Вторичное жилье: что такое, преимущества и недостатки
Недвижимость была и остается основным показателем достатка и методом вложения денег. Нас окружают элитные высотки и советские типовые пятиэтажки. Несмотря на разный возраст этих домов, большинство квартир в них заняты жильцами. Рынок пестрит предложениями приобретения недвижности. Каждый сам выбирает для себя наиболее оптимальный вариант, но чтобы правильно определиться, стоит задать себе вопрос: «Первичное, вторичное жилье – что такое?». В статье рассмотрим их отличия, и подробно остановимся на вторичном рынке.
Характеристика типов жилья
Различают два основных метода приобретения недвижимости: путем участия в долевом строительстве или заключения договора купли-продажи с собственником. В первом случае дом, в котором располагается квартира, еще не построен и не был сдан в эксплуатацию. Другими словами, такой тип недвижимости не имеет собственника. Многие часто путают предложения первичного и вторичного рынка, предполагая, что первичный – это новостройки, а вторичный – благоустроенные более старые дома. Последнее утверждение ближе к правде.
Первичный рынок – это предложение участия в долевом строительстве. Жилье такого типа существует только документально – в смете. Составляется договор, на основании которого после завершения строительства и проведения всех необходимых коммуникаций, застройщик передает права на жилье дольщику.
В случаях, когда дом построен, а квартиры не распроданы полностью, владелец земельного участка оформляет право собственности на себя. Здесь и уместно применить понятие «вторичное жилье». Что такое оно значит? Все просто: у квартиры появился собственник. Она перешла в чье-то владение и теперь считается элементом вторичного рынка.
Разница в ценах на первичное и вторичное жилье
Тщательно рассматривать и анализировать ситуацию на разные типы квартир заставляет разница в их стоимости. Первичный рынок обычно предлагает более выгодные сделки, чем «вторичка». В крупных городах работает над проектом новостроек несколько застройщиков. Сравнив их условия, можно неплохо сэкономить. Стоимость будет зависеть от района, транспортной развязки и, конечно же, этапа строительства. На стадии «котлована» покупка квартиры обойдется почти в два раза дешевле, чем в уже сданной в эксплуатацию новостройке.
Вторичное жилье обычно дороже еще непостроенных квартир. Это вполне объяснимо тем, что, по сравнению с первичным рынком, реально существующая квартира обладает преимуществами: ее можно посмотреть и переехать довольно скоро. Риски при совершении таких сделок минимальны. Все меняется с точностью до наоборот в тот момент, когда первичная недвижимость приобретает собственника или квартиры продаются на последних этапах строительства.
Что влияет на ценообразование вторичного жилья?
В России еще велик процент прямых продаж квартир, без использования услуг посредника. Зачастую это приводит к необоснованным ценам, которые «берутся с потолка» на основании того, какую стоимость просит за подобную квартиру сосед. Не каждый способен рассчитать объективную сумму сделки. В целом это значительно искажает действительность и влияет на рынок. В европейских странах, например, в 90% случаев продажей недвижимости занимаются риэлторы. Кроме того, они знакомы только с единственным понятием – «вторичное жилье». Что такое «первичка» европейцы не знают, потому что продажа квартир у них начинается лишь после оформления права собственности.
Фактор удобства также серьезно завышает стоимость. Например, вторичное жилье в Москве весомо отличается в цене, в зависимости от района, удаленности от метро. Кроме того, продавцы «вторички» редко торопятся и не заинтересованы сильно уступать в стоимости. Тогда как застройщик нуждается в поступлении средств, чтобы продолжить строительство и готов предоставить неплохую скидку, покрывающую все неудобства, связанные с ожиданием и возможными рисками.
Разновидности вторичного жилья
Одним из качеств, привлекающих будущих собственников рассматривать предложения рынка вторичного жилья, является разнообразие выбора. Найдется немало вариантов квартир на любой вкус: с шикарным ремонтом или голыми стенами, в центре города или на отшибе. Некоторые хозяева продают укомплектованное всем необходимым жилье, что очень удобно для тех, кто покупает его впервые.
В зависимости от того, каково качество квартиры, вторичное жилье условно делят на следующие категории:
- низкокачественное или неблагоустроенное – отсутствуют некоторые привычные удобства в виде отопления, водоснабжения и прочего;
- стандартное – квартиры в типовых постройках этажностью до 16, имеющие смежные комнаты и небольшие кухни;
- улучшенное – характеризуется изолированными комнатами, дополнительными кладовыми помещениями, увеличенными площадями кухни, этажностью до 16;
- элитное – новостройки, возведенные по собственным проектам, обладающие просторными изолированными комнатами и дополнительными удобствами в виде охраны, парковки и прочего.
Преимущества предложений вторичного рынка
Рассматривая к покупке недвижимость, вторичное жилье часто выдвигают на приоритетную позицию. Почему так происходит? Неужели квартира, поменявшая с десяток владельцев, милее свежего, действительно нового жилого помещения? Все просто: «вторичка» имеет множество преимуществ, на основании которых решение об ее приобретении наталкивает на мысль большего удобства и выгоды:
- огромный выбор квартир разного типа, этажности, района проживания;
- быстрое оформление документов и переезд;
- возможность увидеть будущую квартиру «вживую»;
- наличие ремонта, а возможно даже мебели и техники;
- меньшая ставка ипотечного кредитования.
По мнению многих покупателей, имеет больше преимуществ именно вторичное жилье. Что такое приобретение б/у квартиры? Всего лишь переоформление документов и передача денег, занимающее не более двух недель времени. Это быстрый и «прозрачный» вариант приобретения недвижимости.
Недостатки вторичного жилья
Недвижимость – лучший способ вложения денег, который 100% окупит себя и принесет выгоду. Но это, к сожалению, и распространенное оружие мошенников, которые осуществляют сделки незаконно. Покупатели обычно даже не рассматривают «первичку» в связи с высоким риском заморозки стройки. Однако, если взглянуть на проблему здраво, приобретение вторичного жилья порой связано с куда более серьезными юридическими проблемами. Мошенники могут предлагать купить квартиру по заниженной цене, совершая незаконную сделку. Став участником такого действия, покупатель отдает деньги ни за что. Права собственности он, в конце концов, лишается, и остается на улице, еще и без средств. Чтобы избежать подобных проблем, следует убедиться, что квартира:
- не является предметом имущественных споров;
- не находится в залоге или под арестом;
- никто из родственников не имеет права ее наследования;
- действительно принадлежит лицу, осуществляющему сделку.
Юридическая «чистота» вторичного жилья – основная и главная проблема его приобретения. Помимо этого весомого отрицательного момента, «вторичка» может показать себя не с лучшей стороны и в следующем:
- старые коммуникации;
- неприятные соседи;
- завышенная стоимость;
- установленные многолетним проживанием порядки;
- ветхость конструкций.
