Как платить ЖКХ напрямую поставщику

Обязанности УО при прямых договорах собственников с РСО

Переход на прямые договорные отношения между ресурсоснабжающими организациями и собственниками помещений в МКД, который активно обсуждался осенью 2017 года, вероятно произойдёт в первые месяцы наступившего года. Проект ФЗ № 207460-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» был принят Госдумой РФ в первом чтении 6 декабря 2017 года. Поправки ко второму чтению готовили до 4 января 2018 года.

Когда можно будет заключать прямые договоры между потребителями и РСО и какие права и обязанности будут у сторон таких договоров, рассказали на онлайн-семинаре исполнительный директор Ассоциации «ЖКХ и Городская среда» Алексей Макрушин и директор департамента ЖКХ Минстроя России Елена Солнцева.

Когда можно будет заключать прямые договоры

• по решению ОСС при согласии РСО,
• при одностороннем расторжении РСО договора с управляющей организацией из-за долга.

Следует различать прямые договоры и прямые расчёты с РСО. Возможность вносить денежные средства за коммунальные ресурсы напрямую на счета РСО предусмотрена пунктом 6.3 ст. 155 Жилищного кодекса РФ. Норма о прямых расчётах была утверждена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ. Исключение из этого положения – плата за коммунальный ресурс на содержание общего имущества, которая обязательно вносится через управляющую организацию.

Отличие прямых расчётов от прямых договоров в том, что, хотя потребители совершают платежи напрямую на счёт поставщика ресурсов, стороной договора ресурсоснабжения является управляющая организация, соответственно, долги остаются за ней и РСО не имеют возможности работать с должниками. Переход на прямые договорные отношения должен решить эту проблему.

Рассмотрим порядок перехода на прямые договоры с РСО по решению общего собрания собственников помещений в доме. В законопроекте указано, что вопрос о таком переходе может быть включён в повестку дня на ОСС в том случае, если ресурсоснабжающая организация дала предварительное согласие на прямые договорные отношения с собственниками. В Госдуме обсуждается вопрос, должна ли РСО обладать правом вето на решение о переходе на прямые договоры.

Ко второму чтению в текст законопроекта требуется внести уточнения. Планируется добавить поправку в ст. 44 ЖК РФ. Согласно ей, собственники смогут принимать на общем собрании и обратные решения – о переходе от прямых договорных отношений к заключению единого договора управления через управляющую организацию. Это будет актуально для новых домов, которые вводятся в эксплуатацию, и для домов, сменивших способ управления.

Принимать решения о переходе на прямые договоры или наоборот собственники смогут не чаще 1 раза в год. При этом поставщика ресурсов уведомят не менее чем за 30 дней до перехода.

Ответы на вопросы о прямых договорах между потребителями и РСО смотрите в видеозаписи онлайн-семинара.

Вторая ситуация, когда дом может перейти на прямые договоры с РСО, это задолженность управляющей организации перед поставщиком ресурсов в размере 2 среднемесячных платежей за коммунальный ресурс. В таком случае ресурсоснабжающая организация может в одностороннем порядке отказаться от заключённого договора ресурсоснабжения.

Как будет определяться размер задолженности, определит Правительство РФ. Размер задолженности будет высчитываться исходя из норматива потребления коммунального ресурса, так как если определять его по показаниям приборов учёта, могут возникнуть споры сторон и судебные разбирательства. Задолженность будет обязательно подтверждаться решением суда или актом сверки сторон.

• УК или ТСЖ, с которой(ым) заключён договор,
• орган ГЖН,
• собственников помещений МКД.

Сообщение для собственников помещений размещается в общедоступных местах, предусмотренных стандартом раскрытия информации: на информационном стенде, доске объявлений в подъезде, сайте РСО, в ГИС ЖКХ.

Через 30 дней после направления ресурсоснабжающей организацией уведомления договор считается расторгнутым и у собственников возникают прямые договорные отношения с РСО по типовой форме. Форма типового договора утверждается правительством РФ. Заключать договор в письменной форме не требуется.

Форма типового договора находится в разработке. Она будет содержать краткие правила предоставления коммунального ресурса, права и обязанности сторон.

Обязанности УО при прямых договорах

Если собственники перешли на прямые договоры с РСО, управляющая организация продолжает нести ответственность за постоянную готовность внутридомовых инженерных систем к бесперебойному предоставлению коммунальных услуг. Кроме того она принимает от собственников обращения, связанные с предоставлением коммунальных услуг ненадлежащего качества. Потребители обращаются в УО, а та должна обеспечить взаимодействие с РСО по рассмотрению таких обращений.

Ответственность за качество коммунальных услуг разделена между РСО и УО по границе дома. Если нарушения качества коммунальных услуг зафиксировано до ввода в дом, то перерасчёт будет производиться за счёт поставщика ресурса. Если же нарушение внутри дома и связано с работой внутридомовых инженерных систем, компенсации потребителю выплатит УО.

