Как подать иск к застройщику за некачественную квартиру

Как подать иск к застройщику за некачественную квартиру

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Переходит ли к покупателю от продавца (участника долевого строительства) по договору купли-продажи квартиры право предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, что недостатки такого объекта выявлены в течение гарантийного срока (покупатель и продавец в данном случае являются физическими лицами)?

В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно п. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Приведенные нормы свидетельствуют о том, что гарантийные обязательства относительно качества объекта долевого строительства возникают между застройщиком и участником долевого строительства. При этом в законодательстве отсутствуют положения, которые регулировали бы судьбу данных гарантийных обязательств при переходе права собственности на объект от участника долевого строительства к физическому лицу на основании договора купли-продажи, заключенного до истечения указанных гарантийных сроков.
Вместе с тем необходимо помнить, что в силу п. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.
В свою очередь, из преамбулы Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I “О защите прав потребителей” (далее – Закон N 2300-I) следует, что данный Закон регулирует отношения, возникающие не только между потребителями и продавцами соответствующего товара, но также между потребителями и изготовителями этого товара. А согласно п. 3 ст. 18 и п. 1 ст. 19 Закона N 2300-I потребитель вправе предъявить требования, вытекающие из продажи ему товара надлежащего качества, не только к продавцу, но и к изготовителю такого товара, в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.
Данный вывод поддерживается и судебной практикой, признающей, что правами стороны в обязательстве, подпадающем под действие Закона N 2300-I, пользуется не только гражданин, который имеет намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий товары (работы, услуги), но и гражданин, который использует приобретенные (заказанные) вследствие таких отношений товары (работы, услуги) на законном основании (наследник, а также лицо, которому вещь была отчуждена впоследствии, и т.п.) (пп. “а” п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”). Исключение из данного правила составляют только случаи, когда в силу положений закона ответственность продавца (исполнителя, изготовителя, импортера) возникает только перед лицом, непосредственно заключающим или заключившим с ним договор.
Поскольку обязательства застройщика в отношении гарантии качества объекта долевого строительства очевидно связаны с самим объектом, а не с гражданином, заключившим договор участия в долевом строительстве, то право предъявлять требования к застройщику, вытекающие из ненадлежащего качества такого объекта, вправе не только гражданин, являющийся участником долевого строительства, но и гражданин, приобретший такой объект впоследствии на основании договора купли-продажи.
Данный вывод находит свое отражение и в судебной практике (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 08.06.2015 по делу N 33-5687/2015, апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 18.03.2015 по делу N 33-1649/2015, апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 04.02.2015 по делу N 33-1025/2015).
Тем не менее следует помнить, что покупатель, приобретший недвижимое имущество у лица, получившего его на основании договора участия в долевом строительстве, может предъявить к застройщику не все требования, право на предъявление которых имеется у участника долевого строительства согласно п.п. 2 и 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.
В силу положений п. 3 ст. 18 Закона N 2300-I такой покупатель может потребовать только безвозмездного устранения недостатков приобретенного объекта в разумный срок либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

30 января 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2022. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8–200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 () 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 () 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Как можно получить компенсацию от застройщика за дефекты в новой квартире?

Вы получили квартиру в новостройке и нашли множество дефектов ремонта? У вас кривые стены? Не спешите расстраиваться, ведь вы можете получить за них компенсацию до 600 000 рублей.

Как получить компенсацию за некачественный ремонт в новостройке?

Стоит сразу понять, что у вас есть срок в 5 лет для того, чтобы обнаружить недостатки квартиры и подать в суд на застройщика, чтобы он выплатил Вам компенсацию.

Более того, многие полагают, что если они при приеме квартиры в новостройке подписали акт приема-передачи квартиры или смотровой лист (или «лист осмотра»), то подавать в суд уже поздно. Но это совсем не так. Согласно ФЗ-214, подпись на акте приема-передачи квартиры или смотровом листе не имеют значения в данном случае.

Забегая вперед, скажем, что схема взыскания неустойки очень проста: пишете заявление застройщику и затем подаете в суд. Но обо всем по порядку.

Самые частые дефекты, за которые можно взыскать неустойку

К таким дефектам ремонта относятся:

• Неровности стен;
• Кафель с трещинами;
• Некорректная укладка кафеля, ламината, линолеума или иных отделочных материалов;
• Дефекты на любых отделочных материалах, если квартира приобреталась с отделкой;
• Кривые стены (проверяются «уголком» и уровнем);
• Неправильно выставлена горизонтальная поверхность пола (проверяется уровнем или шаром);
• Кривые потолки;
• Некачественная установка окон, сантехники и т.д.;

Обо всех остальных проблемах читайте в подробной статье о том, как принимать квартиру в новостройке с отделкой.

Процедура получения компенсации от застройщика за дефекты в новой квартире

Недавно компания «Высотка» проводила исследование, в котором выяснила, что около 82% всех новостроек в России обладают строительными недостатками. Посмотреть его можно на сайте https://visotka-an.ru.

Имейте ввиду, что очень часто все эти дефекты не видны сразу, при приеме новостройки жильцами. Поэтому в ФЗ-214 и предусмотрен срок в 5 лет, за который жильцы должны обнаружить эти дефекты и предъявить претензии застройщику.

Итак, если вы обнаружили недостатки, то порядок действий следующий.

1. Напишите претензию застройщику в свободной форме. Перечислите в ней найденные дефекты. Обязательно отправьте письмо с описью и уведомлением в адрес застройщика, сохранив его копию у себя. Если он не предложит устранить дефекты или выплатить компенсацию в течение 10 суток, то выполняем следующие пункты.

2. Вам необходимо пригласить любого строительного эксперта для того, чтобы они документально подтвердили все выявленные Вам нарушения. Имейте ввиду, что строительные эксперты помогут Вам найти новые дефекты, о которых обыватель может и не подозревать. Та сумма, которую они попросят за свои услуги, должна окупиться.

3. Возможно, Вам потребуется написать новое письмо застройщику с указанием новых дефектов.

4. Обращаемся в суд с судебным иском о компенсации за дефекты.

К иску необходимо приложить:

1. Ваше требование о начислении компенсации за недостатки;
2. Также – требование о начислении неустойки. Она составляет около 1 % в день от стоимости Вашего объекта, указанного в ДДУ. Однако отсчет дней начинается через 10 дней после того, как вы отправите застройщику Ваше требование о компенсации.
3. Требование о взыскании морального ущерба.
4. Документы о недостатках, предоставленные строительным экспертом.
5. Абсолютно все документы, касающиеся вашего ДДУ или покупки квартиры.

После этого сотрудники суда могут запросить у вас дополнительные документы.

Затем пройдет суд. Если Вы выиграете его, то Вам начислят компенсацию.

Если вам необходима детальная консультация по инвестициям в объекты по ДДУ, то обращайтесь в раздел по оценке эффективности инвестиций или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71.

Как я судился с застройщиком

Давно хотел написать, как я подал в суд на застройщика за задержку сдачи квартиры и что из этого вышло, но хотелось довести дело до логического завершения. Спойлер: денег я так и не получил и вероятность получить оцениваю как практически нулевую, но опыт получил интересный.