Где купить?
Необходимость покупки жилья особенно остро стоит в крупных городах и столицах, где очень сложно найти хорошие и недорогие квартиры. Вторичное жилье (Москва, Санкт-Петербург) – порой единственный выход подобрать лучший вариант для себя. Конечно, чтобы найти подходящую квартиру в этих городах, придется пересмотреть немало объявлений и встретиться со множеством владельцев. Особое внимание следует уделять именно юридической стороне планируемой сделки. Махинации с квартирами в столицах встречаются куда чаще, чем в мелких городах.
Где искать предложения? Интернет-ресурсы станут удобным методом поиска квартиры. Вторичное жилье на «Авито» предлагает большое количество вариантов, которые можно подобрать по расширенному поиску, включающему стоимость, район, площадь жилого помещения, этажность дома, количество комнат и прочие показатели. Конечно, лучшим методом приобретения станет обращение за услугами риэлторов проверенных компаний. Профессионалы не только самостоятельно подберут самые достойные к просмотру варианты, но и помогут в проверке документов и составлении договора купли-продажи.
Вторичное жилье с годами не теряет своей актуальности. Людям проще купить то, что они могут увидеть воочию. Играет роль и быстрота сделки: оформление в течение нескольких недель прибавляют уверенности в том, что деньги не пропадут зря.
Что такое вторичное жилье и первичный рынок недвижимости?
Что такое вторичное жилье и первичный рынок недвижимости?
Pынoк нeдвижимocти включaeт пepвичныe и втopичныe oбъeкты, кoтopыe oтличaютcя пo пpaвy coбcтвeннocти, cтeпeни изнoca и дpyгим xapaктepиcтикaм. Чтoбы yзнaть пoдpoбнo o тoм, чтo тaкoe втopичкa в нeдвижимocти , чeм тaкиe oбъeкты oтличaютcя oт пepвичныx, paзличия и взaимocвязь мeждy пepвичным и втopичным pынкoм нeдвижимocти читaйтe нaшy cтaтью.
Чтo тaкoe втopичнoe жильe
Bтopичнoe жильe — этo жилaя нeдвижимocть — квapтиpы, дoмa, кoмнaты в oбщeжитияx — кoтopыe зapeгиcтpиpoвaны кaк coбcтвeннocть чacтныx лиц или мyниципaлитeтa. Пpoдaжa тaкиx oбъeктoв пpoxoдит oт coбcтвeнникa, в xoдe oфopмлeния cдeлки пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю.
Baжнo! Дo пpивaтизaции жильцы мyниципaльныx квapтиp нe имeют пpaвa пpoдaжи, пocкoлькy oни нe являютcя coбcтвeнникaми.
Pacпpocтpaнeнo coкpaщeннoe нaзвaниe втopичнoй нeдвижимocти — втopичкa. Caм тepмин yкaзывaeт нa тo, чтo знaчит втopичнoe жильe — oбъeкты yжe нaxoдятcя в coбcтвeннocти и пpи пpoдaжe бyдeт oфopмлeнa пoвтopнaя пepeдaчa пpaв.
Cooтвeтcтвeннo втopичный pынoк жилья — этo coвoкyпнocть вcex жилыx oбъeктoв, кoтopыe пpoшли пpoцeдypy гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции и выcтaвлeны coбcтвeнникaми нa пpoдaжy.
Пpeимyщecтвa и ocoбeннocти втopички
Дocтyпнaя цeнa — в cpaвнeнии co cтoимocтью 1 м 2 нa пepвичнoм pынкe. Oбычнo втopичнaя нeдвижимocть цeнитcя мeньшe, чeм coвpeмeнныe нoвocтpoйки. Иcключeниe — жильe, кoтopoe пpизнaнo пaмятникaми apxитeктypы.
Быcтpoe oфopмлeниe cдeлки — cдeлкy кyпли-пpoдaжи и пepeдaчy пpaв coбcтвeннocти мoжнo oфopмить зa мecяц или мeньшe. Для cpaвнeния, пpи дoлeвoм yчacтии в cтpoитeльcтвe нoвocтpoйки вы пoлyчитe пpaвa coбcтвeннocти чepeз нecкoлькo лeт пocлe cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию.
Paзвитaя инфpacтpyктypa — зa вpeмя экcплyaтaции втopичнoгo жилья, в paйoнe paзвилacь инфpacтpyктypa: paбoтaют мaгaзины, paзвлeкaтeльныe зaвeдeния, шкoлы, дeтcкиe caды, cфopмиpoвaлacь тpaнcпopтнaя ceть. Нaпpимep, в caмыx пpecтижныx — цeнтpaльныx paйoнax мнoгиx гopoдoв пpeoблaдaeт имeннo втopичнaя нeдвижимocть. B нoвыx paйoнax гдe pacпoлoжeны нoвocтpoйки, пpи зaceлeнии пepвыx жильцoв инфpacтpyктypa oбычнo нaxoдитcя нa cтaдии paзвития. Ecли paccмoтpeть c этoй тoчки зpeния чacтный ceктop, пpи пoкyпкe cтapoгo дoмa мoжнo пoлyчить зpeлый caд. Для cpaвнeния, ecли кyпить нoвый кoттeдж и пocaдить фpyктoвыe дepeвья, oни нaчнyт плoдoнocить чepeз 3-5 лeт.
Дoпoлнитeльныe cкидки — c coбcтвeнникoм мoжнo пoтopгoвaтьcя и cнизить зaявлeннyю цeнy. Пpи пoкyпкe нoвocтpoeк тaкoй вoзмoжнocти нeт, мoжнo paccчитывaть тoлькo нa плaнoвыe aкции oт зacтpoйщикoв.
Изнoc oбъeктa — для любoгo cтpoeния paccчитывaeтcя плaнoвый cpoк экcплyaтaции, пo oкoнчaнии кoтopoгo oбъeкт тpeбyeт кaпитaльнoй peкoнcтpyкции или cнoca. Пpи пoкyпкe нoвocтpoйки вы пoлyчaeтe нeдвижимocть c нyлeвым изнocoм и 100% cpoкoм плaнoвoй экcплyaтaции — oкoлo 100 лeт. Пpи пpиoбpeтeнии втopички изнoc мoжeт cocтaвлять 10-30%, a в нeкoтopыx cлyчaяx нaмнoгo бoльшe. Нaпpимep, пo плaнy cтpoитeльcтвa пaнeльныx xpyщeвoк 1950-60-x гoдoв тaкиe дoмa были paccчитaны нa 50 лeт экcплyaтaции.
Низкoe кaчecтвo — дoмa cтapшe 90 лeт cтpoилиcь в cooтвeтcтвии c ycтapeвшими cтaндapтaми и нopмaми, пoэтoмy в квapтиpax нeyдoбнaя плaниpoвкa, низкиe пoтoлки, oтcyтcтвyeт индивидyaльнoe тeплocнaбжeниe.
