она или нет, проверка все равно появится. Их можно не пустить, но в конечном итоге это все равно выльется в проблему. Во-вторых, наличие перепланировки практически исключает возможность продажи квартиры в ипотеку или, как минимум, сильно ее затрудняет. И это только основные проблемы.

Проще говоря, не согласовав перепланировку, даже если о ней никто не узнает (что вряд ли), собственник жилья может получить очень много проблем. Если о перепланировке все же станет известно, то владелец будет вынужден заплатить штраф в размере до 2,5 тысяч рублей.

Сумма может показаться небольшой, ведь потенциальные расходы на узаконивание существенно выше, но это лишь начало. После назначения штрафа владельцу выдается предписание привести квартиру в соответствие с техпаспортом. И тут есть два способа решения проблемы: сделать «обратную» перепланировку или же узаконить ее, тем самым приведя техпаспорт в соответствие с квартирой.

Если не делать ничего, то в конечном итоге, пусть и далеко не сразу, жилье будет конфисковано и продано с торгов. Собственник, разумеется, получит практически всю сумму, вырученную за его квартиру, но дело в том, что сумма эта будет существенно ниже рыночной. Потому это, как минимум, не выгодно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7()369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7()926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как доказать в суде адекватность перепланировки

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд

Процедура согласования перепланировки и переустройства жилого помещения по смыслу норма Жилищного кодекса РФ, заключается в сборе необходимых документов и обращении с ними в орган местного самоуправления, который рассмотрев заявление принимает одно из двух решений: о согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения или же об отказе в таком согласовании.

Но законодатель, учитывая реалии, предусмотрел также механизм узаконивания уже произведенной перепланировки и переустройства жилого помещения в отсутствие необходимого согласования (разрешения).

В частности, частью 4 ст. 29 ЖК РФ установлено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Действительно, в силу разных причин, граждане сначала более озабочены проведением ремонта в квартире, думают больше о достаточности денежных средств для осуществления задуманного улучшения жилищно-бытовых условий проживания, нежели о законности действий, а уж потом, после случившейся перепланировки или переустройства задаются вопросами оформления “по закону”.

Что делать когда работы по перепланировке и переустройству уже проведены?

В этом случае все равно следует обращаться в орган местного самоуправления, как если бы вы обращались до проведения переоборудования квартиры. К заявлению о согласовании перепланировки и (или) переустройства также должны быть приложены документы, указанные в ч. 2, статьи 26 ЖК РФ (заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, правоустанавливающие документы на жилое помещение, проект переустройства и (или) перепланировки, технический паспорт жилого помещения, согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (если в собственности – всех долевых собственников), заключение органа по охране памятников архитектуры, если дом является памятником архитектуры, истории или культуры).

Если указанные документы предоставлены в орган местного самоуправления, но последний отказал в согласовании перепланировки, в этом случае необходимо обращаться в суд.

Почему нельзя сразу обращаться в суд, минуя обращение в орган местного самоуправления?

Рекомендуем сначала обращаться с заявлением о согласовании уже состояшейся перепланировки (переустройства) в орган местного самоуправления.

Суд не может подменять орган власти в совершении действий, на которые данный орган исполнительной власти уполномочен в силу закона. Но суд вправе дать оценку действиям органа власти по отказу в выдаче разрешения, согласования. Ведь уполномоченный орган не лишел возможности согласовать перепланировку и переустройство жилого помещения даже когда все строительно-монтажные работы уже фактически произведены. Суд вправе отказать в иске о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии только на том основании, что истец, переоборудовавший свою квартиру, не обращался в орган местного самоуправления, не реализовал свое право узаконить перепланировку в административном порядке, а значит, его права еще никто не нарушал, соответственно, обращение в суд преждевременно. (См., например, апелляционное определение Волгоградского областного суда от 12 июля 2012 года; извлечение).

Также возможно заявление в суде встречных требований к органу местного самоуправления, который предъявил иск о продаже жилого помещения с публичных торгов. Возможно заявление встречного искового требования о сохранении жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном виде.

В обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 “Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года”, содержится, в частности, следующее разъяснение.

