Как защититься от новых схем, по которым мошенники отбирают жилье
Преступники уже давно приноровились к любым видам краж. Нередко мы слышим о новых изощренных способах угона автомобиля или воровства денег с банковской карточки. Бывает и простой карманник в метро лишает крупной суммы денег и телефона. Однако, пожалуй, самое обидное — в два счета потерять крышу над головой.
Недавно в Москве, где проблема жилья стоит особенно остро, своих квартир лишились более 100 человек.
Страшно себе представить, что некоторые из пострадавших могли годами выплачивать кредит, но потеряли долгожданный дом из-за коварства жуликов.
Опасные займы
Деятельность преступной группировки в Москве уже пресекли, предварительная сумма ущерба превысила 300 млн руб. Злоумышленники заключали с жителями столицы договоры займов под залог недвижимого имущества, используя реквизиты коммерческих организаций. Этот мошеннический метод — один из самых распространенных, рассказал «Газете.Ru» адвокат, член совета по взаимодействию с институтами гражданского общества при председателе Совфеда Евгений Корчаго.
В столице давно практикуется мошенническая схема, при которой жилье у граждан берется в качестве залога по договору займа. Договор заключается на достаточно стандартных условиях, но прописывается, что если заемщик не возвращает деньги вовремя, то сразу начинают «тикать» очень серьезные пени и штрафы за просрочку. В течении очень короткого периода времени, обычно это несколько месяцев, сумма по взятому кредиту становится в разы больше, чем была. По договору в залоге находится квартира, мошенники подают в суд, и таким образом получают право собственности, объяснил Корчаго.
К юристам в результате таких преступных действий, как правило, обращаются не разбирающиеся в законодательстве граждане. Зачастую не читают внимательно договор, не понимают, чем они рискуют — именно этим пользуются профессиональные мошенники.
Другой распространенный и старый вариант обмана, который, к сожалению, очень часто срабатывает, опять же связан с займами. Когда человек обращается за получением какой-то суммы денег взаймы, а вместо договора займа ему предлагается подписать договор купли-продажи этой квартиры. Мошенники пускают в ход все свои инструменты по элементарному обдуриванию: «Мы сейчас подпишем договор купли-продажи, но как только ты отдашь эти деньги, я тебе квартиру обратно верну».
Тут-то и стоит заподозрить, что вас пытаются поймать на удочку.
На самом деле когда человек придет к своим нечестным кредиторам с готовностью оплатить долг, ему ответят, что поскольку договор купли-продажи уже подписан, деньги можно не возвращать — мошенники просто оставят себе квартиру.
«Человек остается без квартиры и с суммой денег, которая в разы меньше стоимости квартиры», — объяснил Корчаго. По его словам, нередко такие договоры мошенники даже визируют у нотариуса, чтобы фокус точно сработал.
По словам юриста, без привлечения мошенника к уголовной ответственности доказать в обычном гражданском суде, что гражданин был обманут, практически невозможно.
Случаи квартирного мошенничества то и дело встречаются не только в Москве, но и в любом другом регионе России. Следственный комитет сообщал о крупной группировке, которая мошенничала с квартирами в Санкт-Петербурге и Новгородской области. Путем обмана преступники незаконно переоформляли право собственности на не принадлежащие им квартиры, а затем их перепродавали. Криминальные изобретатели использовали подложные паспорта и другие документы. СК оценил ущерб в 13 млн рублей.
Поддельный паспорт использовали и в Архангельске — вклеили в паспорт жертвы фотографию одного из соучастников преступления. Затем преступники приватизировали квартиру и продали ее.
В Смоленске фигуранты одного уголовного дела предлагали потерпевшим открыть совместный бизнес, для которого требовались денежные вложения. Затем убеждали продать недвижимость, а затем деньги и саму квартиру присваивали. То дело расследовали по более чем 30 фактам хищений квартир.
Есть и другие схемы, которые преступники уже отточили. Мошенники предпочитают иметь дело с представителями самых незащищенных социальных групп. Это не только пенсионеры, чье простодушие на руку жуликам, но и наркоманы и алкоголики. Например, «черные риелторы» прописываются в квартиру, где живут люди с зависимостью, погашают их задолженность по квартирной плате, поят и кормят хозяев. Обещают сменить их жилье на дом в живописном месте, конечно, только после продажи квартиры. Естественно, после сделки людей обычно заселяют в халупы, иногда продолжая поставлять психотропные вещества. Преступники могут и просто вынудить переоформить квартиру или подделать доверенность на право подписания договора купли-продажи. Мошенники пользуются уязвимостью этой категории граждан.
Что касается пенсионеров, тут у мошенников в ход идет попытка втереться в доверие. Некоторым это удавалось — пенсионера привозили к нотариусу-сообщнику, где тот добровольно подписывал доверенность на право распоряжения его недвижимостью.
Одиноких пенсионеров потом часто вывозят в глухую деревню, оставляя без шансов вернуться в родной дом. К сожалению, встречаются и группировки, которые убивают свои жертвы, когда дело сделано.
Фабрикуется даже смерть — умершими объявляют живых людей и завладевают недвижимостью. В этом случае подделывают почерк и оперируют фиктивными документами, например, паспортами. Или же рисуют фальшивую доверенность от пожилого хозяина квартиры, организуя затем цепочку перепродаж жилплощади, чтобы скрыть преступление.
Как не остаться в дураках
Любую сделку с жильем лучше всего осуществлять с помощью надежного агентства недвижимости, имеющего хорошую деловую репутацию. Кроме того, для любых манипуляций с документами лучше воспользоваться услугами квалифицированного юриста.
Мошенничества с займами часто совершают нелегальные микрофинансовые организации, поэтому прежде чем брать кредит, необходимо проверить, числится ли организация в реестре Банка России. Необходимо внимательно читать каждое слово договора.
«Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Лучше не обращаться к частным лицам или коммерческим компаниям, которые просто маскируют деятельность мошенников, для получения заемных денежных средств. Для этой цели лучше использовать банковские организации, деятельность которых регулируется, так как они подконтрольны ЦБ. Там гражданин максимально защищен законом», — посоветовал Корчаго.
От квартирного мошенничества никто не застрахован, хотя жулики, конечно, всегда ищут наибольшую выгоду. Это касается и стоимости недвижимости. По словам адвоката, преступникам интересно ликвидное жилье. Их может заинтересовать любая квартира, но те суммы денег, которые дадут за квартиру на окраине Москвы, будут в разы меньше, чем за квартиру в самом центре.
Махинации родственников с недвижимостью:
6 советов, как не потерять жильё
Совет 1. Не отдавайте свою недвижимость даже самым близким
Конечно же, в здравом уме и твердой памяти никому и в голову не придет отдать свое жилье незнакомым людям. Иное дело, когда это члены семьи, самые близкие и родные. А так ли уж хорошо вы их знаете? Меняются времена, меняются и люди. И не всегда в лучшую сторону.
Пример из жизни №1.
Жили себе мать с сыном. Чудесные отношения, полное взаимопонимание, и мать решила при приватизации оформить квартиру только на сына. Из благих намерений, чтобы потом ребенок не «заморачивался» с переоформлением.
Прошли годы, сын женился, родились внуки, стало тесно в квартире. Нехватка денег в молодой семье, частые скандалы на этой почве. Мать пытается сгладить конфликты, а в ответ слышит: не лезь не в свое дело, кто ты здесь вообще такая.
Дальше – больше. Семья решила расширить свои жилищные условия, не считаясь с желанием матери, которая прожила в этой квартире всю свою жизнь. Здесь ей дорог каждый уголок, здесь ей знакомы соседи. Но, увы, она никак не сможет повлиять на решение близких, ведь квартира ей уже не принадлежит.
Что же делать? Судиться? Платить со своих скудных доходов баснословные судебные издержки, нанимать защитников? Да и суд вряд ли вынесет решение в пользу пожилой женщины, ведь она отдала свою недвижимость добровольно, факта незаконного завладения квартирой не было.