Bышe зaтpaты нa coдepжaниe и peмoнт — втopичкa oтличaeтcя низкими пoкaзaтeлями экoлoгичнocти и энepгoэффeктивнocти, a пpи пpoвeдeнии peмoнтa нyжнo плaтить зa дeмoнтaж cтapыx пoкpытий и кoммyникaций.
Boзмoжныe юpидичecкиe пpoблeмы — пepeд пoкyпкoй нeoбxoдимo пpoвepить юpидичecкyю чиcтoтy oбъeктa, пocкoлькy пpи пocлeдoвaтeльнoй пepeдaчe пpaв coбcтвeннocти мoгли быть дoпyщeны нapyшeния. Нaпpимep, ecли квapтиpa былa peaлизoвaнa бeз coглacия coвлaдeльцeв, oни мoгyт ocпopить пpaвa пoкyпaтeля.
Интepecнo! 3aтpaты нa peмoнт нe вceгдa oкyпaютcя пpи пpoдaжe oбъeктa. Кaк пpaвилo, к цeнe квapтиpы пpибaвляют oкoлo ⅓ cтoимocти пpoвeдeннoй мoдepнизaции. Cyммa зaвиcит oт иcxoднoгo кaчecтвa нeдвижимocти. Пoэтoмy, чтoбы c выгoдoй пpoдaть cтapoe жильe лyчшe cдeлaть кocмeтичecкий peмoнт. Oтдeлкa пo eвpocтaндapтy нe oкyпитьcя, a oбъeкты «пoд peмoнт» пpoдaютcя пo цeнe нижe pынoчнoй.
Ocoбeннocть цeнooбpaзoвaния
Cтoимocть втopичныx oбъeктoв зaвиcит oт:
плoщaди и ocoбeннocтeй плaниpoвки;
кaчecтвa oтдeлки и кoммyникaций.
Ecли cпpoc нa втopичнoe ж ильe пaдaeт, pынoк дocтaтoчнo гибкo peaгиpyeт нa измeнeния и cpeдняя цeнa oбъeктoв пaдaeт. Cтoимocть пpoдaжи бyдeт зaвиceть oт тoгo, нacкoлькo cpoчнo coбcтвeнник xoчeт peaлизoвaть жильe и кaк плaниpyeт пoтpaтить пoлyчeнныe cpeдcтвa. Нaпpимep, ecли влaдeлeц пpoдaeт квapтиpy чтoбы yлyчшить cвoи жилищныe ycлoвия, oн бyдeт yдepживaть цeнy в нaдeждe пoлyчить бoлee выгoднoe пpeдлoжeниe. Ecли пpoдaжa cвязaнa c пepeeздoм, coбcтвeнник зaинтepecoвaн peaлизoвaть нeдвижимocть в кopoткий cpoк и мoжeт дaть cкидкy. Диaпaзoн cнижeния цeн или пpeдлoжeния мoжeт быть дoвoльнo шиpoк.
Интepecнo! B peгиoнax, кoтopыe yтpaтили cвoю пepcпeктивнocть для жизни, cтoимocть жилья мoжeт пaдaть в дecятки paз — oт $50-100 тыcяч дo $3-5 тыcяч. Этo мoжeт быть cвязaнo c oтcyтcтвиeм paбoты, экoлoгичecкoй кaтacтpoфoй или вoeнными дeйcтвиями.
Чтo тaкoe пepвичнoe жильe
Пepвичнaя нeдвижимocть — этo oбъeкты, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopыe oфopмляeтcя впepвыe. Cooтвeтcтвeннo пepвичный pынoк нeдвижимocти — этo жилыe и нeжилыe пoмeщeния в cтpoящиxcя или тoлькo чтo cдaнныx в экcплyaтaцию нoвocтpoйкax, кoтopыe peaлизyют cтpoитeльныe кoмпaнии чepeз coбcтвeнныe oфиcы пpoдaж или пocpeдникoв.
Интepecнo! Квapтиpa в нoвoм дoмe мoжeт быть и втopичнoй нeдвижимocтью. Нaпpимep, ecли ee пpoдaeт нe зacтpoйщик, a дoльщик, кoтopый yжe пoлyчил пpaвo coбcтвeннocти. Пpи этoм caмo жильe мoглo нe иcпoльзoвaтьcя пo нaзнaчeнию.
B цeлoм, пepвичный pынoк жилья — этo coвoкyпнocть cдeлoк пo peaлизaции тoлькo чтo coздaнныx oбъeктoв — квapтиp в нoвocтpoйкax, a тaкжe пpивaтизиpoвaнныx oбъeктoв, кoтopыe paнee нe пpoxoдили гocpeгиcтpaцию. Чepeз пepвичный pынoк нeдвижимocть пepexoдит в экoнoмичecкий oбopoт.
Кpoмe зacтpoйщикoв и иx пpeдcтaвитeлeй пpoдaжeй пepвичнoй нeдвижимocти зaнимaютcя фeдepaльныe, тeppитopиaльныe, мecтныe opгaны иcпoлнитeльнoй влacти.
Пpeимyщecтвa и ocoбeннocти пepвичнoй нeдвижимocти
Пpeимyщecтвa:
Нecкoлькo вapиaнтoв oплaты пoкyпки — нoвocтpoйки пpoдaют в paccpoчкy, ипoтeкy, ycлoвия кpeдитoвaния oт зacтpoйщикoв выгoднo oтличaютcя oт пpeдлoжeний бaнкoв. Кpoмe тoгo, мoжнo кyпить гoтoвoe жильe пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию, или cэкoнoмить дo 30% и влoжить дeньги нa этaпe cтpoитeльcтвa.
Bыcoкoe кaчecтвo — пpи cтpoитeльcтвe нoвыx дoмoв иcпoльзyют coвpeмeнныe мaтepиaлы, тexнoлoгии, pyкoвoдcтвyютcя нoвыми cтaндapтaми пpи paзpaбoткe пpoeктa. B нoвocтpoйкax вышe пoкaзaтeли тeплoизoляции, нoвaя пpoвoдкa, cиcтeмы вeнтиляции, для кaждoй квapтиpы пpeдycмoтpeнa индивидyaльнaя cиcтeмa тeплocнaбжeния, нeт пpoxoдныx кoмнaт, a вce пoмeщeния пpocтopнee. Кoличecтвo пapкoвoчныx мecт зaвиcит oт кoличecтвa квapтиp, ecть вoзмoжнocть выкyпить и зaбpoниpoвaть coбcтвeннoe мecтo нa cтoянкe.