Вопрос 6: В каком производстве (исковом, особом или в производстве по делам, возникающим из публичных правоотношений) рассматриваются заявления граждан о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии?

Ответ: Частью 4 ст. 29 ЖК РФ установлено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Указанная норма должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности с ее частью 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия судом решения, предусмотренного частью 4 данной статьи.

В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.

Вместе с тем положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 – 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Вернуться к оглавлению обзора : Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика, в том числе:

Узаконивание уже сделанной перепланировки квартиры по исковому заявлению — трудный, но необходимый процесс

Многие собственники не видят никакой крамолы в том, чтобы переделать жилище под свои потребности, сделать его комфортнее, а потом узнают, что своими действиями нарушили закон.

Как следует поступить, чтобы узаконить уже сделанную перепланировку?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 () 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Узнайте на нашем сайте о том, что является перепланировкой в квартире, а также о том, можно ли делать ее в квартире, купленной в ипотеку. Образцы всех актов перепланировки можно скачать тут.

Требования закона

Нужно ли узаконивать уже сделанную перепланировку квартиры?

То, что квартира приватизирована и находится в приватной собственности, не обозначает, что можно безнаказанно рушить стены, двигать перегородки, менять план жилища или присоединять к своей жилплощади часть общего коридора.

Закон требует уведомления о намерении изменения конфигурации жилища (ст. 25, 26 ЖК РФ) органов, ответственных за санкционирование перепланировки, и о необходимости приведении в соответствие технической документации на квартиру фактическому расположению строительных конструкций.

Основанием для переделки жилья может служить только решение ее проведения с органом местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ). Выходит, что тот собственник, который совершил изменения конфигурации своего жилья, нарушил закон.

Если будет выявлено, что владелец жилища «перекроил» жилплощадь без всяких согласований, то БТИ накладывает вето на выдачу любых документов, что делает невозможным реализовать право продать квартиру, обменять, подарить, унаследовать и пр.

Ответ на вопрос, нужно ли узаконивать перекройку квартиры, однозначен — да, нужно.

Уже завершенная перепланировка, без одобрения ее осуществления компетентными службами и получения технического заключения, есть не что иное, как самовольное вмешательство, регламентируемое ЖК РФ, ст. 29.

Выяснить, имеется ли такая угроза, могут только специалисты, на основании таких законодательных актов:

В судебные органы нужно обращаться уже с заключением Жилищной инспекции.

Исковое заявление об узаконивании перепланировки квартиры образец.

О том, стоит ли покупать квартиру с перепланировкой, вы можете узнать из нашей статьи.

Как узаконить уже сделанную перепланировку?

Прежде всего, нужно со всеми членами семьи провести беседу и убедиться, что никто не возражает против проведения процесса узаконивания.

Далее с соблюдением масштаба следует вычертить план жилища, на котором ликвидированные перегородки, проемы нужно нанести красным, а вновь появившиеся – зеленым.

Таким образом, будет обеспечена наглядность совершенного вмешательства. Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно?

С чего начать, куда обратиться?

С чего же начать? С заявлением, содержащим просьбу согласовать некоторые переделки, нужно нанести визит в управляющую компанию, положительное решение правления – это уже кое-что.

Заказ можно разместить в любой проектной фирме, уполномоченной оказывать подобные услуги.

Со всеми бумагами владелец должен отправиться в Жилищную инспекцию, чтобы уведомить о происходящем. Здесь документы проверят, зарегистрируют.

Какие документы необходимы?

Нужно предоставить такие документы:

• заявление;
• согласие всех членов семьи, зафиксированное на бумаге, с подписями;
• проект;
• старый техпаспорт;
• поэтажные планы;
• правоустанавливающие бумаги на квартиру.

Если жилье принадлежит нескольким совладельцам, то важно, чтобы среди приложений к заявлению были документы на жилище от всех хозяев.

С какими службами согласовать?

В зависимости от того, какие помещения охвачены перепланировкой, потребуется одобрение на эти изменения от городских служб.