Управляющая организация взаимодействует с потребителем для передачи показаний индивидуальных приборов учёта и передаёт показания ОДПУ, оплачивает коммунальный ресурс на содержание общего имущества в доме.

Переходные положения

Законопроект № 207460-7, если он будет принят, легализует ранее заключённые прямые договоры. В действующей редакции ЖК РФ отсутствует прямая норма, позволяющая заключать прямые договоры между потребителями и РСО, если домом управляет УО. Такие договоры, если они были ранее заключены, подлежат прекращению. Новое положение ст. 157 ЖК РФ о прямых договорах будет распространяться на договоры, заключённые до его вступления в силу.

После внесения изменений ранее заключённые договоры управления не придётся перезаключать на новых условиях.

Правительство РФ предложило ко второму чтению законопроекта установить ответственность за выставление двойных квитанций. Если договор между РСО и управляющей организацией прекращён, но УО выставила потребителю квитанцию за коммунальные услуги и он её оплатил, то потребитель будет считаться надлежащим плательщиком и санкции к нему не будут применяться

А со стороны управляющей организации выставление платёжных документов после прекращения договорных отношений будет рассматриваться как безосновательное обогащение. Такая УО выплатит долг РСО и штраф потребителю, оплатившему квитанцию.

Платить за услуги ЖКХ можно напрямую или через УК. Разбираем, в чем разница и какой вариант лучше выбрать

Законодательство позволяет жильцам многоквартирных домов выбирать один из двух вариантов оплаты коммунальных услуг – через посредника в виде управляющей компании или по прямому договору с ресурсоснабжающей организацией. Оба варианта имеют свои плюсы и возможные риски – разберем все это подробнее.

Прямые договоры и посредник

Жилищно-коммунальная сфера России уже давно перешла на платежи по единым платежным документам (ЕПД) – это когда в одной квитанции указываются все платежи за жилищные и коммунальные услуги. Получатели услуг оплачивают всю сумму на счет управляющей компании, которая, в свою очередь, ведет расчеты с ресурсоснабжающими организациями.

С одной стороны, это просто и удобно – достаточно оплатить один счет, а ответственность за расчеты с поставщиками несет управляющая компания. Однако в реальности все оказалось не совсем так. Дело в том, что раз УК отвечает за оплату по начислениям, то и обязана ее вносить в полном объеме и в установленные сроки – вне зависимости от того, когда и в каком объеме эту плату вносят сами жильцы.

Проблема существует годами – многие владельцы жилья давно перестали платить за услуги ЖКХ или платят с огромными задержками и не полностью. Соответственно, управляющие компании вынуждены доплачивать разницу за собственный счет. Возникает проблема, когда большая часть УК находятся в предбанкротном состоянии:

• часть жильцов не оплачивает услуги ЖКХ;
• УК доплачивает их долю за свой счет;
• сама УК получает эти деньги от жильцов за содержание и текущий ремонт дома, но из-за необходимости платить по долгам жильцов денег на это не остается;
• услуги оказываются не в полном объеме, поэтому жильцы жалуются в надзорные органы;
• УК получает предписания устранить нарушения и выплатить штраф, что еще больше загоняет ее в долги.

Соответственно, из-за того, что одна или несколько квартир в доме отказываются платить по счетам, страдают все остальные жильцы – управляющая компания не в состоянии проводить текущий ремонт, менять двери, оплачивать более качественную уборку, и т.д.

Поэтому в последние несколько лет наметился обратный процесс – все больше домов отказываются от расчетов с управляющими компаниями в пользу прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями. Соответственно, в этом случае каждый владелец квартиры самостоятельно отвечает за обязательства перед поставщиком ресурсов, а УК может не тратить собственные деньги на погашение долгов.

Кстати, еще в 2019 году появился законопроект, который в обязательном порядке объединял все платежи (и напрямую поставщикам, и УК) в одном платежном документе, но по факту его не приняли – после первого чтения проект закона отозвали. Тем не менее, многие управляющие компании все равно печатают единый документ, в котором суммы четко разделены между разными получателями.

Как перейти на прямые договоры

Согласно жилищному законодательству, многоквартирные дома принадлежат владельцам расположенных в них квартир на праве общей долевой собственности. Другими словами, все, что не является собственно квартирой (подъезды, дворы, придомовая территория, чердаки, подвалы), принадлежит всем жильцам пропорционально площади их квартир. Соответственно, решать самые важные вопросы касательно жизни дома должны владельцы квартир, а управляющие компании лишь фактически обслуживают дом.