Внимание! Очень длиннопост

Многие очень плохо представляют себе работу судебной системы, поэтому хочу поделиться полученными знаниями с позиции обывателя, а не юриста, которые иногда в рассказах опускают важные подробности.

Я покупал квартиру в конце 2014 года. Нашли неплохой вариант – дом был практически достроен, завершалась стадия отделки, проводились трубы с горячей водой и электричество. Срок сдачи дома 4-й квартал 2014 года, т.е. к Новому году, срок передачи квартиры дольщикам – 2 квартал 2015 года.

За стройкой я следил все время, пока оформлялись договоры, ипотека и т.д., была видна неплохая активность, но, увы, к Новому году никаких сообщений о завершении строительства не было. Позже застройщик уведомлял о переносе сроков, но с нарушениями. 214-ФЗ регламентирует, что уведомление должно прийти не позднее, чем за 2 месяца до планируемого срока сдачи. Не буду много расписывать, в итоге дом был сдан 31 декабря 2015 года. Ключи переданы в феврале 2016 года, с задержкой чуть больше 7 месяцев.

Застройщик пытался дважды урегулировать этот вопрос. Сначала, по истечению сроков передачи квартиры по договору, предлагали подписать доп.соглашение о продлении сроков на 2 месяца с утверждением, что это формальность и без доп.соглашения получить ключи будет проблематично. Такой миф, кстати, распространён среди дольщиков. Многие верят и подписывают. Второй раз предлагали подписать доп. соглашения в обмен на отказ от каких-либо доплат с моей стороны. В моём случае это было около 34 тысяч за увеличившуюся после обмеров площадь квартиры и, собственно, обмеры БТИ – ещё около 9 тысяч.

Деньги тогда были, с судами я никогда не связывался и решил всё-таки заморочиться, воспринимая ситуацию как лотерею стоимостью 34 тысячи) За обмеры, кстати, не платил, все необходимые документы я и так получил.

Доплатив за метры, я получил ключи от квартиры и подписал передаточный акт, исключив из него по совету юриста фразу об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Тут же под подпись секретарю застройщика была передана досудебная претензия с расчётами неустойки. Эта претензия необходима, чтобы в суде можно было доказать, что вы пытались решить проблему мирно.

С досудебной претензией, иском и дальнейшим оформлением документов мне помогал знакомый юрист бесплатно, но вообще я советую пользоваться услугами юридических компаний, потому что самому во всём разобраться достаточно сложно, особенно тяжко общаться с судами в одиночку, если такого опыта не было.

Далее было оформлено исковое заявление и поданы документы в суд. Здесь я совершил первую ошибку – подал иск не сразу, через месяц после вручения досудебной претензии, а с задержкой месяца в два – в середине мая 2015. Не тяните, от этого может зависеть, получите ли вообще деньги. Вторая ошибка, не страшная, но неприятная – я не до конца вник в процедуру подачи иска и не знал, что нужно принести два комплекта документов – для суда и для ответчика. Сам я об этом просто не подумал. Пришлось срочно искать, где сделать копии. Ещё желательно сделать третью копию искового, чтобы на ней поставили отметку о принятии.

Интересный нюанс. Дольщик может подать иск в суд по месту жительства, а может – по месту регистрации юридического лица застройщика. В интернетах любят говорить о том, что суд по месту регистрации застройщика может быть куплен, но мне кажется, что это преувеличено, да и вряд ли мелкий застройщик обладает достаточными ресурсами для этого. Я подавал по месту регистрации застройщика, о чём не пожалел.

После сдачи документов мониторим сайт суда и ждём, когда делу присвоят номер и назначат досудебное заседание (так называемая беседа, где истец и ответчик ещё могут договориться). Через неделю дело не появилось на сайте, никаких уведомлений также не поступало. Потом я совершил третью ошибку – пустил всё на самотёк, зная, что заседание раньше, чем через месяц после поступления не назначат. Но через месяц начал серьёзно беспокоиться) Пришлось звонить в суд. Пару дней не мог дозвониться никуда. В канцелярии суда мне не дали никакой информации, кроме фамилии судьи, которой передали дело, сказали звонить помощнику судьи. А на сайте номера телефона нет. Кое-как нашёл номера в интернете, но и по ним не мог дозвониться неделю, а то и больше. Когда же наконец попал на помощника судьи, выяснилось, что в расчёте пошлины ошибка и я должен доплатить ещё рублей 100 и привезти квитанцию. Просто мне забыли сообщить) А срок исправления истекает завтра. К счастью, помощник понимала, что их косяк и продлила срок, но времени я потерял из-за этого косяка больше месяца. Немного это было исправлено тем, что назначили беседу на максимально близкую дату – через три недели после сдачи последних документов.

На беседу мой юрист приехать не смог, но, к счастью, его помощь не понадобилась – не было ни ответчика, ни судьи. Для ускорения процесса было написано, что беседа проведена, что меня в принципе устраивало. Первое судебное заседание было назначено через месяц. Да, суд – дело долгое, каждый чих – месяц ожидания.

На заседание ответчик опять не явился, но без него дело не рассмотрели, потому что, по словам судьи, документы с повесткой ему были отправлены, но уведомление с почты не успело дойти до суда. Такое возможно, если отправить повестку слишком поздно, хотя формально суд ничего не нарушил. Было обидно. Чтобы такого не случилось ещё раз, судья предложила мне отправить судебную телеграмму, она стоит несколько сотен рублей, но приходит гораздо быстрее письма и в следующий раз можно будет провести заседание без ответчика. Как я искал почтовое отделение, которое ещё отправляет телеграммы – отдельный разговор, многие даже не сразу поняли, что мне нужно) Заседание назначили через 3 недели.

Середина сентября, 2 заседание. На этот раз приехал мой юрист и выяснилось, что мой судья уехала по каким-то делам и мне заменили судью. Это было неприятной неожиданностью, потому что обзор дел с застройщиком показал, что моя судья полностью на стороне дольщиков и всем присуждает иск в полном размере. Кто попался мне после смены, было непонятно, других её дел с моим застройщиком я не нашёл. Уже на суде выяснилось, что она вообще не занималась такими делами лет пятнадцать и периодически уточняла некоторые важные нюансы у моего же юриста.

Кстати, защищать можно себя и самостоятельно, но мне юрист очень пригодился. Все документы зачитывались оооочень быстро, я дико тупил, хотя от меня требовалось только устно ходатайствовать о принятии юриста в качестве моего представителя в суде.

Итогом стало присуждение неустойки в полном размере; уменьшенного примерно в 3,5 раза штрафа за неисполнение досудебной претензии застройщиком (она должна составлять 50% от неустойки), морального вреда в размере 5000 (заявляли 50000) и судебных расходов (ну, там по мелочи). Чувства были противоречивые. С одной стороны, присудили больше 700 тысяч при иске чуть больше миллиона, что весьма ощутимо по сравнению с некоторыми соседями, которым присудили 200 тысяч при иске в 700, кому-то ещё меньше. С другой стороны – причин снижать не было, более того, обычно уменьшают сумму неустойки, а с ней автоматически штраф, но не штраф отдельно от неустойки, да и если бы судью не заменили в последний момент, ничего бы не уменьшали.