Здесь направят энергию владельца на получение согласований – от СЭС (санитарно-эпидемиологической станции), газовой службы, МЧС, пожарной инспекции – перечень заинтересованных служб предоставят специалисты Жил. инспекции.

От сути ответа каждой из организаций многое зависит, получение отказа может повлечь невозможность пользоваться квартирой в ее обновленном виде. Цель согласований – подтверждение того, что нормы и правила не нарушены, опасности для жизни и здоровья людей нет.

Куда подавать документы? Бумаги подаются в единое окно при Жилищной инспекции, или в МФЦ.

Сроки оформления, стоимость и результат

В этой организации документы будут рассматриваться в срок до 45 дней.

Стоимость изготовления проекта, получения согласований, уплаты штрафа составят около 50-70 тыс. руб. Госпошлину нужно будут оплачивать, если все закончится разрешением оставить переделки.

В этом случае БТИ оформит новый технический паспорт, госпошлина за который может составить сумму от 900 руб.

Какие документы выдаются после оформления? После окончания работы специалистов Жилищной инспекции выдадут один из вариантов ответов: принципиальное разрешение, или отказ.

Могут разрешить оставить квартиру в переделанном виде, если произведены элементарные изменения, не затрагивающие несущих элементов здания и не создающие опасности для других людей:

Можно также поменять покрытие пола, но ни в коем случае не разбирать весь «пирог» — это нарушит проектные уровни звуко- и теплоизоляции.

Случаи отказа

Могут отказать, если произведены серьезные вмешательства, затрагивающие:

• существующие перекрытия;
• несущие стены;
• существующие вентиляционные каналы;
• общедомовую тепловую сеть и пр.

Недопустимо присоединять к своему жилью часть общедомового коридора, объединять в одну соседние квартиры (если у них разные владельцы), устраивать кухню или санузел за счет жилой комнаты (исключение – первые этажи МКД).

Особенности и нюансы

В выводах Жилищной инспекции всегда содержатся рекомендации собственнику по его дальнейшим действиям.

Вообще закон в лице п. 4 ст. 29 ЖК РФ дает полномочия только судебным органам решать, оставить уже сделанную перепланировку или заставить владельца вернуть жилищу прежний вид.

Но при незначительных переделках могут сделать исключение и в целях разгрузки судов от мелочных дел выдать разрешение.

При отказе Жилищной инспекции помочь могут только судебные органы.

Перед началом судебного процесса нужно вызвать работников БТИ и зафиксировать перекройку в новом техническом паспорте, на котором поставят штамп о несанкционированной перепланировке.

Исковое заявление в суд

Как осуществить узаконивание перепланировки квартиры через суд? Суть искового заявления – просьба сохранить выполненные изменения. Этот документ подают в суд по району расположения жилья.

По данному делу ответчик – органы местного самоуправления, истец – владелец или один из них (если имеются совладельцы, то остальные выступают в процессе в качестве третьих лиц).

В правом верхнем углу указываются полностью реквизиты Истца, ответчика, третьих лиц. В текстовой части нужно указать, на основании каких документов собственник или наниматель пользуется жилым помещением.

Далее следует описать, что в период с такой-то даты по такую-то была произведена перепланировка, в ходе которой выполнены следующие работы – и подробно их перечислить.

Важно уведомить суд, что владелец имеет достаточные знания и умения, позволившие ему собственноручно производить работы, или же были привлечены подрядчики – тогда нужно указать, кто они, и приложить документы, подтверждающие наличие отношений (договор, соглашение) и разрешений на проведение ими работ соответствующих видов.

Также нужно описать, что работы выполнялись без получения на то разрешения, и конкретизировать причины, по которым работы велись самовольно.

Несмотря на это, жилищная инспекция (или иной орган) порекомендовала вернуть жилье в состояние, которое было до начала работ.

Считаю, что квартира может быть сохранена в перепланированном состоянии. Далее важно перечислить формулировки служб и органов, которые выдали свои заключения.

Просьба к суду заключается именно в сохранении квартиры в переделанном виде. Среди прилагаемых бумаг обязательно должны быть и согласования от городских служб.

Внизу обязательно дата, подпись с расшифровкой. Госпошлина в суд составляет 300 руб.

