Не покупайте квартиру с незаконной перепланировкой
Какие вас ждут проблемы и как их можно решить если вы купили квартиру с незаконной перепланировкой.
Незаконная перепланировка сулит проблемы только покупателю. Вместе с квартирой вы выкупаете ответственность и нарушения, которые допустил продавец. После сделки именно вы будете виновны и избежать наказания не получится.
В этой статье я расскажу чем опасны квартиры с несогласованными перепланировками и расскажу как действовать если сделка уже прошла.
Сложности при продаже
Одним из частых элементов «запугивания» является утверждение, что квартиру с незаконной перепланировкой невозможно продать. Это правда, но нужно учитывать человеческий фактор и наши реалии.
Я видел много квартир на продажу с незаконными перепланировками и участников рынка это не особо волнует.
Конечно такой объект не получится продать покупателю с ипотекой, но если сделка без ипотеки, то преград практически нет. В сделке без ипотеки объект не проверяют сотрудники банка или комиссия из жилинспекции, потому о незаконной перепланировке никто и не узнает. Но все истории заканчиваются и все тайное становится явным.
На моей практике есть недавняя история: владельцы квартиры в сталинке перенесли газифицированную кухню в жилую комнату, а на месте изначальной кухни устроили просторную ванную комнату. Квартиру продает серьезное агентство с хорошей репутацией и их не смутило, что объект с незаконной перепланировкой и что проблемы лягут на плечи покупателя.
Владельцу главное продать, агентству получить комиссионные: только бизнес и ничего личного.
В этом случае нарушения очевидны — такую перепланировку невозможно согласовать. Особую тревогу вызвал перенос газового оборудования, но продавец поспешил меня успокоить и заявил, что работы производили сотрудники Мосгаза.
Естественно документов нет и нет гарантии, что работы произведены профессионалами.
Согласно жилищному законодательству запрещено переносить газовое оборудование в жилые комнаты.
Газ очень опасен, поэтому для того, чтобы вернуть квартиру в исходное состояние потребуется обращаться в Мосгаз официально и уже не получится «договориться», как можно было раньше. Эту перепланировку делали в 90-е годы, тогда «деньги решали все», сейчас их власть ограничена.
Проблемы, которые купили
Если допустить покупку квартиры с незаконной перепланировкой, то нужно быть готовым нести ответственность. Вина за незаконную перепланировку ложится на актуального владельца и перевести стрелки не получится.
В жилинспекции аргумент «так было до меня» не работает: объект ваш, поэтому платите штраф и возвращайте квартиру в исходное состояние.
Это большие издержки и моральные траты, поэтому от покупки такого объекта лучше отказаться. Не покупайте себе головную боль, пусть продавец приведет квартиру в соответствие сам.
Даже если сделка состоялась, то во время ремонта в квартире появятся или сотрудники управляющей компании или приедет проверяющий из жилинспекции. Они заметят нарушения, скрыть их не получится.
Как вернуть объекту исходное состояние
Не стоит бояться — повинную голову меч не сечет. Если вы допустили незаконную перепланировку или купили квартиру с изменениями, то первое, что нужно сделать — начать сотрудничать с жилинспекцией.
Сотрудники жилинспекции — это живые люди, которые не ставят себе целью отравить жизнь допустивших незаконные перепланировки.
Сотрудники следят за тем, чтобы перепланировки квартир не отражались негативно на инженерии и не доводили здания до аварийного состояния.
Каждый владелец заинтересован в сохранности и цельности своего объекта недвижимости, поэтому если перепланировка произведена с нарушениями, то нужно срочно исправлять ошибки.
Незаконные перепланировки — это перенос мокрых зон в жилые комнаты, демонтаж несущих конструкций, организация водяных теплых полов в многоквартирном доме, присоединение балкона и т.д.
Эти переделки отражается на каркасе жесткости здания и перегружают инженерные сети.
Если собственник сам обращается и намерен исправить незаконную перепланировку, то в жилинспекции к нему не будут применять строгие санкции. Конечно придется заплатить небольшой штраф, но зато все работы по восстановлению будут происходить под контролем официальных лиц.
Это гарантирует, что будет восстановлена несущая способность каркаса и все работы будут сделаны грамотно.
Пытаться самостоятельно исправить незаконную перепланировку не стоит — можно допустить ошибки и есть риск, что конструктивные изменения будут необратимы.
Заделывать проем в несущей стене нужно правильно, а самостоятельно возвращать на исходное место газовое оборудование просто опасно.
После осмотра той сталинки у меня осталось двоякое чувство, поэтому сделки не будет до тех пор, пока продавец не вернет квартиру в исходное и законное состояние.