Совет 2. Не отказывайтесь от наследства в пользу родственников
Наследство бывает разное, порой самое обременительное. Но не стоит от него отказываться в пользу родственников.
Пример из жизни №2.
Умерли престарелые родственники в деревне. После них остался неказистый домик, участок земли. Но не хочется городскому жителю возиться со всем этим «добром», и отказывается, скажем, брат от такого наследства в пользу сестры.
А у мужа сестры золотые руки, он этот дом отремонтировал, и получилась прекрасная дача. К тому же, у зятя оказалась хороша не только хозяйственная, но и коммерческая хватка, он и участок приспособил, прибыль пошла. Глядя на это, жена брата начала «пилить» мужа, что проглядел столь выгодную собственность, требовать справедливого, по ее мнению, дележа. Брат и сам уже не рад, что когда-то подписал отказ от своей доли вотчины. В результате, близкие люди стали врагами.
Совет 3. Осторожнее с договором дарения
Старшее поколение часто задается вопросом: как распорядиться своим имуществом? Что лучше оформить – завещание или договор дарения? Однозначного ответа здесь нет, каждая ситуация индивидуальна, поэтому желательно заранее обговорить ее с юристом. Но будьте бдительны и в том, и в другом случае.
Завещание ограждает вас от сомнительных с точки зрения морали поступков наследников. Вы остаетесь владельцем личной недвижимости до конца своих дней. Но оно может быть оспорено после вашего ухода, в результате чего имущество поделится даже на тех родственников, видеть которых в числе наследников вы не хотели.
Другое дело дарственная. Она защищает человека, которому подарено жилье, от посягательств других претендентов на наследство. Однако договор дарения не защищает самого дарителя. С его подписанием, вы юридически лишаетесь прав на недвижимость. Это именно тот случай, при каком недобросовестные родные могут с легкостью забрать вашу квартиру, без возможности оспорить их действия в суде.
Совет 4. Храните документы в надежном месте и не доверяйте их никому
Вы никогда не задумывались, почему деньги мы храним достаточно надежно, а вот документы – как придется: в обувной коробке, в тумбочке, в шкафу. Нет у нас культуры хранения документов, и в этом наша беда.
Лежащими в свободном доступе важными бумагами (в том числе, подтверждающими право владения недвижимостью) могут воспользоваться злоумышленники, даже если они имеют статус родственников или друзей. Впрочем, мы и сами порой необдуманно доверяем их тем, кому не следовало бы.
Пример из жизни №3.
Женщина, похоронив мужа, надумала обменять ставшую большой для нее одной трехкомнатную квартиру на жилье меньшей площади. Поскольку детей у хозяйки жилья не было, она попросила содействия в решении вопроса у любимого племянника, оформив на него генеральную доверенность и отдав ему в руки все документы на недвижимость.
Ушлый племянник решил, что бабушке полноценная квартира ни к чему, хватит и коммуналки, да и деньги за обмен ему, молодому, с множеством запросов, нужнее. Дело могло обернуться большой бедой для пенсионерки, если бы вовремя не вмешались друзья почившего мужа.
Через обращение в суд сделка была признана недействительной. Но сколько нервов и здоровья было потрачено, сколько упреков и угроз услышала женщина в свой адрес от родителей племянника, своей же сестры и ее мужа.
Сто раз подумайте, прежде чем доверить кому-то судьбу своей недвижимости. Даже если это самый близкий, обожаемый вами человек, не дайте любви затмить ваш разум.
Совет 5. Не прописывайте в свою квартиру никого постороннего
Эта рекомендация касается, в основном, собственников неприватизированного (муниципального) жилья. Прописав в такой квартире родственника, приехавшего в ваш город на учебу, работу, или решившего сменить место жительства, вы совершаете рискованный поступок.
Это равносильно тому, как если бы вы по доброй воле отказались от части прав на свое жилье. Глупо? Безусловно. Но, тем не менее, многие попались на такой уловке. Мало того, что посторонний человек будет пользоваться жилплощадью, как равноправный хозяин, так еще может возникнуть масса сложностей, если вы решите приватизировать квартиру. Сначала вам придется выписать «подселенца», чтобы не включать его в приватизацию недвижимости. Но согласится ли он это сделать?
Из вышесказанного вытекает следующее правило: прежде чем прописать кого-либо на жилплощади, где вы проживаете по договору соцнайма, и являетесь ответственным квартиросъемщиком, вначале приватизируйте ее, чтобы уменьшить риск незаконного завладения квартирой или ее частью.
Совет 6. Раздел совместно нажитой недвижимости – по закону
По судебной статистике, около 20% жилищных споров связаны именно с разделом совместно нажитого имущества при разводе. И тут также крайне важно придерживаться рационализма и следовать букве закона.
Пример из жизни №4.
До брака молодые парень и девушка имели каждый в своей собственности по двухкомнатной квартире. После узаконивания отношений решили продать их и купить просторный загородный дом. Сказано – сделано. Приобретенную недвижимость оформили в совместную собственность, Родился ребенок, но, к сожалению, семейная жизнь не заладилась.
Встал вопрос о разводе и разделе недвижимости. Супруг продавать дом и делить деньги пополам не желал. Не хотела этого и его мать, жившая по соседству.
Бывшей невестке был предложен вариант – денежная компенсация. Ей и ребенку свекровь обещала приобрести квартиру, в обмен на отказ с ее стороны от имущественных претензий касательного совместно купленного дома.
Пока сделка приближалась к финалу, цены на недвижимость существенно выросли, и оговоренной суммы хватило лишь на покупку однокомнатной квартиры в «малосемейке». Женщина с ребенком на улице не осталась, но свои жилищные условия она, несомненно, ухудшила. Было хорошее жилье, доставшееся в наследство, был отличный дом, а в итоге – малогабаритная однокомнатная квартира в неблагоустроенном доме.
Этот пример можно отнести к махинациям с недвижимостью в форме злоупотребления доверием бывшего родственника, с пренебрежением законодательства. Мужчина в данном случае ничего не потерял, а, наоборот, только выиграл, обратив свою квартиру в комфортный частный дом, и откупившись от доверчивой жены и своего же ребенка скромными отступными.
Мы рассмотрели лишь несколько примеров, в каких случаях родные могут забрать квартиру. В реальной жизни подобных прецедентов, к сожалению, в разы больше. Это и махинации с брачным контрактом, и лишение детей права на жилье в ходе незаконной приватизации, и аферы с льготами на получение жилплощади по социальным программам. Всего не перечислишь.
Проявляйте разумную предосторожность даже в общении с родными. Различайте рубеж, где заканчиваются родственные отношения и начинается материальная проза жизни, особенно, когда дело касается денег и недвижимости.
Квартира – опасная собственность для одиноких людей?
Как только на территории бывшего развитого социализма разрешили иметь собственность, сразу же возникли проблемы, с нею связанные. Законодательство, не слишком приспособленное к наличию у граждан даже движимого имущества, явно оказалось не на высоте, что позволило мошенникам активно применять различные способы облапошивания — гораздо больше, чем изобрел в свое время Остап Бендер. Самые неприятные способы «отъема собственности» относятся к недвижимости.
Казалось бы, общий спад на рынке недвижимости в связи с кризисом должен был бы облегчить ситуацию — ведь если товар не имеет спроса, то меньше мошенников желают им завладеть. Однако на недвижимость данное правило явно не распространяется. В конце августа нынешнего года глава московского СУ СКП Анатолий Багмет заявил: «Серьезную обеспокоенность вызывает и тот факт, что количество убийств, по которым имеются без вести пропавшие, в Москве неумолимо растет, в процентном соотношении — почти на 300 процентов». То есть, речь идет уже не о том, что увеличилось количество мошеннических сделок с недвижимостью, но — стремительно возрастает количество убийств, связанных с этой собственностью. В один далеко не прекрасный день вдруг оказалось, что определенной категории граждан просто опасно иметь собственность, в частности — недвижимость, так как это чревато непосредственной опасностью для жизни.