Заключение по перепланировке

Заключение по перепланировке квартиры может содержать:

• разрешение сохранить жилище в переделанном виде;
• требование восстановить первоначальное состояние с указанием срока.

Если срок не соблюсти, то есть попросту проигнорировать заключение, возможны такие сценарии:

• квартиру собственника продадут с торгов;
• муниципальное жилье заставят освободить.

Затратив немало средств на выполнение несанкционированных работ, а потом на заказ проекта, оплату штрафа и пр., не стоит рисковать и пытаться самому вести процесс узаконивания уже сделанной перепланировки, а поручить дело опытному юристу, который правильно составит исковое заявление и преподнесет информацию в более приятном свете.

При наличии положительных заключений от всех заинтересованных городских служб суд, скорее всего, разрешит жить на измененной жилплощади.

О том, как узаконить перепланировку квартиры, если она уже сделана, вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Крайний метод: перепланировка через суд

В идеале нужно первым делом получить разрешение на переделку жилья, а потом ее проводить согласно нормам и правилам: строительным, санитарным и гигиеническим. Но так получается далеко не всегда, порой требуется перепланировка через суд – это способ узаконивания самовольной перепланировки. При условии, что она проведена без соответствующих разрешений, но с соблюдением законодательства.

Случаи обращения в суд для согласования перепланировки

Обращение в суд с целью согласования перепланировки необходимо при любых изменениях, которые требуют проведения такой процедуры, то есть, проведена самовольная переделка. Конечно, возможность узаконения возникает, только если переустройство проведено согласно строительным нормам и не относиться к запрещенным по закону.

Важно! Ни в коем случае нельзя сносить несущие конструкции, увеличивать и переносить дверные проемы, переносить коммуникации, подключать систему теплых полов к горячему трубопроводу для подачи воды.

Получиться оформить после проведения следующие действия:

1. Перенесение дверных проемов на несущие стены.
2. Перенос окон.
3. Увеличение площади жилых комнат за счет коридора.
4. Демонтаж и установка кладовок.
5. Перенос и демонтаж радиаторов.

Прежде чем начать процедуру оформления незаконной перепланировки полезно уточнить разрешено ли это, вообще, по закону. Если нет, то суд не узаконит, а обяжет устранить все недостатки за свой счет.
Не стоит полагать, что перепланировку узаконивать не нужно. Понимание этого ко многим приходит в момент, когда они решают передать свою недвижимость в наследство или продать. С этим могут возникнуть серьезные проблемы. Теоретически реализовать подобное имущество можно, но цена будет на 20-30% ниже.
Самое сложное последствие – это нарушение целостности строения, что может привести к причинению вреда здоровью и даже жизни членов семьи и окружающих. Откупиться от этого будет крайне сложно, к тому же все это останется на совести.

Порядок согласования перепланировки через суд

Действовать нужно не по стандартной инструкции, а так:

• Обратиться в архитектурный отдел муниципалитета с заявлением о желании узаконить перепланировку. Причем следует сразу же указать, что действия уже проведены.
• На место выезжает специалист БТИ для проведения осмотра объекта и проведения необходимых замеров. Они в будущем, если суд даст добро, будут использованы для создания нового техпаспорта.
• Далее, последует обращение в санэпидемстанцию, пожарный надзор, управляющую компанию. Специалисты каждого из этих органов также выезжают на объект для осмотра и оценки безопасности проведенных манипуляций. При этом обязательно оценивают, есть ли риск для окружающих и не создает ли это неудобства для соседей.
• Хозяину следует заказать проект квартиры. Это можно сделать обратившись в частную компанию, которая имеет соответствующую лицензию. Суд не примет простой эскиз, который стоит значительно дешевле, нужен именно проект, в котором отображены все изменения.

Только после сбора всех бумаг можно обращаться в суд. Это делает или сам владелец или администрация города.

Важно! Не стоит рассчитывать на положительное решение суда, если в результате перепланировки ухудшились свои условия проживания или соседей. Вряд ли удастся ввести в законное поле вмешательство в несущие конструкции.