Незаконная перепланировка
Здравствуйте! Второй собственник произвел незаконную перепланировку (снес перегородки все), не согласовав со мной. Срок годности технического паспорта истекает через месяц (три года пройдет). Если нам не удастся мирным путем решить вопрос, то будем решать через суд (подам на незаконную перепланировку). Повлияет ли как-то тот факт, что срок годности технического паспорта? Каков порядок решения таких вопросов. Нужно ли информировать админстрацию СПб. Возможно ли заставить за свой счет возвести стены второго собственника?
Ответы юристов ( 2 )
- 8,2 рейтинг
- 1660 отзывов
. Срок годности технического паспорта истекает через месяц (три года пройдет).
Технические паспорта были отменены, их наличие или отсутствие не влияет не на что. Документ, содержащий технические характеристики квартиры — Кадастровый паспорт.
Если нам не удастся мирным путем решить вопрос, то будем решать через суд (подам на незаконную перепланировку).
Скажите пожалуйста, перепланировка была произведена в каком объекте: квартира, дои или жилое помещение?
В суде Вы можете принудить второго собственника привести помещение в первоначальное состояние или же подать в суд иск о сохранении помещения в перепланированном или переустроенном виде.
Повлияет ли как-то тот факт, что срок годности технического паспорта?
Каков порядок решения таких вопросов. Нужно ли информировать
админстрацию СПб. Возможно ли заставить за свой счет возвести стены
второго собственника?
Все будет зависть от того, что Вы хотите в итоге получить? Узаконить перелпанировку или же вернуть помещение в первоначальное состояние?
Шелковая Наталья Николаевна
Извините, что так долго отвечал!
В итоге хочу вернуть помещение в первоначальное состояние. Перепланировка в квартире. Самое интересное — за чей счет будет производится восстановление в первоначальное состояние (то есть пополам или за счет нарушителя). Я должен буду доказывать вину нарушителя или же нарушитель должен будет доказывать отсутствие своей вины?
В итоге хочу вернуть помещение в первоначальное состояние.
Значит подавать иск о приводе помещения в первоначальное состояние, где ответчиком будет выступать второй собственник.
Перепланировка в квартире. Самое интересное — за чей счет будет
производится восстановление в первоначальное состояние (то есть пополам или за счет нарушителя).
Вам необходимо указать в исковых требованиях, чтобы Ответчик произвел привод помещения в первоначальное состояние за свой счет.
Я должен буду доказывать вину нарушителя или же
нарушитель должен будет доказывать отсутствие своей вины?
В гражданском процессе сторона должна доказать факты на которые ссылается.
Вам необходимо доказать, что Вы не давали согласие на данную перепланировку, а также что ее произвел Ответчик.
Шелковая Наталья Николаевна
Спасибо. А ведь в гражданском кодексе работает презумпция вины.
То есть истец должен доказывать наличие вины, а отвечик — ее отсутсвие, а суд взвесив факты принимает решение, правильно ли я понимаю?
Если не получится доказать ни у того, ни у другого, то дело закрывается просто?
Ведь наличие или отсутствие согласия доказать крайне сложно, потому никаких документов ни истец, ни ответчик не подписывали.
То есть истец должен доказывать наличие вины, а отвечик — ее отсутсвие, а суд взвесив факты принимает решение, правильно ли я понимаю?
Вот поэтому Вам и надо доказать, что второй собственник без разрешительной документации сделал перепланировку и без Вашего на то согласия.
Если не получится доказать ни у того, ни у другого, то дело закрывается просто?
Если Вам не получится доказать вышеуказанный факт — Вам откажут в удовлетворении иска.
Ведь наличие или отсутствие согласия доказать крайне сложно, потому никаких документов ни истец, ни ответчик не подписывали.
Здесь сыграет роль очень много фактов:
1. Проживали ли Вы в данной квартире на период перепланировки
2. Сколько времени прошло с проведения данной перепланировки
3. Предъявляли ли Вы письменные претензии второму собственнику по данному вопросу
4. Документ, подтверждающий наличие данной перепланировки
5. Доказательства, когда именно она проводилась и так далее.
Шелковая Наталья Николаевна
срок годности технического паспорта не повлияет. По закону действие вашего соседа попадают под ст. 7.21 КоАП
Нарушение правил пользования жилыми помещениями
1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — (в ред. Федерального закона от 28.12.2009 N 380-ФЗ)
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)
Также он понесет ответственность согласно ст. 29 ЖК РФ
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.
Чтобы решить свою проблему вам необходимо написать заявление о проведении проверки в жилищную инспекцию вашего района, а также обратится в УК вашего дома.
