Как БТИ замеряет площадь квартиры в новостройке
Подписывая акт приёма-передачи, вы помимо всего прочего соглашаетесь с тем, что сотрудники БТИ правильно обмерили квартиру и рассчитали её площадь. На основании этих замеров определяется окончательная стоимость квартиры.
>Продажа квартир от застройщика начинается, когда дом еще не построен, и точная площадь квартиры неизвестна. Замер готовой квартиры специалистами БТИ и вносит ясность в этот вопрос.
Учитывая, сколько стоит метр квадратный в Москве, ошибка даже в пределах квадратного метра может оказаться дорогим удовольствием. Никому не хочется платить за несуществующие квадратные метры. >Купить квартиру в новостройке в Москве очень непросто, учитывая цены. Поэтому стоит проверить, соответствует ли действительности указанная в акте приёма-передачи площадь.
Как правильно замерять площадь квартиры
На то, чтобы выполнить все необходимые измерения и расчёты, вам потребуется не более часа. А вот сэкономить собственноручный обмер может вам, например, недельную зарплату. И в конце концов, это просто обидно однажды узнать, что фактическая площадь квартиры меньше той, за которую вы заплатили.
Для того чтобы выполнить собственный замер, потребуется рулетка и копия плана квартиры. Желательно заранее отметить на плане то, что нужно измерять, чтобы оставалось только вписывать цифры на свои места.
Для начала, давайте разберёмся, что же мы должны измерить. Нас интересует сумма площадей жилых и вспомогательных помещений.
Особо стоит упомянуть о балконах и лоджиях. Их площадь умножается на специальный коэффициент и только после этого прибавляется к общей площади квартиры. Для балкона – это 0,3, а для лоджии – 0,5. Главное отличие балкона от лоджии в том, что балкон выступает из фасада здания.
На этом момент стоит остановиться подробнее. Основанием для использования понижающего коэффициента является принятый в 2005-ом году Жилищный кодекс. Но всё еще можно найти квартиры, продаваемые в долгостроях, строительство которых началось раньше 2005 года. На тот момент этот вопрос не был чётко оговорен в законодательстве, и это позволяет застройщикам игнорировать понижающий коэффициент.
>Квартиры в Ромашково – план этажа. Нет ничего сложного в замере площади любой из этих квартир.
Если все помещения в квартире прямоугольные, задача измерения площади не представляет трудностей. Нужно определить длину и ширину каждого помещения. И тут возникает первый подводный камень: стены комнат в домах далеко не всегда параллельны. Размеры противоположных стен могут заметно отличаться. Поэтому при расчёте площади помещения нужно использовать размеры не двух, а всех четырёх его стен.
Помещения сложной формы нужно разбить на простые прямоугольники, желательно заранее, сделав соответствующие пометки на копии плана квартиры.
За счёт чего возникают расхождения
Площадь вашей квартиры может не соответствовать действительности по причине элементарной ошибки.
Другой источник ошибок – неправильные замеры. Самые распространённые варианты, это:
- Замер площади непрямоугольной комнаты по двум более длинным стенам;
- Включение в площадь квартиры вентиляционных шахт, труб и различных технических конструкций;
- Включение площади балкона или лоджии в общую площадь квартиры без понижающих коэффициентов.
Имейте в виду, что площадь балкона измеряется по внутреннему периметру балконного ограждения, в не по краю плиты или каким-либо другим способом.
Если вы принимаете квартиру без отделки, то, скорее всего, немного переплачиваете, даже если замеры выполнены точно. Ведь после нанесения штукатурки на стены, фактическая площадь квартиры немного уменьшится. Если стены идеально ровные и вертикальные, то уменьшение будет незаметным. Если стены кривые, то можно потерять квадратный метр и больше. Немало по московским ценам, особенно если дело касается >квартиры рядом с метро. Это еще одна причина внимательно относиться к подписанию акта приёма-передачи квартиры и требовать устранения недоработок, в том числе и выравнивания кривых стен.
Зная, как БТИ замеряет площадь квартиры в новостройке, вы можете легко проверить результаты этих замеров.
Как оформить в собственность квартиру в новостройке при ипотеке: порядок регистрации
Ипотечное кредитование – действенный способ обзавестись жильем, когда собственных средств недостаточно. Неслучайно ипотечные программы так популярны. На сегодня регистрация права собственности на квартиру –.
Семейная ипотека в 2022 году
Льготная Семейная ипотека – это программа жилищного кредитования семей, дети в которых родились после 1 января 2018 года. Ссуды в рамках программы выдаются по пониженной процентной ставке, что обеспечивается.
13 крутых инженерных решений, которые сделают вашу жизнь в новом ЖК в СЗАО удобнее и безопаснее
Расположение жилого комплекса, его инфраструктура и внешний вид — это, конечно, важно. Но кроме этого, есть еще десятки инженерных решений. Они только на первый взгляд кажутся незначительными, но именно они влияют на наше.
Рассказываем, в какую недвижимость вложить деньги, если вы задумываетесь о сохранности своих сбережений
После покупки квартиры иногда начинаешь задумываться про еще одну. Еще бы — это простой способ сохранить свои деньги, ведь недвижимость редко когда проседает в цене. А если ее сдавать в аренду, можно вообще получать.