Наибольшей опасности подвергаются одинокие люди и пенсионеры. Причем одиночество может означать всего-то проживание в квартире или доме без родственников, а вовсе не полное их отсутствие. И чем старше одинокий человек, тем большая опасность ему грозит. Особенно, если он проживает в хорошей квартире.
Одной из наиболее тревожащих тенденций в современном обществе является то, что старые люди, владеющие недвижимостью, сейчас не могут в полной мере доверять даже своим родственникам. Нередки случаи тех самых «пропаж без вести», убийств и переселения в заведения для душевнобольных после оформления дарственной на квартиру или договора социальной ренты.
Доходит до того, что некоторые юристы советуют пенсионерам: «Если хотите жить, не подписывайте социальную ренту!». Причем не редкость, когда подобные советы дают даже в том случае, если речь идет о заключении договора социальной ренты с родственниками.
Если рассматривать явление социальной ренты упрощенно, то суть его заключается в том, что некая оговоренная собственность (это может быть не обязательно недвижимость) достается тому, кто выполняет определенные обязательства по договору. Обычно список этих обязательств включает в себя присмотр за владельцем собственности (чаще всего в социальной ренте заинтересованы пожилые люди), доставку продуктов, лекарств, оказание различных услуг (не слишком, кстати, обременительных). Часто обязательством является выплата определенной суммы ежемесячно — пособие на содержание, пенсии ведь нельзя назвать слишком уж высокими и обеспечивающими достойный уровень жизни.
В случае, если потенциальный наследник собственности по договору социальной ренты оказывается человеком, мягко говоря, недобросовестным, то в лучшем случае не выполняются оговоренные в соглашении условия. В худшем же… возрастает статистика пропавших без вести людей, которые имели определенную собственность (недвижимость).
Случается и такое, что сначала условия договора соблюдаются даже с перевыполнением «плана». А потом, спустя несколько месяцев — совершенно внезапно — пенсионер умирает, а наследник, оплакивая потерю, получает завещанную недвижимость. Оказывается, можно оспорить договор социальной ренты, и «наследник» останется, как говорится, при пиковом интересе — если будет доказано несоблюдение условий договора. Но это — суд, свидетели В качестве свидетелей обычно выступают соседи завещателя, бывшего владельца недвижимости. Иск подают обычно ближайшие родственники, которые, оказывается, «понятия не имели, что у бабушки, тети или дяди такая нехорошая ситуация». Но если соседи честно сообщают, что своими глазами видели, как наследник таскал огромные сумки с продуктами, бегал за лекарствами в аптеку, а заходя в гости к пенсионеру, они часто видели наследника, готовящего старичку или старушке обед, то тут решение суда однозначно.
Одна беда — во многих случаях гложут сомнения: а так ли уж естественна была смерть пенсионера, о котором трепетно заботился будущий наследник по договору социальной ренты? Может, «добрая душа» просто поопасалась — а не проживет ли старичок лет этак до 100, такое ведь случается при крепком здоровье и надлежащем уходе.
Но не обязательно быть пенсионером, чтобы подвергнуться опасности внезапной и неестественной смерти из-за недвижимости. Достаточно быть просто одиноким человеком, которого сразу не хватятся. Такие люди тоже увеличивают статистику пропавших без вести. А уж после пропажи вдруг выясняется, что недвижимость, находившаяся в собственности у этого одинокого человека, продана некоему господину, А или Б через какую-нибудь риэлторскую компанию. А то и завещана — но с завещанием не так просто, как с продажей. Ведь пропавший без вести не сразу признается умершим, проходит некоторое время, а затем еще требуется время для вступления в права наследства. С продажей все элементарно: один продал, второй купил, подпись, печать.
Получается, что одиноким людям стало просто опасно оставаться одинокими. Нужно либо поддерживать хорошие отношения с родственниками, либо становиться человеком общественным — множество друзей, гостей Чтобы не так просто было подобраться мошенникам от недвижимости. Да не просто мошенникам, а самым настоящим бандитам.
Ну и, конечно, вариант с недобросовестными риэлторами тоже не исключен. Анатолий Багмет говорил: «Возбуждены уголовные дела по 27… фактам. Как правило, эти убийства непосредственно связаны с недвижимым имуществом потерпевших, которые обратились к недобросовестным риэлторам». То есть обратился человек к риэлтору с целью обмена большей квартиры на меньшую — и в содержании жилплощади экономия, и убирать нужно меньше, да и много ли одному человеку нужно, а доплата обещана довольно солидная. А вот тут-то и притаилась засада — недобросовестный риэлтор. Зачем искать квартиру для обмена, зачем доплачивать деньги, когда можно просто — забрать. Правда, для этого нужно убить, но… человеческая жизнь удивительно подешевела по сравнению с недвижимостью.
Особой опасности подвергаются жители крупных городов, мегаполисов. Москва лидирует, далее следует Санкт-Петербург. Фактически для того, чтобы оценить размеры опасности операций с недвижимостью в том или ином городе, достаточно заглянуть в рейтинг цен на рынке недвижимости страны. Чем выше цена за квадрат — тем более опасен город с точки зрения одиноких собственников недвижимости. И это, к сожалению, уже стало правилом.
Приходится принимать меры предосторожности: обращаться только к проверенным риэлторам, имеющим рекомендацию, отказываться от договоров социальной ренты (по крайней мере, с посторонними людьми, не родственниками), быть весьма осторожными в составлении завещания. Соблюдение этих мер снижает вероятность того, что владелец недвижимости станет жертвой. Но, увы, отнюдь не исключает ее полностью.
Афера-как могут отобрать Вашу квартиру
Хорошо иметь собственный укромный уголок. У каждого человека должно быть место, куда бы он мог прийти и отдохнуть, место, где он чувствует себя хозяином. Мой дом – моя крепость.
Для большинства людей квартира – это их самая большая материальная ценность. Но многие даже и не представляют, как, на самом деле, просто бывает отобрать у человека его собственность. Даже опытные люди не всегда могут избежать неприятностей при операциях с недвижимостью. Автор этой статьи знал одного квартирного брокера, который, будучи специалистом по недвижимости, влетел на кругленькую сумму при покупке квартиры. И дело не в его непрофессионализме, а в “ловкости рук” попавшегося ему преступника.
Недавно в телепередаче Вести-Москва (26.02.03) была приведена такая статистика: около 10% всех сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы заканчивается крахом для одной из сторон. Как правило, страдает покупатель. Вдумайтесь в эти цифры. Это говорит о том, насколько распространены квартирные афёры.
Для того, чтобы защитить себя от квартирных мошенников (или, наоборот, стать таковым), необходимо, как минимум, знать о способах мошенничества, которыми пользуются мошенники. Большинство случаев мошенничества происходят при каком-либо движении недвижимости: продаже, обмене, аренде, залоге. Есть, также, шанс потерять свою собственность при заключении брака.
Все способы квартирного мошенничества с точки зрения законности делятся на абсолютно безопасные (!), условно безопасные и криминальные. Настоящий профессиональный мошенник всегда остаётся чист перед законом. Он совершает мошенничество, используя несовершенство законов и не нарушая, а, скорее, опираясь на законы. Это высший пилотаж. Правда, для этих людей есть небольшая возможность быть закатанными в асфальт или, на худой конец, остаться без зубов. Как говорится, на кого нарвёшься. Ну нельзя же совсем без риска.
Право собственности на недвижимость – это всего лишь несколько бумажек, хранящихся в регистрационной палате и у владельца недвижимости. Для того, чтобы отобрать чужую квартиру необходимо найти способ, как поставить в этих документах свою фамилию.
Я опишу несколько способов отъёма чужой недвижимости. Автор этой статьи был свидетелем почти всех описанных случаев. Это далеко не полный список способов мошенничества, связанных с недвижимостью.