После суда нужно ждать, пока решение вступит в силу, как раз в это время ответчик (или истец, если не согласен с суммой) может подать апелляцию, чего, естественно, не произошло. Решение вступало в силу больше месяца, ещё через неделю я поехал писать заявление о выдаче решения суда и исполнительного листа на руки, получил я все документы через десять дней, это была уже середина ноября. Говорят, этот этап тоже может затянуться на месяц, а то и два, поэтому надо периодически звонить или приезжать, чтобы уточнить результаты и немного их поторопить.

Итого с момента подачи досудебной претензии до получения исполнительного листа прошло 8 месяцев и 3 недели. Из них я потерял 2 месяца, потому что не мог тупо дойти до суда, и 1 месяц из-за ошибки с пошлиной, но даже в лучшем случае суд – занятие небыстрое, оно может затянуться и на год, и на полтора.

Дальше начинается самое интересное. Мало получить исполнительный лист, по нему застройщик может ничего и не выплатить добровольно, иначе он ходил бы на заседания. Взыскать можно двумя способами – через службу судебных приставов и самостоятельно. В первом случае необходимо подать заявление приставам, а потом регулярно им звонить, приезжать, угрожать жалобами, писать жалобы на бездействие и т.д. Всё это связано с дикой загруженностью приставов, на каждого человека – огромное количество дел, все их физически нельзя рассмотреть. Поэтому если молчать, их рассматривать особо не будут, могут сделать отписку типа “приехали – никто не открыл”. Вариант долгий, мучительный и дорогой. Забавно, что многие юридические фирмы ведут дело до получения исполнительного листа, а дальше – крутитесь как хотите, так что лучше сразу заключать договор на полное сопровождение до получения денег.

Второй вариант – сделать максимум самому. Начинаем с того, что идём в налоговую, в которой зарегистрирован застройщик (эта информация есть в выписке из ЕГРЮЛ) и пишем заявление о выдаче вам информации о счетах должника и движении средств по ним. Примерно через неделю справка готова. В моём случае там был указан один счёт с остатком, равным нулю. Кстати, движение средств в справке не было указано, можно было возмутиться и написать ещё одно заявление, но это мало что дало бы, а время уходило.

Дальше с исполнительным листом пишем заявление в банк, в котором у должника счёт, на взыскание и отдаём документы в банк. Банк обязан заблокировать счёт и перечислить средства в счёт уплаты долга. В моём случае денег не было и не появлялось, поэтому мне через некоторое время сообщили, что исполнительный лист передан в архив и его можно забирать.

На этом этапе уже стало понятно, что денег я не увижу. После этого можно мучить налоговую регулярными запросами о счетах должника на случай, если они что-то ещё откроют либо отдать приставам. Я забил.

Но и это ещё не всё. Вполне ожидаемо, через некоторое время в арбитражный суд стали поступать заявления о банкротстве застройщика от крупных кредиторов на десятки и сотни миллионов рублей. Это очень долгий процесс, заседания постоянно переносятся, иски отклоняются и т.д. Лучше всего сразу подписаться на обновления (будут приходить на электронную почту) и периодически поглядывать, как там успехи. В какой-то момент я вообще потерял из виду деятельность застройщика, пока в октябре прошлого года соседи не спросили меня, подал ли я заявление на включение в список кредиторов.

Оказывается, когда дело о банкротстве наконец-то начинается, несостоятельному должнику могут назначить процедуру наблюдения и временного управляющего. Информация об этом публикуется в газете Коммерсант и ещё где-то, и в течение месяца нужно подать заявление, чтобы вас включили в третью очередь кредиторов. Это даёт небольшой шанс получить часть денег, если что-то найдут, и возможность участвовать в заседания о банкротстве. Отсутствие в третьей очереди лишает шансов практически полностью.

Но и это ещё не всё. Можно включиться в реестр лиц, чьи требования удовлетворяются после третьей очереди. Заявление можно подать даже онлайн, так что я уже ничего не терял и отправил его.

Теперь шанс получить деньги у меня будет только в том случае, если у застройщика случайно обнаружится заначка в сотни миллионов, её хватит на все долги всей третьей очереди, а уже после того, как кредиторов не останется, получу деньги и я. Хуже ситуация только у тех, кто вообще не подавал никаких заявлений, но это уже не так важно)

Ну, и выводы из всей этой истории. Судиться – это интересно, но нужно отнестись серьёзнее. Время – ваш враг. Те, кто подал в суд на 2-3 месяца раньше меня, успели получить свои суммы полностью или частично, в порядке очереди подачи документов в банк. Как вариант – подавать суд не после передачи ключей, а после 2-3 месяцев задержки, потом ещё раз и так далее, разбивая сумму долга на несколько частей и получая их постепенно. В таком случае вполне возможно, что неустойку вам начнут выплачивать уже в досудебном порядке. Ну, и пользуйтесь услугами профессионалов, они не будут тратить недели и месяца, чтобы найти время на подачу иска, как я). На этом всё, если будет что-то интересное в деле о банкротстве, напишу ещё пост, но это вряд ли

Споры с застройщиками: почему проигрывают дольщики и что им сделать для победы

Коллеги, добрый день! Предлагаю обсудить специфику судебных споров по искам дольщиков в рамках Закона № 214-ФЗ. О том, какие ошибки чаще всего допускают участники долевого строительства, чем им руководствоваться и какую тактику избрать, чтобы победить, в чем судебная практика на их стороне — читайте в этой статье.

Один в поле – воин!

«Один в поле не воин» — говорят многие и нанимают юристов и адвокатов. Однако, как показывает практика, не всегда юристы и адвокаты должным образом ведут дела. Причём, статус адвоката совсем не гарантирует вам качество оказания услуг. Мне и моим коллегам, защищающим застройщика, часто встречались адвокаты, которые довольно бледно выглядели в суде только потому, что были незнакомы с этой категорией споров. И наоборот: бывало, даже не юрист, но знающий специфику спора, успешно бился с нами в процессе. Будучи докой в одном, можно быть профаном в другом.

Важно учитывать, что явка в суд самого истца облегчает работу судей, ведь только в случае явки самого истца судья может в деталях узнать обстоятельства дела, которые в преобладающем большинстве случаев не знают представители истцов, поскольку, например, как это часто бывает, не были осведомлены самим дольщиком. К тому же, явка в суд самого истца оказывает определённое психологическое воздействие на суд, а в суде общей юрисдикции это важный аспект в стратегии спора.

И наконец, профессиональные юристы и адвокаты неизбежно страдают профессиональной деформацией — эмоциональным выгоранием, вызванными частыми стрессами. Это не что иное, как безразличие к проблемам дольщика. Причём, проблема усугубляется выдачей значительного аванса в оплату труда адвоката, что часто демотивирует.

Поэтому дольщик может проиграть дело, если доверяет вести дело не тем юристам. В ряде случаев дольщик может проиграть дело только потому, что не явился лично в процесс.

Если вы заключаете договор с юристом, убедитесь в том, что вашим представителем будет человек, имеющий опыт в таких делах, о чём будут свидетельствовать копии судебных актов. До заключения договора с юридической фирмой требуйте представления вам для ознакомления копий таких решений судов, требуйте указания в договоре оказания юридических услуг оговорки, что ваши интересы будет представлять именно этот человек, с подменой других, также имеющих опыт в этом.