10 фишек жилья бизнес-класса, которые влияют на нашу жизнь сильнее, чем мы думаем
Удобная локация, уникальные планировки и стильный архитектурный проект здания — очевидные признаки жилья бизнес-класса. Но высокая цена и престижность оправдываются не только ими. Есть еще десятки инженерных особенностей.
На что потратить материнский капитал в 2018 году
Многих родителей интересовало, отменят ли материнский капитал в 2018 году, а если не отменят, то какого размера будут выплаты из материнского капитала и появятся ли новые возможности его использования? Постараемся разобраться в.
Каждая третья сделка в ЖК Сколковский приходится на москвичей — ФСК
К ЖК «Сколковский», который ГК ФСК (ранее ФСК «Лидер») строит в подмосковном Одинцове, проявляют интерес жители Москвы. Каждая третья сделка с недвижимостью в этом комплексе приходится на москвичей. За.
Более 500 дольщиков ЖК Поколение получили ключи в 2022 году — ФСК
ГК ФСК в 2022 году выдала ключи 547 дольщикам ЖК комфорт-класса «Поколение» в столичном районе Отрадное. Соинвесторами получены в собственность преимущественно объекты недвижимости, расположенных в 4-м корпусе.
Договор дарения квартиры между близкими родственниками
Договор дарения квартиры обычно оформляется между близкими родственниками. Процедуру дарения нельзя назвать сложной, но крайне желательно знать о некоторых нюансах, связанных с оформлением договора дарения. Близкие.
Как получить налоговый вычет за проценты по ипотеке в 2022 году
Налоговый вычет за проценты по ипотеке представляет собой солидную сумму. Его возврат значительно облегчает покупку недвижимости в финансовом плане. Возврат налога при покупке квартиры в ипотеку Возврат налога при покупке.
Как определяется площадь квартиры, указанная в кадастровом паспорте помещения?
Подскажите, как определяется площадь квартиры, указанная в кадастровом паспорте помещения? Включается ли в площадь квартиры балкон? Могут ли сведения о площади квартиры в кадастровом паспорте помещения отличаться площади квартиры, указанной застройщиком многоквартирного дома в договоре участия долевого строительства?
В кадастровом паспорте помещения отображаются сведения о помещении, в том числе и о площади помещения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН). В случае создания нового помещения (в частности, при создании многоквартирного дома), а также в случае изменения сведений о помещении (например, в связи с перепланировкой помещения) сведения о данном помещении вносятся в ГКН на основании заявления и технического плана помещения, подготовленного кадастровым инженером. Технический план помещения подготавливается с учетом требований к подготовке технического плана помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2010 г. № 583 (далее – Требования к техническому плану помещения). Одна из характеристик помещения, сведения которой содержатся в техническом плане – площадь помещения.
Под площадью помещения понимается сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей. Измерение расстояний, применяемых для определения общей площади жилого помещения, жилого дома, производится по всему периметру стен на высоте 1,1 – 1,3 метра от пола (приказ Минэкономразвития России от 30 сентября 2011 г. № 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения», далее – Требования).
Таким образом, в случае постановки на государственный кадастровый учет помещения либо государственного кадастрового учета изменений помещения, сведения о площади помещения кадастрового паспорта соответствуют сведениям площади технического плана помещения, подготовленного кадастровым инженером и определяются с учетом Требований.
Площадь балконов, лоджий в соответствии с Требованиями не включаются в площадь квартиры.
В случае внесения в ГКН сведений о помещении как о ранее учтенном объекте недвижимости на основании правоустанавливающего/правоудостоверяющего документа (свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи) без последующей подготовки технического плана и определения фактических размеров и площади помещения, сведения о площади помещения кадастрового паспорта будут соответствовать сведениям о площади помещения в правоустанавливающем/правоудостоверяющем документе.
По вопросу отличия сведений о площади помещения в договоре участия долевого строительства и кадастровом паспорте помещения необходимо отметить следующее:
Сведения о площади квартиры, содержащиеся в договоре участия долевого строительства, указываются застройщиком на основании проектной документации многоквартирного дома, подготовленной проектно-архитектурной организацией, имеющей полномочия на изготовление данной документации. Площадь квартиры в договоре участия долевого строительства – площадь проектная.
Однако, исходя из успешного опыта подготовки документов для постановки на госудасрвтенный кадастровый учет многоквартирного дома сотрудниками ООО «Региональный кадастровый центр», следует заметить, что площадь квартиры по завершении строительства может отличаться от проектной площади квартиры на некоторую величину. В договоре участия долевого строительства застройщик может обозначать возможную величину расхождения проектной площади квартиры от фактической и последствия данного расхождения для участников договора. При заключении договора участия долевого строительства, а также при получении от застройщика кадастрового паспорта квартиры необходимо обратить особое внимание на значение площади квартиры, указанной в данных документах и на тот пункт договора участия долевого строительства в котором оговорены последствия расхождения в площади.
Каким образом появляются расхождения?
По завершении строительства многоквартирного дома застройщик обращается к кадастровому инженеру с целью подготовки технического плана многоквартирного дома и получения на основании технического плана в органах архитектуры и градостроительства разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) и договора подряда на выполнение кадастровых работ, если иное не установлено федеральным законом (часть 1 статьи 35 Закона о кадастре).