Вообразим себе ситуацию. У вас есть “лишняя” квартира. Досталась по наследству от дедушки. Или вы купили новую, а старую продавать не хотите (вдруг вашим детям понадобится, когда те вырастут). А пока дети не выросли, вы решили сдать эту квартиру в аренду. Действительно, чего зря пропадать собственности? Пусть приносит доход. Вы даёте объявление в газету, и через некоторое время к вам начинают приходить клиенты: один второй, третий . . Придут, посмотрят и уходят навсегда. Кого-то не устраивает удалённость вашей жилплощади, кому-то нужен евроремонт, а кому-то жилплощадь побольше. Хлопотное это дело – сдавать квартиру в аренду. Но вот, в один прекрасный момент появляется хорошо одетая респектабельная женщина средних лет. Она вам поясняет, что работает на фирме, и её фирма подыскивает новое помещение под офис “именно в этом районе”. Но ваша квартира её не устраивает, так как состояние её оставляет желать лучшего. Поэтому женщина уходит. Но через несколько дней она вам снова звонит. (Каков психологический ход!).
– Вы знаете, – раздаётся в трубке её неуверенный, почти застенчивый голос, – в вашем районе очень трудно найти подходящее помещение, а ваша квартира нас вполне устроила бы, если бы вы сделали ремонт.
На ваши возражения, что у вас нет таких денег, она предлагает сделать ремонт за счёт фирмы, а стоимость ремонта вычесть из арендной платы. СТОП. Это явный сигнал – перед вами, почти наверняка, опытный мошенник. Если вы согласитесь и заключите с фирмой договор на таких условиях, то по окончании ремонта через некоторое время вам выставят счёт, размер которого намного превысит стоимость самой квартиры. Обычно при таком раскладе владелец недвижимости просто отказывается от прав на сдаваемую квартиру. Это в лучшем случае. А в худшем он теряет и другую свою собственность.
Заметьте, что всё происходит без нарушения закона. Даже более того, квартиру у вас отберут, скорее всего, по решению суда! Никакой подделки документов, никакого насилия. Только манипуляция. Абсолютно безопасный способ.
Для того, чтобы уберечься от этого способа мошенничества, арендодатель при заключении договора аренды включает в договор такой пункт: арендатор не имеет права производить в квартире какие-либо перестановки или несогласованный ремонт. Делайте ремонт в своей квартире сами.
Второй способ отнять чужую квартиру также связан со сдачей квартиры в аренду. Если в квартире есть телефон, то при сдаче квартиры необходимо обязательно отключить “восьмёрку”. Иначе вы можете “попасть” на тысячи евро. Действительно, где-то есть телефонный трафик, а у вас есть квартира с телефоном и международной связью. Пропустить существующий телефонный трафик через ваш телефонный номер – это дело техники. Один из таких технических приёмов я и опишу ниже.
Случай произошёл в Харькове. Одна пенсионерка сняла квартиру для своего внука, а тот организовал на снятой квартире подпольный переговорный пункт. Дело в том, что сейчас телефонные компании предоставляют такую услугу как конференц-связь. То есть, вы можете позвонить одновременно по двум номерам. При этом оба ваши собеседника могут говорить как с вами, так и друг с другом. Так вот, внук нашей пенсионерки звонил сначала в Палестину, где находился переговорный пункт, а потом соединялся с тем номером, который заказывали его палестинские партнёры. И ничего не подозревающие арабы разговаривали кто с Европой, кто с Австралией. Деньги за переговоры получал владелец переговорного пункта.
Арендодатель через некоторое время узнал, что эта бабушка разговаривала по телефону с разными точками Земного шара и был вынужден оплатить все эти переговоры. А что касается бабушки, то она по решению суда теперь выплачивает из своей нищенской пенсии владельцу квартиры ежемесячно по 27 грн (5 евро). Лет через триста она полностью компенсирует ему убытки.
Подпольный переговорный пункт можно также организовать с помощью передвижной радиотелефонной будки. К телефонной линии в вашей квартире подключается база (приёмник), а где-то на вокзале стоит машина или автобус с радиотелефоном. Желающие поговорить по междугородке пользуются этой будкой как обычным переговорным пунктом, а все разговоры осуществляются через ваш телефонный номер. Реальных примеров в жизни сколько угодно.
Этот условно-безопасный способ, так как при определённом раскладе можно доказать, что здесь имело место мошенничество.
Собственность нельзя оставлять без присмотра. Иначе вы можете потерять её. Если вы не будете проявлять себя как владелец своей недвижимости, то через некоторое время она может быть признана бесхозной и по решению суда отойдёт к мэрии, а фактически к начальству эксплуатирующей организации (ЖЭКу).
Один мой знакомый сдал в аренду квартиру очень порядочной, как он полагал тогда, женщине. Она жила там несколько лет, сама оплачивала коммунальные услуги, телефонные переговоры и электроэнергию. Хозяин появлялся раз в месяц лишь за тем, чтобы взять со своей квартирантки арендную плату. Надо сказать, что отец этой квартирантки работал начальником местного ЖЭКа. Через некоторое время в ЖЭКе “потерялись” все документы, свидетельствующие о том, что квартира приватизирована. Спустя 4 года после сдачи квартиры, ЖЭК выставил эту квартиру как бесхозную. По чистой случайности мой знакомый вовремя узнал об этом и смог предотвратить неприятности. Если бы он не узнал об этой афёре, то дальнейшее развитие событий было бы примерно таким. Квартира признаётся бесхозной, начальник ЖЭКа прописывает там свою дочь, после чего квартира приватизируется на имя дочери и продаётся.
Подобных случаев, произошедших на практике, я не знаю. Но кажется правдоподобным, что они существуют.
Очень много случаев потери прав собственности связаны с операциями купли-продажи недвижимости. Самый простой способ мошенничества в этой области заключается в том, что в паспорт владельца недвижимости вклеивается чужая фотография и мошенник продаёт квартиру как свою. Он ходит по всем инстанциям, собирает все справки и расписывается во всех бумажках вместо владельца.
В 2001-м году произошёл такой случай, о котором писали газеты. Жил был холостой парень по имени Борис. Ничем не примечательный, работал слесарем на заводе, по праздникам любил выпить. В один из таких праздников в пивнушке он познакомился с молодым человеком, которого звали Дмитрий. Они разговорились, обменялись адресами и стали регулярно общаться друг с другом. Через полгода они стали закадычными друзьями. Настолько закадычными, что доверяли ключи от своих квартир друг другу. В один прекрасный день Дмитрий пригласил Бориса поехать с ним на рыбалку на несколько дней, на что тот с радостью согласился. Рыбалка продолжалась 5 дней. По возвращении с рыбалки Борис с удивлением узнал, что его квартира продана им самим же.
Оказывается, незадолго до рыбалки Дмитрий выкрал у Бориса паспорт, вклеил туда фотографию своего знакомого, и пока они с Борисом были на рыбалке, знакомый продал квартиру. 5-ти дней оказалось достаточно.
Суд посчитал сделку по продаже квартиры действительной, так как не было никаких доказательств того, что Борис был на рыбалке, и что квартиру продавал не он. Ведь и паспорт был уничтожен, и таинственного знакомого кроме Дмитрия никто не знал.
Другой подобный случай произошёл с моей соседкой по подъезду. Она подселила к себе квартирантов, а те за год проживания вошли к ней в доверие. Однажды моя соседка легла в больницу, и пока она там лежала квартиранты продали её квартиру тем же самым способом: вклеили чужую фотографию в её паспорт. Правда суд признал сделку незаконной, так как соседка лежала в больнице и не могла в это время продать свою квартиру. Здесь пострадавшими оказались покупатели этой квартиры, а они, в свою очередь, ради этой сделки продали свой загородный дом и кое-что добавили, оставшись в результате бомжами. Двадцать тысяч долларов достались мошенникам, которых потом никто не смог найти.
Если вы покупатель, то для защиты от этого приёма мошенничества существует единственный более-менее надёжный способ. Перед покупкой квартиры необходимо обязательно поговорить с соседями о том, кому принадлежит квартира. Причём соседей должны выбирать только вы желательно случайным образом.