Иск дольщика можно составить самому

Даже не обладая профильным юридическим образованием, а равно любым другим высшим образованием, можно успешно выигрывать такие споры и экономить деньги (по Москве это 15-30 000 руб.), что является немалой тратой для рядовых граждан. Куда важнее для дольщика располагать временем для сбора и анализа информации, терпением и здравой жизненной логикой.

Как правило, споры по искам дольщиков весьма обсуждаемы в сети, многие щедро делятся опытом и образцами документов. Поэтому не будет проблемой составить иск о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры и взыскании вместе с неустойкой сопутствующих требований: штрафа и морального вреда за нарушение прав потребителя. Наберите в поисковике «иск о взыскании неустойки с застройщика» или «образец иска о взыскании неустойки с застройщика по долевому участию» — и робот вам предложит широкий выбор образцов исков. К слову, уважающие себя консалтинговые фирмы довольно часто размещают образцы таких документов; от этого клиентов меньше не становится.

Также для понимания особенностей вам потребуется прочитать, как минимум:

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Нужно учитывать, что с 01.01.2017 г. вступают в силу существенные изменения в закон.
• Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей).
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
• Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Эти документы есть во вложенном файле.

Положения договора о подсудности и о претензионном порядке блокируются особым статусом таких споров как потребительских

Спецификой споров по искам дольщиков является их квалификация, как споров о защите прав потребителей. Это весьма важно, поскольку означает, что дольщику даны привилегии как слабой стороне договорных отношений, а нормы Закона о защите прав потребителей в этих спорах будут иметь довлеющее значение над нормами других законов (Гражданского кодекса, Закона № 214-ФЗ) и над договором.

Во-первых, блокируются договорные положения о договорной подсудности. Даже если в подписанном вами договоре указана договорная подсудность (какой-то конкретный суд общей юрисдикции), или исключительная подсудность (по месту нахождения новостройки), всё это игнорируется императивными (обязательными) правилами п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, о том, что потребитель вне зависимости от того, что написано в договоре, вправе подавать иск в суд общей юрисдикции по месту своего жительства (не путать с мировыми судьями, которые не вправе рассматривать споры, связанные с 214-ФЗ).

Ссылаясь на п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, вы можете грамотно отбить доводы юристов застройщика о том, что вами (истцом) подан иск не в тот суд.

Во-вторых, блокируются договорные положения о претензионном порядке. Даже если в подписанном вами договоре указано, что перед подачей в суд вы должны соблюсти претензионный порядок, вы можете проигнорировать это и направить иск не соблюдая претензионный порядок, поскольку пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что для потребителей (дольщиков) обязательный претензионный порядок урегулирования споров предусмотрен только для трёх договоров:

• договоры об оказании услуг связи.
• договоры перевозки пассажира, багажа, груза.
• договоры буксировки внутренним водным транспортом.

Ссылаясь на пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17, вы можете грамотно отбить доводы юристов застройщика о том, что вами (истцом) не соблюдён претензионный порядок. Вместе с тем, я бы не рекомендовал игнорировать претензионный порядок и рекомендовал бы, напротив, при наличии возможности отправлять претензии. Своевременно подавая претензию – отсылая её ценным письмом (с описью вложения) и уведомлением о вручении, вы показываете себя с лучшей стороны и даёте возможность суду опереться на претензию и присудить в вашу пользу штраф в размере 50% от взысканной суммы, а кроме того, не исключено, и более весомые суммы неустойки. Поэтому дольщик проигрывает, когда не отправляет претензию. Не ленитесь отправлять претензию заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении.

Права дольщика

У участника долевого строительства есть ряд особых прав, предусмотренных Законом о защите прав потребителей.

1. Право требовать взыскания штрафа в размере 50% от присужденной суммы

Пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей устанавливает, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. В этой связи суды интересуются, а отправил ли дольщик претензию. Если претензия не отправлена, во взыскании штрафа суд скорее всего откажет.

2. Право требовать взыскания компенсации морального вреда, который в среднем оценивается до 20-30 000 руб

Мы не Америка, и с моральным вредом у нас в России всё плохо. В силу сложившейся практики, размер компенсации за моральный вред по искам дольщиков зависит не столько от самочувствия дольщика, сколько от характера нарушения (например, периода просрочки передачи квартиры) и степени наглости (недобросовестности) застройщика. Во всяком случае компенсация не может превышать (для совсем уж вопиющих случаев) размера в 50 000 руб. Практика показывает, что суды презюмируют наличие морального вреда одним фактом нарушения прав потребителя и взыскивают компенсацию за моральный вред автоматически, без документальных подтверждений о наличии морального вреда. Документальные подтверждения редко когда меняют мнение суда о размере присуждаемой компенсации морального вреда. В основном, суды взыскивают до 30 000 рублей.

3. Право расторгнуть договор в одностороннем порядке

Прописанные в договоре неустойки за досрочное расторжение договора не должны применяться. Расторжение ДДУ — споры сложные, со многими нюансами, часто сопряжены со экспертизой; такие споры часто не любят многие судьи, поскольку заставляют судей тратить гораздо больше времени, чем по обычным спорам по неустойке за просрочку передаче квартиры, и при этом рисковать отменой принятых решений. В силу ст. 32 Закона о защите прав потребителя, неустойки (штрафы) за одностороннее расторжение договора дольщиком — ущемляют права потребителя и не могут быть взысканы, даже если в договоре указано такое право застройщика. Кроме того, правовая природа этого платежа раскрыта в п.3 ст.310 ГК РФ, т.е. не является неустойкой и применима только в договорах b2b (то есть между коммерсантами). Необходимо учитывать, что с января 2017 г. статья 9 дополнена пунктом 1.2., согласно которой, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Особенности дел по взысканию неустойки за просрочку передачи квартиры

Дольщик проигрывает тактически, если подаёт иск о взыскании неустойки, отягощённый прочими исковыми требованиями.Такие дела достаточно просты и являются поточными для судей. Это значит, что отягощение четырёх исковых требований (неустойка, штраф, моральный вред, судебные издержки) другими требованиями будет означать для судьи необходимость выхода из режима конвейера, трату времени, что при большом количестве однотипных дел может справедливо раздражать суд. И наоборот, два идущих подряд дела улучшают статистику количества дел судьи. Я бы не рекомендовал в одном иске о взыскании неустойки требовать также уплаты разницы между договорной площадью квартиры и площадью по кадастровому паспорту (свидетельству о праве собственности), либо взыскивать убытки, связанные с вынужденной арендой жилья и проч, тем более что требования по таким убыткам в большинстве случаев не удовлетворяются.