Документы для суда

1. Паспорт хозяина.
2. Свидетельство о праве собственности на квартиру.
3. Договор-основание для получения права владения.
4. Техпаспорта: старый, который отображает техническое состояние квартиры до перепланировки и новый, заказанный через БТИ.
5. Технический паспорт, составленный после перепланировки.
6. Согласования от указанных выше инстанций.
7. Проект перепланировки.
8. Исковое заявление.
9. Квитанция о внесение госпошлины.

Заседание для рассмотрения будет назначено через несколько недель после внесения иска. Конечно, заявление должно быть правильно составлено, только в этом случае его примут.

Ниже можно скачать образец искового заявления в суд на перепланировку квартиры:

Структура искового заявления

В иске следует указать такие данные:

• Информация об истце и ответчике. По необходимости эти данные прописываются от третьего лица, так как фактически и в той, и в другой роли выступает собственник. Хотя иск, может, по договоренности с собственником подаваться от лица администрации.
• Данные о квартире: адрес, номер документа о праве владения, кто и когда совершал перепланировку.
• Причины, которые послужили основанием для выдачи разрешения на проведенные работы в Жилинспекции.
• Номера разрешение (согласования) от санэпидемстанции и пожарной инспекции.
• Заключение, составленное независимым экспертом проектировщиком о том, что перепланировка не несет угрозы окружающим.
• Прошение от хозяина он же может являться истцом, о сохранении перепланировки.
• Список предоставленных документов.
• Дата и подпись заявителя.

Заявление и пакет документов подается в районный суд по месту расположения квартиры.

Рассмотрение

Порядок рассмотрения заявления стандартный. На заседании должен присутствовать собственник, представители БТИ, СЭС, Пожарной инспекции и других структур, которые выдавали разрешения, приложенные к делу.
Для того чтобы повысить шансы удовлетворения иска важно предоставить как можно больше документов, которые помогут защитить интересы владельца. Основная цель обращения в суд – это получение результатов судебного решения, которое подтвердит, что объект безопасен и перепланирован согласно действующих норм. Именно это этот документ и послужит основой для дальнейшего получения законного статуса.

При полном пакете документов рассмотрение происходит в 1-2 заседания.

Что делать после удовлетворения исковых требований?

Если в процессе судебного разбирательства вынесено решение о разрешении узаконивания самовольной перепланировки, то действовать нужно так:

• Обращение в БТИ (кадастровому инженеру) и получение технического плана в котором отображаются данные по квартире.
• Обратиться с техническим планом в Росреестр для внесения изменений в данные кадастрового учета.
• Получить новую выписку из ЕГРН о праве собственности.

Что делать в случае получения судебного отказа?

Ситуации, когда в легализации перепланировки отказывают нередкие. В случае если хозяин уверен, что решение предвзятое или незаконное, он, может, в течение 30 дней составить обращение в вышестоящую инстанцию.

Последствиями же отказа будут следующие действия:

1. Возврат в былое положение всех систем, коммуникаций. Это будет держать на контроле спецкомиссия. Если это сделать невозможно по ряду технических причин, хозяина обяжут заказать проект перепланировки и проектной организации для возврата былой целостности. Подобные проблемы возникают, если собственник осуществил вмешательство в несущие конструкции. Как показывает судебная практика, таких решений были приняты единицы.
2. Суд обяжет внести штраф (порядка 2,5 тыс. рублей), пока тот не будет погашен, недвижимость находится под арестом. Кроме того, может последовать: запрет выезда за границу, назначение принудительных работ, административный арест, даже тюремный срок.
3. При выявлении опасности для окружающих или отказе собственника устранить недостатки происходит выселение.

Важно! Попытки оформить перепланировку задним числом, чреваты ответственностью за подлог, что приводит к абсолютно другим мерам пресечения.

Вывод

Конечно, узаконивание после проведения всех действий – это задача нелегкая, к тому же довольно дорогая и не штраф тянет основные расходы. По подсчетам специалистов это обойдется в 10-15 тыс. рублей, а то и того больше. Но все же это тот случай, когда лучше поздно, чем никогда, особенно если в планах отчуждение имущества любым законным способом.