Соответственно, именно жильцы решают, как будут организованы расчеты за использованные коммунальные услуги – напрямую с поставщиками этих услуг или через посредника в лице УК. Вообще же есть три варианта перехода с «общей» схемы на прямые договоры:

• решение общего собрания собственников. Оформляется оно, как и любые другие решения собственников, после этого нужно будет передать протокол решения в ресурсоснабжающие организации, и жильцы смогут заключить с ними прямой договор;
• если УК задолжала поставщику ресурсов . Речь идет о долге в размере 2 месячных оплат за услуги или более – в этом случае поставщик ресурсов может подать в суд на УК, после чего уведомить жильцов о начале прямых расчетов;
• если в доме недавно сменилась УК, а раньше жильцы платили поставщикам напрямую .

Самое главное, что нужно знать в этой ситуации – жильцы не будут заключать прямые договоры с поставщиком ресурсов по отдельности – считается, что все они автоматически подписали один большой договор и платят по нему. Поэтому о смене порядка расчетов многие жильцы вообще узнают из объявления, которое повесит УК или поставщик ресурсов (а если все платежи приходят в одном документе, большинство может вообще этого не заметить.

Таким образом, перейти на прямые расчеты можно по решению самих жильцов – и согласия управляющей компании или ТСЖ на это не потребуется.

Стоит ли это делать?

Расчеты через УК по идее должны были быть максимально понятными – жильцы платят конкретную сумму одним платежом, а в квитанции видят, куда идут те или иные суммы. По факту некоторые компании начали завышать цены за услуги, проводить непонятные перерасчеты в большую сторону или вообще задерживать платежи перед поставщиками.

Поэтому переход на прямые договоры выглядит вполне естественным и имеет свои плюсы:

• нет риска, что УК задержит деньги у себя, оставив жильцов без света или без воды;
• большинство жильцов уже не страдают из-за безответственности жителей отдельных квартир;
• расчеты должны быть более понятными и прозрачными – абонент платит только то, что ему выставляет поставщик ресурсов.

Однако такое решение может не понравится другим. Например, если УК не задерживает платежи, от такой идеи будет не в восторге сам поставщик ресурсов – ведь теперь риски по неуплате лягут на него в полном объеме. Кроме того, компаниям придется содержать дополнительный штат сотрудников, которые будут заниматься работой с абонентами.

Есть кое-какие минусы и для самих жильцов:

• нужно как-то передавать показания приборов учета в ресурсоснабжающие организации – управляющая компания больше не будет их принимать и обрабатывать. Где-то стоят «умные счетчики», кто-то будет принимать показания через форму для оплаты, а кто-то – по телефону или в СМС, что не очень удобно;
• квитанций будет больше, иногда – намного больше. Перевести на прямые договоры можно до 6 коммунальных услуг, плюс платеж самой УК, взнос за капитальный ремонт, платеж за кабельное ТВ и интернет – всего квитанций может быть до 10 (иногда и больше), в них проще запутаться;
• если УК не оформит новый формат платежного документа, каждую квитанцию придется оплачивать отдельно, а это – время и деньги (обычно по квитанциям есть минимальная комиссия в фиксированном размере за каждый платеж);
• если поставщик будет оказывать некачественные услуги, УК уже не будет помогать бороться за их качество – и «бомбардировать» жалобами придется самого поставщика ресурсов (или нескольких).

Есть и другие проблемы – например, в новых домах не получится перевести оплату за отопление в отдельный платеж, потому что в них оборудуются индивидуальные теплопункты, операторами которых считаются их же управляющие компании. А если УК будет категорически против перевода на другой формат оплаты, ее менеджмент будет предвзято относиться к жильцам дома.

Так что решение перейти на прямые платежи или остаться на общей схеме должно приниматься взвешенно и с учетом всех факторов риска.

Как оплачивать услуги ЖКХ без управляющих компаний

В конце марта этого года Госдума приняла закон о прямых расчетах между собственниками жилья и ресурсоснабжающими организациями. С апреля жильцы многоквартирных домов смогут заключать договоры об оказании услуг ЖКХ без посредничества управляющих компаний.

«РБК-Недвижимость» разъясняет, какова цель законодательных изменений, как заключить прямой договор с РСО и что это даст потребителям.

ЗаконодательствоПочему владельцам жилья разрешили вести расчеты с РСО напрямую

Такая мера введена для борьбы с долгами управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями. По данным Минстроя России, к сегодняшнему дню УК задолжали ресурсникам 250 млрд руб. Эти деньги были собраны управляющими компаниями с потребителей, но РСО так и не перечислены.

Осенью прошлого года премьер-министр России Дмитрий Медведев на встрече с вице-премьерами заявил о «вопиющей ситуации» с долгами, когда люди вовремя платят за услуги ЖКХ, «а дом из-за недобросовестности управляющей компании отключается от теплоснабжения».