Обычно суды снижают размер неустойки, как минимум, в два раза. 50% от правильно рассчитанной неустойки – это негласный консенсус между судами – как регулятора от имени государства, и застройщиками. Это в определённой мере объяснимо; масштабно взыскивая неустойки в значительных размерах, суды способствуют банкротству застройщиков. Обычно финансовая модель проекта не предусматривает расходов на уплату неустоек, а подача иска одним дольщиком обычно влечёт лавинообразное нарастание исков. Чем больше квартир в доме с просрочкой, тем больший кумулятивный эфект по расходам на неустойки. Некоторые суды понимают это. А непонимающие это суды сами впоследствии бывают завалены такими исками, причём, не в последнюю очередь в результате альтернативной подсудности по месту жительства. Некоторые продвинутые консалтеры знают статистику решений по отдельно взятым судьям и предлагают дольщику временно зарегистрироваться по нужному адресу. Однако, если судья оказывается завален такими исками, то такой ход может вызвать резко негативную реакцию судьи и значительное занижение неустойки. В этой связи, могу предположить, что дольщик может проиграть в размере взысканной неустойки, если манипулирует с альтернативной подсудностью и незадолго до суда регистрируется по временному месту жительства. В случае, если неустойка снижена более чем в два раза, можно попробовать обжаловать это решение. И если правильно рассчитанный размер неустойки снижен более чем в три-четыре раза, высоковероятно, что суд второй инстанции увеличит неустойку. Вместе с тем, нужно учитывать, что на обжалование может уйти не один месяц (по Москве до полугода) и вы ещё долго не получите исполнительного листа.

Дольщики проигрывают, потому что необоснованно не подписывают акт. Право не подписания акта возникает у дольщика только тогда, когда есть какое-либо существенное нарушение в качестве объекта; дыра в стене, глубокая трещина в полу и т.д. Когда нарушение незначительно, это не даёт права отказываться от подписания акта. Причём нужно учитывать, что акт-приёмки передачи подаётся в Росреестр для регистрации права собственности, а регистратор не вправе принимать документы, имеющие надписи исправления, подчиски, помарки. Поэтому, если нарушение незначительное, то дольщик должен принять квартиру по акту, но одновременно с актом составить и подписать вместе с представителем застройщика в двух экземплярах протокол или акт замечаний, один экземпляр передать под роспись представителю застройщика.

Неустойку могут присудить по периоду просрочки, заканчивающимся датой одностороннего акта. Односторонний акт застройщик вправе составить тогда, когда на извещение о передаче квартиры дольщик не явился к застройщику. По умолчанию, т.е. по закону, этот акт составляется в течение двух месяцев после окончания срока приёмки квартиры. Однако, норма пункта 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ является диспозитивной, поэтому застройщик вправе изменять этот срок, что указывает в договоре.

Дольщик будет в проигрышной ситуации, если не получает письма от застройщика. Поэтому, если Вам выслали письмо с извещением о приёмке квартиры, и Вы его получили, или не стали получать, хотя оно было доставлено в отделение почты, то скорее всего будет составлен и выслан Вам двусторонний акт. Если Вас интересует каждая копейка, которую Вы будете взыскивать с застройщика, и не горят сроки с приёмкой квартиры, то составление одностороннего акта может быть даже выгодно, если срок в два месяца и вы уверены, что по исполнительному листу вы сможете взыскать деньги. Важная деталь – односторонний акт для Вас является правоустанавливающим документом, на основании которого вы будете регистрировать свою собственность. Для регистрации необходимо предоставить не менее чем два оригинала этого акта. Отделы продаж застройщиков нередко высылаю либо просто ксерокопии, либо один оригинал акта, что влечёт проблемы в регистрации права собственности.

Подскажу небольшой лайфхак. Если вы в напряжённых отношениях с застройщиком, целесообразно вскрывать почтовый конверт в присутствии нотариуса — т.е. удостоверяя факт под нотариально удостоверенный протокол. В ряде случаев, это даст возможность суду установить факт нарушения Ваших прав и присудить более значительные суммы. Например, в упомянутом случае, когда односторонний акт выслан в виде копии или в одном экземпляре.

За датой одностороннего акта могут взыскать, только если суд установит, что квартира фактически не могла быть передана по тем или иным причинам, например, если её по факту не передавали, либо квартиру передавали, но имелся спор о недостатках квартиры.

Дольщик проигрывает, если подписывает дополнительное соглашение о продлении сроков строительства и передачи квартиры. Такие дополнительные соглашения выгодны только одной стороне – застройщику. Строго говоря, подписание такого соглашения является подарком застройщику, ведь дольщик в дальнейшем уже не сможет взыскать неустойку за этот период. Обсуждая с юристом перспективы дела, обязательно уведомляйте его о наличии такого дополнительного соглашения. Также необходимо учесть свежайшую практику Верховного Суда РФ (Определение СКГД Верховного Суда РФ от 27.09.2016 года № 4-КГ16-37): если после того, как застройщик пропустил предусмотренные договором участия в долевом строительстве сроки окончания строительства и передачи квартиру участнику долевого строительства, сторонами было подписано соглашение об изменении указанных сроков, это не отменяет право участника долевого строительства требовать взыскания неустойки за просрочку за период с момента просрочки и до момента подписания такого соглашения, если в последнем освобождение застройщика от ответственности прямо не оговорено.

Как доказать, что застройщик не передал квартиру?

Обычно, факт того, что дольщик несвоевременно передаёт квартиру, остаётся не задокументированным дольщиком. Позднее, доказывая просрочку в суде, дольщик не может предоставить суду внятных доказательств, кроме смс, распечатки электронных писем, фотографий. Строго говоря, всё это не является допустимыми доказательствами, хотя при определённом количестве, даже такие недопустимые доказательства принимаются во внимание и эффект может быть в пользу дольщика. Самым простым и дешёвым способом доказать, что вам не передали квартиру, это представить свидетельские показания (конечно, до этого необходимо прийти в офис продавца вместе с двумя-тремя свидетелями, не состоящими в родстве с дольщиком).

Разница площадей

Разница площадей и взыскание с застройщика соответствующей разницы – животрепещущая тема! Ведь, инвестиционная стоимость одного квадратного метра довольно высока, и расхождение в площадей даже в десятые доли несёт в себе необходимость доплаты той или иной стороны договора. Так оно должно быть при сбалансированных договорных условиях. На практике, многие застройщики, устанавливая себе в договоре право требовать от дольщика оплаты разницы, блокируют такую возможность для дольщика. Почему в договоре одна площадь, а в кадастре и свидетельстве о праве собственности другая? Является ли расхождение площадей нарушением качества? Как быть дольщику?

Иск в суд на застройщика

Стоимость наших услуг:

Вознаграждение выплачивается только за положительный результат! Узнайте больше по телефону: + 7 () 703 48 16

Когда застройщик не выполняет условия договора, нарушает правила нормативно-правовых актов, следует обратиться в суд, подав исковое заявление.

Что рекомендуется сделать перед подачей иска на застройщика?

Прежде, чем вы обратитесь в суд, можно написать письменную претензию застройщику. Вы не обязаны этого делать, шансы досудебного урегулирования невелики, но так вы сможете соблюсти формальности перед законом, подготовите надежный фундамент для судебных тяжб.

Претензию рекомендуется вручить лично должностному лицу застройщика, при этом претензия делается в 2-х экземплярах — один застройщику, второй с отметкой о принятии, с указанием ФИО должностного лица, который принял претензию, его должности и датой принятия. Если данные условия выполнить не представляется возможным в силу каких-либо причин, то претензию следует отправлять почтой, заказным письмом с уведомлением и с описью вложения.