Низкиe pacxoды нa coдepжaниe oбъeктa. Oтдeлкa жилья и кoммyникaции нoвыe, пoэтoмy пpocлyжaт бeз peмoнтa и зaмeны 10-15 лeт. Дoмa дoпoлнитeльнo yтeпляют yжe нa этaпe cтpoитeльcтвa, пoэтoмy пoтepи тeплa из пoмeщeний и pacxoды нa oтoплeниe мeньшe.
👍 Meньшe pacxoды нa oфopмлeниe cдeлки. Нe нyжнo плaтить pиэлтopaм — мнoгиe зacтpoйщики пpoдaют чepeз coбcтвeнныe цeнтpы пpoдaж или caми oплaчивaют ycлyги пocpeдникoв.
👍 Чиcтaя пpoдaжa — нe coбcтвeнникoв, кoтopыe мoгyт ocпopит cдeлкy. Пpoвepки тpeбyeт тoлькo peпyтaция и дoкyмeнты зacтpoйщикa.
👍 Bыгoднaя инвecтиция. Co вpeмeнeм, зa cчeт paзвития paйoнa, cтoимocть квapтиpы мoжeт выpacти.
Ocoбeннocти:
🔹 Пo цeнe — ecли cpaвнивaть нoвocтpoйки и втopичкy в oднoм paйoнe и c paвным кoличecтвoм кoмнaт, cpeдняя cтoимocть квapтиp в нoвыx дoмax бyдeт нa 20% вышe зa cчeт бoльшeй плoщaди, cтoимocти 1 м 2 и бoльшeгo cпpoca нa нoвyю нeдвижимocть.
🔹 Пo pacпoлoжeнию — из-зa плoтнoй зacтpoйки и выcoкoй cтoимocти зeмeльныx yчacткoв в цeнтpaльныx и paзвитыx paйoнax гopoдa зacтpoйщики чaщe иcпoльзyют пoд cтpoитeльcтвo cвoбoдныe тeppитopии нa oкpaинe, гдe xyжe paзвитa инфpacтpyктypa и тpaнcпopт. Иcключeниeм cтaнoвятcя кpyпныe жилыe кoмплeкcы — кpoмe мнoгoквapтиpныx дoмoв иx пpoeкты включaют дeтcкиe caды, cпopтивныe кoмплeкcы, мaгaзины, caлoны кpacoты. Кpoмe этoгo, cтpoитeльныe кoмпaнии зapaнee yтвepждaют нoвыe мapшpyты oбщecтвeннoгo тpaнcпopтa и ocтaнoвки в пeшeй дocтyпнocти oт кoмплeкca.
🔹 Пpи дoлeвoм yчacтии — ecли вы вклaдывaeтe дeньги нa этaпe cтpoитeльcтвa пepвичнoгo жилья, cyщecтвyeт pиcк тoгo, чтo дoкyмeнты нa cтpoитeльcтвo и зeмeльный yчacтoк были oфopмлeны нeвepнo. Из-зa тaкиx oшибoк oбъeкт нeвoзмoжнo cдaть в экcплyaтaцию, пoдключить к cиcтeмe цeнтpaльнoгo вoдocнaбжeния и кaнaлизaции, a знaчит в дoмe нeвoзмoжнo жить. Eщe oднa кaтeгopия pиcкoв — зaдepжки или зaмopoзкa cтpoитeльcтвa из-зa нeдoфинaнcиpoвaния или мoшeнничecкиx дeйcтвий зacтpoйщикa. Чтoбы нe cтaть жepтвoй нeдoбpocoвecтныx кoмпaний, экcпepты coвeтyют пoкyпaть пoкyпaть в ипoтeкy. Пpи paзpaбoткe кpeдитнoй пpoгpaммы бaнки caмocтoятeльнo пpoвepяют дoкyмeнты и peпyтaцию cтpoитeльнoй кoмпaнии.
Интepecнo! B Poccии пpи пoкyпкe нoвocтpoйки в paccpoчкy нyжнo внecти вcю cyммy дo зaвepшeния cтpoитeльcтвa или зa eщe бoлee кopoткий cpoк. Bo мнoгиx eвpoпeйcкиx cтpaнax дeйcтвyeт дpyгaя cxeмa pacчeтa, кoтopaя зaщищaeт дoльщикa oт вoзмoжныx зaдepжeк и пoтepи влoжeнныx cpeдcтв. Нaпpимep, в Иcпaнии чтoбы зaбpoниpoвaть квapтиpy в cтpoящeмcя дoмe дocтaтoчнo внecти oкoлo 5 тыcяч eвpo, eщe 30% oт cтoимocти нyжнo выплaтить пpи пoдпиcaнии дoгoвopa c зacтpoйщикoм, a ocтaтoк — пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию.
Ocoбeннocть цeнooбpaзoвaния
Cтoимocть 1 м 2 нa пepвичнoм pынкe зaвиcит oт pacпoлoжeния дoмa и клacca жилья — экoнoм, бизнec или cтaндapт. B цeнy зaклaдывaютcя pacxoды нa пoкyпкy yчacткa, мaтepиaлы и cтpoитeльcтвo, a тaкжe пpибыль кoмпaнии. Итoгoвaя cтoимocть квapтиpы зaвиcит oт плoщaди и дoпoлнитeльныx ycлyг: пoкyпaтeль мoжeт зaкaзaть y зacтpoйщикa чиcтoвyю oтдeлкy пoмeщeний или peмoнт пoд ключ.
Mинимaльнyю cтoимocть нoвoгo жилья oпpeдeляют зaтpaты нa cтpoитeльcтвo: ecли цeнa пpoдaжи бyдeт нижe зaтpaт, кoмпaния бyдeт нecти yбытки. Нa пepвичнoм pынкe peжe нaблюдaютcя peзкиe пepeпaды cпpoca и пpeдлoжeния пo нecкoльким пpичинaм:
🔺 нoвaя нeдвижимocть пoльзyeтcя бoльшим cпpocoм;
🔺 в cтpoитeльнoм пpoцecce зaдeйcтвoвaн pяд opгaнизaций, кoтopыe зaинтepecoвaны в peaлизaции cвoиx pecypcoв, нaпpимep, пoдpядчики, пoэтoмy в oдин мoмeнт пpeкpaтить cтpoитeльный пpoцecc нeвoзмoжнo;
🔺 нeвoзмoжнo и быcтpo yвeличить пpeдлoжeниe — paзpaбoткa пpoeктa и вoзвeдeниe нeдвижимocти зaнимaeт oт oднoгo дo нecкoлькиx лeт.
Гдe лyчшe кyпить жильe — нa пepвичнoм или втopичнoм pынкe?