5-й способ связан с неточностью оформления юридических документов.
Если вы продавец недвижимости, то не следует продавать квартиру в рассрочку. Такими операциями может заниматься только солидная организация: банк, агентство недвижимости или юридическая фирма. У них есть необходимые опыт и знания, чтобы грамотно оформить документы и не попасть впросак.
Например, вы договариваетесь, что продаёте юридическому лицу в собственность квартиру в рассрочку. При этом в договоре будет, например, указанно:
а) Квартира переходит в собственность юридическому с такого-то числа.
б) Юридическое лицо обязуется перевести на счёт продавца необходимую сумму.
Заметьте, что квартира переходит в собственность, как бы сама по себе, а деньги переводятся сами по себе. То есть суд, конечно, может обязать юридическое лицо выплатить вам указанную сумму, арестовать имущество юридического лица, но до того как это произойдёт ваша квартира уже будет находится в собственности фирмы, и фирма может успеть её продать.
Неточность юридических документов может стать очень сильным оружием в руках мошенника. Не так давно в передаче “Человек и закон” был показан сюжет про то, как известный российский продюсер А. Шульгин завладел всеми правами на творчество Олега Митяева и Юрия Визбора практически бесплатно. Как? Очень просто. Он предложил Митяеву и вдове Визбора подписать договор о передаче прав собственности сроком на 2 года. Но в этом договоре была такая фраза: “Договор действует в течении всего срока охраны авторских прав”. В реальности эта фраза означает, что авторские права переходят к Шульгину навсегда. Ведь “срок охраны авторских прав” – это толи 50, толи 100 лет после смерти автора. Как Митяев, так и вдова Визбора не обратили внимание на этот пункт. В результате Шульгин получил в собственность даже ненаписанные ещё Митяевым произведения. Ситуацию удалось исправить, только благодаря скандалу, поднятому в прессе. Заметьте, никакого уголовного преследования по отношению к Шульгину, всё по закону.
Итак, не подписывайте документов, содержащих непонятные вам пункты.
Многие холостяки думают, что если они живут в гражданском браке с женщиной в квартире, записанной на них и купленной до знакомства с этой женщиной, то их праву собственности ничего не угрожает. Эти люди сильно ошибаются. Дело в том, что если мужчина и женщина живут в гражданском браке и ведут совместное хозяйство, то такой брак может быть признан действительным по решению суда. Если же они за время совместной жизни общими усилиями сделали евроремонт в квартире, в результате которого квартира значительно возросла в цене, то такая квартира может быть признана объектом общей (совместной) собственности. То есть, если вы длительное время живёте в своей квартире с женщиной и сделали там ремонт за этот период и даже за свой счёт, то женщина приобретает при определённых условиях право на половину вашей квартиры, а если она от вас беременна, то на 2/3 вашей квартиры.
Вывод: гражданскую жену надо или вовремя послать подальше, или вовремя заключить с ней брачный контракт.
Правильнее было бы сказать “7-й путь отбора недвижимости”. Именно путь, так как здесь можно описать массу способов завладеть чужой недвижимостью или деньгами. У всех них есть общая черта: вы теряете свою недвижимость в результате того, что сделка с недвижимостью заключается таким образом, что впоследствии она будет признана недействительной.
Например. Сын ушёл в армию. За это время мать молодого человека приватизирует квартиру на своё имя и впоследствии продаёт или обменивает. После прихода из армии сын имеет право подать в суд с целью признания сделки недействительной, так как он имеет право на часть квартиры, а согласия на продажу и приватизацию он не давал.
Или, жена продаёт квартиру без согласия мужа, которая хоть и записана на жену, но является объектом их совместной собственности. Права мужа здесь нарушены. Добросовестные нотариусы обязательно требуют согласия мужа, но не все нотариусы добросовестны.
А ещё можно продать квартиру сразу нескольким покупателям, но это криминальный способ. Правда есть одна технология отбора недвижимости, о которой я расскажу подробнее. Как мы говорили, за продажу квартиры сразу нескольким покупателям продавец будет подвергнут уголовному преследованию. Ну а если до того, как факт мошенничества станет очевиден, продавец куда-то пропадёт? Что тогда? Тогда и спрашивать будет не с кого.
Представим себе следующую ситуацию. Живёт бабушка (или какой-либо смертельно больной человек). У неё в собственности находится квартира. Все мы не вечны на этой Земле, и бабушке тоже скоро пора в мир иной. Бабушка оформляет дарственную на своего взрослого внука, после чего внук уезжает далеко и надолго. Внук имеет право не регистрировать договор дарения в регистрационной палате, и при этом договор будет считаться действительным. После отъезда внука бабушка продаёт квартиру совершенно постороннему покупателю, который регистрирует сделку в регистрационной палате, и квартира официально переходит в его собственность. Покупатель вселяется и обустраивается. Через некоторое время бабушка умирает, приезжает внук и подаёт иск о признании сделки купли-продажи недействительной. Так как договор дарения был заключён раньше, чем договор купли-продажи, то иск имеет все шансы быть удовлетворённым. В этом случае и спрашивать будет не с кого, так как виновной стороной является бабушка, а её уже нет в живых.
Ещё одна опасность подстерегает нас тогда, когда мы записываем в договор не полную сумму сделки. В этом случае, при расторжении договора если вам и вернут какую-то сумму, то только ту которая указанна в договоре. Многие скрывают действительную сумму сделки, чтобы не платить налоги. Это опасный способ сэкономить.
Очень часто мошенники организуют дело таким образом, что продавцом выступает психически больной человек. Такая сделка в последствии будет признана недействительной и при её расторжении Вам вернут только ту сумму, которая указана в договоре.
49, 24, 1, 49, 26, 9, 167, 2, 3, 111, 2, 9, 9, 3, 3, 11, 6, 9, 29, 4, 4, 38, 12, 1, 38, 9, 27, 163, 3, 1, 163, 3, 4,130, 4, 32, 3, 1, 1, 4, 1, 1.
Быть мошенником не более опасно, чем быть шофёром. Вероятность для мошенника попасть в тюрьму не больше, чем для шофёра погибнуть в автокатастрофе. Поэтому, мошенники всегда были, есть и будут. Они выполняют очень важную функцию в обществе, – они учат дураков. Роль мошенников сравнима с той ролью, которую играют хищники в дикой природе. Совершая убийство, хищник способствует улучшению популяции, уничтожая слабых и больных животных. Так же и мошенник: отбирая квартиры и деньги у дураков, он не даёт им закрепится в этой жизни и занять определённое социальное положение. Именно благодаря мошенникам среди элиты общества дураков гораздо меньше, чем в его низах. Страшно представить, что было бы, если бы дураки имели такие же шансы на управление обществом, что и интеллигентные люди, обладающие научным мировоззрением.
Если вы хотите защититься от мошенников, то должны общаться только с теми, кто в принципе не способен обмануть. При покупке квартиры постарайтесь получить о продавце как можно больше информации: что это за человек, где работает, какого мнения о нём его соседи и т.д. Если человек имеет постоянную работу, соседи о нём хорошего мнения, и он имеет крепкую семью, то вы, более вероятно, имеете дело с добросовестным продавцом. Если же соседи считают этого человека непорядочным типом, работает он непонятно где, а семьи нет вообще, то лучше воздержаться от любых контактов с ним, а, тем более, не покупать у него квартиру и не сдавать ему жильё в аренду.
Как государство отнимало квартиру у добросовестного покупателя
Один человек в 2008 году купил квартиру в Москве. Он всё сделал честно и по закону: оформил сделку через Росреестр, заплатил почти семь миллионов рублей и получил свидетельство. В этой квартире жила его семья.
Прошли годы, и тут появляется департамент имущества с претензиями: отдавайте квартиру, она государственная. Оказывается, квартира должна была перейти городу после умершего собственника еще 20 лет назад. Тогда документы не оформили, но теперь хотят всё исправить. Начались суды.
Что сказали суды по поводу квартиры?