По мнению Департамента недвижимости, проведение натурного обследования объекта недвижимости осуществляется с целью проверки соответствия фактических параметров объекта недвижимости, параметрам, указанным в используемых для подготовки технического плана документах (в соответствии с письмом Минэкономразвития России от 3 ноября 2013 г. № Д23и-2971).
В соответствии с пунктом 31 Требований к техническому плану помещения, если в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия площади помещения, указанной в проектной документации и площади помещения, определенной кадастровым инженером с учетом Требований, оформляется раздел «Заключение кадастрового инженера» технического плана, в котором кадастровым инженером может быть сделана отметка о наличии таких расхождений с указанием фактической площади помещения (письмо Минэкономразвития Письмо от 29.11.2013 № ОГ-Д23-15744).
Таким образом, сведения о площади квартиры, указанные в договоре участия долевого строительства могут отличаться от площади квартиры, указанной в кадастровом паспорте помещения в связи с тем, что сведения о площади квартиры, содержащиеся в ГКН отражают фактическое значение площади квартиры, определенное кадастровым инженером по окончании строительства многоквартирного дома с учетом Требований на основании фактических замеров длин стен помещений многоквартирного дома.
Минэкономразвития России от 10.03.2017 N Д23и-1291 “О рассмотрении обращения”
Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев в пределах своей компетенции обращение, сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее – Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
В соответствии с пунктом 8 части 6 статьи 30 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О кадастровой деятельности” (далее – Закон N 221-ФЗ) функцией саморегулируемой организации кадастровых инженеров является в том числе организация информационного и методического обеспечения своих членов. Согласно части 3 статьи 30 Закона N 221-ФЗ, основанием для включения сведений об ассоциации (союзе) в государственный реестр саморегулируемых организаций кадастровых инженеров является наличие предусмотренных Законом N 221-ФЗ органов управления, в том числе методического органа.
Также обращаем внимание, позиция Минэкономразвития по вопросам применения нормативных правовых актов в сфере государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе в связи с вступлением в силу Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации” (далее – Закон N 218-ФЗ), размещаются на официальном сайте Минэкономразвития России в разделе “Недвижимость” (Главная/Документы/Письма Минэкономразвития России, содержащие позицию по вопросам регистрации прав и кадастрового учета объектов недвижимости), например, от 20 января 2017 г. N ОГ-Д23-551, от 30 декабря 2016 г. N ОГ-Д23-15301, от 23 января 2017 г. N ОГ-Д23-543 и другие.
В этой связи рекомендуем до подготовки письменного обращения в Минэкономразвития России по вопросам организации кадастровой деятельности, в том числе разъяснения положений нормативных актов, подлежащих применению при кадастровых работах, обращаться, прежде всего, в методический орган соответствующей саморегулируемой организации, а также ознакомиться с информацией, размещенной на официальном сайте Минэкономразвития России.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
Относительно определения площади жилого здания в соответствии с пунктом 9 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90 (далее – Требования N 90).
Площадь жилого здания для целей государственного кадастрового учета определяется с учетом положений пунктов 2, 3, 8, 9 Требований N 90, согласно которым площадь, занимаемая перегородками, учитывается в площади этажа, а соответственно и в площади жилого здания.
Согласно пункту 8 Требований N 90 в площадь жилого здания не включается площадь, находящаяся в пределах дверного проема площади. В частности, такое возможно в случае, если такие проемы выполнены в наружных стенах здания.
Относительно необходимости определения площади ранее учтенного здания, сооружения в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 (далее – Требования N 953), при внесении сведений о местоположении здания на земельном участке.
Согласно части 2 статьи 36 Закона N 221-ФЗ объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ.
В соответствии с пунктом 42 Требований N 953 в случае, если технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений ЕГРН об объекте недвижимости, заполнению подлежат только те строки раздела “Характеристики объекта недвижимости”, в которых отражаются новые значения соответствующих характеристик объекта недвижимости, подлежащие внесению в ЕГРН, за исключением следующих сведений:
1) вид объекта недвижимости, в отношении которого подготавливается технический план (здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс);
2) кадастровый номер объекта недвижимости, в случае если технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости, в том числе в связи с исправлением ошибки;
3) ранее присвоенный государственный учетный номер (указывается кадастровый, инвентарный или условный номер, если такой номер был присвоен в установленном законодательством Российской Федерации порядке органом, уполномоченным на присвоение такого номера), дата присвоения соответствующего номера, а также сведения о присвоившем такой номер органе (организации). Если объекту ранее присвоено несколько государственных учетных номеров, указывается информация обо всех таких номерах. При отсутствии названных сведений указанная строка не заполняется.
Таким образом, если в отношении ранее учтенного здания, сооружения не выполнялись работы по реконструкции, при этом выполнение кадастровых работ в отношении таких здания или сооружения связаны исключительно с определением (уточнением) описания местоположения здания, сооружения (включающее в себя список координат характерных точек контура здания, сооружения и (или) пространственное описание конструктивных элементов здания, сооружения (в случае, предусмотренном частью 5 статьи 24 Закона N 218-ФЗ, пункты 28, 31 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. N 943), включение в состав технического плана поэтажных планов или определение площади здания или сооружения по правилам Требований N 90 не требуется.
Относительно несоответствия вида и значений площади объекта строительства, указанных в техническом плане и разрешении на ввод в эксплуатацию.
Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета по решению государственного регистратора прав установлены статьей 26 Закона N 218-ФЗ. Требование к соотношению площади здания, определенной кадастровом инженером в ходе кадастровых работ, и площади, указанной в разрешении на ввод объекта строительства в эксплуатацию, Законом N 218-ФЗ не установлено, в связи с чем статьей 26 данного закона не предусматривается соответствующего основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в случае, если площадь объекта строительства, указанная в разрешении на ввод в эксплуатацию, отличается от площади, полученной в результате измерений, выполненных кадастровым инженером и отраженных в техническом плане.
Вместе с тем, следует учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) здания, строения, сооружения, возведенные с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, могут признаваться самовольными постройками, в отношении которых у правообладателей соответствующих земельных участков не возникает право собственности (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки устанавливаются:
– предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
– максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Согласно статье 32 ГрК РФ правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.
На основании вышеизложенного, по мнению Департамента недвижимости, в случае если в представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав полученное в результате кадастровых работ значение площади объекта строительства отличается от значения площади такого объекта, указанной в разрешении в его в эксплуатацию, орган регистрации прав (государственный регистратор) вправе направлять в орган местного самоуправления муниципального образования по месту расположения объекта строительства запрос о соответствии построенного объекта предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны.
При этом, если запрошенные органом регистрации прав по межведомственному запросу документы (сведения, содержащиеся в них) в установленный статей 16 Закона N 218-ФЗ срок не представлены (не поступили), осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав (пункт 9 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ). В этом случае заявитель уведомляется о его праве представить такие документы по собственной инициативе (часть 8 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).
Одновременно отмечаем, что принято решение о подготовке предложений о внесении изменений в Закон N 218-ФЗ, направленных на разрешение подобных возникающих на практике ситуаций.
Относительно определения площади жилого строения.
Учитывая определения садового и дачного земельного участка (статья 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”, положения Приложения Б (справочное) СП 53.13330.2011. “Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*”, утвержденного приказом Минрегиона России от 30 декабря 2010 г. N 849, по мнению Департамента недвижимости, площадь жилого строения определяется аналогично определению площади жилого здания.
По вопросам 5, 6.
Относительно эксплуатируемой кровли.
С учетом положений абзаца четвертого пункта 8, абзаца второго пункта 9 Требований N 90 площадь эксплуатируемой кровли включается в площадь жилого здания.
Необходимо принимать во внимание, что эксплуатируемая кровля может располагаться как в пределах этажа здания (в уровне этажа), так и выше уровня последнего этажа здания, накрывая его.
Кроме того, согласно подпунктам “п”, “у” пункта 14 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. N 87, планы кровли не относятся к поэтажным планам зданий и сооружений.
Указанные обстоятельства определяют особенности как подсчета площади эксплуатируемой кровли, так и возможности ее отображения в графической части технического плана.
Таким образом, площадь эксплуатируемой кровли, расположенной в пределах этажа здания (в уровне этажа), учитывается в площади такого этажа, и в силу пункта 51 Требований N 953, такая эксплуатируемая кровля в соответствии с поэтажными планами, являющимися частью проектной документации, может быть отображена в плане соответствующего этажа графической части технического плана.
Площадь эксплуатируемой кровли, расположенной выше уровня последнего этажа здания, накрывающей его, в площади ни одного из этажей не учитывается, но включается в площадь жилого здания самостоятельно. При этом отображение в графической части технического плана сведений об эксплуатируемой кровле, то есть плана кровли, Законом N 218-ФЗ, Требованиями N 953 не предусмотрено.
Что включается в общую площадь жилого дома
Подборка наиболее важных документов по запросу Что включается в общую площадь жилого дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Что включается в общую площадь жилого дома
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 402 “Налоговая база” главы 32 “Налог на имущество физических лиц” НК РФ
(Юридическая компания “TAXOLOGY”) Согласно положениям ст. 378.2 НК РФ в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, подлежит включению исключительно здание, имеющее назначение “нежилое”, при соответствии хотя бы одному из условий, указанных в ст. 378.2 НК РФ. Между тем, как следует из выписки из ЕГРН, принадлежащий физическому лицу объект недвижимости является жилым домом, в акте обследования объекта недвижимого имущества здание также поименовано как жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, согласно технической документации имеет жилые комнаты общей площадью 112,3 кв. м. Поскольку объект поставлен на государственный кадастровый учет как жилой дом и принадлежит физическому лицу, он не может быть включен в перечень недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость. То, что жилой дом общей площадью 2385,8 кв. метров включает помимо помещений с назначением “прихожая”, “жилая”, “кладовая”, “кухня”, “санузел” подсобные помещения, не имеет правового значения, поскольку встроенно-пристроенные помещения не являются отдельно стоящим нежилым зданием, а входят в состав жилого дома и могут использоваться не в целях проживания. Законодатель, относя жилой дом к жилым помещениям, допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан (п. 1 ч. 1 ст. 16, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 378.2 “Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества” главы 30 “Налог на имущество организаций” НК РФ
(Юридическая компания “TAXOLOGY”) Суд пришел к выводу, что принадлежащее налогоплательщику помещение обоснованно включено в перечень недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость. Суд установил, что нежилое помещение имеет назначение “торговое”, расположено в подвальном помещении и на первом этаже многоквартирного жилого дома. Помещение включено в перечень на основании сведений, содержащихся в документах технического учета (инвентаризации), которыми подтверждается, что более 20 процентов общей площади этого помещения предназначено для использования в целях размещения торговых объектов. Суд отметил, что, поскольку в перечень включено помещение, а не отдельно стоящее здание, в котором оно находится, в качестве административно-делового центра или торгового центра (комплекса), 20 процентов необходимо исчислять от общей площади этого помещения, а не от общей площади многоквартирного дома.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Что включается в общую площадь жилого дома
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Сложные случаи инвалидности и квартирный вопрос
(Новикова Т.)