В жалобе следует указать:

• Сущность нарушенных интересов;
• Значимые для дела обстоятельства;
• Требования к застройщику;
• Ссылки на НПА и документы, подтверждающие вашу правоту;
• Реквизиты вашего расчетного счета, если требуется перечисление неустоек и пени.

Застройщик должен направить ответ в течение 10 дней, поэтому в случае его не поступления или неудовлетворенности результатом рассмотрения претензии, обращайтесь в судебную инстанцию.

В практике нередки случаи, когда офис застройщика закрыт или претензию принять просто отказываются, а тем более поставить отметку о принятии. Более того, застройщик игнорирует почтовые извещения о поступлении в его адрес претензии от дольщика. Однако в таких ситуациях подобное поведение застройщика в подавляющем большинстве случаев играет против него самого. Так как отношения между застройщиком и участником долевого участия в строительстве регулируются не только Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), но и Законом РФ «О защите прав потребителей», согласно нормам которого, предусмотрена дополнительная ответственность застройщика в 50% штрафа в пользу истца, от присужденной судом суммы неустойки.

Иск в суд на застройщика: основания подачи

Основанием к подаче иска являются любые нарушения условий договора, заключенного с застройщиком, не соблюдение требований, установленных федеральным или региональным законодательством. Среди самых распространенных выделяют:

• Затягивание сроков сдачи жилья и строительства;

• Низкое качество материалов и выполненных работ;

• Рост стоимости дома, являющийся необоснованным;

• Желание получить неустойку за просрочку сдачи дома;

• Отказ застройщика устранять дефекты в течение гарантийного срока;

• Неспособность выполнять финансовые обязательства.

Наиболее распространенным нарушением обязательств со стороны застройщика является именно увеличение сроков строительства и сдачи объектов недвижимости. При этом причины могут быть различными. Стоит помнить, что в случае, когда такие сроки увеличиваются, застройщик обязан письменно известить об этом дольщиков за два месяца. Чаще всего вместе с таким уведомлением, дольщикам предлагают подписать дополнительное соглашение, согласно условиям которого, дольщик соглашается с увеличением сроков. Однако дольщик имеет полное право такое дополнительное соглашение не подписывать.

Но для того чтобы максимально точно изложить именно Вашу ситуацию, Вы должны обратиться к юристу, который сможет подготовить все документы и представлять Ваши интересы в суде.

Как подать иск на застройщика: порядок действий

Перед подачей искового заявления обязательно соберите документы, подтверждающие ваши права. Подсудность дела выбирает истец:

• По месту регистрации фирмы застройщика;
• По адресу нахождения строящегося объекта;
• По месту своего жительства;
• По адресу регистрации посредника, который участвовал в подписании договора.

У вас есть выбор, в какой суд обратиться. Это удобно в случае, если головной офис застройщика значительно удален от вас, нет возможности добираться, тратя свои средства.

Когда все документы собраны, иск составлен, вы отправляетесь в суд и регистрируете подачу жалобы. Сделать это также можно почтовым отправлением на адрес суда.

Необходимо помнить, что все документы, которые участник долевого строительства собирает к судебному разбирательству, желательно подготовить в 3-х экземплярах, в том числе и само исковое заявление. Делается это для того, чтобы 1 экземпляр копий документов передать в суд, второй экземпляр ответчику (застройщику). При этом застройщику достаточно будет предоставить лишь копию искового заявления, расчет штрафных санкций. Все прочие документы почти всегда готовятся в двух экземплярах и у застройщика имеются. Практика показывает, что чаще всего, с иском к застройщику, участники долевого строительства обращаются в федеральные суды по месту нахождения истца (самого дольщика). Данный выбор является более целесообразным с точки зрения экономии средств.

Иск на неустойку на застройщика

Несвоевременная сдача объекта – повод подать исковое заявление. От уплаты госпошлины истец освобожден, застройщик обязан компенсировать убытки, понесенные вами в процессе просрочки сдачи жилья. К ним относятся платежи за аренду квартиры, которую был вынужден снимать истец. Ответчик обязан вернуть пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, возместить моральный вред, причиненный истцу. Если вы были вынуждены жить с проблемными соседями, переживать о несвоевременной сдаче жилья, искать квартиру для найма – самостоятельно оцените моральный вред, причиненный вам. С 2012 года появилась возможность взыскать штраф в размере 50% в пользу истца. Кроме того, выплачивается неустойка. К иску прикладывается подробный расчет суммы, которая подлежит уплате.

Как показывает практика, при грамотном составлении искового заявления, в цену иска включаются штрафные санкции, установленные договором и/или законом, стоимостное выражение морального вреда, стоимость услуг представителя, подтвержденные документально транспортные расходы, для посещения судебных заседаний, иные убытки, связанные с нарушением застройщиком своих обязательств по договору долевого участия в строительстве. А также очень важное требование, которое было указано в настоящей статье. На основании п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца. Данная норма, призвана стимулировать застройщика, в кратчайшие сроки реагировать на законные требования участников долевого строительства.

Иск на застройщика: образец

Иск в суд на застройщика: образец не утвержден законодательно, поэтому составляется в произвольной форме. В верхней части указываются реквизиты суда, истца, ответчика, включая почтовые адреса и телефоны. Далее формируется название иска, в описательной части содержатся точные факты и обстоятельства рассматриваемого дела, а также приводятся ссылки на законы.

Важно указать все реквизиты заключенного договора, информацию о передачи жилья в собственность, стоимость, площадь, другие данные. Эмоциональность при составлении документа не допускается, как и оскорбление застройщика, употребление разнообразных эпитетов, несмотря на ваше возмущение. К иску прилагаются копии договоров, платежных документов, копии претензий досудебного урегулирования при их наличии, любые другие документы, имеющие существенное значение.

Нет ничего сложного в подаче иска в отношении недобросовестного застройщика. Если закон на вашей стороне, справедливость обязательно восторжествует.

Стоит отметить, что наряду с важностью точного описания всех фактов, имеющих отношение к делу, важным моментом является наличие в исковом заявлении четко сформулированных требований. Обычно требования указывают в конце искового заявления. Требования истца должны быть обоснованными. Это могут быть требования, согласно которым, истец просит суд обязать ответчика произвести какие либо действия, направленные на устранение последствий нарушенных прав истца, оплатить истцу понесенные расходы, убытки.

В практике нередко бывают случаи когда исковое заявление судья оставляет без движения или возвращает его истцу. Основания для возврата или оставления без движения искового заявления установлены Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации. Для того, чтобы не допустить подобных случаев, истцу необходимо соблюдать требования к форме и содержанию искового заявления. Данные требования установлены ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ:

• Исковое заявление подается в суд в письменной форме.
• В исковом заявлении должны быть указаны:

1) наименование суда, в который подается заявление;

2) наименование истца, его место жительства или, если истцом является организация, ее место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;

3) наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения;

4) в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;

5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;

6) цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм;

7) сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом или предусмотрено договором сторон;

8) перечень прилагаемых к заявлению документов.

В заявлении могут быть указаны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца, его представителя, ответчика, иные сведения, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела, а также изложены ходатайства истца.