Незаконная перепланировка в МКД: действия управляющей организации
Перепланировка помещений в многоквартирном доме (МКД) явление нередкое. И далеко не все собственники считают необходимым оформить всю разрешительную документацию. Каким образом управляющая организация может повлиять на такие ситуации, а также что она должна делать при этом?
В соответствии с пунктом 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование, ОМСУ) на основании принятого им решения.
Пунктом 2 указанной статьи ЖК РФ установлен перечень необходимых документов, которые необходимо подать в ОМСУ для проведения перепланировки или переустройства помещений в многоквартирном дому (МКД) законным способом.
В силу пункта 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Согласно пункту 3 ст. 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Действия органа, осуществляющего согласования, при неисполнении предписания о возврате помещения в прежнее состояние регулируются пунктами 5,6 ст. 29 ЖК РФ, а именно: если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение… (далее — в норме перечислены варианты решений вплоть до продажи помещения с публичных торгов или выселения нанимателя из жилого помещения). Также возможен вариант оставить помещение в текущем состоянии (с перепланировкой), о чем также судом может быть принято решение по иску собственника или нанимателя в случае, если перепланировка не нарушает никаких норм и ничьих прав.
Таким образом, право подавать иски при незаконной планировке помещений МКД обладает ОМСУ в лице своего органа, который согласовывает перепланировку. Однако из этого не следует, что управляющая организация может бездействовать при обнаружении факта незаконной перепланировки (переустройства), особенно, когда они затрагивают общее имущество МКД.
Не буду здесь приводить всем известные нормы Правил содержания общего имущества (ОИ) МКД и Жилищного кодекса РФ, которые обязывают управляющую организацию содержать общее имущество в надлежащем состоянии и создавать благоприятные условия проживания, а также обязывающие осуществлять контроль за состоянием ОИ, фиксировать при этом все нарушения документально (оформляя соответствующие акты осмотра ОИ).
В принципе, в нормах закона не содержится никаких правомочий управляющей организации, с помощью которых она могла бы повлиять на нарушителя при ситуации с незаконной перепланировкой или переустройством помещений в МКД. Но управляющая организация при обнаружении таких фактов должна обязательно произвести внеочередной осмотр общего имущества МКД, в котором также могут принять участие заинтересованные собственники помещений МКД, оформив результаты осмотра актом и внеся запись в журнал осмотров МКД.
Также управляющая организация может, вернее обязана, направить письменное обращение к собственникам (нанимателям), осуществившим перепланировку с требованием предоставить разрешительную документацию, а при ее отсутствии — привести помещение МКД в прежнее состояние согласно проектной документации МКД.
Кроме того, в случае отсутствия разрешительной документации или непредоставлении ее в управляющую организацию ею может быть инициировано обращение в орган, осуществляющий согласование перепланировки с просьбой о принятии мер по данному факту с приложением соответствующих документов и переписки.
Таким образом, управляющая организация не обладает правомочиями, которые могут понудить либо обязать лиц, осуществивших перепланировку, вернуть помещение в МКД в прежнее состояние, а также у нее нет права на обращение в суд с таким иском. Управляющая организация может выступать третьим лицом в таких делах при рассмотрении их судом в случае ее привлечения в процесс.
Кроме того, у нее есть право на обращение в суд в случае, если нарушения касаются общего имущества МКД, так как она выступает от имени собственников помещений МКД по договору управления. Но лучше всего такие иски подавать от имени лояльных собственников, принимая участие в процессе силами юридической службы УО и в качестве третьего лица в процессе, так как неизвестно, посчитает ли суд УО надлежащим ответчиком (всякое бывает).
Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 07 апреля 2015 г. по делу № АПЛ-158/2015: по иску собственника к другому собственнику суд обязал последнего вернуть помещение в прежнее состояние, так как перепланировка затрагивала общее имущество МКД.
Апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.2016 по делу № 33-37625/2016: суд установил, что ответчиком была произведена самовольная, в отсутствие разрешительной документации, перепланировка и выгораживание части помещения лоджии, принадлежащей истцу, в связи с чем ответчик обязан привести помещение лоджии в соответствие с требованиями технической документации и перенести разделительную перегородку лоджии по границе с лоджией истца на определенное расстояние в сторону квартиры ответчика.
Определение Московского городского суда от 22 ноября 2016 г. № 33-46573/16: по иску ТСЖ суд обязал собственник вернуть в прежнее состояние места общего пользования МКД.
Определение ВС РФ от 24.05.2016 по делу № 305-КГ15-20305: отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, может быть признан судом неправомерным, если представлены все необходимые документы, а произведенные переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.