(“Жилищное право”, 2022, N 10) Н.Н. обратилась с иском об обязании администрации города выделить ей жилье вне очереди . В обоснование требований указала, что является инвалидом по заболеванию, включенному в Перечень 1, проживает с сестрой в жилом доме общей площадью 11,6 кв. м, другого жилья не имеет. Поставлена на учет как нуждающаяся в жилом помещении. Претендует на дополнительную площадь, т.к. заболевание включено в Перечень 2 (учетная норма – 20 кв. м для одиноко проживающих граждан).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
“Дачная реформа: регистрация домов, безналичные платежи, раздельный сбор мусора”
(выпуск 7)
(под ред. Н.Ю. Чаплина)
(“Редакция “Российской газеты”, 2019) В соответствии с ч. 10 ст. 54 Закона о ведении гражданами садоводства общая площадь жилых домов, зарегистрированных до 1 января 2019 г., не включается при определении уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения в суммарную общую площадь жилых помещений, занимаемых гражданином и (или) членами его семьи по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности.
Нормативные акты: Что включается в общую площадь жилого дома
Приказ Росстата от 30.07.2022 N 464
(ред. от 17.12.2021)
“Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством” 9.1 В графах 4, 6, 8 показывается общая площадь жилых домов. В общую площадь жилых домов также включается площадь прироста за счет реконструкции и изменения ее прежних значений по другим основаниям в ранее построенных жилых домах.
Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ
(ред. от 22.12.2020)
“О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” 10. В случае, если расположенные на садовых земельных участках здания, строения, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением “жилое”, “жилое строение”, принадлежат гражданам, которые на день вступления в силу настоящего Федерального закона состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, признание данных зданий жилыми домами в соответствии с частью 9 настоящей статьи не является основанием для включения их общей площади при определении уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения в суммарную общую площадь жилых помещений, занимаемых гражданином и (или) членами его семьи по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности.
Как считается площадь жилого дома в целях кадастрового учета
За прошедшие несколько лет в вопросах учета и регистрации объектов недвижимости произошли существенные изменения. За всеми этими изменениями прослеживается четкое стремление государства структурировать рынок жилой недвижимости и оцифровать все проводимые с объектами операции. Но это лишь средство достижения цели, а сама цель заключается в повышении доли прямых налогов, собираемых с домохозяйств. Работает простейшая формула «чем больше домов учтено, тем больше собирается налогов». Отсюда и бесконечное продление «дачной амнистии», и упрощение разрешительных процедур, и введение прочих цивилизованных механизмов. И общая площадь жилого дома здесь играет не последнюю роль.
Полагаем, все заметили, как вслед за ростом кадастровой стоимости квартир, земельных участков и жилых домов начала расти и сумма имущественных налогов. А когда сумма таких расходов начинает существенно бить по кошельку, владелец недвижимости вполне законно задается вопросом: «А как это все считается и нет ли здесь обмана?»
Когда, через обратную связь телеграм-канала FORUMHOUSE, к нам поступил запрос разъяснить механизм подсчета площади жилого дома, и почему один и тот же дом по разным документам может иметь разную площадь, мы даже не предполагали, насколько эта тема, мягко говоря, непрозрачна. Не только на нашем портале, но даже на профильных юридических форумах участники высказывали абсолютно полярные толкования государственных законодательных актов.
В нашей сегодняшней статье мы, при помощи экспертов Московского областного БТИ, постараемся поставить точку в вопросе подсчета площади жилого дома в целях кадастрового учета.
Содержание
Технический паспорт и технический план – разные документы
До 2012 года основным документом для регистрации жилого дома являлся технический паспорт, который готовили инженеры БТИ. Документ понятен любому человеку и включает в себя: чертеж дома, поэтажный план, схему расположения на земельном участке, используемые строительные материалы, площадь всех помещений и общую площадь дома, рассчитанную в соответствии с положениями Жилищного кодекса. Кроме того, технический паспорт содержит информацию о так называемой инвентарной стоимости объекта, на базе которой ранее рассчитывался имущественный налог. Технический паспорт и сегодня имеет достаточно широкий спектр применения, как документ для проведения различного рода экспертиз, инвентаризации, решения вопросов наследования и выделения долей и т.д.
Но сегодня, для постановки дома на кадастровый учет, основополагающим документом является технический план. Самым интересным является то, что площадь одного и того же дома в техническом паспорте не будет совпадать с данными, указанными в техническом плане. Например, в техническом паспорте будет написано 80 кв.м., а в техническом плане и выписке из ЕГРН будет значиться площадь, равная 115 кв.м.