• В исковом заявлении, предъявляемом прокурором в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, должно быть указано, в чем конкретно заключаются их интересы, какое право нарушено, а также должна содержаться ссылка на закон или иной нормативный правовой акт, предусматривающие способы защиты этих интересов.

В случае обращения прокурора в защиту законных интересов гражданина в заявлении должно содержаться обоснование невозможности предъявления иска самим гражданином либо указание на обращение гражданина к прокурору.

• Исковое заявление подписывается истцом или его представителем при наличии у него полномочий на подписание заявления и предъявление его в суд.

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам +7 () 703-48-16. Консультация – бесплатна!

Как подать иск в суд на застройщика?

Долевое строительство в России набирает обороты. Объемы растут, количество заключенных договоров долевого участия становится все больше. Как на любом крупном рынке с большими деньгами, появляется множество ситуаций, когда права граждан нарушаются. И порой единственным решением становится необходимость инициировать суд с застройщиком. Рассказываем, в каких ситуациях стоит идти на разбирательства, а в каких лучше оставить все как есть. Теперь подробнее.

Основания для взыскания

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Обратиться за консультацией через форму.
• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:
  • Московская область: +7 () 938-42-57
  • Ленинградская область: +7 () 467-32-98
  • Федеральный номер: +7 () 350-83-26

Нововведения 2017 году в Федеральный закон №214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» больше не позволяют расторгнуть ДДУ по инициативе дольщика. Для прекращения гражданско-правовых отношений с девелопером, а соответственно для суда с застройщиком, нужно веские основания. Основные из них:

Это основные виды оснований для обращений в суд на застройщика. Но нужно понимать, что деятельность девелопера регулируется не только федеральным законом №214, но и массой подзаконных и региональных актов. Поэтому если вы считаете, что подавать в суд нужно, но ни одно из перечисленных оснований не подходит – изучите внимательно региональные законы, возможно, основание скрыто именно в них.

Затянутый срок сдачи

Срок сдачи многоквартирного дома, строительство которого ведется с привлечением средств дольщиков, должен быть четко определен в договоре долевого участия. Изменить его можно только с помощью дополнительного соглашения, которые должны подписать все дольщики. Обязанности подписывать такое соглашение у дольщика нет. Поэтому внимательно анализируйте ситуацию и думайте, нужно ли подписывать такое соглашение. Например:

• Если дом практически готов, но застройщику не хватает пары месяцев на внешнюю отделку, и он обращается к дольщикам с предложением перенести срок сдачи. По его словам, если этого не сделать, то компании придется платить штрафы и неустойки и сдача дома задержится еще на длительный срок, так как денег-то после уплаты штрафов не останется. Если вы видите собственными глазами, что дом действительно практически сдан, то можно подписать это соглашение и скорее получить ключи.
• Если дом практически не построен, а застройщик предлагает в форме «оповещения» всем подписать соглашение о переносе сроков еще на 1-2 года – не стоит поддаваться на провокации застройщика. Лучше в такой ситуации дождаться окончания строительства и пытаться взять с него неустойку. И не бойтесь – даже если один дольщик из ста не подпишет соглашение, то актуален и законен для вас будет именно тот срок, который указан в первоначальном договоре долевого участия.

Как мы уже узнали, цена в договоре долевого участия остается неизменной. Это, кстати, одно из ключевых отличий ДДУ от договоров с жилищно-строительными кооперативами. Но есть ситуация, когда итоговая цена за квартиру все-таки может уменьшиться или увеличиться.

• После сдачи дома происходит процесс приемки квартиры
• Специалисты БТИ тщательно замеряют помещение, которое вы приобрели
• Если оказывается, что площадь помещения больше, то вам придется заплатить за лишние квадратные метры
• Если меньше – то получить деньги назад

В процессе есть несколько особенностей. Судебная практика открыто говорит, что изменение площади квартиры не может быть больше чем на 1-3 метра от той, что заложено в договоре. Иначе это также будет нарушением со стороны застройщика. Если с вам требуют доплатить больше чем за пару метров – смело готовьте иск в суд на застройщика.

Еще один ключевой момент – цена в договоре долевого участия прописывается как за весь объект, так и за цену квадратного метра. Поэтому не верьте фантазиям застройщика о том, что вы должны доплачивать за квадратные метры по рыночной цене на момент сдачи. Нет, только по цене из договора. Плюс с застройщиком можно и нужно договариваться. Например, вы не замечаете, что застройщик неровно залил полы (а вам все равно делать стяжку), а взамен застройщик «прощает» вам лишние квадратные метры.

Что требовать?

Если вы решили ввязаться в суд с застройщиком, нужно понимать, что именно следует с него требовать. Есть несколько ситуаций:

• Вы можете требовать расторжения договора. Например, вы понимаете, что дом не сдадут, и хотите скорее получить деньги обратно.
• Если срок уже просрочен, то можно расторгать договор и требовать неустойку. Т.е. вы отдаете право на еще не построенную квартиру, а вам возвращают ваши деньги плюс проценты пени.
• Если дом сдан, но не вовремя, вы можете принять квартиру и после провести суд с застройщиком за просрочку. Т.е. в этой ситуации квартира остается за вами, так как договор вы расторгать не хотите. Но при этом право на неустойку никто не отменял.

Расторжение

Подать иск в суд на застройщика на расторжение договора не так сложно. Сложнее выиграть, ведь вы должны сослаться на веские основания для проведения этой государственной услуги. Основания для расторжения:

• Застройщик больше чем на два месяца просрочил дату ввода объекта в эксплуатацию, указанную в проектной декларации и в подписанном договоре долевого участия.
• Многоквартирный дом построен, но обязанности по договору не выполнены. При этом застройщик отказывается или не может выполнить гарантийные обязательства по договору.
• Застройщик не заключил договор поручительства с банком или не уведомил о смене поручителя дольщиков
• Очевидно, что в установленный срок возведение многоквартирного дома с соблюдением технологических требований невозможно, строительство дома остановилось.
• Проектная декларация существенно изменяется без согласования с дольщиками – добавляются этажи, меняется структура благоустройства, появляются пристройки, в том числе жилые и нежилые коммерческие

Неустойка

В случае с неустойкой все достаточно просто. Это плата за пользование вашими деньгами или пени за нарушение обязательств по договору долевого участия застройщиком. Вы можете требовать неустойку следующим образом.

• Если строительство многоквартирного дома с привлечением средств дольщиков остановлено и очевидно, что возвести его в указанный в ДДУ срок невозможно
• Если дом сдан, но с нарушением сроков

Размер неустойку с застройщика по решению суда назначается судьей. Но при этом вы обязаны сделать расчет самостоятельно. Сделать это просто:

• Вам нужно знать, на сколько дней просрочена дата ввода в эксплуатацию вашего дома
• Ключевую ставка ЦБ РФ на день выставления претензии
• Цену договора, которую вы уплатили при покупке права требования на квартиру

Пример расчета: Вы отдали застройщику 1 млн рублей. Ключевая ставка ЦБ – 8,5%. Так как вы физическое лицо, то неустойка по гражданским договорам взыскивается в двойном размере. Умножаем миллион на два, потом на 1/300, затем на количество дней и на 8,5%. Получается сумма за один день просрочки.
Полученную сумму вам нужно умножить на количество просроченных дней. Неустойка взыскивается на день решения суда, но считать вы можете на день подачи заявления в суд. В любом случае, в процессе требования можно корректировать. Взыскание неустойки с застройщика через суд – это достаточно распространенная практика, поэтому механизм у судей отработан.