Интересным в свете рассматриваемой темы можно назвать дело № 2-717/2019, решение по которому вынесено 02 августа 2019 года Чертановским районным судом города Москвы. В результате залива от соседей сверху пострадала квартира, собственники которой подали иск о возмещении вреда. Суд удовлетворил требования пострадавших за исключением взыскания морального вреда. При этом пострадавшие соседи осуществили незаконную перепланировку, в результате чего ущерб значительно был больше, чем, если бы такой перепланировки не было бы, о чем указывал ответчик. Суд с ответчиком не согласился и вынес решение не в его пользу. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
Как видно из приведенных решений судов, ТСЖ или УО может быть как истцом, так и ответчиком, когда дело касается общего имущества МКД. Если перепланировка или переустройство помещения произведены в жилом или нежилом помещении незаконно, право на подачу иска имеет орган, осуществляющий согласование.
Резюмируя вышесказанное, можно сделать следующие выводы. Каким-то иным способом повлиять на нарушителей закона, кроме как: провести внеочередной осмотр общего имущества МКД, направить в их адрес письма о необходимости привести помещении в прежнее состояние при отсутствии разрешительной документации, управляющая организация повлиять на ситуацию не может в силу отсутствия правовых оснований для этого. Кроме того, указанное письмо от УО может быть проигнорировано нарушителями без возложения на них за это какой-либо ответственности. Если дело касается общего имущества МКД — УО может быть истцом, но лучше иски подавать от имени лояльных собственников.
С уважением, Ильмира Носик.
Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь .
Недвижимость итоги года
Вывод высокой судебной инстанции оказался неожиданным. Верховный суд заявил, что нельзя возлагать на собственника обязанность по устранению незаконной перепланировки и требовать от него вернуть имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние, если собственник в этой перепланировке не виноват.
Трудно спорить с утверждением, что незаконные перепланировки – бич последних лет. Граждане переделывают свое личное и общее имущество в многоквартирных домах кто во что горазд. С азартом ломают простые и несущие стены, потолки и перегородки, входы и выходы.
Когда эта “строительная” эпидемия перешла все границы и стала угрожать жизни и здоровью самих зачинщиков перестройки, а также их соседям, власти попытались запретить незаконную перепланировку.
Пойманных на перепланировке граждан суды наказывают серьезными штрафами и обязывают все вернуть в первоначальное состояние. И таких судебных вердиктов уже немало. Вот только выполняют их редко и с большим трудом. Тут же как черт из табакерки появилась масса фирм, обещающих узаконить любую перепланировку. Естественно, не безвозмездно. Поэтому столкнуться с незаконной перепланировкой может каждый гражданин. Особенно обидно бывает тем, кто лично в подобной перестройке не участвовал, но вынужден отвечать за ее последствия. В нашем случае Верховный Суд РФ, разбирал конфликт, который возник из-за самовольно сделанной железной двери. Она вела от лифта в коридор на этаже, где располагались двери в квартиры граждан.
Когда-то давно неизвестные собственники квартир на лестничной площадке девятого этажа решили снести распашные деревянные двери, ведущие из коридора к лифтам, и на этом месте установить металлическую перегородку с такой же металлической запирающейся дверью. Естественно, переделка ни с кем не согласовывалась. Просто в один день появилась перегородка с дверью на замке.
Прошли годы, и вдруг проверяющие пожарные увидели железную дверь. И возмутились. (Почему-то в ходе прежних проверок пожарные дверь не замечали.) В своем акте проверявшие записали, что железная дверь недопустима и представляет явную опасность для жизни и здоровья жильцов девятого этажа. Пожарные потребовали поставить в эвакуационном выходе ту дверь, которая положена по проектной документации.
Управляющая компания за свой счет переделывать ничего не стала. Коммунальщики, получив предписание пожарных, сообразили, что добровольно граждане ничего ломать и строить не будут. А заставить их может лишь суд. Поэтому управляющая компания попросила суд обязать всех собственников квартир за железной дверью на девятом этаже вернуть все в первоначальный вид – снести металлическую перегородку и поставить простые деревянные двери. Ответчиками оказались по иску все собственники квартир, которые выходят на лестничную площадку.
Районный суд с коммунальщиками согласился. Но по решению суда обязанность восстановить все как было оказалась возложена лишь на двух из трех ответчиков. Дело в том, что собственница третьей квартиры доказала, что в перепланировке не участвовала, поскольку на момент появления железной двери в этом доме вообще не проживала.
Апелляция с таким решением не согласилась и возложила обязанность по возврату прежней двери и перегородки на всех жильцов. Про даму, которая раньше в доме не жила, апелляция заявила, что непроживание в доме в момент незаконной перепланировки , не является основанием для ее освобождения от расходов. Ведь она владеет квартирой, смежной с квартирами остальных ответчиков, а, значит, и несет солидарную с ними обязанность по приведению технических помещений поэтажного коридора девятого этажа в прежнее состояние.