Судов было много, и почти все инстанции были единогласны: квартиру придется отдать государству. Сначала так сказал городской суд. Потом подтвердила апелляция. Собственник пытался оспорить эти решения в кассационной инстанции и Верховном суде, но не вышло. Вмешалась даже Генпрокуратура, но тоже не помогло — всё указывало на то, что квартиру придется вернуть.
В законе есть норма, по которой можно забирать имущество у добросовестных приобретателей, если законный собственник не соглашался на сделку.
В этой истории так и произошло. Законный собственник умер, наследников не было, и квартира должна была отойти государству — это выморочное имущество. После смерти старого собственника новым автоматически стал город. Теперь любые действия с квартирой должны совершаться с согласия города.
Город не оформил недвижимость на себя, зато оформили мошенники. Они подделали документы и получили у нотариуса свидетельство о праве на наследство. Дальше дело техники: квартиру продали. А потом еще и еще.
Когда государство опомнилось, в квартире жила семья, которая честно ее купила. Но так как сделка прошла якобы без ведома города, жилье решили забрать через суд по закону и без компенсации.
Чем закончилось дело в Конституционном суде?
Сначала Конституционный суд на нескольких страницах рассуждает о том, когда покупателя считать добросовестным приобретателем. Вот что важно для любых сделок с недвижимостью и можно адаптировать для любых покупок:
- в ЕГРП зарегистрировано право собственности за тем, кто продает квартиру;
- нет данных о судебных спорах по поводу этой недвижимости;
- нет явных причин сомневаться в недействительности сделки;
- покупатель осмотрел помещение и проверил документы;
- цена адекватная и не вызывает подозрений.
Если всё так, покупателя могут признать добросовестным, но это не помешает отнять у него квартиру, если найдутся основания.
С государственным имуществом особый случай. По закону администрация должна была оформить эту квартиру и содержать ее, но почему-то за 20 лет этого не сделала и дала фору мошенникам. Значит, государство само виновато, что не обеспечило сохранность своего имущества, а честный покупатель не должен отвечать за бездействие чиновников. Так сказал Конституционный суд.
Собственник не должен отвечать за ошибки госорганов
Теперь дело будут пересматривать.
У добросовестного собственника всё-таки могут забрать квартиру или КС запретил забирать?
У добросовестного собственника могут забрать квартиру, машину и что угодно еще, но только при условиях, которые описаны в законе. Конституционный суд запретил забирать недвижимость, только если:
- она должна была перейти государству;
- государство могло проверить сделки;
- нет фактов, что покупатель недобросовестный.
Хотя в СМИ об этом деле пишут, как будто суд запретил изымать имущество у всех добросовестных покупателей, это не так. Запрет коснулся только претензий государства и в редких случаях.
С какой стати государство заявило свои права через двадцать лет? У нас отменили сроки исковой давности?
Сроки исковой давности не отменили. Для обычных людей и обычного имущества подать иск о возврате имущества можно в течение трех лет.
Но с выморочным имуществом, у которого нет наследников, особый случай. Оно автоматически переходит государству со дня открытия наследства. При этом государству не нужно совершать никаких действий. Срок давности не пропущен: квартира отошла государству в 1994 году.
И это нужно учитывать всем, кто имеет дело с унаследованным кем-то имуществом или покупает квартиру на вторичном рынке. Нужно проверять, что наследники законные. Кстати, в этой истории свидетельство о наследстве было как положено заверено нотариусом. А в итоге оказалось поддельное. Никому нельзя верить.
Если я законно куплю имущество, а потом появится обманутый собственник, мне хотя бы выплатят компенсацию? Я слышал, что да.
По умолчанию не выплатят. Обманутый собственник имеет право потребовать назад свое имущество, но никаких денег взамен выплачивать не обязан. Их можно потребовать только с тех, кому вы эти деньги заплатили, и в рамках другого дела.
Есть правило, когда стороны обязаны вернуть всё полученное по договору. Так бывает, например, когда сделку признают недействительной. Но здесь не тот случай. Обманутый собственник не заключал никакой сделки и ничего возвращать не будет, а вот имущество заберет.
Это касается только квартир?
Нет, это касается любого имущества. Можно купить машину, а потом выяснится, что ее угнали, и тогда ее заберет законный владелец. Или купить Айфон и узнать, что продавец нашел его на улице и продал, а законный владелец объявился и требует вернуть свою вещь. Судиться за компенсацию потом придется с мошенниками, а не с владельцем.
Кто придумал правило, чтобы забирать имущество у честных покупателей? Может, это сговор государства и мошенников?
Это правило защищает законных собственников. Любого человека могут обмануть, подделать его документы или украсть у него дорогую вещь.
Вас тоже могут так обмануть, незаконно продать вашу квартиру или угнать машину. И тогда вы сможете законно получить назад свое имущество, даже если его кто-то купил у мошенников и оформил на себя. А новому собственнику придется добиваться компенсации через суд, но не с вас.
Что нужно делать, чтобы не лишиться честно приобретенного имущества
Проверяйте документы продавца или того, кто его представляет. Сделайте это несколько раз, в том числе прямо перед подписанием договора.
Сверяйте личные данные с документами на право собственности. Нотариальную доверенность можно проверить в реестре на сайте.
Запросите в Росреестре справку о последних сделках с недвижимостью. Если за короткое время было много сделок, насторожитесь и перепроверьте.
Проверьте, что имущество не в залоге. Для движимого имущества есть специальный сервис. Данные об обременении квартиры будут в свидетельстве.
Внимательно изучайте все документы по сделке. Не подписывайте договор, пока не прочитаете его и не поймете каждый пункт. Если не можете разобраться сами, наймите юриста.
Сначала читать, потом подписывать
Ни под каким предлогом не соглашайтесь уменьшить сумму в договоре и расписке. Если что-то пойдет не так, вам вернут ту сумму, которая проходит по документам.
Оформите титульное страхование. Даже если объявится законный собственник, наследники или бывший супруг, есть шанс получить возмещение.
Откуда вы берете такие страшные истории? Не может государство забрать квартиру у честного покупателя.
Это реальные решения высших судов, которые опубликованы на их официальных сайтах. Таких дел много. У людей реально забирали квартиры по искам госорганов. Некоторые дошли до Европейского суда по правам человека.
К сожалению, никто не может гарантировать, что завтра такое не коснется кого-то из наших читателей. Чтобы не коснулось, мы продолжим об этом рассказывать.
Как отобрать чужую квартиру. Практическое пособие.
Для большинства людей квартира – это их самая большая материальная ценность. Но многие даже и не представляют, как, на самом деле, просто бывает отобрать у человека его собственность. Даже опытные люди не всегда могут избежать неприятностей при операциях с недвижимостью.
Хорошо иметь собственный укромный уголок. У каждого человека должно быть место, куда бы он мог прийти и отдохнуть, место, где он чувствует себя хозяином. Мой дом – моя крепость. Автор этой статьи знал одного квартирного брокера, который, будучи специалистом по недвижимости, влетел на кругленькую сумму при покупке квартиры. И дело не в его непрофессионализме, а в “ловкости рук” попавшегося ему преступника. Недавно в одной телепередаче была приведена такая статистика: около 10% всех сделок на вторичном рынке недвижимости заканчивается крахом для одной из сторон. Как правило, страдает покупатель. Вдумайтесь в эти цифры. Это говорит о том, насколько распространены квартирные афёры. Для того, чтобы защитить себя от квартирных мошенников (или, наоборот, стать таковым), необходимо, как минимум, знать о способах мошенничества, которыми пользуются мошенники. Большинство случаев мошенничества происходят при каком-либо движении недвижимости: продаже, обмене, аренде, залоге. Есть, также, шанс потерять свою собственность при заключении брака. Все способы квартирного мошенничества с точки зрения законности делятся на абсолютно безопасные (!), условно безопасные и криминальные. Настоящий профессиональный мошенник всегда остаётся чист перед законом. Он совершает мошенничество, используя несовершенство законов и не нарушая, а, скорее, опираясь на законы. Это высший пилотаж. Правда, для этих людей есть небольшая возможность быть закатанными в асфальт или, на худой конец, остаться без зубов. Как говорится, на кого нарвёшься. Ну нельзя же совсем без риска. Право собственности на недвижимость – это всего лишь несколько бумажек, хранящихся в регистрационной палате и у владельца недвижимости. Для того, чтобы отобрать чужую квартиру необходимо найти способ, как поставить в этих документах свою фамилию. Я опишу несколько способов отъёма чужой недвижимости. Автор этой статьи был свидетелем почти всех описанных случаев. Это далеко не полный список способов мошенничества, связанных с недвижимостью.