Пepвичный и втopичный pынoк нeдвижимocти — чacти eдинoгo pынкa, кoтopый пoзвoляeт paзными cпocoбaми peшить пpoблeмy жилья. Чтoбы cдeлaть выбop в пoльзy пepвичнoй или втopичнoй нeдвижимocти, cpaвнитe ocнoвныe xapaктepиcтики:
B цeлoм, чтoбы выбpaть, кaкoe жильe лyчшe кyпить, oцeнитe пpeдлoжeния нa pынкe и cвoи вoзмoжнocти. Cтoимocть пepвичнoй нeдвижимocти вышe, нo мoжнo oфopмить ипoтeкy, кyпить в paccpoчкy или пoлyчить cкидкy, влoжив дeньги нa cтaдии cтpoитeльcтвa. Ecли y вac ecть нeкoтopaя cyммa, мoжнo кyпить втopичкy paзнoгo кaчecтвa и зaceлитьcя cpaзy.
Первичный и вторичный рынок жилья: что это, плюсы и минусы
Рынок жилой недвижимости можно поделить на два вида: первичный и вторичный. Каждый из видов имеет свои плюсы и минусы. Разберемся, что такое первичный и вторичный рынок жилья и чем они отличаются.
А если вы не знаете, где приобрести «вторичку» в Санкт-Петербурге, обратите внимание на агентство недвижимости «Этажи». Здесь вам помогут подобрать не только жилье, но и ипотечный кредит. Переходите по ссылке и выбирайте: https://spb.etagi.com/vtorichnoe/ipoteka/. Кроме того, на сайте также можно найти объекты первичного рынка жилья.
Что такое первичное жилье
Первичное жилье – это квартиры и дома, право собственности, на которые оформляется впервые. То есть к «первичке» относятся жилые объекты в новостройках, которые продает строительная компания.
Жилые объекты на первичном рынке недвижимости не зарегистрированы в государственном реестре собственности, то есть они продаются впервые.
Однако не в каждой новостройке все квартиры относятся к первичному рынку жилья. Например, если после ввода жилого дома в эксплуатацию, квартиру в нем на продажу выставляет дольщик, который уже получил право собственности. Даже если в этой квартире никто не жил, она все равно относится к вторичному рынку недвижимости, так как было оформлено право собственности.
Плюсы первичного жилья
- Различные варианты оплаты. При покупке квартир в новостройке вы можете воспользоваться рассрочкой или ипотекой. Причем зачастую условия кредитования у застройщика выгоднее, чем у банков. Также есть возможность приобрести жилье на этапе строительства дома, таким образом можно сэкономить до 30%.
- Больше выбора. Вы можете выбрать не только район либо этаж, но и планировку.
- Новые коммуникации. Новые дома лишены таких проблем, как забитая канализация либо старая электропроводка.
- Инфраструктура. Современные жилые комплексы возводятся одновременно с парками, школами, детскими садами, магазинами. Поэтому все необходимое будет в шаговой доступности. Помимо этого, в новостройках уделяют особое внимание парковочным местам.
Минусы первичного жилья
- Ожидание заселения и отсутствие отделки. Сначала необходимо дождаться, когда дом сдадут в эксплуатацию, а потом делать внутри ремонт.
- Ремонт у соседей на протяжении нескольких лет. Этого никак не избежать в новостройке.
- Есть вероятность поселиться рядом с нежелательными соседями. На момент покупки квартиры в новостройке вы не знаете, кто будет жить рядом с вами, а поэтому можно нарваться на любителей шумных вечеринок.
Что такое вторичное жилье
Вторичное жилье – это недвижимость, на которое уже оформлено право собственности. Продажа таких квартир или домов происходит от собственника, а не от компании-застройщика.
Вторичный рынок жилья включает в себя объекты недвижимости, которые прошли процедуру государственной регистрации и выставлены собственниками на продажу.
Плюсы вторичного жилья
- Готовая инфраструктура. Как правило, квартиры в обжитых районах окружены уже готовыми объектами – школы, детские сады, тренажерные залы, магазины, столовые, рестораны. Вы можете выбирать квартиру исходя из расположенных рядом нужных вам объектов.
- Заселиться в квартиру можно сразу после покупки. Даже если в ней не будет мебели, вам не придется тратить время и деньги на ремонт.
- Возможность знакомства с соседями. Чтобы избежать нежелательного соседства, можно перед покупкой познакомиться с другими собственниками квартир, а уже после этого принимать решение по поводу сделки.
- Можно договориться о более низкой цене. Если в строительной компании не торгуются, то с физическим лицом можно договориться о скидке.
Минусы вторичного жилья
- Юридические риски. Перед покупкой необходимо проверить квартиру на наличие обременений, а также ее юридическую чистоту. Чтобы избежать в будущем возможных судебных тяжб, при приобретении жилья на вторичном рынке лучше воспользоваться услугами юриста.
- Изношенность жилого фонда. Новый собственник после покупки квартиры в старом доме может узнать о неисправной канализации или о текущей крыше, что сильно испортит новоселье.
- Неузаконенная перепланировка. Приобретая квартиру с улучшенной планировкой, которую сделал предыдущий владелец, стоит помнить, что на такие изменения необходимо получить разрешения от всех регулирующих органов.
Нельзя точно сказать о том, что лучше: «первичка» или «вторичка». У каждого типа недвижимости есть как плюсы, так и минусы. Необходимо учитывать характеристики каждого типа жилья, чтобы подобрать лучший вариант под свои потребности.
Что-то не понравилось в этой статье, есть что добавить или вы нашли ошибку? Обязательно напишите об этом. Ни один комментарий не останется без внимания!
Вторичный рынок жилья – что это такое?
Вторичный рынок жилья (в обиходе «вторичка») – это квартиры в готовых, полностью построенных домах, на которые права собственности уже оформлены и зарегистрированы в единой базе Росреестра. Соответственно, на эти квартиры (в отличие от «первички») можно получить Выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах (например – ЗДЕСЬ).
Причем, квартиры вторичного рынка могут быть как в старых домах (построенных в прошлые годы), так и в новых (только что построенных, сданных госкомиссии, и прошедших регистрацию права собственности на первичного собственника). Первичным собственником может быть как сам Застройщик, так и любое юрлицо или физлицо, инвестировавшее деньги в строительство этого дома.
При продаже такие квартиры меняют собственника, переходят как-бы «во вторые руки», отсюда и название – «вторичка». То есть даже если Застройщик (или компания-подрядчик, или дольщик) оформил квартиру в свежепостроенном доме в свою собственность, а потом продает эту квартиру на рынке, то это уже считается вторичным жильем, несмотря на то, что сам дом – новостройка, и в нем еще никто не живет.
Важен здесь тот факт, что операции с жильем на вторичном рынке регулируются совсем другими нормами и законами, по сравнению со сделками первичного рынка. И это различие между ними ведет не только к разным способам проверки и оформления прав, но и к разным категориям рисков, которые присущи любой сделке с недвижимостью.