Жильцы с таким решением не согласились. Так дело дошло до Верховного суда. А там сомнения жильцов проверили, и с ними согласились. ВС заявил: юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленных в деле требований является установление круга лиц, действия которых привели к нарушению прав иных собственников помещений в многоквартирном доме.
Вывод суда – ошибочным является возложение обязанности по демонтажу железной двери солидарно на всех и без установления вины каждого из собственников. В итоге дело вновь отправлено в апелляционную инстанцию, которая будет разрешать спор с учетом разъяснений ВС.
Определение ВС РФ от 31 октября 2017 г. N 78-КГ17-68
О правовых вопросах перепланировки жилья читайте в “Юридической консультации” на сайте “РГ”
Экспертиза не против перепланировки, но ее все равно не дают узаконить
Женщина купила квартиру в Краснодаре площадью почти 160 квадратных метров и сделала там перепланировку. Перенесла перегородки, расширила кухню и ванную, установила дополнительные радиаторы. Разрешения на это она не получала, но потом решила все узаконить. Пошла в администрацию, но получила отказ.
Отказ пришлось оспаривать в суде. К делу подключились разные ведомства и эксперты: все дали заключения, что перепланировка ничего не нарушает, никому не мешает и сделана по закону. Вроде бы ничего не мешало ее узаконить, даже суды были не против. Но администрация не сдалась и дошла до Верховного суда. Он-то и добавил хозяйке квартиры проблем: дорогой ремонт теперь может выйти ей боком, несмотря на положительное заключение всех экспертиз. ПОЛОЖИТЕЛЬНОЕ. ВСЕХ.
Камень преткновения — конфигурация «мокрых зон». У женщины получилось так, что «мокрая зона» ее квартиры оказалась над жилыми зонами соседей снизу. К этому придралась администрация, а все мероприятие потерпело крах.
Какие аргументы были у женщины в свою пользу?
Она сделала перепланировку самовольно, то есть без разрешения. Потом решила привести в порядок документы и сама пришла в администрацию: разрешите сохранить изменения в квартире и оформите их законность.
У женщины были заключения экспертиз:
- Конструкции дома не нарушены.
- Надежности и безопасности дома ничего не угрожает.
- Здоровью и жизни людей тоже.
- Установка дополнительных батарей не изменила систему отопления.
- Права третьих лиц соблюдены.
- СЭС : требования санпинов соблюдены.
- МЧС : пожарная безопасность в норме.
Всего проводилось пять экспертиз, и все в пользу собственницы квартиры.
Почему администрация была против?
Хозяйка квартиры переделала санузел и кухню. По данным администрации, ванная получилась над жилыми комнатами соседей. Кухня тоже. Но по правилам так быть не должно. Поэтому чиновники стояли на своем и сохранять квартиру в переделанном состоянии не разрешали, даже несмотря на заключения экспертиз и согласие надзорных органов.
Что сказали суды?
Перепланировку сделали, чтобы улучшить жилищно-бытовые условия, но самовольно. Нужна экспертиза, чтобы разобраться, можно ли ее сохранить.
Эксперты из разных ведомств в один голос говорят, что нарушений нет, требования соблюдаются. Фактически перепланировка в квартире сделана по закону и никому не мешает. Нет причин запрещать женщине все узаконить. Администрация не права, женщина права.
Перепланировку, переустройство и переоборудование нужно согласовывать с органами власти. Если заниматься этим самовольно, администрация имеет право потребовать вернуть все как было.
Но если перепланировка никому не угрожает и сделана по правилам, можно ее узаконить, а все изменения сохранить. Для этого должны соблюдаться все нормы.
Есть несколько заключений экспертиз, что с нормами все в порядке. Но это не так. По санпину санузел в отдельно взятой квартире не может находиться над жилой комнатой или кухней соседей снизу. А кухня не может находиться над жилой комнатой.
Администрация говорит, что из-за увеличения санузла и кухни теперь их часть находится над жилыми комнатами соседей с третьего этажа. Но ни одна экспертиза этого не проверила, а суды тоже не разобрались. Если санузел с кухней и правда оказались над жилыми комнатами, перепланировка нарушает требования санпина и узаконить ее нельзя.
Итог. Решения судов в пользу хозяйки квартиры признали незаконными и отменили. Дело будут пересматривать. Все решит расположение санузла и кухни. Нужно проверить, как там у соседей. Новое решение суд первой инстанции еще не вынес.
Зачем нужно было вообще идти в администрацию? Сделала ремонт и жила бы себе
Квартиру без узаконенной перепланировки сложнее продать, в любой момент могут возникнуть претензии от администрации: оштрафуют, заставят переделать или вообще выставят жилье на торги.