1-й способ.
Вообразим себе ситуацию. У вас есть “лишняя” квартира. Досталась по наследству от дедушки. Или вы купили новую, а старую продавать не хотите (вдруг вашим детям понадобится, когда те вырастут). А пока дети не выросли, вы решили сдать эту квартиру в аренду. Действительно, чего зря пропадать собственности? Пусть приносит доход. Вы даёте объявление в газету, и через некоторое время к вам начинают приходить клиенты: один второй, третий. Придут, посмотрят и уходят навсегда. Кого-то не устраивает удалённость вашей жилплощади, кому-то нужен евроремонт, а кому-то жилплощадь побольше. Хлопотное это дело – сдавать квартиру в аренду. Но вот, в один прекрасный момент появляется хорошо одетая респектабельная женщина средних лет. Она вам поясняет, что работает на фирме, и её фирма подыскивает новое помещение под офис “именно в этом районе”. Но ваша квартира её не устраивает, так как состояние её оставляет желать лучшего. Поэтому женщина уходит. Но через несколько дней она вам снова звонит. (Каков психологический ход!) – Вы знаете, – раздаётся в трубке её неуверенный, почти застенчивый голос, – в вашем районе очень трудно найти подходящее помещение, а ваша квартира нас вполне устроила бы, если бы вы сделали ремонт. На ваши возражения, что у вас нет таких денег, она предлагает сделать ремонт за счёт фирмы, а стоимость ремонта вычесть из арендной платы. СТОП. Это явный сигнал – перед вами, почти наверняка, опытный мошенник. Если вы согласитесь и заключите с фирмой договор на таких условиях, то по окончании ремонта через некоторое время вам выставят счёт, размер которого намного превысит стоимость самой квартиры. Обычно при таком раскладе владелец недвижимости просто отказывается от прав на сдаваемую квартиру. Это в лучшем случае. А в худшем он теряет и другую свою собственность. Заметьте, что всё происходит без нарушения закона. Даже более того, квартиру у вас отберут, скорее всего, по решению суда! Никакой подделки документов, никакого насилия. Только манипуляция. Абсолютно безопасный способ. Для того, чтобы уберечься от этого способа мошенничества, арендодатель при заключении договора аренды включает в договор такой пункт: арендатор не имеет права производить в квартире какие-либо перестановки или несогласованный ремонт. Делайте ремонт в своей квартире сами.
2-й способ.
Второй способ отнять чужую квартиру также связан со сдачей квартиры в аренду. Если в квартире есть телефон, то при сдаче квартиры необходимо обязательно отключить “восьмёрку”. Иначе вы можете “попасть” на тысячи евро. Действительно, где-то есть телефонный трафик, а у вас есть квартира с телефоном и международной связью. Пропустить существующий телефонный трафик через ваш телефонный номер – это дело техники. Один из таких технических приёмов я и опишу ниже. Случай произошёл в Харькове. Одна пенсионерка сняла квартиру для своего внука, а тот организовал на снятой квартире подпольный переговорный пункт. Дело в том, что сейчас телефонные компании предоставляют такую услугу как конференц-связь. То есть, вы можете позвонить одновременно по двум номерам. При этом оба ваши собеседника могут говорить как с вами, так и друг с другом. Так вот, внук нашей пенсионерки звонил сначала в Палестину, где находился переговорный пункт, а потом соединялся с тем номером, который заказывали его палестинские партнёры. И ничего не подозревающие арабы разговаривали кто с Европой, кто с Австралией. Деньги за переговоры получал владелец переговорного пункта. Арендодатель через некоторое время узнал, что эта бабушка разговаривала по телефону с разными точками Земного шара и был вынужден оплатить все эти переговоры. А что касается бабушки, то она по решению суда теперь выплачивает из своей нищенской пенсии владельцу квартиры ежемесячно по 27 грн (5 евро). Лет через триста она полностью компенсирует ему убытки. Подпольный переговорный пункт можно также организовать с помощью передвижной радиотелефонной будки. К телефонной линии в вашей квартире подключается база (приёмник), а где-то на вокзале стоит машина или автобус с радиотелефоном. Желающие поговорить по междугородке пользуются этой будкой как обычным переговорным пунктом, а все разговоры осуществляются через ваш телефонный номер. Реальных примеров в жизни сколько угодно. Этот условно-безопасный способ, так как при определённом раскладе можно доказать, что здесь имело место мошенничество.
3-й способ.
Собственность нельзя оставлять без присмотра. Иначе вы можете потерять её. Если вы не будете проявлять себя как владелец своей недвижимости, то через некоторое время она может быть признана бесхозной и по решению суда отойдёт к мэрии, а фактически к начальству эксплуатирующей организации (ЖЭКу). Один мой знакомый сдал в аренду квартиру очень порядочной, как он полагал тогда, женщине. Она жила там несколько лет, сама оплачивала коммунальные услуги, телефонные переговоры и электроэнергию. Хозяин появлялся раз в месяц лишь за тем, чтобы взять со своей квартирантки арендную плату. Надо сказать, что отец этой квартирантки работал начальником местного ЖЭКа. Через некоторое время в ЖЭКе “потерялись” все документы, свидетельствующие о том, что квартира приватизирована. Спустя 4 года после сдачи квартиры, ЖЭК выставил эту квартиру как бесхозную. По чистой случайности мой знакомый вовремя узнал об этом и смог предотвратить неприятности. Если бы он не узнал об этой афёре, то дальнейшее развитие событий было бы примерно таким. Квартира признаётся бесхозной, начальник ЖЭКа прописывает там свою дочь, после чего квартира приватизируется на имя дочери и продаётся. Подобных случаев, произошедших на практике, я не знаю. Но кажется правдоподобным, что они существуют.
4-й способ.
Очень много случаев потери прав собственности связаны с операциями купли-продажи недвижимости. Самый простой способ мошенничества в этой области заключается в том, что в паспорт владельца недвижимости вклеивается чужая фотография и мошенник продаёт квартиру как свою. Он ходит по всем инстанциям, собирает все справки и расписывается во всех бумажках вместо владельца. В 2001-м году произошёл такой случай, о котором писали газеты. Жил был холостой парень по имени Борис. Ничем не примечательный, работал слесарем на заводе, по праздникам любил выпить. В один из таких праздников в пивнушке он познакомился с молодым человеком, которого звали Дмитрий. Они разговорились, обменялись адресами и стали регулярно общаться друг с другом. Через полгода они стали закадычными друзьями. Настолько закадычными, что доверяли ключи от своих квартир друг другу. В один прекрасный день Дмитрий пригласил Бориса поехать с ним на рыбалку на несколько дней, на что тот с радостью согласился. Рыбалка продолжалась 5 дней. По возвращении с рыбалки Борис с удивлением узнал, что его квартира продана им самим же. Оказывается, незадолго до рыбалки Дмитрий выкрал у Бориса паспорт, вклеил туда фотографию своего знакомого, и пока они с Борисом были на рыбалке, знакомый продал квартиру. 5-ти дней оказалось достаточно. Суд посчитал сделку по продаже квартиры действительной, так как не было никаких доказательств того, что Борис был на рыбалке, и что квартиру продавал не он. Ведь и паспорт был уничтожен, и таинственного знакомого кроме Дмитрия никто не знал. Другой подобный случай произошёл с моей соседкой по подъезду. Она подселила к себе квартирантов, а те за год проживания вошли к ней в доверие. Однажды моя соседка легла в больницу, и пока она там лежала квартиранты продали её квартиру тем же самым способом: вклеили чужую фотографию в её паспорт. Правда суд признал сделку незаконной, так как соседка лежала в больнице и не могла в это время продать свою квартиру. Здесь пострадавшими оказались покупатели этой квартиры, а они, в свою очередь, ради этой сделки продали свой загородный дом и кое-что добавили, оставшись в результате бомжами. Двадцать тысяч долларов достались мошенникам, которых потом никто не смог найти. Если вы покупатель, то для защиты от этого приёма мошенничества существует единственный более-менее надёжный способ. Перед покупкой квартиры необходимо обязательно поговорить с соседями о том, кому принадлежит квартира. Причём соседей должны выбирать только вы желательно случайным образом.