Претензия застройщику

Обязательным требованием для добросовестного лица в гражданско-правовых отношениях является попытка решить спорный юридический вопрос мирным путем. Если инициатором решения вопросам мировым способом будете вы, то суд зачтет это вам в плюс. Поэтому прежде чем подать иск на застройщика, необходимо написать претензию.

Как подсказывает практика судов и прочих споров с застройщиком, лучше всего писать претензионный документ по следующему алгоритму:

• В договоре долевого участия находим точный адрес застройщика. Если там есть юридический и фактический адреса, то запоминаем оба
• В преамбуле указываем точное наименование юридического лица – информация есть в ДДУ.
• Пишем, от кого претензия – ваши ФИО полностью, адрес регистрации, контактные данные
• В предмете претензии пишем: «В соответствии со статьей 6 ФЗ-214 сообщают о необходимости выплатить мне неустойку в размере таком-то. Основанием для выплаты неустойки считаю то-то и то=то»
• Не забудьте добавить, расторгаете ли вы договор долевого участия или нет, в зависимости от вашей ситуации
• Укажите точный строительный адрес объекта, оценочные характеристики помещения, по которому ведется спор
• Если договор долевого участия расторгается на основании гарантийных обязательств застройщика – низкое качество жилья или иное – то нужно перечислить все проблемы и приложить копию акта о приемке, в котором вы написали, что не принимаете квартиру из-за выявленных проблем

Вам нужно добавить в претензию информацию о том, как вам следует получить сумму за неустойку. Обычно для этого открывают обычный счет «До востребования» в любом банке. Можете добавить любой номер счета в банке России.

Ознакомьтесь с образцом досудебной претензии у нас на сайте (скачать образец)

Претензия готовится в двух экземплярах. Одна копия вам, другая – девелоперу. Передать претензию можно несколькими способами:

• С помощью курьера. Заключая договор с курьерской службой или транспортной компанией, убедитесь, что в нем прописана обязанность курьера получить роспись о принятии у ответственного за это лица в компании. Либо как-то зафиксировать отказ в получении – это может быть аудио, видео или иное доказательство.
• Отправить почтой, заказным письмом с ценной описью. Наиболее верный с точки зрения юриспруденции вариант. Застройщик не сможет в суде утверждать, что не получил претензию
• Лично – самому прийти в офис и потребовать принять претензию. В этом случае вам нужна роспись на вашем экземпляре претензии о том, что ее получили в организации.

Иск в суд

Подготовительные работы перед подачей иска в суд – это уже половина выигрыша. Предположим, что на претензию вам либо поступил отказ, либо в течение 30 дней вообще не пришло ответа. Ок, этого достаточно, чтобы подготовить иск в суд о взыскании неустойки с застройщика.

В первую очередь давайте разбираться, в какой суд подать иск на застройщика. Выбор небольшой:

• По месту регистрации юридического лица
• По месту своего жительства
• По месту спора с застройщиком – в районе, где возводится многоквартирный дом

Внимание: Бывают случаи, когда дело передают по подсудности от мирового судьи в арбитражный суд. Это исключительные случаи борьбы с застройщиком, в основном связанные с банкротством последнего. (что делать, если застройщик банкрот — читайте здесь).

Прежде чем подать иск, лучше всего изучить судебную практику в судах. В некоторых дела проходят быстрее, в некоторых судьи более миролюбиво относятся к застройщикам, а в некоторых наоборот, даже в почти проигрышных ситуациях все равно обращают внимание на тонкости и решают в пользу дольщиков. Изучите практику и узнайте, как лучше готовиться к судебным заседаниям. В любом случае, после судебного решения вы всегда можете оспорить его в инстанции уровнем выше.

Документы

Нередко на общем собрании обманутые дольщики думают, как подать иск на застройщика за просрочку, лично каждому или коллективно. Делать совместный иск категорически не рекомендуется – заседания будут постоянно откладываться за счет неявки кого-то из участников или непредставления одним-двумя дольщиками каких-то документов. Кроме того, застройщик может вписать в этот коллективный иск своих дольщиков, которые целенаправленно будут затягивать процессы. Поэтому судебный спор с застройщиком может длиться до полугода и больше.

Для иска за неустойку на застройщика, ровно как и на любой другой иск, вам в любом случае потребуются следующие документы. Готовьте оригиналы и копии в трех экземплярах – себе, суду, ответчику (в нашей ситуации это девелопер).

• Договор долевого участия – копия и оригинал
• Платежный документ – подтверждение того, что вы соблюли свои обязанности как дольщик, т.е. полностью оплатили цену договора
• Если платеж был через ипотеку – то договор и справка из банка о получении ипотеки и о том, что застройщик получил все платежи.
• Справка от застройщика, что все расчеты с ним произведены – вы должны были получить ее от девелопера сразу после оплаты договора
• Досудебная претензия с отказом застройщика или доказательства того, что у вас претензию не приняли
• Иные документы
• Само исковое заявление

Заявление

В написании заявления-иска к застройщику по просрочке передачи квартиры или любому другому основанию нет ничего сложного. Фактически, это слегка переделанная досудебная претензия.

• Напишите в преамбуле, в какой суд вы направляете исковое заявление
• Потребуйте обязать застройщика расторгнуть договор/вернуть неустойку/сделать сразу оба варианта
• Добавьте все финансовые обоснования требований – т.е. пишите, например, что иск к застройщику об устранении недостатков подается на основании отказа девелопера производить гарантийный ремонт.
• Все зависит от цели ваших требований – они расписаны выше
• Не забудьте добавить в исковые требования все своих расходы. Если вы тратились на эксперта – в цену иска. На юридическую поддержку – туда же. Если до момента, пока до не сдался, вы жили в арендной квартире – добавьте требование вернуть вам деньги за те месяцы, которые вы были вынуждены снимать из-за просрочки.
• Любые другие убытки.

Фактически, исковое заявление составляется просто как ваше требование вернуть вам деньги и выплатить неустойку. Ознакомиться с примером искового заявления можно у нас на сайте (скачать образец).

Здесь подробно о том, как правильно подготовить исковое заявление в суд.

Судебная практика

Если вы планируете, как лучше подать в суд на застройщика, то сначала изучите судебную практику. В целом вопросы по неустойкам из-за просрочки решаются быстро и в пользу дольщика, если девелопер просрочил срок сдачи дома более чем на два месяца.

Аналогично эффективно подавать в суд на застройщика в случае, если девелопер прислал вам письмо с уведомлением о том, что дом сдан, но ключи так и не выдает. Изучите договор долевого участия – там должна быть дата не только ввода в эксплуатацию, но и дата передачи квартиры. Если такой даты нет – это тоже повод обратиться в суд за расторжением договора.

В целом ФЗ-214 достаточно лоялен к дольщикам, поэтому подать иск в суд на застройщика порой не такая уж и плохая идея.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.