Президент Владимир Путин на ежегодной пресс-конференции тоже потребовал отрезать управляющие компании от денежного потока, поскольку они «далеко не всегда расплачиваются вовремя и в полном объеме».

Услуги ЖКХКакие из них теперь можно будет оплачивать напрямую

Законодательство устанавливает возможность заключения договоров на прямую оплату холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, а также на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (вывоз мусора). Расчеты за газ и электричество уже производятся без участия управляющих компаний.

ПлатежиОбязателен ли переход на прямые договоры с РСО

Нет, заключать прямой договор с РСО необязательно. Если жильцов дома устраивает работа управляющей компании или ТСЖ, они могут по-прежнему оплачивать коммунальные услуги через них. Но важно, чтобы УК не имела задолженностей перед ресурсоснабжающими организациями, потому что тогда ресурсники сами откажутся от ее услуг — в одностороннем порядке.

Если средства на оплату услуг ЖКХ собирались с жильцов в течение двух месяцев, но так и не были перечислены поставщику ресурсов, то по решению суда или по акту сверки он может перейти на получение платежей от граждан напрямую.

ДоговорМожет ли собственник квартиры самостоятельно отказаться от управляющей компании

Нет, один человек не сможет перейти на прямой договор с поставщиками. Решение должно быть принято на общем собрании владельцев жилья. Если за это проголосуют собственники, владеющие не менее 50% имущества дома, тогда на прямые договоры будет переведен весь дом целиком.

После проведения собрания жильцы должны передать копии протокола и решения в РСО. Договор будет заключен автоматически, подписывать его каждому жильцу не придется.

СрокиСколько времени потребуется на переход к прямой оплате

Если инициатива исходит от жильцов дома, то ресурсоснабжающая организация может взять три месяца на то, чтобы подготовиться к осуществлению расчетов с этим домом напрямую.

Если сама РСО расторгает договор с управляющей компанией, то она должна перейти на прямые расчеты с собственниками жилья в течение 30 дней с даты направления в УК уведомления об одностороннем отказе от ее услуг.

ВыгодаЧто изменится для потребителя услуг

По идее — ничего. Кроме того, что потребитель будет знать, что выплаченные им деньги ушли к поставщику ресурса, а не осели на счетах управляющей компании или были использованы не по назначению.

ТарифыСтанут ли коммунальные услуги дешевле или дороже, если их оплачивать напрямую

Нет, переход на прямые расчеты никак не повлияет на стоимость услуг. Тарифы будут расти в обычном порядке — сейчас рост в среднем по России составляет 4% в год.

Управляющие компанииКаковы будут последствия для них

По прогнозам Минстроя России, переход на прямые расчеты с поставщиками ресурсов вынудит уйти с рынка ЖКХ около 30% управляющих компаний. Глава Минстроя Михаил Мень заявлял, что рынок покинут как раз те компании, которые использовали деньги не по назначению, «зарабатывали не на управлении жильем, а на управлении деньгами».

Прямые расчеты за коммунальные услуги

Применение на практике модели прямых расчетов за коммунальные услуги между собственниками помещений и РСО обнаруживает определенные недостатки, прежде всего, для управляющих МКД, если РСО не готова предоставлять исчерпывающую информацию о платежах потребителей.

Согласно ч. 6.3, 7.1 ст. 155 ЖК РФ на основании решения общего собрания членов ТСЖ (собственников помещений в МКД) собственники (наниматели) помещений в МКД могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги РСО. При этом внесение платы за коммунальные услуги таким организациям признается выполнением собственниками (нанимателями) помещений в МКД своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед ТСЖ (УК), которые отвечают перед ними за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества. Данные положения введены в ЖК РФ в 2011 году, анализ практики их применения позволяет выявить основные проблемы.

Прямые расчеты ≠ прямые договоры

В Решении от 05.05.2014 № АКПИ14-197 Верховный суд пришел к выводу, что закрепление решением общего собрания порядка внесения платы за коммунальные услуги означает установление нового способа исполнения обязательств потребителями коммунальных услуг перед исполнителем в лице УК, товарищества или кооператива по договору, содержащему положения о предоставлении таких услуг. Иначе говоря, так называемые прямые расчеты – это лишь особый способ исполнения обязательства собственников помещений перед исполнителем коммунальных услуг, само обязательство при этом остается неизменным. Поэтому, очевидно, принятие собственниками помещений решения вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы напрямую РСО не снимает с УК как исполнителя коммунальных услуг обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения (Определение ВС РФ от 06.07.2015 по делу № 310‑КГ14-8259, А68-1080/2014).