5-й способ.
5-й способ связан с неточностью оформления юридических документов. Если вы продавец недвижимости, то не следует продавать квартиру в рассрочку. Такими операциями может заниматься только солидная организация: банк, агентство недвижимости или юридическая фирма. У них есть необходимые опыт и знания, чтобы грамотно оформить документы и не попасть впросак. Например, вы договариваетесь, что продаёте юридическому лицу в собственность квартиру в рассрочку. При этом в договоре будет, например, указанно:
а) Квартира переходит в собственность юридическому лицу с такого-то числа.
б) Юридическое лицо обязуется перевести на счёт продавца необходимую сумму. Заметьте, что квартира переходит в собственность, как бы сама по себе, а деньги переводятся сами по себе. То есть суд, конечно, может обязать юридическое лицо выплатить вам указанную сумму, арестовать имущество юридического лица, но до того как это произойдёт ваша квартира уже будет находится в собственности фирмы, и фирма может успеть её продать. Неточность юридических документов может стать очень сильным оружием в руках мошенника. Не так давно в передаче “Человек и закон” был показан сюжет про то, как известный российский продюсер А. Шульгин завладел всеми правами на творчество Олега Митяева и Юрия Визбора практически бесплатно. Как? Очень просто. Он предложил Митяеву и вдове Визбора подписать договор о передаче прав собственности сроком на 2 года. Но в этом договоре была такая фраза: “Договор действует в течении всего срока охраны авторских прав”. В реальности эта фраза означает, что авторские права переходят к Шульгину навсегда. Ведь “срок охраны авторских прав” – это толи 50, толи 100 лет после смерти автора. Как Митяев, так и вдова Визбора не обратили внимание на этот пункт. В результате Шульгин получил в собственность даже ненаписанные ещё Митяевым произведения. Ситуацию удалось исправить, только благодаря скандалу, поднятому в прессе. Заметьте, никакого уголовного преследования по отношению к Шульгину, всё по закону. Итак, не подписывайте документов, содержащих непонятные вам пункты.
6-й способ.
Многие холостяки думают, что если они живут в гражданском браке с женщиной в квартире, записанной на них и купленной до знакомства с этой женщиной, то их праву собственности ничего не угрожает. Эти люди сильно ошибаются. Дело в том, что если мужчина и женщина живут в гражданском браке и ведут совместное хозяйство, то такой брак может быть признан действительным по решению суда. Если же они за время совместной жизни общими усилиями сделали евроремонт в квартире, в результате которого квартира значительно возросла в цене, то такая квартира может быть признана объектом общей (совместной) собственности. То есть, если вы длительное время живёте в своей квартире с женщиной и сделали там ремонт за этот период и даже за свой счёт, то женщина приобретает при определённых условиях право на половину вашей квартиры, а если она от вас беременна, то на 2/3 вашей квартиры. Вывод: гражданскую жену надо или вовремя послать подальше, или вовремя заключить с ней брачный контракт.
7-й способ.
Правильнее было бы сказать “7-й путь отбора недвижимости”. Именно путь, так как здесь можно описать массу способов завладеть чужой недвижимостью или деньгами. У всех них есть общая черта: вы теряете свою недвижимость в результате того, что сделка с недвижимостью заключается таким образом, что впоследствии она будет признана недействительной. Например. Сын ушёл в армию. За это время мать молодого человека приватизирует квартиру на своё имя и впоследствии продаёт или обменивает. После прихода из армии сын имеет право подать в суд с целью признания сделки недействительной, так как он имеет право на часть квартиры, а согласия на продажу и приватизацию он не давал. Или, жена продаёт квартиру без согласия мужа, которая хоть и записана на жену, но является объектом их совместной собственности. Права мужа здесь нарушены. Добросовестные нотариусы обязательно требуют согласия мужа, но не все нотариусы добросовестны. А ещё можно продать квартиру сразу нескольким покупателям, но это криминальный способ. Правда есть одна технология отбора недвижимости, о которой я расскажу подробнее. Как мы говорили, за продажу квартиры сразу нескольким покупателям продавец будет подвергнут уголовному преследованию. Ну а если до того, как факт мошенничества станет очевиден, продавец куда-то пропадёт? Что тогда? Тогда и спрашивать будет не с кого. Представим себе следующую ситуацию. Живёт бабушка (или какой-либо смертельно больной человек). У неё в собственности находится квартира. Все мы не вечны на этой Земле, и бабушке тоже скоро пора в мир иной. Бабушка оформляет дарственную на своего взрослого внука, после чего внук уезжает далеко и надолго. Внук имеет право не регистрировать договор дарения в регистрационной палате, и при этом договор будет считаться действительным. После отъезда внука бабушка продаёт квартиру совершенно постороннему покупателю, который регистрирует сделку в регистрационной палате, и квартира официально переходит в его собственность. Покупатель вселяется и обустраивается. Через некоторое время бабушка умирает, приезжает внук и подаёт иск о признании сделки купли-продажи недействительной. Так как договор дарения был заключён раньше, чем договор купли-продажи, то иск имеет все шансы быть удовлетворённым. В этом случае и спрашивать будет не с кого, так как виновной стороной является бабушка, а её уже нет в живых. Ещё одна опасность подстерегает нас тогда, когда мы записываем в договор не полную сумму сделки. В этом случае, при расторжении договора если вам и вернут какую-то сумму, то только ту которая указанна в договоре. Многие скрывают действительную сумму сделки, чтобы не платить налоги. Это опасный способ сэкономить. Очень часто мошенники организуют дело таким образом, что продавцом выступает психически больной человек. Такая сделка в последствии будет признана недействительной и при её расторжении Вам вернут только ту сумму, которая указана в договоре.
И напоследок.
Быть мошенником не более опасно, чем быть шофёром. Вероятность для мошенника попасть в тюрьму не больше, чем для шофёра погибнуть в автокатастрофе. Поэтому, мошенники всегда были, есть и будут. Они выполняют очень важную функцию в обществе, – они учат дураков. Роль мошенников сравнима с той ролью, которую играют хищники в дикой природе. Совершая убийство, хищник способствует улучшению популяции, уничтожая слабых и больных животных. Так же и мошенник: отбирая квартиры и деньги у дураков, он не даёт им закрепится в этой жизни и занять определённое социальное положение. Именно благодаря мошенникам среди элиты общества дураков гораздо меньше, чем в его низах. Страшно представить, что было бы, если бы дураки имели такие же шансы на управление обществом, что и интеллигентные люди, обладающие научным мировоззрением. Если вы хотите защититься от мошенников, то должны общаться только с теми, кто в принципе не способен обмануть. При покупке квартиры постарайтесь получить о продавце как можно больше информации: что это за человек, где работает, какого мнения о нём его соседи и т. д. Если человек имеет постоянную работу, соседи о нём хорошего мнения, и он имеет крепкую семью, то вы, более вероятно, имеете дело с добросовестным продавцом. Если же соседи считают этого человека непорядочным типом, работает он непонятно где, а семьи нет вообще, то лучше воздержаться от любых контактов с ним, а, тем более, не покупать у него квартиру и не сдавать ему жильё в аренду.
Загрузка...