Какое дело администрации до чужой перепланировки? Жалко, что ли, узаконить?
Государству не все равно, как и что вы переделываете в квартире , план которой это государство раньше согласовало. Перепланировка влияет не только на комфорт жильцов конкретной квартиры, но и на безопасность соседей и даже всего дома.
Если без разрешения снести стену, она может оказаться несущей, и обрушится целый подъезд. Если санузел или кухня будут над жилой комнатой, у соседей возникнут проблемы со звукоизоляцией или их зальет. Когда начнут искать виноватых, выяснится, что администрация согласовала незаконную перепланировку и теперь сама же во всем виновата. Никто из чиновников не захочет поплатиться должностью или сесть в тюрьму ради того, чтобы у кого-то из жильцов кухня стала чуть больше, а на балконе появился теплый пол.
Что будет, если решение вынесут в пользу администрации?
Администрация уже отказалась узаконить перепланировку. Если суд встанет на сторону чиновников, а отказ признают законным — женщина не получит документы, что с ее квартирой все в порядке. А так как администрация уже в курсе перепланировки, то будет требовать вернуть квартиру в прежнее состояние. Если не выполнить эти условия, жилье могут выставить на торги, за счет денег от продажи все переделают, а разницу вернут. Если, конечно, после такой переделки деньги вообще останутся.
Как сделать перепланировку в квартире и не нарушить закон?
Перепланировку лучше делать заранее, по утвержденному плану и с разрешением. У нас есть пошаговая инструкция для тех, кто не хочет потом судиться и переделывать. Если решили сначала сделать, а потом оформлять, проконсультируйтесь с экспертами. Без специальных знаний нельзя отличить перепланировку от переустройства и переоборудования. Можно снести что-нибудь не то и навредить не властям, не государству, а своей семье.
Если перепланировку уже сделали, есть два способа ее узаконить.
Административный. Нужно собрать документы и подать заявление в орган, который занимается такими вопросами. В Москве это Мосжилинспекция. Уточнить можно в местном БТИ .
Судебный. Если в ведомстве отказали, подавайте иск, чтобы признать решение об отказе незаконным. Суд может назначить экспертизу.
При покупке квартиры проверьте, есть ли там перепланировка и согласована ли она. Даже если ее сделали не вы, спросят с вас и будете отвечать.
Переустройство нежилых помещений арендатором. Что должны знать стороны договора аренды (Ткаченко Г.)
Дата размещения статьи: 03.10.2015
В один прекрасный день арендатор решает, что арендуемое помещение необходимо несколько видоизменить: сделать из двух маленьких кабинетов один большой, добавить окно, установить умывальники и т.д. О том, как сделать все это правильно, нужно ли получать чье-либо согласие и как избежать отрицательных последствий, пойдет речь в настоящей статье.
ПОНЯТИЕ ПЕРЕУСТРОЙСТВА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
На данный момент федеральное законодательство не содержит трактовки понятия “переустройство нежилого помещения”. Суды руководствуются правовой позицией ВАС РФ, содержащейся в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, согласно которой подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов. К такому выводу пришел, например, Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 1 ноября 2013 г. по делу N А40-3926/13-40-37.
В силу ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
То есть работы по переустройству и перепланировке всегда влекут за собой внесение изменений в технический паспорт помещения. Арендатору стоит сверить свои планы по видоизменению помещения с техническим паспортом. Может оказаться и так, что это будет просто улучшением помещения, которое не требует согласования в уполномоченном органе местного самоуправления.
В судебной практике “под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства” (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу N А19-14583/08-15).
Улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от его перепланировки, переоборудования (переоснащения), которые могут иметь место только с согласия арендодателя. К такому выводу пришел также Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 1 ноября 2013 г. по делу N А40-3926/13-40-37. Процитирую высказывание Суда более подробно:
“. поскольку суды фактически установили переустройство и перепланировку, в том числе возведение исходя из трех ступеней вышеназванного здания, кассационный суд приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, так как ответчик произвел не согласованную с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов переустройство и перепланировку арендуемых помещений.
В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
По смыслу и содержанию ст. 608, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от перепланировки, переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества – также по разрешению соответствующих органов публичной власти.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды и произведенные арендатором изменения не ухудшают потребительские свойства объекта аренды, являются ошибочными, так как переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды. “
Если окажется, что все же потребуется внести изменения в технический паспорт нежилого помещения, то арендаторам необходимо ориентироваться на изложенное в ЖК РФ, поскольку, как известно, переустройство и перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).
Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения владелец данного помещения предоставляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения определенный пакет документов, перечень которых устанавливается уполномоченным органом. В качестве примера приведу распоряжение префекта ЮВАО г. Москвы от 21.09.2005 N 1967 (в ред. от 01.07.2010) “О порядке подготовки, оформления и выдачи в режиме “одного окна” документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории”:
“1. Для получения решения префектуры Юго-Восточного административного округа г. Москвы:
1.1. О согласовании проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения – заявитель (физическое или юридическое лицо) представляет в службу “одного окна” префектуры следующие документы:
– заявление по установленной форме;
– доверенность от физического или юридического лица на получение разрешительного документа (в случае если заявителем является представитель физического или юридического лица);
– документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица (в случае если представление заявления осуществляется непосредственно им);
– документ, удостоверяющий личность заявителя;
– копию свидетельства о регистрации юридического лица, заверенную в установленном порядке;
– копию правоустанавливающего документа на занимаемые помещения и использование объекта (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды, договор на право оперативного управления), заверенную в установленном порядке;
– правовой акт органа исполнительной власти, разрешающий изменение функционального использования (при переоборудовании помещений);
– согласование балансодержателя (по объектам государственной и городской собственности), оформленное в установленном законодательством порядке;
– согласование собственника объекта недвижимости (для арендуемых помещений), оформленное в установленном законодательством порядке;
– проектную документацию, подготовленную и оформленную в соответствии с предполагаемым видом работ, согласованную и утвержденную в установленном порядке (состав проектной документации, перечень согласований и порядок ее утверждения определены приложением 1 к Постановлению Правительства Москвы от 16 августа 2005 г. N 621-ПП);
– график производства работ (кроме мероприятий по переоборудованию помещений). “
Подведем итоги написанному. Если вы, проанализировав самостоятельно или с помощью специалистов предстоящие изменения помещения, придете к выводу, что это не просто улучшение помещения, а именно переустройство и перепланировка, то вам нужно сообщить арендодателю о своих планах, а затем определиться, в какой орган местного самоуправления стоит обратиться за согласованием и какой перечень документов он потребует.
ПОСЛЕДСТВИЯ НЕСОГЛАСОВАННОГО ПЕРЕУСТРОЙСТВА
Каким бы трудоемким ни был процесс согласования переустройства и перепланировки, его стоит пройти. В противном случае арендодатель имеет право от арендатора:
1. Требовать возмещения убытков, возникших в связи с проведением несогласованной перепланировки и (или) переустройства помещения.
Например, Постановление ФАС Московского округа от 18.07.2012 по делу N А41-27757/11:
“. общество с ограниченной ответственностью “Хозяюшка” (далее – ООО “Хозяюшка”) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью “СПАР Москоу Риджн” (далее – ООО “СПАР Москоу Риджн”) о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ в размере 10 921 113 руб. 30 коп.
. В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды обоснованно пришли к выводу, исходя из акта приема-передачи помещения, заключения строительной экспертизы от 18.02.2011, акта осмотра помещения от 23.09.2011, о том, что помещение по договору аренды возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии и взыскиваемая сумма необходима для приведения здания в соответствие с его техническим паспортом.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.
Судами первой и апелляционной инстанции правомерно установлена доказанность ООО “Хозяюшка” всех вышеназванных необходимых обстоятельств, подтверждающих причинение ООО “СПАР Москоу Риджн” убытков в заявленном размере (ст. 65 АПК РФ). “
2. Требовать расторжения договора аренды.
Что подтверждается судебной практикой, например Постановлением ФАС Московского округа от 23.04.2014 N Ф05-3699/14 по делу N А40-66125/13-85-641:
“. как установил апелляционный суд из поэтажных планов и экспликаций БТИ на даты заключения договора аренды и последующие даты 2011 г. и 2013 г., арендованные помещения были полностью изменены ответчиком – те помещения, которые были переданы ответчику по договору, ликвидированы, на их месте созданы новые помещения с новой нумерацией, новой площадью и другим целевым назначением – под размещение ювелирного магазина, в результате произведенных перепланировок количество, площадь и назначение помещений изменились практически полностью.
При этом суд указал, что договор аренды от 08.11.2006 не содержит условий, предоставляющих арендатору право производить перепланировки переданных в пользование нежилых помещений.
Ответчиком не представлено надлежащих доказательств получения согласия собственника помещений на выполнение перепланировки, а также согласования перепланировки в установленном порядке.
Поскольку ответчик произвел не согласованную с собственником помещений перепланировку без соответствующих разрешений компетентных органов, суд признал указанное нарушение ответчиком условий договора аренды существенным.
При таких обстоятельствах, учитывая установленные апелляционным судом нарушения ответчиком условий договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, в связи с чем истец вправе досрочно расторгнуть договор аренды.