Именно поэтому обязательство между РСО и УК (ТСЖ) также остается неизменным. Значит, управляющий МКД отвечает перед РСО за надлежащую оплату поставленного в МКД коммунального ресурса. Если суд откажет во взыскании с управляющего задолженности за ресурс, поставленный в дом, это будет означать признание собственников помещений абонентами РСО, выступающей в данном случае по отношению к гражданам в качестве исполнителя услуг, что в общем случае невозможно при выборе способа управления в виде УК, ТСЖ, ЖК (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 5614/13). Поэтому суды удовлетворяют иски РСО о взыскании с УК (ТСЖ) задолженности за коммунальный ресурс за вычетом сумм, поступивших от потребителей (определения ВС РФ от 25.12.2014 № 308‑ЭС14-7187, от 29.08.2014 № 303‑ЭС14-525, постановления АС ПО от 28.01.2015 № Ф06-19378/2013, АС УО от 22.07.2015 № Ф09-4294/15, АС ЦО от 22.05.2015 № Ф10-786/2015).

Таким образом, данный вариант внесения платы не позволяет достигнуть цели отстраниться от предоставления коммунальных услуг. Наоборот, выведение денежных потоков из сферы полномочий управляющего МКД может привести к неожиданным последствиям.

Кто выставляет платежные документы?

С учетом того, что управляющий МКД сохраняет статус исполнителя коммунальных услуг, на него распространяется действие пп. «г» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг, согласно которому именно исполнитель обязан производить расчет размера платы за коммунальные услуги. Поэтому в судебных разбирательствах, предметом которых является заключение договоров ресурсоснабжения при условии принятия общим собранием собственников помещений решения о внесении платы за коммунальные услуги напрямую РСО, суд принимает примерно следующую формулировку условия договора: исполнитель коммунальных услуг указывает в платежных документах, представляемых собственникам, нанимателям помещений в МКД не позднее 1‑го числа месяца, следующего за расчетным, реквизиты РСО (см. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 по делу № А17-7605/2014).

В ситуации, когда одновременно УК и РСО выставляют платежные документы на оплату коммунальных услуг, суд будет на стороне УК. В частности, АС ЗСО поддержал орган госжилнадзора, который выдал РСО предписание прекратить выставлять платежные документы собственникам помещений, поскольку исполнителем коммунальных услуг является УК (Постановление от 20.07.2015 № Ф04-18454/2015 [1] ). Арбитры полагают, что если признать право РСО выставлять собственникам помещений счета на оплату коммунальных услуг, потребленных в жилых помещениях, то это будет означать, что собственники помещений являются абонентами РСО, что возможно только при непосредственном управлении домом (Постановление от 19.06.2015 № Ф04-19819/2015).

Впрочем, есть легитимный способ передать РСО право начислять плату, выставлять платежные документы – заключить с ней агентский договор либо включить соответствующее условие в договор ресурсоснабжения (РСО будет фактически выполнять функции платежно-расчетного центра), при этом важно, что управляющий МКД не утрачивает статус исполнителя коммунальных услуг (Постановление АС УО от 10.02.2015 № Ф09-9088/14).

Особое мнение

Совершенно особый взгляд на изложенную проблему сформировался в Дальневосточном округе. Во-первых, суд нашел вполне законной ситуацию, в которой по решению общего собрания собственники помещений вносили плату (в том числе за коммунальные услуги на ОДН) напрямую РСО, а последняя, действуя на основании решения общего собрания и договора ресурсоснабжения, вела лицевые счета, выставляла платежные документы собственникам помещений. Исходя из этих вводных, суд признал незаконным предписание УК выставлять квитанции на оплату коммунальных услуг (Постановление от 25.06.2015 № Ф03-2379/2015). Во-вторых, суд посчитал, что при условии принятия общим собранием решения о переходе на прямые расчеты РСО должна взыскивать долги за коммунальные услуги с собственников помещений, а не с управляющего МКД (Постановление от 06.04.2015 № Ф03-950/2015). Представляется, что такой подход идет вразрез с положениями жилищного законодательства.

Плата за коммунальные услуги на ОДН

Согласно ч. 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ в редакции, действовавшей до 30.06.2015, решением общего собрания можно было изменить порядок внесения платы за все или некоторые коммунальные услуги, за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в МКД. Поэтому РСО не разрешалось собирать платежи за коммунальные услуги на ОДН (постановления АС МО от 17.03.2015 № Ф05-841/2015, ФАС ЗСО от 24.06.2015 № Ф04-20076/2015). Соответствующие положения содержатся и в подзаконных актах – Правилах заключения договоров ресурсоснабжения [2] , Требованиях к расчетам за коммунальные ресурсы [3] .

Начиная с 30.06.2015 из названных выше норм были удалены упоминания об особом порядке внесения платы за коммунальные услуги на ОДН. Представляется, что данное изменение обусловлено трансформацией платы за коммунальные услуги: из нее исключена плата за коммунальные услуги на ОДН и ее суммы должны быть включены в плату за содержание жилого помещения. Однако эта поправка будет применяться только с 01.04.2016, тогда как ч. 6.3, 7.1 ст. 155 ЖК РФ в новой редакции уже действуют.