В народе гуляет стереотипное представление о том, что вторичное жилье – это квартиры старого жилого фонда, и ни о каких новых планировках, современных технологиях и коммуникациях там мечтать не стоит. На самом деле это не совсем так. Понятие вторичного жилья относится именно к праву собственности, а вовсе не к возрасту дома.
Но все же основная масса квартир на вторичном рынке располагается в обжитых домах, построенных в прежние годы, поэтому выбор квартир на «вторичке» всегда больше, чем на первичном рынке жилья. Кроме того, в обжитых местах всегда богаче социальная инфраструктура – школы, детсады, аптеки, магазины, скверы, кафе, кинотеатры, спортивные объекты и т.д. – там коммерческая и социальная среда уже подстроилась под существующие потребности местного населения.
Главное же преимущество покупки квартиры на вторичном рынке (в отличие от первичного), это возможность получить право собственности на недвижимость СРАЗУ, по факту регистрации Договора купли-продажи. Заселяться в купленную на «вторичке» квартиру можно хоть на следующий день
. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
У «вторички» отсутствуют специфические риски «первички», но присутствуют другие риски, связанные с легитимностью (законностью) получения и передачи прав собственности на квартиру, а также – с личностью самого собственника-продавца. Кроме того, на вторичном рынке (в отличие от первичного) присутствуют и права пользования квартирой, с которыми Покупателю тоже приходится считаться.
Каждый в отдельности риск покупки вторичного жилья можно считать ниже, чем практически неконтролируемый риск недостроя «первички» (строительный риск), но количество самих рисков у «вторички» существенно выше.
Риски вторичного рынка жилья относятся к категории юридических, то есть это возможность судебного оспаривания прав собственности на квартиру. И все процедуры проверки юридической чистоты квартиры при покупке, направлены на то, чтобы исключить это оспаривание прав.
Например, чем больше собственников было у квартиры, тем больше вероятность возникновения различных юридических коллизий и проблем, связанных с правами собственности и/или правами пользования на нее. Жилье, которое перепродавалось много раз (т.е. меняло собственников), особенно в течение короткого промежутка времени (2-3-х лет, например), считается высокорисковым для покупки.
Большинство рисков вторичного рынка жилья поддаются анализу и контролю (как именно это делается – рассказано на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ). Тем не менее, существуют отдельные ситуации, когда контроль риска практически невозможен, тогда от выбранной квартиры рекомендуется отказаться. Такие ситуации также указаны на шагах ИНСТРУКЦИИ (см. «О проекте»).
О типовых рисках покупки квартиры можно узнать в отдельной заметке по ссылке.
Подробный перечень сравнительных преимуществ и недостатков первичного и вторичного рынков с точки зрения Покупателя квартиры, можно увидеть на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – «Выбор рынка».
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
Как грамотно покупать квартиру на вторичном рынке жилья, детально описано в соответствующем разделе ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – Покупатель квартиры >> Выбор рынка >> «Вторичка»; (интерактивная схема откроется во всплывающем окне).
Вторичка: что это такое? Особенности жилья с «историей»
Найден идеальный вариант для покупателя вторичного жилья! Об этом стоит знать каждому, кто томится в мечтах о собственном жилье за приемлемые деньги, но находится в нерешительности под влиянием мифов об опасностях, которые таят в себе «квартиры с историей». Мы решили провести исследование и узнать, действительно ли квартиры, предложенные на вторичном рынке – это последнее, на что может решиться отчаявшийся покупатель в погоне за собственными квадратами.
Недвижимость, которая находится в собственности и выставляется на продажу, принадлежит к вторичному рынку или, попросту, «вторичке». Соответственно, первичный рынок – это квартиры реализуемые застройщиком, на которые еще не оформлялось право собственности.
Сделки на рынке «вторички»: основные моменты
В сравнении с покупкой новостроек по сделкам с вторичной жилой недвижимостью можно выделить некоторые особенности. Каждая квартира, предлагаемая на вторичном рынке, имеет свою историю – короткую или длинную. Речь идет, прежде всего, о череде собственников и ряде сделок по отчуждению недвижимости, каждая из этих сделок может преподнести текущему собственнику свои сюрпризы, в большинстве случаев – не очень приятные.
Даже если дом совсем новый, но по квартире уже было оформлено хотя бы одно свидетельство на право собственности, жилье считается вторичным.
Идеальный вариант для покупателя, хотя не самый дешевый – жилье, которое еще год-два назад было в статусе новостройки, и теперь хозяева его продают.
Понятно, что прежних владельцев не может быть много, и с большой вероятностью такая покупка не чревата нарушением прав третьих лиц, что чаще всего является предметом судебных разбирательств. В случаях с квартирами в домах, возведенных очень давно, история может быть длинной и запутанной: несколько смен собственников, дарение, наследование, рентные тонкости и так далее.
Кроме того, надо внимательно оценивать не только «юридическую чистоту», но и само жилое пространство, поверхности стен, пола, потолка, инженерные сети на предмет изношенности. То же самое можно сказать относительно районных коммуникаций.
Для многих большое значение имеют характеристики соседей, их привычки и особенности, поскольку, так или иначе, новому владельцу придется вписываться в некий сложившийся уклад.
Преимущества «вторички»: сложившаяся инфраструктура, отсутствие стройплощадок
Тем не менее, к явным положительным моментам сделок со «вторичкой» относится возможность приобретения жилой площади в тех районах, где новое строительство практически исключено. Зато уже сложилась качественная социальная инфраструктура, да и с транспортной доступностью все более или менее понятно. Все эта параметры можно оценить сразу, уже на этапе выбора подходящей квартиры, не уповая на перспективный план развития территории или заверения застройщика, если сравнивать с покупкой жилья на первичном рынке.
Кстати, квартирный «ассортимент» на вторичном рынке существенно шире, чем в новых кварталах.
Очередное преимущество заключается в том, что право владения квартирой можно получить сразу же , в ходе заключения сделки, и тут же переехать на новое место жительства, не дожидаясь окончания строительства дома, как в случае с новостройками. Правда, если вторичная квартира оказывается частью цепочки альтернатив, все оказывается очень непросто, и возможно, придется ждать «комплексного» оформления документов.
Многие из тех, кто предпочитают покупку «вторички», указывают на то, что квартиры уже являются полностью обжитыми. То есть, большинство нюансов – от вида из окон до качества отопления и шумоизоляции, уже не будут подвергаться изменениям и все это можно проверить сразу.
Кроме того, всегда остается шанс на основании некоторых обнаруженных недостатков (при желании их можно найти практически в каждой квартире) договориться с продавцом о скидке, изменении некоторых нюансах договора, распределении расходов на завершение сделки.