При таких обстоятельствах обжалуемое Постановление законно и обоснованно, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для отмены Постановления суда апелляционной инстанции суд кассационной инстанции не находит, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. “
3. Требовать прекратить нарушать договор аренды и устранить последствия нарушений, ссылаясь на ст. 304 ГК РФ.
Постановление ФАС Московского округа от 05.12.2012 по делу N А40-7848/12-28-71.
“. Индивидуальный предприниматель Пашин В.Н. обратился в суд г. Москвы с иском к ООО “Агроаспект” о восстановлении нарушенного права, а именно: об обязании восстановить планировку арендуемых помещений, приведя ее в соответствие с планировкой, имевшей место быть в момент заключения договора аренды, и передаче помещений от арендодателя арендатору, а именно: демонтировать внутренние перегородки, возведенные к комнате N 2 первого этажа, образующие комнаты 2в и 26 (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011); демонтировать лестницу из комнаты N 2 первого этажа в комнату N 11 второго этажа (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011) с последующим восстановлением межэтажных перекрытий, потолка первого этажа и пола второго этажа.
В обоснование заявленного требования истец, ссылаясь на п. 1 ст. 615 ГК РФ, указал на то, что в нарушение п. 2.2.5 договора аренды нежилого помещения N 05/07 от 06.04.2007 ответчик произвел перепланировку арендуемых помещений, не согласовав ее с истцом, чем нарушил условия договора.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12 мая 2012 г. в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд, руководствуясь ст. 304 Гражданского кодекса РФ и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, указал, что требование устранить всякого рода нарушения принадлежит владеющему собственнику, которым истец на момент рассмотрения спора не является, так как добровольно передал во временное пользование (аренду) указанные помещения.
Суд первой и апелляционной инстанций признал неправомерной ссылку истца на п. 1 ст. 615 ГК РФ, ввиду того что указанная норма определяет порядок пользования предметом аренды, т.е. целевое назначение; целевое использование помещений по договору аренды N 05/06 от 06.04.2007 – розничная торговля продуктами питания, алкогольной продукцией и сопутствующими товарами. Суды указали, что доказательств использования спорного помещения по нецелевому назначению истцом не представлено.
Последствиями осуществления арендатором пользования объектом аренды с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями в силу ст. 619 ГК РФ является возникновение у арендодателя права на досрочное расторжение договора аренды.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой и апелляционной инстанций указал, что установленный п. 3 ст. 12 ГК РФ общий способ защиты в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к праву арендодателя, нарушенному осуществлением арендатором пользования объектом аренды с нарушением условий договора, может быть реализован посредством применения специального предусмотренного ст. 619, 622 ГК РФ порядка в виде предъявления требований о расторжении договора аренды и возврате объекта аренды в состоянии, обусловленном договором.
Выводы судов о том, что выбранный истцом способ защиты не приведет к восстановлению права, не могут быть признаны обоснованными, поскольку, передав объект в аренду, собственник не лишен возможности защищать свои права по распоряжению принадлежащим ему имуществом, поскольку любые изменения объекта аренды как по закону, так и по условиям договора возможны только с его согласия.
Судами не учтено, что истец является собственником всего здания, в котором расположены арендуемые помещения, и не дана надлежащая оценка доводу истца о том, что произведенная ответчиком без согласия истца как арендодателя и без согласования с компетентными органами перепланировка арендуемых помещений нарушает целостность здания в целом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.
Выводы судов о том, что истец не вправе требовать устранения всякого рода нарушения его прав, поскольку он передал помещения во временное пользование (аренду), не могут быть признаны правильными, так как истцу принадлежат не только помещения, переданные в аренду, но все здание в целом.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, дать им надлежащую оценку, исследовать доказательства, правильно применить нормы материального права. “
На основании вышеизложенного арендаторам, планирующим переустройство и/или перепланировку, необходимо действовать следующим образом:
1. Для начала удостовериться, действительно ли ваши изменения в помещении относятся к переустройству и перепланировке. Если да, то:
2. Сообщите арендодателю о своих намерениях в письменном виде. Это может быть проект дополнительного соглашения к договору аренды либо письмо.
3. Получите письмо от арендодателя о его согласии на переустройство и перепланировку либо подписанное дополнительное соглашение к договору аренды.
4. Узнайте, какой орган местного самоуправления уполномочен выдавать решения о согласовании работ по переустройству и перепланировке.
5. Подготовьте и подайте пакет документов, требующийся для получения решения органа местного самоуправления.
6. Только после согласования с арендодателем и уполномоченным органом местного самоуправления приступайте к переустройству нежилого помещения.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Вернуться на предыдущую страницу
Загрузка...