Обмен информацией между РСО и управляющим

• внесение потребителем платы за коммунальные услуги непосредственно РСО рассматривается как выполнение его обязательства по внесению платы за соответствующий вид коммунальной услуги перед исполнителем и одновременно как выполнение обязательства исполнителя по оплате коммунального ресурса перед РСО;
• задолженность исполнителя перед РСО, не покрытая платежами потребителей, взыскивается с исполнителя;
• РСО не вправе взыскивать плату с собственников (нанимателей) помещений.

Также эти сведения необходимы для отражения в бухгалтерском учете информации о дебиторской и кредиторской задолженности, а если УК применяет УСНО, то это также важно с точки зрения правильного формирования налогооблагаемых доходов (расходов).

В соответствии с пп. «а» п. 27 Правил заключения договоров ресурсоснабжения в контракте следует предусмотреть порядок, сроки и форму предоставления РСО исполнителю информации о размере поступившей от потребителей платы за коммунальную услугу и задолженности исполнителя по оплате коммунального ресурса. Однако на практике РСО далеко не всегда готовы согласовать соответствующие условия и, главное, предоставлять информацию именно в разрезе лицевых счетов. Общей суммы без детализации по лицевым счетам недостаточно для целей бухгалтерского учета управляющего МКД, даже если в бухгалтерской программе принят единый контрагент-заказчик – собственники помещений в МКД. В этой ситуации аналитический учет в разрезе лицевых счетов должен быть организован в рамках отдельного программного продукта или иным образом, но отказаться от него никак нельзя. Получив от РСО лишь информацию об общей сумме поступивших за расчетный период платежей собственников помещений, управляющий, конечно, сможет сделать бухгалтерскую проводку Дебет 60 Кредит 62, однако в дальнейшем может возникнуть вопрос об обоснованности остатков по счетам 60 и 62.

Особенно это актуально при возникновении споров о взыскании задолженности, причем как с УК в пользу РСО, так и с собственников помещений в пользу УК. К примеру, в Постановлении от 10.02.2015 № Ф03-6328/2014 арбитры АС ДВО нашли заслуживающими внимания доводы УК о том, что сумма, предъявленная РСО ко взысканию, не подтверждена первичными документами: РСО не представила списки собственников квартир с отражением долгов (она самостоятельно выставляла квитанции потребителям). В рамках нового рассмотрения дела суд назначил сверку расчетов по месту нахождения РСО, которую обязал предъявить представителю УК все первичные документы (квитанции) (Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.07.2015 по делу № А51-15991/2014). Отказ РСО предоставлять управляющему МКД информацию о поступивших платежах собственников помещений расценивается как нарушение антимонопольного законодательства (Постановление АС ПО от 05.12.2014 по делу № А06-2793/2014).

Еще один показательный пример касается правильного разнесения платы по периодам. Получая платежи граждан, РСО должна погашать ими задолженность исполнителя коммунальных услуг в порядке, который с 01.06.2015 прописан в ст. 391.2 ГК РФ (до этого точно такие же правила из ст. 552 ГК РФ применялись по аналогии). В частности, если должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше (см. Постановление АС ПО от 25.06.2015 № Ф06-24645/2015). Это актуально в большей степени при смене УК или способа управления домом.

Управляющему нужно контролировать просроченную задолженность собственников (нанимателей) помещений, принимать меры по ее взысканию (это один из стандартов управления МКД), чтобы как минимум не пропустить срок исковой давности. Именно поэтому управляющий должен иметь информацию о датах и назначении платежей населения.

Когда собственники помещений принимают решение о переходе на прямые расчеты с РСО, плату за коммунальные услуги продолжает начислять управляющий МКД, информация о поступивших в адрес РСО платежах в разрезе лицевых счетов должна сохраняться и передаваться управляющему. На деле далеко не все РСО с радостью берут на себя такие обязанности по информационному взаимодействию, ведь они влекут дополнительные расходы. Известны даже случаи, когда РСО были готовы сотрудничать только за плату. Возможный выход – закючение договоров с расчетно-кассовым центром со стороны УК и РСО, центр в данной ситуации может стать источником всей необходимой информации. Если этот вариант не подходит, а добровольно стороны также не могут наладить коммуникацию, управляющий вправе защищать свои интересы через контролирующие органы (например, ФАС) и суд.

Безусловно, всегда остается способ получить наиболее достоверную информацию о размере платежей каждого потребителя – от самих потребителей. Однако механизм его практической реализации требует серьезной проработки.

[1] См. также Постановление от 20.07.2015 № Ф04-19855/2015.

[2] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124.

[3] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.03.2012 № 253.

Привет, Гость! У «Клерка» новый курс!