И тут нет никакой ошибки, просто требования к определению площади здания, которые указываются в техническом плане, регламентируются не СНиП, не Жилищным кодексом, а документом с очень длинным названием – Приказом Минэкономразвития №90 “Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения” от 01.03.2016 (ред. от 09.08.2018). То есть, разные документы, разные цели, разные методики подсчета площадей.
Изготовление Технического плана относится к кадастровым работам, поэтому выполняться может только квалифицированными кадастровыми инженерами, состоящими в саморегулируемой организации. Саморегулируемые организации (СРО) осуществляют контроль за соблюдением требований кадастровыми инженерами законов и нормативов, регулирующих кадастровую деятельность. Список СРО и действительных членов организаций можно найти на сайте Росреестра. Там же можно посмотреть статистику по выбранному кадастровому инженеру.
Влияние площади дома на размер налога на имущество
С 1-го сентября 2016 года в силу вступил новый порядок расчета налога на имущество «по кадастровой стоимости». Что такое кадастровая оценка недвижимости, и как корректно считать имущественный налог мы подробно описывали в нашей статье. Но в контексте сегодняшнего материала рассмотрим, как формируется кадастровая стоимость жилого дома.
Кадастровая стоимость устанавливается Росреестром.
Ценообразующими факторами выступают показатели, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены:
– Кадастровый квартал, в котором расположен объект капитального строительства,
– Назначение здания или помещения (нежилое здание, жилой дом, многоквартирный дом),
Для подсчета специалистом органа кадастрового учета выбирается соответствующий зданию или помещению удельный показатель. Площадь, при этом, является одним из нескольких критериев оценки, от которых зависит кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Ни год завершения строительства здания, ни материал наружных стен здания, ни количество этажей здания, ни номер этажа, на котором расположено помещение не влияют на расчет кадастровой стоимости. Расчет осуществляется строго исходя из утвержденных в результате государственной кадастровой оценки удельных показателей кадастровой стоимости и площади здания или помещения.
То есть фактически, мы пришли к тому, что площадь дома, указанная в техническом плане, непосредственно влияет на размер кадастровой стоимости и, соответственно на сумму налога.
Как считается площадь жилого дома в целях кадастрового учета
Для того, чтобы понять, как сегодня кадастровые инженеры высчитывают площадь жилого дома обратимся к упомянутому выше Приказу Минэкономразвития. Не будем приводить текст положения в полном объеме, при желании его легко найти, а остановимся на интересующих нас моментах и дадим по ним пояснения.
Первый абзац пункта 8 Приказа гласит: «Площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания».
Первый абзац пункта 9 Приказа гласит: «Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен».
В площадь жилого здания включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.
В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней (площадь каждой ступеньки отдельно) с учетом их площади в уровне данного этажа.
Эксплуатируемая кровля при подсчете площади жилого здания приравнивается к площади террас.
Если речь идет о постановке дома на кадастровый учет, то техническом плане указывается площадь всего жилого дома, включая площадь, которую занимают внутренние стены и перегородки (площадь, занимаемая наружными стенами здания, в основную площадь здания не включается). При этом, никакие понижающие коэффициенты на балконы, лоджии, террасы не применяются и не учитываются.
То есть при подсчете площади жилого дома в целях кадастрового учета никого не интересует, жилая это площадь или нежилая, отапливаемая или не отапливаемая, балкон это или спальня – учитывается всё с коэффициентом 1, в том числе, площадь, занятая внутренними перегородками и стенами.
Не включается в площадь жилого дома:
– площадь технического подполья,
– площадь неэксплуатируемого чердака, технического чердака,
– площадь крыльца и наружной открытой лестницы,
– площадь, находящаяся в пределах входного дверного проема,
– площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами.
Подсчет площади мансардных этажей имеет свои особенности.
Так как высота мансардного этажа неравномерна, то подсчет жилой площади делается по секциям и зависит от наклона потолка.
Если наклон потолка составляет 30 градусов, то площадь считается только на участке, высота которого от пола до потолка составляет 1,5 метра и более.
Если наклон 45 градусов, то минимальная высота должна быть 1,1 метра, а при наклоне 60 градусов – 0,5 метра.
Таким образом, законодатель фактически не оставил домовладельцам возможности для манипуляций с площадями помещений в целях включения или не включения их в общую площадь здания для кадастрового учета. Но, все же, существует ряд моментов, о которых следует рассказать.
Отдельные моменты, нюансы и тонкости
Техническое подполье или технический этаж
Как мы отмечали выше, площадь технического подполья (место, где под домом располагаются коммуникации) не входит в общую площадь дома. Разница между техническим подпольем и техническим этажом заключается в расстоянии от пола до потолка. Техническим подпольем считается помещение с высотой потолка менее 1,8 метра. Но, при этом, техническое подполье на момент обмеров, должно и выглядеть как техническое подполье, а не как замаскированный этаж с искусственно приподнятым полом и набором комнат. Кроме того, крайне важно, чтобы это же назначение подпола было указано в проекте.
Крыльцо или терраса
Крыльцо не входит в общую площадь дома, а терраса входит. Крыльцо располагается перед входной дверью, а террасу традиционно размещают во внутренней стороне двора у выхода из гостиной.
Крыльцо – это узкоспециализированный элемент постройки, что отличает его от террасы, назначение которой гораздо шире.