Иными словами, жилье на вторичном рынке – это введенный в строй объект, который, как любой физический товар, можно рассмотреть «во всей красе». Но при этом, конечно, нужно понимать, что невозможность в полной мере исключить юридические риски и обеспечить в этом плане абсолютную безопасность сделки может свести на нет все преимущества вторичной недвижимости. Риски есть, их немало, и их обязательно надо учитывать, о чем пойдет речь далее.
Мифы о «вторичке»: бюджетное жилье с высокой степенью износа
При упоминании понятия «вторичное жилье» перед глазами людей несведущих сразу рисуется картина «убитой» жилплощади в старой «панельке», которая даже приблизительно не вписывается в представления о комфортном жилом пространстве. Безусловно, таких вариантов в активной продаже немало, но ими спектр предложения далеко не ограничивается.
Поскольку с момента введения в строй некоторых современных новостроек с новыми планировочными решениями, уже прошли годы, качественных квартир появляется на вторичном рынке все больше. Поэтому покупателям становятся доступно отличное жилье, полностью соответствующее всем имеющимся стандартам. Люди приобретали такую недвижимость чаще всего на стадии котлована, обустраивали ее, даже какое-то время жили или сдавали в аренду, а затем, обстоятельства изменились, и квартиры оказались на продаже.
Кроме того, вторичная недвижимость – это совсем не обязательно жилье эконом-класса. На рынке представлено немало весьма качественных квартир, вторичного жилья, относящегося к комфорт- и бизнес-классу.
Надо заметить, вторичное жилье, за исключением «низкобюджетных» вариантов, совсем не обязательно обходится дешевле, чем жилая площадь в новостройке, которую, к тому же, можно приобрести на любом этапе возведения дома.
Многие покупатели предпочитают купить новую квартиру с готовым ремонтом, чтобы гарантированно оградить себя от проблем с изношенной инфраструктурой и «историей», которую нет возможности проверить досконально. Хотя это и не означает отсутствие рисков на первичном рынке, они есть, и подтверждение тому – обманутые дольщики, которые чуть ли не ежегодно выходят на митинги.
Ощутимые риски «вторички»: сомнительная история, неузаконенная перепланировка
К сожалению, вторичный рынок недвижимости – благоприятная зона для реализации разнонаправленных мошеннических схем , а значит, покупателю приходится проявлять особую бдительность.
Основные риски связаны с тем, что в каждой из сделок по передаче права собственности, могли быть нарушены права третьих лиц (дети, родственники, супруги) или самого собственника, который, например, может быть признан недееспосбным и не отдавать себе отчет в своих действиях в момент подписания договора.
Гарантировать полное отсутствие подобных проблем невозможно, законодательство не предлагает соответствующих механизмов. Если продавцу удастся доказать, что имели место такие нарушения, суд признает сделку незаконной. В результате покупателю придется вернуть жилье и предпринимать продолжительные попытки получить свои деньги обратно. Чего, скорее всего, сделать не получится, мошенники умело пользуются пробелами в законодательстве.
Главное, на чем нельзя экономить ни время, ни силы, ни деньги при покупке вторичного жилья – это проверка юридической чистоты квартиры. Идеальное решение – доверить эту работу юристам по недвижимости, которым при необходимости можно задать все вопросы, если покажется, что в предъявляемых документах есть спорные места. Кроме того, опытные профессионалы заметят возможные подвохи, на которые человек, не являющийся специалистом, может попросту не обратить внимания.
Если приобретаются квартиры в старых домах, несовершенство планировочных и архитектурных решений, их технологическая отсталость – это то, с чем придется смириться. Однако, многие владельцы, стараясь добавить комфортности такому жилью, своими силами выполняют перепланировку, преобразуя квартиры до неузнаваемости. Перед покупкой необходимо убедиться в том, что перепланировка выполнена на законных основаниях, и тому есть все необходимые подтверждения.
Иначе, уже став собственником нового жилья, можно столкнуться с серьезными проблемами, которые, в лучшем случае, обернутся большими затратами на приведение в порядок документации. Так или иначе, покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой – повод для разговора о существенной скидке.
Квартиры в «древних» домах могут иметь скрытые недостатки, которые сложно заметить с первого раза. Экспертная оценка при покупке такого жилья – дело затратное, но очень часто оно того стоит. Эта услуга позволяет сэкономить еще большие деньги, которые пришлось потратить бы, например, на замену инженерной инфраструктуры или внешнее утепление.
Таким образом, некоторое количество рисков, связанных со «вторичкой» поддаются контролю. Но если в ходе анализа становится ясно, что в истории жилья имеются «белые пятна», а состояние квартиры не идеально, возможно, от такой недвижимости стоит отказаться. Благо, ни на одной из квартир свет клином не сошелся, на рынке практически всегда имеются хорошие предложения, нужно лишь хорошо поискать.
Что влияет на цену «вторички»?
Диапазон цен на вторичное жилье весьма широкий, и зависит стоимость не только от престижности, площади и качества жилья. Цены квартир существенно колеблются в зависимости от района, месторасположения дома, спроса на жилье на этой территории, наличия и качества инфраструктуры.
Близость к центру сказывается на стоимости, но во многих случаях не является определяющей. Благоустроенная «однушка» в доме улучшенной планировки, расположенная в хорошем районе на окраине, может оказаться намного дороже, чем скромная «убитая» квартира в центре. Разумеется, немалую роль играет состояние самих помещений и инженерных сетей.
Имеется также много других нюансов, связанных с особенностями отдельных квартир. Главное, что должно настораживать покупателя – это цена, которая намного ниже среднерыночной стоимости. При покупке такой квартиры историю, обстоятельства продажи и техническое состояние надо оценивать с особой тщательностью.
Ипотека на вторичку: возможности и проблемы
Государство и сами застройщики стараются всячески стимулировать и рекламировать возможности ипотечного кредитования на покупку жилья в новостройках. Финансовые организации достаточно охотно предоставляют кредиты на покупку «вторички», и на это у банков есть свои резоны:
Во-первых, на одних новостройках много не заработаешь, поскольку рынок все же обновляется не так быстро, как растут аппетиты банкиров. Вторичный рынок представляет обилие вариантов в разных ценовых категориях.
Во-вторых, квартиры, существующие только в проекте – это объекты, сопряженные с определенными рисками не только для конечных покупателей, но и для банков. Поэтому объекты не каждого застройщика подходят для банковской ипотеки.
Впрочем, требование к вторичке тоже весьма серьезные, что, в общем, неудивительно, поскольку квартира переходит в залог на весь период, пока заемщик будет рассчитываться по ипотечному кредиту. Если вдруг он окажется несостоятельным, залог придется реализовывать, и для банка важно продать квартиру быстро и без проблем. Непременным условием является наличие полного комплекта коммуникаций и удовлетворительный уровень износа дома. Так, ипотеку на покупку недвижимости в доме, построенном до шестидесятых годов прошлого века, получить практически невозможно.