(ФСБУ 5/2019, ФСБУ 25/2018, ФСБУ 26/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 27/2021.)

Успейте записаться, пока есть места! Обучение онлайн 1 месяц. Старт курса уже 15 февраля, программа здесь.

Е. Емельянова, редактор журнала «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение»

Посредник ушел из дома

Стало проще перейти на прямые договоры с поставщиками услуг ЖКХ

В России упростилась процедура перехода оплаты услуг непосредственно их поставщикам, то есть минуя посредника – управляющую компанию.

Это стало возможным после вступления в силу с 31 июля изменений сразу в три документа – в правила предоставления коммунальных услуг, правила заключения договоров ресурсоснабжения и в требования к организации расчетов за коммунальные ресурсы.

Напомним, что возможность перехода на прямые договоры потребителям коммунальных услуг в многоквартирных домах была предоставлена еще в апреле прошлого года, после внесения изменений в Жилищный кодекс.

Однако, как отмечают в Национальном центре общественного контроля в сфере ЖКХ, собственники жилья за прошедший год так и не решились массово перейти на самостоятельные взаимоотношения с ресурсниками.

Теперь процесс должен пойти легче, так как новые изменения в законодательство предлагают среди прочего типовые условия договора поставки коммунальных ресурсов. И это, безусловно, шаг вперед. Людям предложен образец, заполнив который, они могут получать коммунальный ресурс и платить за него прямо поставщику, без боязни, что промежуточное звено (управляющая организация) вдруг обанкротится и исчезнет вместе с деньгами, предназначенными на оплату отопления, воды, электроэнергии или газа.

В регионах, которые уже перешли на прямые расчеты с поставщиками ресурсов, платежи довольно часто вырастают

Как пояснила “Российской газете” исполнительный директор Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Светлана Разворотнева, предусмотрено два варианта перехода на прямые договоры – решение общего собрания собственников жилья и решение ресурсоснабжающей организации. Последняя сама может инициировать переход и разослать владельцам недвижимости договоры, которые необходимо заполнить. Договор считается заключенным с момента выставления первой платежки.

Однако, по словам Разворотневой, ряд пунктов типового договора вызывает вопросы. Например, в нем не предусматриваются характеристики качества услуги – температуры подаваемой в дом воды или давления газа. Потребителю, подписавшему столь общий договор, потом сложно будет предъявить претензии по качеству, так как оно не оговорено. Не прописана также процедура разрешения споров и выплаты штрафов в случае оказания некачественных услуг. Из договора следует, что управляющие компании принимают жалобы от потребителей, оформляют претензии к ресурсоснабжающей организации и затем они вместе проверяют обоснованность жалобы. А что происходит дальше – вопрос открытый. Споры и ожидание выплат непонятно от кого могут затянуться на годы. И потребитель тут совершенно беспомощен.

“В тех регионах, которые уже перешли на прямые расчеты, довольно часто платежи за потребленные ресурсы вырастают. Потому что ресурсник заинтересован в том, чтобы получить с потребителя по максимуму. Подозреваю, что компании приписывают порой больше потребленного по факту. И если в управляющей компании есть, как правило, свои юристы, которые могли бы с подобными случаями разбираться квалифицированно, то собственникам, оплачивающим напрямую, будет сложнее доказывать, что им выставили завышенную сумму”, – отмечает эксперт.

Но в общем практика показывает, что для потребителя нет особой разницы – платить ли напрямую поставщикам или через посредников в виде управляющих компаний, говорит Разворотнева. Если есть опасения относительно недобросовестности УК, то, конечно же, лучше принять решение на общем собрании и перейти на прямые договоры.

Между тем Госдума осенью планирует рассмотреть поправки в Жилищный кодекс, по которым все счета за услуги ЖКХ будут печатать в едином документе. Составлять и рассылать платежки, по идее авторов проекта, будут единые расчетные центры. Таким образом их деятельность поддержат на федеральном уровне.

С одной стороны, единый платежный документ – дело удобное. Не нужно разбираться в куче бумажек, а потом еще и хранить их годами, чтобы при любом сбое в системе не вылез долг за уже оплаченное. А такое случается.

По словам одного из авторов законопроекта, зампреда Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павла Качкаева, при 7-10 платежках, которые порой получают потребители, нередки ошибки и двойные начисления. Именно с неверными начислениями были связаны около 60 процентов обращений в Госжилинспекцию РФ в прошлом году. Кроме того, оформление и доставка каждой из платежек стоит денег, и платит, естественно, получатель. За одну бумажку сумма не так велика, может достигать 10-15 рублей, но за десять бумаг уже вполне ощутима. По замыслу авторов законопроекта, эти расходы должны сократиться.

Есть ли выгода заключать прямой договор с РСО?