Терраса – это дополнительная пристройка к зданию. Над террасой имеется большой навес, стоящий на прочных высоких столбах и защищающий пространство от попадания атмосферных осадков. Терраса не отапливается и предназначается для отдыха в теплое время года.
Основным ее отличие от крыльца является широкий спектр использования. На террасе можно отдыхать, установить мангал, обеденный стол, шезлонги и другие необходимые для отдыха элементы.
Чисто в теории, если вы запланировали, к примеру, пристроить к дому террасу или веранду, то можно попытаться выдать их за крыльцо, не оформив до конца их строительную готовность. Но решение о том, является ли пристройка крыльцом, верандой или террасой, принимается только специалистом на основании обследования и изучения назначения постройки.
Гараж или навес
Навес, даже если он пристроен к дому, имеет бетонированную площадку и опоры на фундаменте, не является объектом капительного строительства, а следовательно, не входит в общую площадь дома. Поэтому машиноместо можно сперва оформить как навес, а потом, при желании переделать его в гараж.
Что делать с эксплуатируемой кровлей
Положа руку на сердце, включение эксплуатируемой кровли в общую площадь дома наравне с жилыми помещениями выглядит как сюрреализм. Если хотите, чтоб было иначе, выход тут только один: на момент обмеров кровля не должна быть эксплуатируемой. Плоской – да, но не эксплуатируемой.
Вот такая на сегодняшний день объективная реальность и вряд ли здесь нужны какие-то выводы.
Подписывайтесь на телеграм-канал FORUMHOUSE, задавайте свои вопросы и будьте в курсе всего происходящего в мире загородной жизни.
Каждый сантиметр на счету: как рассчитывается площадь дома
Фото: architekrym.ru
В чем разница между чердаком и мансардой, включается ли открытая терраса в общую площадь дома, почему этажность и количество этажей — разные вещи, что пришло на смену техпаспорту и как схитрить, проектируя расположение бани — в новой статье проекта «Дом в фокусе». Кадастровый инженер Лилия Александровна Купчихина помогает нам разобраться, какие элементы входят в общую площадь дома, а какие — не входят. Вооружившись этой информацией, вы сможете заранее спланировать, где поставите на участке баню или гараж, как распределите жилые этажи и не решите ли вместо террасы с чайным столиком построить отдельно стоящую беседку.
Не техпаспорт, а техплан
Чтобы поставить свежепостроенный дом на учет и зарегистрировать право собственности на него, нужно заказать его технический план. В нем, помимо прочей информации, и будет указана площадь дома.
До 2013 года для постановки дома на учет нужен был техпаспорт (его подготавливало Бюро технической инвентаризации, БТИ), без него имущество зарегистрировать и оформить на него права было невозможно. С 1 января 2013 года для постановки на учет и регистрацию дома техпаспорт не требуется. Теперь для целей кадастрового учета готовится документ другого образца — технический план, и его имеет право составить любой кадастровый инженер, который в своей деятельности ориентируется на закон №221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
Техпаспорт все же в небытие не уходит: например, некоторые банки и по сей требуют его предоставления для того, чтобы оформить ипотеку на дом или квартиру (подкидывая таким образом работы БТИ).
До 2013 года для постановки дома на учет нужен был техпаспорт (его подготавливало Бюро технической инвентаризации, БТИ). Фото yandex.ru
Итак, в техплане содержатся сведения об основных характеристиках вашего дома, в том числе о его координатах, количестве этажей, материале стен. Есть там и поэтажные планы. Форма техплана и список того, что в нем должно содержаться, регламентированы приказом Минэкономразвития №953.
Площадь вашего дома, с которой вы впоследствии будете выплачивать налог, определяется именно в соответствии с техническим планом. Как она будет рассчитана, четко регламентируется рядом документов. Кадастровые инженеры, составляя технический план после постройки, руководствуются в определении площади дома Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2022 года №П 03/93 — опубликованная по ссылке редакция будет действовать с 1 января 2022 года, это самая свежая версия этих правил. А пока действует приказ №90 от 1 марта 2016 года (с изменениями, вносившимися в 2018-м). Различия между этими двумя приказами незначительные и касаются в основном не измерения площади дома, а расчета погрешностей.
Все, что внутри стен, входит в площадь
Если говорить обобщенно, то площадь вашего дома измеряется по наружным стенам. Кадастровый инженер, приезжающий на объект, обмеряет дом снаружи методом спутниковых геодезических измерений. По сути, обмеряется весь контур здания снаружи — и все, что находится внутри него, будет облагаться налогом. Так что, к примеру, если вы запланировали построить дом с полуметровой толщиной перегородок между кухней и гостиной, приготовьтесь к тому, что площадь, замеренная кадастровым инженером, не сойдется с тем, что вы померите рулеткой внутри здания.
Площадь вашего дома, с которой будет рассчитываться налог на недвижимость, будет включать полную площадь всех этажей, в том числе:
- толщину стен и перегородок;
- площадь ступеней лестниц и межлестничных пролетов;
- площадь кладовок, лоджий, веранды, террасы, эркеров и т. д.;
- площадь цокольного, подвального этажа или мансарды;
- площадь бани и гаража в том случае, если в отрыве от дома они не смогут выполнять свои функции (например, имеют с домом общую стену).