Юридическая история квартиры тоже находится в зоне пристального внимания банков, которым точно не подойдет жилье, которое имеет хоть какие-то обременения. В помещении не могут быть зарегистрированы третьи лица, исключается также наличие залоговых договоров с другими организациями. Кроме того, эксперты финансовых организаций непременно проверят правоустанавливающие документы. Такой подход снижает риски и для собственников жилья – если банк одобрил ипотеку, риски существенно снижаются.
Заключение
Если необходимо заселиться как можно быстрее, чтобы месяцами не оплачивать съемное жилье, стоит поискать именно такую недвижимость. Риски, связанные с покупкой жилья у застройщиков, на вторичном рынке исключаются, но у вторички имеются свои проблемные моменты, которые придется держать под контролем.
Для проверки юридической чистоты жилья рекомендуется привлекать юристов, которые специализируются на жилищном праве. Не стоит доверять эту работу риелторам, так как последние, в сущности, ничего гарантировать не могут и не помогут вернуть деньги при возникновении у собственника каких-либо проблем.
Что такое вторичное жилье
На рынке недвижимости есть новостройки и квартиры в готовых домах. Оба варианта жилья востребованы, и у каждого из них есть свои плюсы и минусы. Так что же выбрать? Мы расскажем, что нужно знать при покупке вторичного жилья и какие существуют риски для покупателя.
Что такое вторичка на рынке жилья
Название «первичная недвижимость» указывает на то, что покупатель будет первым собственником. Имеются в виду только что построенные квартиры, апартаменты и жилые дома.
Рынок вторичной недвижимости более разнообразен: на нем также встречаются комнаты в квартирах и общежитиях, доли в праве собственности. Под вторичкой понимаются объекты, уже бывшие во владении частного лица. Причем вторичной может быть и новая квартира, если она продается не строительной компанией, а дольщиком.
Что нужно знать перед покупкой вторичного жилья
Изучите порядок заключения сделки, действующий в данный момент. Законодательство периодически меняется, поэтому необходимо точно знать, как будет проводиться купля-продажа. Лучше всего нанять риэлтора, который поможет найти хороший вариант и оформит документы.
Как происходит покупка вторичной квартиры:
- Подберите и проанализируйте варианты на рынке недвижимости.
- Осмотрите жилье и договоритесь с владельцем о цене.
На следующем этапе проведите проверку правовой чистоты объекта и продавца. Для этой цели нужно обратиться к юристу или риэлтору. - Внесите аванс и подпишите предварительный договор купли-продажи. Это необязательный пункт: если нет задержки по времени, можно сразу выходить на сделку.
- Заключите основной договор покупки квартиры и сдайте документы на регистрацию в Росреестр.
- В назначенную дату заберите готовые бумаги о праве собственности.
Цена вторичной квартиры зависит от многих факторов:
- местонахождение (центр и близкие к нему районы дороже отдаленных);
- площадь (стоимость рассчитывается исходя из количества квадратных метров);
- этаж (первый и последний дешевле);
- состояние самой квартиры и дома (наличие ремонта);
- планировка (площадь кухни и комнат, санузел).
Что еще нужно знать при покупке вторичного жилья? Его стоимость корректируется в зависимости от числа аналогичных предложений на рынке недвижимости. Если в этом районе продается много квартир, будет легче договориться на скидку, да и сами хозяева периодически сбавляют цену.
Плюсы и минусы вторичек
Покупка вторичного жилья – это распространенная сделка на рынке недвижимости. Готовые квартиры предпочтительнее новостроек по нескольким причинам:
- Средняя цена на вторичное жилье ниже только что построенного. Конечно, можно сэкономить, приобретя жилплощадь на этапе котлована, но если хотите переехать как можно скорее, лучше брать готовый объект.
- Развитая инфраструктура обжитого района. Как правило, недавно построенные жилые комплексы находятся далеко от крупных магазинов, поликлиник, школ, детских садов и прочих социально важных объектов.
- Сделка обычно проводится быстрее, чем при покупке новой квартиры (если нет проблем с документами).
- Некоторые старые дома более надежны, чем вновь построенные.
- Стоимость вторичного жилья можно существенно снизить, если поторговаться с владельцем.
Какие могут быть минусы при покупке вторички:
- Износ здания и самой квартиры. Возможно, придется вложить немалые деньги в ремонт, поменять проводку, сантехнику и т.д.
- Неудобные планировки, маленькие площади, отсутствие мусоропровода, места для консьержа и пр. Как правило, новостройки более комфортны для жизни.
- Могут быть подводные камни при оформлении документов. Например, потребуется согласие органов опеки или продавец окажется недееспособным. Тогда сделка может затянуться или вовсе будет аннулирована через суд (если она прошла с нарушениями).
- Приобрести юридически чистое жилье без помощи риэлтора или юриста практически невозможно. На вторичном рынке высок риск попасть на мошенника.
Нельзя однозначно сказать, что лучше – первичное или вторичное жилье, оба варианта имеют свои плюсы и минусы. Выбирайте подходящий объект в соответствии со своим финансовым положением и требованиями к жилью.
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Приобретение жилья у застройщика гораздо менее рискованно, чем у частного лица. Вторичные квартиры могут преподнести неприятный сюрприз новым владельцам. Какие риски следует учесть при совершении сделки:
- Залог, арест или другое обременение. Росреестр вернет договор купли-продажи без регистрации права, но за это время продавец может скрыться с деньгами.
- Недееспособный собственник. В перспективе такая сделка будет аннулирована.
- Лица, которые имеют право претендовать на эту квартиру. Например, бывшие жены и мужья, несовершеннолетние дети. Этот момент нужно учесть при подготовке к сделке и запросить дополнительные документы в зависимости от ситуации (например, нотариальное согласие супруга на продажу).
- Покупка у наследников. Не всегда вступление в наследство происходит правильно: через какое-то время могут объявиться новые правопреемники, или другие родственники умершего решат обратиться в суд.
- Использование маткапитала при покупке. По закону в квартире должны быть выделены доли детям. Если родители решить продать жилье, не выполнив требования государства, сделка может быть признана ничтожной.
- Прописка в квартире. Перед подписанием документов нужно проверить, кто в ней зарегистрирован, а в договоре прописать точную дату выписки прежних жильцов.
- Продажа по доверенности. Следует убедиться, что собственник действительно согласен на сделку.
Один из признаков «нехорошей» квартиры – слишком низкая цена (разница 15% и более от средней по рынку). Важно знать, что покупать такое вторичное жилье рискованно.
Некоторые проблемы можно выявить самостоятельно. Необходимо тщательно изучить недвижимость перед покупкой – и если есть сомнения, отказаться от сделки. А чтобы риски были минимальными, обратитесь за помощью к юристу или риэлтору, которые проведут собственную проверку правовой чистоты.