О том, что такое прямые договоры с ресурсоснабжающими компаниями и есть ли собственнику какая-либо выгода их заключать, рассказывает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров.

Начнем с того, что скрыто под термином «ресурсоснабжающие организации». Это поставщики воды, электричества, газа, услуг по водоотведению и канализации, вывозу мусора, горячей воды и отопления. Любая управляющая компания, ТСЖ или ЖКС, управляющая общим имуществом жилого дома, обязана иметь договоры со всеми этими организациями. За этим следит администрация района. Именно на основании этих договоров собственникам квартир вносят в квартплату затраты на ресурсы.

Кратко о законе о прямых договорах с РСО

Тонкий момент в этом деле заключается в том, что счета о квартплате законно могут выставляться только членам ТСЖ или собственникам, которые заключили договор на обслуживание с управляющей компанией, а также жильцам муниципальных квартир. Если собственник квартиры или помещения не хочет платить через управляющую компанию, он обязан заключить договор на поставку ресурсов напрямую с поставщиком и оплачивать либо по счетчикам, либо по среднему потреблению. Это и есть прямой договор с ресусроснабжающими компаниями. В этом случае УК будет платить за дом на меньше: из обще суммы вычитается то, что жилец оплатил напрямую.

С принятием закона о договорах с РСО любое частное лицо – собственник квартиры может заключить договор на поставку ресурсов непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. Для этого необходимо обратиться туда с заявлением и заключить договор, потом предъявить данный документ в УК. Договор заключается по правилам ресурсоснабжающей организации и при наличии технической возможности.

Скорее всего, на практике возникнут серьезные проблемы. Например, из-за наличия счетчиков. Счетчики на воду обычно есть, и по ним можно платить. Но теплосчетчики – очень большая редкость, и разговор об оплате отопления по отдельному договору бессмыслен.

Для коммерческих помещений

Если помещение коммерческое, то некоторые договоры собственник обязан заключать напрямую. Например, на вывоз мусора и поставку электричества. Электричество в жилые и нежилые помещения поставляют разные посредники. К примеру, в Петербурге жилье обслуживает Петроэлектросбыт, а коммерцию – «Петербургская сбытовая компания». Они владеют сетями от колодцев ЛенЭнерго до распределительных щитов на домах. Собственник коммерческого помещения может заключить прямой договор и с ЛенЭнерго, если есть техническая возможность прямого подсоединения.

Для загородной недвижимости

В сфере загородной недвижимости свои нюансы. Сети, которые ведут от точки подключения государственного поставщика ресурсов до участка и дома в загородном поселке, могут принадлежать посредникам. Например, ДНП (дачному некоммерческому партнерству), садоводству, УК. И возможностей прямого подключения может не быть. В этом случае недобросовестные посредники-собственники сетей (особенно если они вдруг оказались не коллективной организацией типа ДНП, а частной) могут откровенно «выкручивать руки», самостоятельно диктуя цены на ресурсы.

Это нужно учитывать и на этапе выбора дома для покупки. Запросите у продавца договор на поставку электричества и посмотрите, с какой организацией он заключен. А информацию о правилах поставки и принадлежности остальных сетей поселка уточните в правлении или УК.

Есть ли смысл заключать прямой договор?

Прямые договоры на поставку ресурсов имеет смысл заключать коммерческим помещениям. Им не нужны посредники с надбавками за услуги. Кроме того, некоторые договоры у них обязаны быть прямыми. А собственникам квартир я не рекомендую заниматься прямыми договорами. Например, в Петербурге электричество они в любом случае получают только через Петроэлектросбыт, договор на газ заключается без посредников с ПетербургГазом. Что касается вывоза мусора, то при прямом договоре можно получить собственный контейнер на площадке, в который весь двор будет кидать мусор, а Вы платить за вывоз. Все это лучше закупать у ТСЖ или УК по квартплате.

Что же касается воды и водоотведения, то до принятия закона о прямых договорах с РСО Водоконал не заключал контракты с частными лицами, только с юридическими. Теперь же эта организация должна будет заключать договоры с частными лицами, если эти лица того захотят. Но массовый наплыв потребителей договорной отдел Водоканала просто не выдержит. Согласование договора с юрлицом занимает от месяца до года, а если вместо юридического лица вдруг появятся сотни частных…

Что делать, если тарифы «слишком высоки»?

Если Вы недовольны тарифами, поднимите этот вопрос на собрании жильцов и обсудите всем домом. Может быть, надо сменить управляющую компанию или председателя.

Зачем тогда приняли законопроект о прямых договорах с РСО?

Этот законопроект был придуман для того, чтобы была возможность взыскивать задолженности с владельцев квартир в многоквартирных домах и блокировать неплательщиков. Сейчас РСО не имеют права воздействовать непосредственно на жильцов, а отключить дом целиком они тоже не могут.