Кадастровый инженер Лилия Купчихина предостерегает:
— Часто при подготовке документов, когда определяется окончательная площадь дома, люди удивляются: почему получилось так много? Ведь планировали совсем по-другому. А дело в том, что в головах у многих еще действуют правила из тех времен, когда площадь еще делилась на жилую и нежилую (скажем, коридор и ванная комната считались нежилой площадью, а гостиная и детская — жилой). А сейчас по закону такого деления нет. Площадь вашего дома подсчитывается целиком и определяется как сумма площадей этажей. А площадь этажа считается по наружным стенам изнутри по периметру.
Выходит, что какими бы ни были толстыми стены и перегородки изнутри, все это никак не уменьшит площадь вашего дома. Интересный нюанс: по сравнению с ранее действовавшей методикой подсчета площадь дома теперь становится больше. А это означает, что граждане платят больше налогов на зарегистрированную недвижимость.
Как будет рассчитываться налог на дом в зависимости от площади
Кстати, о налогах. В соответствии со ст. 403 Налогового кодекса РФ, «налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома».
А если у собственников дома (то есть у вас) трое несовершеннолетних детей и более, то из налоговой базы «уберут» еще по 7 квадратных метров на каждого ребенка. Важно: как только вашему наследнику исполняется 18 лет, в его отношении это послабление действовать перестает. А если после празднования его дня рождения несовершеннолетних остается только двое — отменяется льгота и на них.
Налог на уже построенный дом, поставленный на кадастровый учет, впоследствии можно будет рассчитать, воспользовавшись налоговым калькулятором ФНС России (правда, понадобится заранее подготовить кадастровый номер объекта — вряд ли вы будете помнить его наизусть).
А если у собственников дома (то есть у вас) трое несовершеннолетних детей и более — то из налоговой базы «уберут» еще по 7 квадратных метров на каждого ребенка. Фото mosreg.ru
Что не включается в площадь дома?
Согласно Приказу П/0393 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21 октября 2022 года, который начнет действовать с 1 января 2022 года, в общую площадь дома не будут включены площади:
- подполья для проветривания и технического подполья (пространства между фундаментом и перекрытиями пола);
- неэксплуатируемого и технического чердака (пространства между потолком верхнего этажа и крышей);
- тамбура;
- крыльца;
- наружной открытой лестницы и пандуса;
- внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой;
- площадь под отопительной печью (или камином). В этом случае печь или камин не должны быть декоративным элементом — они должны нести прямую функциональную нагрузку.
Для справки: тамбур в приложении к СНиП 2.08.01-89 определяется как проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникновения холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения.
Будьте внимательны: чердак и мансарда — не одно и то же, поэтому, планируя проект дома, сразу определяйтесь, будет ли пространство между верхним этажом и кровлей обитаемым. Мансарда, во-первых, считается отдельным этажом (не забываем, что максимальная разрешенная этажность индивидуального дома — 3), а во-вторых, включается в общую площадь жилого дома. Чердак не включается в площадь и не используется для жизни: многие хозяева устраивают на нем, например, пространство для хранения чего-нибудь полезного или же прокладывают по нему технологические линии. Что выберете вы — нужно определиться до начала строительства.
Лилия Купчихина рассказывает о том, как запланировать баню или гараж, чтобы они не включались в площадь дома:
— Постоянный вопрос — включается ли в площадь дома баня. Да, включается, если дом нельзя отделить от нее, не нарушив ее функциональности. Так же разъясняется, включать ли гараж в площадь дома. Если, к примеру, баня или гараж имеют хотя бы одну общую с домом стену и стоят на одном с ним фундаменте— значит, они составляют с домом единое целое и входят в его общую площадь. Если вы не хотите включать их в налогооблагаемую площадь — имеет смысл построить их как отдельно стоящие объекты, имеющие собственные четыре стены.
Какие бывают этажи
Согласно СНиП 2.08.01-89, есть четкие определения, регламентирующие, что считается этажом жилого дома, а что — нет.
Итак, мансардный этаж (входит в площадь, обитаемый) — этаж в чердачном пространстве. Его фасад полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши. Плоскость крыши и фасада должны пересекаться не выше, чем на 1,5 метрах от уровня пола. Таким образом, обитаемость мансардного этажа ограничена полутора метрами в высоту (максимум).
Надземный этаж (входит в площадь, обитаемый) имеет отметку пола помещения не ниже планировочной отметки земли (а она, в свою очередь, отсчитывается по отмостке).
Подвальный этаж (учитывается в площади, обитаемый) — этаж, отметка пола которого ниже планировочной отметки земли больше, чем на половину высоты помещения.
Цокольный этаж (входит в площадь, обитаемый) — этаж, отметка пола которого ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
Технический этаж (не учитывается в площади, необитаемый) — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.
И из всего этого многообразия однозначно не входит в общую площадь дома только технический этаж, так что будьте внимательны, составляя проект дома.
Кстати, не стоит путать количество этажей в вашем доме и его этажность. Не удивляйтесь, но это разные вещи. Росреестр на эту тему сообщает, что в ЕГРН учитываются сведения обо всех этажах — и подземных, и надземных. При определении этажности будут учтены все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный (если верх его перекрытия выше планировочной отметки земли минимум на 2 метра). Но количество этажей может быть и больше, потому что здесь учитываются и подземный, и подвальный, и любой цокольный, и все остальные этажи.
Загрузка...